Решение № 2-2782/2017 2-2782/2017~М-2958/2017 М-2958/2017 от 4 сентября 2017 г. по делу № 2-2782/2017

Дело № 2-2782/2017

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Киров 05 сентября 2017 года

Октябрьский районный суд города Кирова в составе судьи Жолобовой Т.А., при секретаре Новоселовой М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова к Ивановной Я.А. о взыскании задолженности по арендным платежам и пени,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд с вышеназванным иском к ответчику, в обоснование требований указал, что 27.10.2014 между МО «Город Киров», и ООО «ГЕС Групп» (арендатор, должник) подписан договор аренды земельного участка <данные изъяты>, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает на оговоренных в договоре условиях в аренду земельный участок площадью 731 кв. м, расположенный по адресу: <данные изъяты>. Годовой размер арендной платы составляет 7 594 796 рублей 00 коп. Арендная плата за первый год вносится единовременно в течение десяти календарных дней. В последующем оплачивается ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала. Размер арендной платы ежегодно индексируется на коэффициент инфляции. За несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пеню.

Между ООО «ГЕС Групп» и ФИО1 подписан договор купли-продажи объекта незавершенного строительства по адресу: <данные изъяты>, а впоследствии 25.01.2016 г. – соглашение к договору аренды земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору.

Поскольку ФИО1 являясь собственником объекта незавершенного строительства в период с 19.01.2016 г. по настоящее время пользуется земельным участком с кадастровым номером 43:40:000276:30, арендную плату не вносит, за период с 01.01.2017 г. по 30.06.2017 г. образовалась задолженность по арендной плате в размере 4543343,68 руб., пени в размере 327120,75 руб., которые истец просит взыскать с ФИО1

Представитель истца Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова по доверенности ФИО2 в судебном заседании доводы, изложенные в иске поддержала, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явилась, уведомлялась через представителя по нотариальной доверенности ФИО3 надлежащим образом.

Суд определил рассматривать дело в порядке заочного производства.

Заслушав представителя истца, изучив материалы настоящего дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу пункта З статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Из п.1 ст. 35 ЗК РФ следует, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление Пленума ВАС № 11) согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту З статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЭК РФ и статьи 25.5 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга (статья 392.3 ГК РФ).

Статьей 391 ГК РФ предусмотрено право должника перевести долг с согласия кредитора на другое лицо. Условия и форма перевода долга предусмотрены статье 391 ГК РФ, в соответствии с которой перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым п. 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (предмет и основание долгового обязательства).

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом, кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. В то же время, действующим законодательством не запрещена продажа объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке в государственной или муниципальной собственности, третьим лицам. То есть, в силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ, пункту З статьи 552 ГК РФ, арендатору предоставлена возможность переуступить свои права по договору аренды. При этом, на нового арендатора переходят все права и все обязанности предыдущего арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. При этом арендодатель, при переходе прав на объект недвижимости, лишен возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны в обязательстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (статья 124). Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования) выступает в гражданско-правовых отношениях на равных началах с иными участниками-гражданами и юридическими лицами. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения сделки по продаже объекта незавершенного строительства.

Установлено, что 27.10.2014 между Муниципальным образованием «Город Киров» и обществом с ограниченной ответственностью «ГЕС Групп» (арендатор, должник), в соответствии с постановлением администрации города Кирова от 25.06.2014 № 2657-п «О торгах на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>)» и протоколом о результатах аукциона на право заключения договор аренды от 21.10.2014 № 508, подписан договор аренды земельного участка № 109-з от 27.10.2014, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает на оговоренных в договоре условиях в аренду земельный участок площадью 731 кв.м., расположенный в <данные изъяты> разрешенное пользование: для размещения объектов, предусмотренных в зоне обслуживания и деловой активности местного значения (пункты 1.2, 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 8.4 договор является актом приема-передачи земельного участка, договор прошел государственную регистрацию 06.05.2015 за <данные изъяты>. Срок действия договора с 27.10.2014 по 26.10.2019.

В соответствии с пунктом 2.1 договора годовой размер арендной платы по результатам проведенного аукциона составляет 7 594 796 рублей 00 коп. Арендная плата за первый год вносится единовременно в течение десяти календарных дней. В последующем оплачивается ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала. Размер арендной платы ежегодно индексируется на коэффициент инфляции – дефлятор, соответствующий индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации (на 2015г.-1,114; на 2016г.-1,074).

В соответствии с пунктом 3.2.7 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату в размере и порядке, определяемом договором.

За несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы невнесенного платежа.

18.12.2015 г. между ООО «ГЕС Групп» и ФИО1 подписано соглашение об отступном, согласно которого объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> степень готовности — 15%, расположенный по адресу: <данные изъяты> перешел в собственность ФИО1 (номер регистрации <данные изъяты> от 19.01.2016).

Из материалов дела и вышеназванных положений следует, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости (19.01.2016) ФИО1 приобрела право пользования на условиях аренды спорным земельным участком в объеме и на условиях, которые имелись у прежнего арендатора.

Задолженность по арендной плате ФИО1 рассчитана истцом с 01.01.2017 по 30.06.2017 г. и составляет 4543343,68 руб.

Размер задолженности судом проверен и признан арифметически правильным, стороной ответчика не оспаривался.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5.3 договора аренды была начислена неустойка в размере 0,1% за каждый день просрочки, размер которой за период с 16.03.2017 г. по 11.07.2017 г. составил 327120,75 руб..

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения им ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По смыслу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойка подлежит уплате за весь период неисполнения должником обязательства по день его фактического исполнения.

Доказательств, подтверждающих уплату установленной арендной платы, а также свидетельствующих об исполнении ответчиком принятых на себя обязательств, Ивановной Я.А. суду не представлено.

Учитывая изложенное, действующее законодательство, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в указанном истцом размере.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В связи с этим с ответчика в доход бюджета муниципального образования «Город Киров» подлежит взысканию госпошлина в размере 32552,32 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198,235,233 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с ФИО1 в пользу Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова задолженность по арендной плате по договору аренды <данные изъяты> от 27.10.2014 г. за период с 01.01.2017 г. по 30.06.2017 г. в размере 4543343,68 руб., пени за период с 16.03.2017 г. по 11.07.2017 г. в размере 327120,75 руб., а всего 7870464,43 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу муниципального образования «Город Киров» государственную пошлину в размере 32552,32 руб.

Ответчик вправе подать в Октябрьский районный суд города Кирова заявление об отмене решения в течение 7 дней со дня получения решения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Кировский областной суд через Октябрьский районный суд города Кирова в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение составляется 10.09.2017 г.

Судья Т.А. Жолобова