Решение № 2-5141/2019 2-556/2020 2-556/2020(2-5141/2019;)~М-4335/2019 М-4335/2019 от 16 января 2020 г. по делу № 2-5141/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 января 2020 года г.Мытищи, Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Наумовой С.Ю., при секретаре судебного заседания Филипсоновой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО2», Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Комфортинвест», Обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Недвижимость» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО5 обратилась в суд с иском, с учётом уточнений в окончательной редакции, к ООО «ФИО2», ООО «Специализированный застройщик Комфортинвест», ООО «Комфорт Недвижимость» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи квартиры.

Истец свои требования мотивировала тем, что между ООО «ФИО2» в лице Генерального директора ФИО3, действующей на основании Устава и ФИО5, именуемой «Покупатель», был заключён предварительный договор № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1.1, предметом Договора является обязательство Сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи <адрес>, общей площадью 25,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер квартиры №. <адрес> квартиры с учётом лоджии 27,3 кв.м.

В соответствии с п.1.3 Договора, на отношения Сторон не распространяется действие норм Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В силу того, что в отношении многоквартирного дома в установленном законом порядке получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU№ от 28.12.2017г.

Согласно п.2.1.2 Цена квартиры - 2 078 000 руб. Цена квартиры является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с п.2.2. Стороны обязуются подписать Основной договор и подать все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности в течение 90 дней, исчисляемых от даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на квартиру, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.3.2. Договора, Покупатель в счёт обеспечения исполнения обязательств по заключению Основного договора, обязуется оплатить Продавцу денежные средства в размере 2 078 000 руб.

Обязательства, предусмотренные п.3.2 Договора, ФИО5 исполнила в полном объёме.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи не подписан, в связи с уклонением продавца от подписания основного договора.

В целях досудебного урегулирования спора, ответчику была направлена претензия с требованием заключить основной договор. Ответ на претензию получен не был.

Истец в иске так же указала на то, что вместе с указанным предварительным Договором, она была вынуждена заключить с ООО «Комфорт Недвижимость», в лице ФИО4, действующей на основании доверенности № от 11.04.2018г., Договор возмездного оказания услуг № № ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.1 Договора, исполнитель оказывает Заказчику комплекс услуг, связанных с бронированием <адрес> многоквартирном жилом <адрес>, строительство которого осуществляется по адресу: <адрес> и последующим заключением в отношении объекта предварительного договора купли-продажи.

Комплекс услуг оказываемых исполнителем включает в себя:

- бронирование (резервирование) за заказчиком объекта с целью последующего заключения с Заказчиком предварительного договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

- подготовка и организация подписания предварительного договора купли-продажи между Заказчиком и Правообладателем и последующего подписания основного договора купли- продажи;

- осуществление мероприятий, направленных на получение необходимых документов от организаций, учреждений в пределах своих полномочий, направленных на формирование достаточного пакета документов для регистрации договора купли-продажи и подачи его в Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, получение с органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрированного договора купли-продажи и его передача заказчику.

В соответствии с п.3.1 договора, стоимость услуг исполнителя составила 50 000 руб.

Согласно п.3.2 Договора, Заказчику надлежало произвести оплату услуг исполнителя следующим образом:

- 10 000 руб. в течение 1 (одного) банковского дня с даты заключения Договора;

- 40 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ.

Обязательства по оплате услуг Исполнителя, указанные в п.3.2. Договора, ФИО5 исполнила в полном объёме, однако исполнитель свои обязательства по договору не исполнил, основной договор купли-продажи на дату

подачи настоящего искового заявления в суд, не подписан.

Также, между ФИО5 и ООО «Комфорт недвижимость» в лице Генерального директора ФИО3, действующей на основании Устава был заключён договор оказания услуг № ПР-18-7-9/402/ОУ от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1.2 Договора, исполнитель обязался оказать заказчику следующие услуги:

- осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество в управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр);

- консультировать Заказчика по возникающим вопросам в рамках осуществления государственной регистрации права собственности;

- иные услуги.

В соответствии с п.1.3 Договора, срок оказания услуг до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Согласно п.4.1 Договора, стоимость услуг составила 22 000 рублей.

Обязательства по оплате услуг Исполнителя, указанные в п.4.2 Договора, ФИО5 исполнила в полном объёме, однако Исполнитель услуги предусмотренные договором на дату подачи настоящего искового заявления в суд не исполнил.

Ввиду того, что до настоящего времени ФИО5 не может приступить к отделочным работам в квартире, она вынуждена арендовать складское помещение для хранения строительных и отделочных материалов.

В этих целях, между ФИО5, выступающей в качестве арендатора и ООО «Скдадовка», выступающего в качестве арендодателя, в лице Генерального директора ФИО8 был заключён договор аренды № от 01.05.2019г.

Согласно п.1.3 Договора, ФИО5 арендует складское помещение №А013, общей площадью 3 кв.м. в складском комплексе, расположенном по адресу: <адрес>

Срок действия договора в соответствии с п.1.6 - с 01.05.2019г. по 31.07.2019г. Размер арендной платы 5 421, 60 рублей в месяц.

Кроме того, ФИО5 выступающей в качестве арендатора и ООО «Скдэдовка», выступающего в качестве арендодателя, в лице Генерального директора ФИО8, был заключён договор аренды № от 01.08.2019г.

Согласно п. 1.3 Договора, ФИО5 арендует складское помещение № А013, общей площадью 3 кв.м, в складском комплексе, расположенном по адресу: <адрес>

Срок действия договора в соответствии с п.1.6 - с 01.08.2019г. но 31.08.2019г. Размер арендной платы 6 024 рублей в месяц.

Договор аренды № от 01.09.2019г. Согласно п.1.3 Договора, ФИО5 арендует складское помещение № А013, общей площадью 3 кв.м. в складском комплексе, расположенном по адресу: <адрес>, вл.33 стр.1. Срок действия договора в соответствии с п.1,6 - с 01.09.2019г. по 30.11.2019г. Размер арендной платы 5 421, 60 руб. в месяц.

Договор аренды № от 01.12.2019г. Согласно п.1.3 Договора, ФИО5 арендует складское помещение № А013, общей площадью 3 кв.м. в складском комплексе, расположенном по адресу: <адрес>, вл.33, стр.1.

Срок действия договора в соответствии с п.1.6 - с 01.12.2019г. по 29.02.2019г. Размер арендной платы 5 421, 60 руб. в месяц.

По мнению истца, по вине ООО «ФИО2» и ООО «Комфорт недвижимость», ФИО5 она понесла убытки на аренду складского помещения в размере арендной платы 43 975, 20 руб.

В связи с чем, истец просит суд признать Предварительный договор № ПР-18-7-9/402 от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ООО «ФИО2» и ФИО5 основным договором купли-продажи <адрес>, общей площадью 25,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Обязать ООО «Специализированный застройщик Комфортинвест» передать ФИО5 жилое помещение, <адрес>, общей площадью 25,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № по акту приёма-передачи.

Взыскать с ООО «Комфорт недвижимость» в пользу ФИО5 денежные средства в размере 50 000 руб., оплаченных во исполнение договора возмездного оказания услуг № ПР-18-7- 9/402/ОУ от ДД.ММ.ГГГГ, неустойку за нарушение срока исполнения обязательств в размере 50 000 руб., денежные средства в размере 22 000 руб., оплаченных во исполнение договора оказания услуг № ПР-18-7-9/402/ОУ от ДД.ММ.ГГГГ, неустойку за нарушение срока исполнения обязательств в размере 22 000 рублей.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик Комфортинвест» в пользу ФИО5 денежные средства, оплаченные по Договору аренды № от 01.05.2019г., заключённому с ООО «Складовка», в размере 43 975, 20 руб., компенсацию морального вреда в сумме 50 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 70 000 рублей.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своих представителей по доверенности ФИО9 и ФИО10, которые в судебном заседании поддержали требования своей доверительницы, просили удовлетворить их по основаниям, указанным в иске.

Представитель ООО «ФИО2» по доверенности ФИО11 признала требования в части признания права собственности на квартиру по договору купли-продажи, поскольку истец во исполнение условий Договора перечислила на расчётный счёт ответчика 2 078 000 рублей. Указанная сумма была получена и принята ответчиком в счёт полной стоимости квартиры. Представитель ответчика представила письменное заявление о признании иска в указанной части.

Представитель ООО «Специализированный застройщик Комфортинвест» по доверенности ФИО12 исковые требования истца к ответчику ООО «Специализированный застройщик Комфортинвест» не признала и просил исключить ООО «Специализированный застройщик Комфортинвест» из числа ответчиков, поскольку ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КомфортИнвест» (ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест») и ООО «ФИО2» был заключён договор № ПР-18-79/402 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого является привлечение средств ООО «ФИО2» для строительства жилого помещения в многоквартирном доме. Оплата была произведена ООО «ЛидерИнвестГрупп» векселем № ПР-18-7-9/402, что подтверждается актом приёма-передачи векселя от ДД.ММ.ГГГГ и актом о взаиморасчётах от ДД.ММ.ГГГГ, после этого <адрес> по адресу: <адрес> перешла в ведение ООО «ФИО2». По мнению представителя ответчика, требования относительно указанного выше жилого помещения истец должен предъявлять к ООО «ФИО2», с кем у истца заключён предварительный договор № № от 19.04.2019г. ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» не несёт ответственность за деятельность ООО «ФИО2».

Представитель ООО «Комфорт Недвижимость» ФИО11 в судебном заседании иск не признала и пояснила, что все обязательства данный ответчик исполнил.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд признаёт исковые требования подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между ООО «ФИО2» в лице Генерального директора ФИО3, действующей на основании Устава и ФИО5, именуемой «Покупатель» был заключён предварительный договор № ПР-18-7-9/402 от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1.1, предметом Договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи <адрес>, общей площадью 25,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, гМытищи, <адрес>, кадастровый номер квартиры №. <адрес> квартиры с учётом лоджии 27,3 кв.м.

В соответствии с п.1.3 Договора, на отношения сторон не распространяется действие норм Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В силу того, что в отношении многоквартирного дома в установленном законом порядке получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU№ от28.12.2017г.

Согласно п.2.1.2 Цена квартиры - 2 078 000 руб. Цена квартиры является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с п.2.2 Договора, стороны обязуются подписать основной договор и подать все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности в течение 90 дней, исчисляемых от даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на квартиру, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.3.2. Договора, покупатель в счёт обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора, обязуется оплатить продавцу денежные средства в размере 2 078 000 рублей.

Обязательства, предусмотренные п.3.2 Договора, ФИО5 исполнила в полном объёме.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи не подписан, в связи с уклонением продавца от подписания основного договора.

В целях досудебного урегулирования спора, ответчику была направлена претензия с требованием заключить основной договор. Ответ на претензию получен не был.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из текста предварительного договора, денежные средства по договору, стороной которого является истец, привлечены для строительства секции в блокированном жилом доме, а, следовательно, данные отношения регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214-ФЗ).

Так, в соответствии с частью 1 статьи 1 названного Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учётом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Согласно пункта 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв.Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г.) предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч.4 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлёкшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п.1 ст.2 и ч.1 и 2 ст.3 названного Закона.

Согласно п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст.219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ч.6 ст.1 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016г.) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017г.) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу п.5 ч.2 ст.14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Так, указанным выше договором, заключённым между истцом и ответчиком, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома сблокированного типа малоэтажной

застройки в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрён договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Таким образом, суд признает Предварительный договор № ПР-18-7-9/402 от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ООО «ФИО2» и ФИО5 основным договором купли-продажи <адрес>, общей площадью 25,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. На основании статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Между тем, отказывая в удовлетворении исковых требований к ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест», а так же ООО «Комфорт Недвижимость», суд исходил из следующего.

Как указывалось выше, 27.11.2015г. между ООО «Комфорт ФИО2» (ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест») и ООО «ФИО2» был заключён договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого является привлечение средств ООО «ФИО2» для строительства жилого помещения в многоквартирном доме.

Оплата была произведена ООО «ЛидерИнвестГрупп» векселем № ПР-18-7-9/402, что подтверждается актом приёма-передачи векселя от 10.12.2015г. и актом о взаиморасчётах от 10.12.2015г., после этого <адрес> по адресу: <адрес> перешла в ведение ООО «ФИО2».

Следовательно, вопреки доводам истца, ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» а так же ООО «Комфорт недвижимость» не являются стороной по вышеуказанному договору долевого участия, права и законные интересы истца указанным договором последними не нарушены.

В связи с чем, по мнению суда, истец не обладает правом предъявления требований к ответчикам ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» а так же ООО «Комфорт недвижимость». Данные ответчики свои обязательства полностью выполнили. В этой связи, исковые требования к этим двум ответчикам, суд оставляет без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО2», Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Комфортинвест», Обществу ограниченной ответственностью «Комфорт Недвижимость» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи квартиры – удовлетворить частично.

Признать Предварительный договор № № ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ООО «ФИО2» и ФИО5 основным договором купли-продажи <адрес>, общей площадью 25,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Исковые требования ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Комфортинвест», Обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Недвижимость» об обязании ООО «Специализированный застройщик Комфортинвест» передать ФИО5 жилое помещение - <адрес>, общей площадью 25,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № по акту приёма-передачи; о взыскании с ООО «Комфорт недвижимость» в пользу ФИО5 денежных средств в размере 50 000 руб., оплачённых во исполнение договора возмездного оказания услуг № ПР-18-7- 9/402/ОУ от ДД.ММ.ГГГГ, неустойку за нарушение срока исполнения обязательств в размере 50 000 руб., денежных средств в размере 22 000 руб., оплаченных во исполнение договора оказания услуг № № от ДД.ММ.ГГГГ, неустойку за нарушение срока исполнения обязательств в размере 22 000 руб.; о взыскании с ООО «Специализированный застройщик Комфортинвест» в пользу ФИО5 денежных средств, оплаченных по Договору аренды № от 01.05.2019г., заключённому с ООО «Складовка», в размере 43 975, 20 руб., компенсации морального вреда в сумме 50 000 руб., взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 70 000 рублей – оставить без удовлетворения.

Решение суда является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в установленном законом порядке.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд, через Мытищинский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья