Апелляционное определение № 33-7631/2025 от 16 декабря 2025 г.

Председательствующий: Кирьяш А.В. Дело № 33-7631/2025

№ 2-92/2025

55RS0003-01-2024-007064-05


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Омск 17 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Чернышевой И.В.,

судей Неделько О.С., Лозовой Ж.А.,

при секретаре Колбасовой Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Ленинского районного суда г. Омска от 09.09.2025, которым постановлено:

«Исковое заявление ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 18.09.2024 недвижимого имущества – квартиры, общей площадью 60 кв.м., кадастровый номер № <...> расположенной по адресу: <...> заключенный между ФИО3 и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки: возвратить недвижимое имущество - квартиру, расположенной по адресу: <...> в собственность ФИО3.

Взыскать с ФИО3, <...> года рождения, паспорт № <...>, в пользу ФИО1, <...> года рождения, паспорт № <...>, денежные средства в сумме 4 500 000 рублей.

Решение суда является основанием для погашения уполномоченным органом записи о регистрации права на имя ФИО1 от 19.09.2024 под № <...> и внесения изменений в ЕГРН.

В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО3 о выселении без предоставления иного жилого помещения, признании добросовестным приобретателем отказать.

Взыскать с ФИО1, <...> года рождения, паспорт № <...>, государственную пошлину в доход местного бюджета 52 500 рублей».

Заслушав доклад судьи Неделько О.С., судебная коллегия Омского областного суда

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился с иском к ФИО3 о выселении, признании добросовестным приобретателем, указав, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: <...>. Квартира приобретена на основании договора купли-продажи заключенного 18.09.2024 между ФИО3 и ФИО1 До настоящего времени истец не может реализовать свое право собственника на недвижимое имущество, поскольку в квартире проживает ответчик. Собственнику принадлежит исключительные права на владение пользование и распоряжение своим имуществом. ФИО1 на возмездной основе приобрел квартиру у ответчика, являющегося законным владельцем недвижимого имущества, имевшего право его отчуждать. Следовательно, ФИО1 является добросовестным приобретателем указанной квартиры.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований просил выселить ФИО3 из квартиры, расположенной по адресу: <...> без предоставления иного жилого помещения.

ФИО3 обратилась со встречным иском к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки, с учетом дополнительных пояснений, указав, что 18.09.2024 заключила договор купли-продажи с ФИО1 о продаже <...> в г. Омске, общей площадью 60 м2, кадастровый номер № <...>, по цене значительно ниже рыночной – 4 500 000 рублей. ФИО3 находясь в пожилом возрасте и являясь инвалидом совершила сделку под влиянием заблуждения неизвестных ей лиц, которые вынудили ее продать квартиру, являющейся единственным жильем. В момент совершения сделки ФИО3 не отдавала себе отчет, в том, что она делает, не понимала значение своих действий, при этом покупатель, являющийся профессиональным участником рынка недвижимости, не проявил должной осмотрительности при заключении оспариваемой сделки, приобретая объект недвижимости по цене значительно ниже рыночной, в обстоятельствах отсутствия у продавца необходимости в продажи единственного жилья на крайне не выгодных условиях, с учетом обстоятельств заключения сделки. По данному факту 27.09.2024 возбуждено уголовное дело № <...> по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. В настоящее время уголовное дело находится в производстве следователя ОРПСИИТ СМС СИ и ВПО СУ УМВД России по г. Омску.

На основании изложенного, просила признать сделку – договор купли-продажи от 18.09.2024 квартиры <...> заключенную между ФИО1 и ФИО3 недействительной, применить последствия недействительности сделки.

В судебное заседание ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, его представитель ФИО2, действующий на основании ордера и доверенности, требования доверителя поддержал в полном объеме, просил отказать ФИО3 в удовлетворении встречных требований.

В судебное заседание ФИО3 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, её представитель ФИО4, действующий на основании ордера, возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, встречные исковые требования доверитель поддержал в полном объеме.

В судебном заседании прокурор Рамбиевская М.М., полагала встречные исковые требования ФИО3 подлежащими удовлетворению, с отказом в удовлетворении исковых требований ФИО1

В судебное заседание ФИО5, представители АО «Газпромбанк», БУЗ ООО КПБ им. Н.Н. Солодникова, УМВД России по Омской области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 - ФИО2 просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования будут удовлетворены в полном объеме, встречное исковое заявления будет оставлено без удовлетворения. В обоснование указывает, что именно на стороне истца по встречному исковому заявлению лежала обязанность доказать, что в момент совершения сделки она не могла осознавать суть заключаемой сделки, ее юридические последствия, не могла контролировать свое поведение в процессе совершения сделки, при этом указанных доказательств в материалы дела не представлено. Также считает, что суд первой инстанции необоснованно признал заключение комплексной амбулаторной судебной психолого-психиатрической экспертизы ненадлежащим доказательством. Также указывает на то, что правовым основание требований о признании сделки недействительной ФИО3 указывала положения ст. 177 ГК РФ, вместе с тем, суд при рассмотрении дела по существу оценивает иные основания для рассмотрения вопроса о признании сделки недействительной. Полагает, что истцом по встречному исковому заявлению не представлено бесспорных доказательств того, что она вынуждено подписала оспариваемый договор, а также о том, что покупатель знал и воспользовался тяжёлыми жизненными обстоятельствами ФИО3, в результате чего последняя совершила сделку на крайне невыгодных для последней условиях. Считает, что выводы суда о заниженности стоимости реализованного имущества являются необоснованными. Также указывает на то, что истец по встречному исковому заявлению не доказала, что в момент совершения сделки ее воля направлена на совершение иной сделки, таким образом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ФИО3 заблуждалась относительно природы договора купли-продажи. Выводы суда о том, что покупатель, действуя при той степени заботливости и осмотрительности должен был заметить порок воли продавца является голословным. Указывает на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что ФИО1 работает в риэлторской организации, поскольку он является индивидуальным предпринимателем.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО6 – ФИО4 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В возражениях на апелляционную жалобу прокурор округа Буйный А.Г. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебная коллегия на основании ст. 327.1 ГПК РФ приобщила к материалам дела и исследовала выписку из ЕГРИП на ФИО1

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

В судебном заседании представитель ФИО3 – ФИО4 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель АО Газпромбанка ФИО7 полагал, что доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания.

В судебном заседании прокурор Данилова А.А. указывала на законность вынесенного по делу решения, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, извещены надлежащим образом, что в соответствии с ч. 1 ст. 327, ч.ч. 3, 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту – ГПК РФ) не является препятствием к рассмотрению дела по апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, с учётом требований ч.ч. 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав явившихся лиц, заключение прокурора, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», следует, что решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что 18.09.2024 между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает на условиях, указанных в данном договоре, квартиру, находящуюся по адресу: в <...> общей площадью 60 м2, кадастровый номер № <...> (том 1 л.д. 35-36).

В силу пункта 2.1. договора покупатель купил у продавца указанную квартиру за 4 500 000 рублей. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: 20 000 рублей переданы ответчиком до подписания настоящего договора, 4 480 000 рублей – во время подписания договора, что подтверждается распиской.

В силу пункта п. 2.3 договора расчеты по уплате денежных средств на сумму 4 480 000 рублей осуществляются посредством безотзывного покрытого аккредитива, открытого в ПАО <...>, срок действия аккредитива – 30 дней с даты открытия аккредитива.

Согласно выписки из ЕГРН произведена регистрация сделки от 19.09.2024 под № <...>, правообладателем объекта недвижимости является ФИО1 (том 1 л.д. 17).

На основании кредитного договора №№ <...> от 11.10.2024 заключённого между ФИО5 и АО Газпромбанк на срок до 05.10.2039 последнему банком предоставлены денежные средства в сумме 3 894 100 рублей (том 1 л.д. 22-оборот-25).

В обеспечение исполнения обязательств ФИО5 по кредитному договору № <...> от 11.10.2024 ФИО1 передал в залог на условиях и порядке предусмотренным договором недвижимое имущество квартиру № № <...>, находящуюся по адресу: в <...> общей площадью 60 м2, кадастровый № <...> в пользу АО Газпромбанк (том 1 л.д. 20-22).

Согласно сведений адресно-справочной службы УМВД России по г. Омску в квартире, находящуюся по адресу: в <...> по <...>, общей площадью 60 м2, кадастровый № <...> зарегистрирована – ФИО3

В материалы дела представлена копии материалов из уголовного дела № <...> в отношении неустановленного лица по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

27.09.2024 ФИО3 обратилась в ОП № <...> УМВД России по г. Омску с заявлением о совершении в отношении неё мошеннических действий.

По обращению ФИО3 от 27.09.2024 возбуждено уголовное дело № <...> по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ в СО МО МВД России по <...>. В настоящее время уголовное дело находится в производстве следователя ОРПСИИТ СМС СИ и ВПО СУ УМВД России по г. Омску.

На основании постановления от 27.09.2024 ФИО3 признана потерпевшей, из ее протокола допроса следует, что она является инвалидом 3 группы, пенсионером. 04.09.2024 ей получено СМС - сообщение в мессенджере «WhatsApp» от имени коллеги М с БОУ ДШИ № <...>, расположенной по адресу: <...><...>, по номеру № <...>, о том, что она попала в список финансовой проверки. Полагала, что разговаривает с коллегой по школе. В этот же день ей поступил звонок по номеру № <...> неизвестная ей женщина, которая представилась следователем ФСБ – К, которая пояснила ей, что ФИО3 является подозреваемой по уголовному делу, в связи с тем, что с ее банковских счетов оформлялись кредиты, которые в последующем поступали на счет человека, который находился в международном розыске и является пособником терроризма, и она тем самым подозреваюсь в пособничестве международного терроризма. К указала, что далее с ней будут связываться сотрудники ФСБ и Центробанка и у нее будет личный адвокат. 04.09.2024 ФИО3 позвонил неизвестный мужчина с номера телефона № <...>, который представился Т и пояснил, что является сотрудником Центробанка, и стал выяснять, сколько в наличии имеется денежных средств. После чего пояснил, что ФИО3 нужно пойти в ближайший банкомат «<...>», который находится по адресу: <...>, магазин «<...>», для того чтобы на ее счету не было больших сумм денежных средств, чтобы у нее было дополнительное алиби. Так же Титов пояснил, что ей необходимо надеть наушники и следовать его указаниям. ФИО3 пришла по указанному адресу к банкомату «<...>» и по указаниям Титова произвела несколько переводов со своей карты «<...>» (30 000 рублей и 90 000 рублей) на имя Владислава А. номер телефона получателя № <...>, счет зачисления № <...>, необходимые данные для перевода ей диктовал Титов. Далее произвела операцию по снятию наличных денежных средств в размере 120 000 рублей, 200 000 рублей и 20 000 рублей со своей банковской карты «<...>», а также попыталась произвести операции на сумму 50 000 рублей и 90 000 рублей, которые отклонены банком. <...> ФИО3 позвонил мужчина с номера № <...>, который представился адвокатом С, он пояснил что поможет доказать, что по уголовному делу ФИО3 является потерпевшей, а не подозреваемой. По указанию ФИО8 оформила микрозаймы в микрофинансовых организациях «Быстроденьги» на сумму 16 000 рублей и в размере 11 928 рублей. 06.09.2024 ей позвонил С и пояснил, что мошенники пытаются продать ее квартиру и ФИО3 необходимо самой продать квартиру быстрее, чем они, чтобы адвокат С вышел на риэлтерскую фирму, которая причастна к мошеннической операции по продаже квартиры. С предложил ФИО3 обратиться в риэлторские компании «<...>», <...>», «<...>», «<...>» и пояснил, что ФИО3 должна обязательно работать с тремя фирмами. После чего она обратилась в компанию «<...>», чтобы продать свою квартиру, с ней связалась риэлтор Анна, которая произвела осмотр и фотографирование квартиры. Она сообщила, что намеревается продать квартиру, по причине заболевания, так как С настоял на данной формулировке. В этот же день к ФИО3 домой пришел мужчина, который представился сотрудником отдела полиции № <...> и показал свое удостоверение, дал свой номер телефона № <...> и сказал, что сотрудники риэлтерской фирмы «<...>» предъявили свои опасения по факту того, что ФИО3 действует под влиянием мошенников возможно совершаются мошеннические действия по продаже квартиры, и рассказал ФИО3 о подобных мошенничествах, но она убедила его, что никаких мошеннических действий не происходит, ею никто не руководит. С риэлтором Анной больше не встречалась. Далее она обращалась к нескольким предложенных С фирмам, но они отказывались с ней работать. Тогда ФИО3 связалась с фирмой «Риэлт Консалт», а именно с риэлтором Викторией, которую ей предложил С, по номеру телефона № <...>, после чего домой приехала Виктория и произвела осмотр и фотографирование квартиры и уехала. Далее Виктория нашла покупателя, после чего Виктория приехала с покупателем ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на квартиру. Посмотрев квартиру, ФИО1 дал согласие на покупку квартиры, установив цену в размере 4 500 000 рублей, на что она согласилась, так как С сказал соглашаться на любую сумму. Далее она, риэлтор Виктория и ФИО1 встретились в офисе «Риэлт Консалт», расположенном по адресу<...>, после чего <...> ФИО1 внес залог за квартиру в размере 20 000 рублей наличными, что документально оформлено. Далее она заключила договор купли-продажи квартиры № <...>, расположенной по адресу: <...> передачей ФИО1 денежных средств в размере 4 480 000 рублей.

Согласно, представленных сведений на запрос суда ПАО <...>, ФИО3 денежные средства в размере 4 480 000 рублей получены наличными денежными средствами, что сторонами не оспаривалось.

Также установлено, что ФИО3 по указанию С произвела переводы денежных средств от 20.09.2024 на банковские карты через банкомат ПАО Банка <...>: 500 000 рублей, 475 000 рублей, 490 000 рублей, 480 000 рублей, 420 000 рублей, 470 000 рублей, 485 000 рублей, 485 000 рублей, и 495 000 рублей. 25.09.2025 ФИО3 внесла денежные средства на банковские карты в размере 40 000 рублей и 30 000 рублей.

Факт перечисления денежных средств подтверждается представленными в дело банковскими чеками о внесении/выдаче денежных средств, что сторонами не оспаривалось.

Согласно протоколу допроса свидетеля от 01.11.2024 Ц, работающей риелтором в Агентстве недвижимости ООО «<...>», она пояснила, что 06.09.2024 офис менеджер передал информацию о том, что на дежурный номер телефона № <...> поступил звонок от клиента ФИО3, которая оставила номер телефона для связи. Позвонив по указанному телефону, клиент пояснила, что хочет продать квартиру. Ей предложено назначить встречу на следующий день для просмотра квартиры и обсуждения всех интересующих вопросов. На следующий день 07.09.2024 она приехала по указанному адресу: <...>. клиент открыла дверь, пригласила для того, чтобы обсудить моменты и делать фотографии. В ходе общения она рассказала, что квартира ей досталась при покупке от знакомых. Также пояснила, что хочет продать квартиру срочно, в связи с тем, что астматик, и перенесла операцию на сердце, и по состоянию здоровья ей нужно переехать за город. Далее она сфотографировала квартиру, посмотрела все документы на собственность, перепланировку. ФИО9 спросила, какие документы ей нужно подготовить. Объяснила ей все интересующие ее моменты. А также указала на стоимость работ, а именно 3% с продажи квартиры. В понедельник провела аналитику по квартире, посмотрев сравнив все объявления, сравнив цены и состояние квартиры. После этого позвонила С. А., сказав, что стоимость квартиры будет составлять от 5,9 млн. до 6 млн. В связи с тем, что квартиру необходимо продать срочно вместе с мебелью, предложила сбросить 10 % от рыночной стоимости. Она не согласилась со стоимостью, и сказала, что не хочет опубликовывать объявление на различных сайтах. И пояснила, что необходима продажа под последующий выкуп. В своей компании от коллег она неоднократно слышала о человеке по имени А., который занимается выкупом квартир, с целью последующей продажи. Узнав номер телефона № <...> она позвонила ему и разъяснила ситуацию. А. попросил отправить ему фотографии для оценки квартиры, посмотрев он озвучил стоимость 4,5 млн. Далее, позвонил С. А. пояснила, что квартиру можно продать перекупщику, но с занижением стоимости в 4,5 млн. рублей. С. А. сразу же согласилась. Встреча была назначена на 11 сентября. В указанный день приехав к С. А., они ждали А.. Позже, когда приехал А., он посмотрел квартиру и также спросил почему она продаёт квартиру так срочно, на что С. А. пояснила, что хочет жить за городом. А. посмотрел все документы и сказал, что будет заниматься покупкой квартиры. Далее они стали обсуждать аванс. А. пояснил, что может внести аванс сегодня. Ей пояснено, что документы на аванс не готовы и предложила внести аванс в компании и после составления документов они будут переведены С. А.. Все стороны согласились. А. перевел денежные средства в размере 20 000 рублей на ее банковскую карту, которые внесены в бухгалтерию агентства и составила документы о внесении аванса. На следующий день позвонила С. А. и попросила передать ей аванс наличными денежными средствами. Она пояснила, что для этого не обходимо переделать документы, на что клиент согласилась, при этом настаивала на получение денежных средств наличными, о внесении их на счет отказалась. ФИО9 неоднократно предлагалось подобрать квартиру за городом, на что она категорически отказывалась. По итогам всех разговоров предположила, что С. А. связалась с мошенниками и решила назначить встречу о передаче аванса в офисе. 13.09.2024 совместно с А. и С. А. встретились в офисе. В процессе общения А. попытался выяснить причину быстрой продажи, а также хотел предупредить о различных мошенничествах, на что С. А. отвечала отказом. С. А. передан аванс в размере 20 000 рублей, и она с А. подписала авансовое соглашение. Кроме того, ей неоднократно предлагалось внести денежные средства по продаже квартиры на счет, а не наличными. А. также пояснил, что может отказаться от сделки, так как работа с наличными может быть опасна из-за различных мошенников. С. А. согласилась получить денежные средства с продажи квартиры на счет. Также попросила С. А. заказать выписку из ЕГРН на квартиру так как эти документы необходимы для продажи. После поступления выписки, документы переданы юристу на проверку. Также составлена опись имущества. После того, как все документы готовы А. открыл аккредитив в ПАО «<...>». 18.09.2024 они встретились в МФУ для совершения сделки. Стороны подписали договор купли-продажи, после чего все документы сданы на регистрацию. 21.09.2024 они встретились в банке ПАО «<...>» со С. А. для того, чтобы произвести снятие денежных средств с аккредитива. Все время сидела рядом для того, чтобы проконтролировать ситуацию. С. А. получила денежные средства в размере 4 480 000 рублей, рассчиталась с ней в сумме 135 000 рублей. Ей отдан приходный кассовый ордер. Позже ей поступило голосовое сообщение от С. А., где она рассказывала, что её обманули мошенники и она перевела им денежные средства от продажи квартиры.

Согласно протоколу допроса свидетеля от 07.11.2024 ФИО1 пояснил, что является индивидуальным предпринимателем, с 2011 года занимается покупкой/продажей недвижимого имущества. В начале сентября поступил звонок от риелтора агентства «Риэлт Консалт». Девушка представилась Оксаной, и предложила вариант на выкуп квартиры по адресу<...>. Он опросил назвать все параметры квартиры и описать ее. После того, как получил сведения о квартире, обозначил стоимость 4,5 млн рублей, указал на готовность приобрести квартиру. В последующем позвонил риелтор Виктория и пояснила, что собственник квартиры по адресу: г. Омск, <...> согласился продать квартиру по обозначенной цене. Им пояснено, что необходимо встретиться, для обсуждения параметров сделки и просмотра квартиры. В ходе общения договорились, что встреча пройдёт на квартире продавца 11.09.2024. В указанный день приехал по адресу: <...>, <...>, где находился риелтор Виктория и продавец квартиры, которая представилась как ФИО3 На вид она показалась спокойной, все высказывания были четкие и конкретные, в квартире было чисто. На вопрос почему она продаёт квартиру пояснила, что хочет переехать за город, потому что ранее перенесла операцию и по состоянию здоровья находиться в городе ей тяжело. После просмотра квартиры подтвердил ранее озвученную сумму и готовность купить квартиру. Внес задаток в сумме 20 000 рублей в офисе риелтора. 13.09.2024 они встретились с риелтором Викторией и ФИО3 в офисе «Риэлт Консалт» для подписания соглашения. Предложил ФИО3 помочь с квартирой за городом, на что она ответила отказом. После подписания соглашения и передачи аванса также попросил подготовить всю документацию для оформления сделки, а также попросил представить документы из ЗАГСа, и справку о психическом освидетельствовании. Данные справки необходимы для последующей продажи квартиры, так как их требует банк. ФИО3 согласилась предоставить необходимые документы. Также продавец настаивала на получение денежных средств наличными, на что ей было пояснено, что наличными в целях безопасности передавать отказывается, и предложил расчет при помощи аккредитива, на что ФИО3 согласилась. Через некоторое время на электронную почту от риелтора поступили все образцы документов для проведения сделки. После чего мы договорились, что сделка состоится в МФЦ, где будет подписан договор купли-продажи. Кроме того, риелтор пояснила, что они совместно с ФИО3 откроют аккредитив в банке ПАО «<...>», после чего ему придёт оповещение с банка. 18.09.2024 в МФЦ подписан договор купли-продажи и поданы документы на регистрацию. После этого они обсудили сроки освобождения квартиры (10 дней), после чего, продавец обязуется передать ключи от квартиры, а также снять её с учета. ФИО3 подтвердила все договорённости. В этот же день денежные средства по покупке квартиры в размере 4 480 000 рублей переведены на аккредитив ПАО «<...>». 20.09.2024 ему поступило смс-оповещение от банка с информацией о переводе аккредитива. Указанную информацию сообщил риелтору. Через несколько дней позвонила риелтор Виктория и сообщила, что ФИО3 обманули мошенники и переслала голосовое сообщение в мессенджере.

Определением Ленинского районного суда г. Омска от 15.01.2025 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО <...> и «<...>» (том 1 л.д. 200-202).

Согласно заключению эксперта от 20.03.2025, подготовленного на основании определения Ленинского районного суда г. Омска от 15.01.2025 рыночная стоимость квартиры <...> находящейся по адресу: в <...> общей площадью 60 м2, кадастровый номер № <...> истца на момент производства экспертизы составляет 6 363 000 рублей, рыночная стоимость квартиры на дату заключения сделки составляет - 6 193 000 рубля.

Определением Ленинского районного суда г. Омска от 29.04.2025 по делу назначена судебная амбулаторная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза (том 2 л.д. 120-123).

Согласно заключению № <...> от 27.06.2025, подготовленному БУЗОО КПБ им. Н.Н. Солодникова следует, что ФИО3 на момент подписания договора купли-продажи квартиры от 18.09.2024 каким-либо психическим расстройством не страдала. Признаков повышенной внушаемости и подчиняемости не выявлено. У ФИО3 не выявлено нарушение памяти, внимания, мышления, интеллекта, эмоционально-волевой сферы, которые могли существенно повлиять на нее в момент заключения сделки купли-продажи квартиры.

Судом первой инстанции в качестве свидетелей допрошены знакомые ФИО3 – свидетель 1, свидетель 2 и свидетель 3 , которые указали на необычность поведения ФИО3 в период заключения сделки и которым в последующем от нее стало известно о совершении в ее отношении мошеннических действий, в результате которых она была вынуждена продать единственное жилье.

Разрешая спор суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 167, 170, 178, 179, 209, 218, 223, 288, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.ст. 10, 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), а также разъяснениями, содержащимися в постановления Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и исходил из того, что в интересующий период времени ФИО3 находилась в ситуации обмана, сообщения ей заведомо ложных сведений и решение о продажи квартиры сформировалась у последней под влиянием заблуждения третьих лиц, связи с этим пришёл к выводу о том, что у ФИО3 имелся порок воли на реальную продажу квартиры, в том числе на кабальных условиях с существенным занижением ее цены, при отсутствии добросовестности и осмотрительности покупателя являющегося профессиональным участником рынка недвижимости, а, как следствие, признал договор купли-продажи от 18.09.2024 недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <...> недействительной сделкой, применил последствия недействительной сделки в виде двусторонней реституции, взыскав с продавца в пользу покупателя уплаченные им денежные средства по сделке. При этом не нашел оснований для удовлетворения требований ФИО1 о выселении ФИО3 из спорной квартиры, и признания покупателя добросовестным.

Правовых оснований не согласится с выводами суда первой инстанции по существу спора по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней, с учетом установленных фактических обстоятельств и подлежащего применению к спорным отношениям правового регулирования, коллегия судей не усматривает.

На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Так, согласно ст. 8 ГК РФ, права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Положениями ст.ст. 420, 421 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, которое в силу пункта статьи 452 этого же кодекса совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что п. 1 ст. 177 ГК РФ основан на необходимости учета действительной воли лиц, совершающих сделки, и содержит правовой механизм, позволяющий как сохранять юридический эффект оспоримой сделки, так и обеспечивать защиту интересов лиц, чьи права и законные интересы были нарушены такой сделкой (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.10.2010 № 1271-О-О, от 30.11.2021 № 2517-О, 30.05.2024 № 1256-О и др.).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», во всех случаях, когда по обстоятельствам дела необходимо выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, например, при рассмотрении дел о признании недействительными сделок по мотиву совершения их гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами в таком случае являются наличие или отсутствие психического расстройства у лица в момент совершения сделки, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня.

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3).

Как указано в п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки (п. 4 ст. 179 ГК РФ).

Кроме того, защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена под влиянием заблуждения, обеспечивает ст. 178 ГК РФ (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.04.2014 № 751-О, от 28.02.2019 № 338-О и др.).

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Таким образом, не всякое заблуждение признается пороком сделки, а лишь существенное, то есть при отсутствии которого сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку вовсе.

Раскрывая понятие существенности заблуждения, законодатель в пункте 2 данной статьи приводит неисчерпывающий (открытый) перечень обстоятельств, заблуждение относительно которых полагает существенным, заслуживающим при наличии прочих предпосылок являться основанием для признания сделки оспоримой (недействительной), а в пункте 3 статьи устанавливает, что заблуждение относительно мотивов сделки (обстоятельств, характеризующих ее основной мотив) таким основанием не считает.

Конституционный Суд Российской Федерации в названных выше определениях именует эти положения ГК РФ ориентирами, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, в том числе материалы уголовного дела, показания покупателя ФИО1, которые согласно его показаниям данным должностным лицам правоохранительных органов и сведениям ЕГРИП является индивидуальным предпринимателем с основным видом деятельности – покупка и продажа собственного недвижимого имущества, риелтора Ц, продавца ФИО3, данных в рамках уголовного дела, пояснения сторон, данных в рамках настоящего дела, показания допрошенных свидетелей, заключение судебной оценочной экспертизы, заключение судебной психолого-психиатрической экспертизы, с выше приведённым правовым регулированием, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для признания недействительной сделки по продаже квартиры, заключённой между ФИО3 и ФИО1, поскольку в силу совокупности обстоятельств, связанных с пожилым возрастом продавца являющегося инвалидом 3 группы, её индивидуально-психологических особенностей, никакой необходимости продавать квартиру, которая является её единственным жильём, и передавать денежные средства, полученные от продажи квартиры на кабальных условиях (существенное занижение цены единственной квартиры), обусловленных ее тяжелой жизненной ситуацией (вызванной действиями неизвестных лиц совершивших в отношении ФИО3 мошеннические действия в результате которых она перевела все имеющиеся и полученные в займ, денежные средства данным лицам) неизвестному лицу у ФИО3 не было.

Также судебная коллегия учитывает, что совокупность действий ФИО3, а именно оформление документов в спешке, настаивание на произведение расчета наличными денежными средствами, а также продажа квартиры по значительно заниженной цене (согласно представленному заключению ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» рыночная стоимость указанного имущества на дату оценки составляет 6 363 000 рубля, на дату заключения оспариваемой сделки 6 193 000 рубля, в то время как цена договора купли-продажи, заключенного сторонами, составила 4 500 000 рублей, с учетом внесенного аванса), все эти обстоятельства должны были вызвать у ФИО1 при должной осмотрительности сомнения в сформированности, направленности и непорочности воли ФИО3 на отчуждение недвижимого имущества, с учетом наличия у ФИО1 значительного опыта в совершении таких сделок, как человек, чья профессиональная деятельность непосредственно связана с куплей-продажей аналогичных объектов недвижимости, и зарегистрированного к качестве индивидуального предпринимателя с основным видом деятельности, как указано выше – покупка и продажа собственного недвижимого имущества.

При этом указание в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что суд самостоятельно выбрал основания для признания договора купли-продажи недействительным основано на неполном изучении материалов дела, поскольку как из текста встречного искового заявления, так и дополнительных письменных позиций следует, что ФИО3 вынуждено под мошенническим воздействием неизвестных лиц совершила сделку купли-продажи единственного жилья под влиянием существенного заблуждения при отсутствии которого она разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы оспариваемую сделку вовсе, в том числе на кабальных условиях (по значительно заниженной цене, почти на 1 700 000 рублей относительно ее рыночной стоимости (более четверти от стоимости квартиры)).

Согласно разъяснений, данных в п. 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Аналогичные разъяснения содержатся и в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положении раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, суд первой инстанции оценив указанные истцом по встречному исковому заявлению обоснования заявленных требований, правомерно определил нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Кроме того, суждения апеллянта об отсутствии в материалах дела доказательств того, что ФИО3 в момент совершения сделки не понимала значение своих действий и не могла руководить ими на правильность выводов суда первой инстанции о наличии порока воли, обусловленного ее нахождением в состоянии существенного заблуждения относительно совершаемой сделки, поскольку подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств.

Доводы ФИО1 о необоснованности вывода суда первой инстанции о существенно заниженности стоимости спорного объекта недвижимости не свидетельствует об ошибочности выводов суда первой инстанции о признании договора купли-продажи, ввиду того, что реализация принципа свободы договора, предусмотренного ст. 421 ГК РФ, является небезграничным сочетаясь с требованием добросовестного поведения участников гражданских правоотношений.

При этом, ФИО1, занимающийся покупкой и перепродажей объектов недвижимости на постоянной и профессиональной основе, не мог не понимать, что приобретает у пожилого лица с очевидностью находящегося под влиянием существенного заблуждения, в том числе относительно реальной стоимости объекта недвижимости, единственную квартиру почти на 30% ниже её рыночной стоимости на предложенных им условиях.

При указанных обстоятельствах ФИО1 как человек, чья профессиональная деятельность непосредственно связана с куплей-продажей аналогичных объектов недвижимости, имеющий опыт в совершении таких сделок, проявив необходимую степень заботливости, осмотрительности должен был усомниться в сформированности, направленности и непорочности воли продавца на отчуждение имущества, в связи с чем должен был убедиться, что воля продавца действительно направлена на отчуждение имущества, что отсутствуют обстоятельства, понуждающие ФИО3 совершить сделку, однако этого не сделал.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном непринятии в качестве доказательства заключение судебной психолого-психиатрической экспертизы не влечет отмену судебного постановления.

Заключение судебной экспертизы является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в совокупности и наряду с иными доказательствами по делу. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, заключение экспертизы не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции оценил заключение судебной экспертизы наряду с иными представленными в материалы дела доказательствами.

Указание в жалобе на заведомо неисполнимый характер судебного решения, поскольку денежные средства не будут возвращены ФИО1 не влияет на правильность решения суда о признании сделки недействительной с применением последствий такой недействительности в виде двусторонней реституции.

Фактически все доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с оценкой представленных в дело доказательств, не содержит фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения. По своей сути доводы жалобы направлены на переоценку обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебном заседании, а также доказательств, которым дана надлежащая оценка, в силу чего не могут являться основанием для отмены оспариваемого решения.

Судебная коллегия полагает, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, доводы апелляционной жалобы, которые аналогичны доводам, указанных стороной ответчика по встречному исковому заявлению, не опровергают правильности выводов суда, направлены на ошибочное толкование норм действующего законодательства, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Ленинского районного суда г. Омска от 09.09.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Ленинский районный суд г. Омска в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26.12.2025.