Апелляционное определение № 33-2481/2025 от 17 декабря 2025 г.

Судья Шестакова Н.А. Дело № 33-2481/2025

№ 2-123/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи – председательствующего Тимофеевой С.В.,

судей Голубь Е.С., Гусевой А.В.,

при секретаре Губиной С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 18 декабря 2025 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации города Шадринска Курганской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска Курганской области, обществу с ограниченной ответственностью «Айсберг» о признании недействительными договора аренды земельного участка, соглашений об изменении договора аренды земельного участка, признании незаконным образование земельных участков, прекращении зарегистрированного права аренды на земельный участок, внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права аренды, снятии с кадастрового учета земельных участков, восстановлении земельного участка в прежних границах, признании земельного участка общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, признании права на долю в общей собственности на земельный участок

по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Шадринского районного суда Курганской области от 4 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Тимофеевой С.В., изложившей существо дела, объяснения представителя истцов, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к Администрации города Шадринска Курганской области (далее – Администрация города Шадринска) о признании земельного участка общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, признании права на долю в общей долевой собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных требований указали, что 4 апреля 2011 года между Администрацией города Шадринска и обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Профэлектрострой» заключен договор аренды земельного участка площадью 1053 кв.м с кадастровым № для строительства многоквартирного жилого дома. 23 ноября 2012 года Комитетом по строительству и архитектуре Администрации города Шадринска выдано разрешение ООО «Профэлектрострой» на строительство многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания на земельных участках площадями 2544 кв.м и 1053 кв.м. Права и обязанности по указанному договору аренды на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 6 ноября 2013 года № 10/2013 переданы закрытому акционерному обществу (далее – ЗАО) «Иском». 30 мая 2016 года ЗАО «Иском» Администрацией города Шадринска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: <адрес>. 16 февраля 2015 года между истцами и ЗАО «Иском» заключен договор долевого участия в строительстве, по завершении строительства истцы стали собственниками жилого помещения № в многоквартирном доме <адрес>. Полагали, что после регистрации права первого собственника на помещение в многоквартирном доме земельные участки с кадастровыми номерами № и № стали общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Проектной документацией на многоквартирный дом с объектами обслуживания предусмотрено расположение на земельном участке с кадастровым № гостевой стоянки для легковых автомобилей на 32 машиноместа, площадки для отдыха взрослого населения, площадки для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста, хозяйственной площадки для сушки и чистки белья, а также площадки для мусоросборников. Согласно ответу Администрации города Шадринска от 10 июля 2023 года земельный участок общей площадью 1053 кв.м с кадастровым № передан в аренду обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Айсберг» без согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ответу Управления Росреестра по Курганской области от 16 июня 2024 года осуществлен раздел участка с сохранением его в измененных границах в соответствии с межевым планом от 18 августа 2023 года, подготовленным кадастровым инженером С.И.В., на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной постановлением Администрации города Шадринска от 11 августа 2023 года № 1513. В результате раздела образовался новый земельный участок с кадастровым №, площадью 434 кв.м, который передан в аренду ООО «Айсберг», земельный участок с кадастровым № сохранен в измененных границах с площадью 619 кв.м. В соответствии с постановлением Администрации города Шадринска от 13 июня 2024 года № 1185 образован земельный участок с кадастровым № площадью 190 кв.м путем раздела земельного участка с кадастровым № и сохранения его в измененных границах с площадью 244 кв.м. Полагали, что договор аренды земельного участка с кадастровым №, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (далее – КУМИ) Администрации города Шадринска и ООО «Айсберг», соглашения об изменении договора аренды земельного участка от 10 ноября 2023 года и от 5 мая 2025 года являются ничтожными сделками, поскольку совершены с объектом прав – общим имуществом собственником помещений в многоквартирном доме.

Просили суд признать договор аренды земельного участка от 10 июля 2023 года №, соглашения об изменении договора аренды земельного участка от 10 ноября 2023 года и от 5 мая 2025 года, заключенные между муниципальным образованием – город Шадринск в лице заместителя Главы города Шадринска, руководителя КУМИ и ООО «Айсберг», ничтожными сделками; признать незаконным образование земельного участка с кадастровым №, площадью 434 кв.м путем раздела земельного участка с кадастровым №, площадью 1053 кв.м и сохранение его в измененных границах с площадью 619 кв.м на основании межевого плана от 18 августа 2023 года, подготовленного кадастровым инженером С.И.В., и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной постановлением Администрации города Шадринска от 11 августа 2023 года № 1513 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: <адрес>»; признать незаконным образование земельного участка с кадастровым № площадью 190 кв.м путем раздела земельного участка с кадастровым № площадью 434 кв.м и сохранение его в измененных границах с площадью 244 кв.м; прекратить зарегистрированное право аренды ООО «Айсберг» на земельный участок с кадастровым № площадью 190 кв.м; внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении права аренды ООО «Айсберг» на земельный участок с кадастровым № площадью 190 кв.м; снять с кадастрового учета земельные участки с кадастровым № площадью 190 кв.м и с кадастровым № площадью 244 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>; возложить на Администрацию города Шадринска и КУМИ Администрации города Шадринска обязанность восстановить земельный участок площадью 1053 кв.м с кадастровым № в границах, существовавших до его раздела, на основании межевого плана от 18 августа 2023 года, подготовленного кадастровым инженером С.И.В., и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной постановлением Администрации города Шадринска от 11 августа 2023 года № 1513; признать земельный участок площадью 1053 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>; признать за истцами право на долю в общей собственности на земельный участок с кадастровым № общей площадью 1053 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, пропорционально принадлежащим им долям по 1/2 каждому в общей площади жилого помещения с кадастровым № площадью 64,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истцов к участию в деле в качестве соответчиков привлечены КУМИ Администрации города Шадринска, ООО «Айсберг».

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ранее в судебном заседании истец ФИО1 пояснила, что при заключении договора долевого участия в представленных застройщиком документах было указано два земельных участка с кадастровыми номерами № и №, при этом застройщик пояснял, что на участке с кадастровым №, в частности, будет располагаться детская площадка.

Представитель истцов по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал. Пояснил, что после введения многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи квартиры в нем истцам, им как собственникам было передано и право общей долевой собственности на общее имущество, в том числе и на земельный участок с кадастровым №, который предназначался для размещения гостевой стоянки для легковых автомобилей, площадки для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста и иных объектов благоустройства. Поскольку в разрешении на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома указано два земельных участка с кадастровыми номерами: № и №, оба участка относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и принадлежат собственникам помещений, которые владели и пользовались ими. Полагал, что все последующие сделки с общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме противоречат требованиям закона и нарушают их права.

Представитель ответчика Администрации города Шадринска по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, полагала, что требования предъявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку органом местного самоуправления обязанности по заключению договоров аренды, проведению торгов на право заключения такого рода договоров, подготовке проектов правовых актов в области земельных отношений возложены на КУМИ Администрации города Шадринска.

Представитель ответчика КУМИ Администрации города Шадринска по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала относительно предъявленного иска. Пояснила, что в 2010 – 2011 годах земельные участки с кадастровыми номерами № и № переданы ООО «Профэлектрострой» по договорам аренды для строительства многоквартирных домов, в 2013 году ООО «Профэлектрострой» передало свои права и обязанности ЗАО «Иском». При этом арендатор распорядился данными земельными участками таким образом, что на земельном участке с кадастровым № построил многоквартирный дом, а на земельном участке с № возможно предполагал возвести объекты для его обслуживания, но не сделал этого. Фактически многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым №, который и является общим имуществом собственников помещений. Земельный участок с кадастровым № остался свободным, по выписке из Единого государственного реестра недвижимости объекты капитального строительства на нем отсутствуют. После сдачи дома в эксплуатацию и регистрации прав собственников на помещения в многоквартирном доме ЗАО «Иском» как правопреемник прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков обратился к арендодателю с заявлением о прекращении договоров аренды на данные земельные участки с момента регистрации права первого собственника. 1 июля 2016 года договоры аренды земельных участков расторгнуты. Земельный участок с кадастровым № является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, и органы местного самоуправления вправе распоряжаться им. В 2019 году товариществу собственников недвижимости предоставлялось разрешение на пользование земельным участком с кадастровым № на определенный срок, после передачи его в аренду ООО «Айсберг» в 2023 году действие разрешения прекращено. Настаивала на том, что земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № относятся к землям неразграниченной государственной собственности, и орган местного самоуправления вправе ими распоряжаться, земельные участки с кадастровыми номерами №, № в настоящее время свободны и могут быть предоставлены в пользование в установленном порядке.

Представитель ответчика ООО «Айсберг» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Комитета строительства и архитектуры Администрации города Шадринска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель по доверенности ФИО6 поясняла, что в разрешении на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома указано два земельных участка с кадастровыми номерами № и №, поскольку в разрешении на строительство также указано два земельных участка, однако поскольку дом фактически возведен на земельном участке с кадастровым №, то именно в отношении него у собственников возникло право общей долевой собственности.

Третье лицо ФИО7, также являющаяся председателем товарищества собственников недвижимости (далее – ТСН) «Октябрьская 121», привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании полагала исковые требования обоснованными. Поясняла, что земельный участок с кадастровым № является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, и все действия органа местного самоуправления в отношении указанного земельного участка являются незаконными, заключенные сделки ничтожными.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании поясняла, что действиями органа местного самоуправления в отношении земельного участка с кадастровым № нарушаются права собственников жилых помещений, поскольку он является общим имуществом, на нем располагаются детская площадка, мусоросборник, приспособление для выбивания ковров, парковочные места.

Третьи лица: ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего К.А., ФИО31, ФИО32, ФИО33, действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего П.Г.В., ФИО34, М.А.К., И.Ю.Н., ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетних М.Ф.А., М.П.А., ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО77, действующие в интересах Ж.И.А., ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней П.И.А., ФИО107, ФИО108, ФИО62, ФИО109, ФИО110, ФИО111, действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетних П.Т.Е., П.П.Е., ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, ФИО120; представители третьих лиц прокуратуры Курганской области, общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Денталика», общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Иском» (ранее ЗАО «Иском»), общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) ТПК «Профест», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, Департамента строительства, госэкспертизы и жилищно-коммунального хозяйства Курганской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судом принято решение об отказе в удовлетворении предъявленного иска.

В апелляционной жалобе истцы ФИО1, ФИО2 просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывают, что 16 февраля 2015 года заключили с ЗАО «Иском» договор долевого участия в строительстве № 1, согласно которому застройщик обязан выполнить своими силами или с привлечением подрядчика все работы по строительству дома и благоустройству территории домовладения по адресу: <адрес>. В качестве основания для заключения данного договора указан договор аренды от 4 апреля 2011 года КН-26 № в отношении земельного участка с кадастровым № площадью 1053 кв.м. Согласно акту приема-передачи от 10 июня 2016 года ЗАО «Иском» передало им двухкомнатную квартиру общей площадью 63,96 кв.м, расположенную в подъезде № 2 на 3 этаже многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания по строительному адресу: <адрес>. Проектная документация на «Многоквартирный жилой дом с объектами обслуживания» выполнена обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Кургантрансмашпроект-Р» в отношении объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым № и земельном участке с кадастровым №, которая предусматривает помимо многоквартирного дома размещение гостевой стоянки для легковых автомобилей на 32 машиноместа, площадки для отдыха взрослого населения, площадки для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста, хозяйственной площадки для сушки и чистки белья, а также площадки для мусоросборников. Ссылаясь на положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», полагают, что земельный участок с кадастровым № является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и распоряжаться им вправе только общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Настаивают на том, что в нарушение требований закона и прав собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> Администрация города Шадринска передала земельный участок с кадастровым № в аренду ООО «Айсберг», в последующем произвела выдел земельных участков из данного участка. Ссылаясь на положения статей 36, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагают, что сделки, совершенные Администрацией города Шадринска с объектом прав – общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме – земельным участком с кадастровым №, являются ничтожными. Обращают внимание на то, что собственниками помещений в многоквартирном доме проведено общее собрание, оформленное протоколом от 27 февраля 2025 года № 6, которым принято решение о наделении ТСН «Октябрьская 121» и его председателя полномочиями представлять интересы и осуществлять защиту прав собственников в отношении земельного участка с кадастровым № площадью 1053 кв.м, являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, с правом участия в суде. В судебном заседании 28 мая 2025 года принимала участие председатель ТСН «Октябрьская 121», которая поддержала исковые требования, выразив тем самым мнение остальных собственников помещений в многоквартирном доме относительно предъявленного иска.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержал, настаивал на отмене решения и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика КУМИ Администрации города Шадринска в письменном заявлении просил рассмотреть дело в суде апелляционной инстанции в его отсутствие, отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Председатель ТСН «Октябрьская 121» ФИО7, наделенная решением внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> от 27 февраля 2025 года полномочиями на представление интересов и защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка с кадастровым №, в том числе в суде (л.д. 50-57 т. 5), в письменном заявлении просила рассмотреть дело в суде апелляционной инстанции в отсутствие данных лиц, поддержала доводы, изложенные в суде первой инстанции, выразила согласие с доводами апелляционной жалобы и письменной позицией истцов.

На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя истцов, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив дополнительные доказательства, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, истцам ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) принадлежит квартира № в многоквартирном доме <адрес> (л.д. 160-163 т. 1).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) указанный многоквартирный дом имеет кадастровый № и расположен на земельном участке с кадастровым № площадью 2544 кв.м категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы ссылались на то, что согласно проектной документации, разрешению на строительство и разрешению на ввод в эксплуатацию многоквартирный дом <адрес> с объектами обслуживания должен размещаться на двух земельных участках с кадастровыми номерами №, №, и в силу положений жилищного законодательства земельный участок с кадастровым № площадью 1053 кв.м является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем полагали передачу данного земельного участка в аренду, его раздел в отсутствие согласия собственников помещений в многоквартирном доме незаконными.

В ходе судебного разбирательства установлено, что право собственности истцов на квартиру № в многоквартирном доме <адрес> возникло на основании договора долевого участия в строительстве от 16 февраля 2015 года № 1, заключенного с ЗАО «Иском» (застройщик) (в настоящее время ООО «Иском»), по условиям которого застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: <адрес>, многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором (двухкомнатная квартира № общей площадью по проекту 63,96 кв.м), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (л.д. 73-81 т. 1).

В соответствии с пунктом 4.1 договора долевого участия застройщик обеспечивает строительство дома (включая квартиру в нем) и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству дома в полном объеме и по благоустройству территории домовладения по адресу: <адрес>, включая все работы, предусмотренные проектной документацией, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для строительства дома (включая квартиры в нем) и для его ввода в эксплуатацию в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Согласно пункту 3.2 договора долевого участия участник долевого строительства ознакомлен с проектной документацией.

В качестве оснований для заключения договора долевого участия в строительстве от 16 февраля 2015 года № 1 указаны: разрешение на строительство от 23 ноября 2012 года, выданное Администрацией города Шадринска №, договор аренды земельного участка от 4 апреля 2011 года КН-26 №, договор аренды земельного участка от 13 октября 2010 года КН-26 №, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 6 ноября 2013 года № (пункт 1.2).

Из материалов дела усматривается, что 13 октября 2010 года на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков от 8 октября 2010 года, постановления Администрации города Шадринска от 11 октября 2010 года № муниципальное образование – город Шадринск в лице руководителя КУМИ Администрации города Шадринска (арендодатель) и ООО «Профэлектрострой» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка КН-26 №, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2544 кв.м из категории земель: земли населенных пунктов с кадастровым № <адрес>, для строительства многоквартирного дома с объектами обслуживания на срок с 11 октября 2010 по 10 октября 2013 года. В последующем срок аренды продлевался до 4 сентября 2016 года (л.д. 52 т. 1).

Также, 4 апреля 2011 года на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 25 марта 2011 года, постановления Администрации города Шадринска от 1 апреля 2011 года № между муниципальным образованием – город Шадринск в лице руководителя КУМИ Администрации города Шадринска (арендодатель) и ООО «Профэлектрострой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка КН-26 №, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1053 кв.м из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым №, <адрес> для строительства многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания на срок 1 апреля 2011 года по 31 марта 2014 года. В последующем срок аренды продлевался до 28 ноября 2016 года (л.д. 41-48 т. 1, л.д. 94-95, 97 т. 6).

Земельные участки с кадастровыми номерами №, № являлись смежными, относились к категории земель: земли населенных пунктов и имели вид разрешенного использования – для строительства многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания (л.д. 36, 37-38, 39-40 т. 1).

В 2012 году ООО «Кургантрансмашпроект-Р» на основании договора, заключенного с ООО «Профэлектрострой», разработана проектная документация «Многоквартирный жилой дом с объектами обслуживания» адрес объекта: земельный участок кадастровый № с местоположением: участок находится <адрес>, земельный участок с кадастровым № с местоположением: <адрес> (л.д. 63-72 т. 1, л.д. 235-253 т. 8).

Согласно проектной документации генеральным планом предусмотрено расположение гостевой стоянки для легковых автомобилей на 32 машиноместа, площадки для отдыха взрослого населения, площадки для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста, хозяйственной площадки для сушки и чистки белья, а также площадки для мусоросборников. Площадь участка в границах благоустройства составляет 5100 кв.м, площадь земельного участка, отведенного по кадастру для строительства многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания (1-ая очередь), – 2544 кв.м, площадь земельного участка, отведенного по кадастру для строительства многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания (2-ая очередь), – 1043 кв.м, площадь застройки в границе благоустройства – 1420,6 кв.м, в том числе жилой дом – 1143,3 кв.м, гостевая стоянка для легковых автомобилей – 452 кв.м, площадка для отдыха взрослого населения – 38,6 кв.м, площадь проектируемого песчаного покрытия площадки для игр детей в границе благоустройства – 202,7 кв.м.

Из графической части проектной документации следует, что на земельном участке с кадастровым № планируется строительство многоквартирного жилого дома, на земельном участке с кадастровым № – размещение гостевой стоянки для легковых автомобилей, площадки для отдыха взрослого населения, площадки для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста, площадки для сушки и чистки белья, площадки для мусоросборников, игрового аттракциона из кругляка (л.д. 249-253 т. 8).

2 июня 2011 года и 14 ноября 2012 года отделом архитектуры и градостроительства подготовлены градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами №, № соответственно (л.д. 53-57, 58-62 т. 1, л.д. 88-92 т. 5).

23 ноября 2012 года Комитетом по строительству и архитектуре Администрации города Шадринска ООО «Профэлектрострой» выдано разрешение на строительство №, согласно которому разрешено строительство многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания на земельных участках площадью 2544 кв.м и 1053 кв.м по проектной документации № 200399, выполненной ООО «Кургантрансмашпроект-Р» в 2012 году, строительный объем здания 35704,4 куб.м, площадь жилого здания – 6549,83 кв.м, общая площадь квартир 5551,82 кв.м, количество квартир – 96, этажность здания –

9. Действие разрешения неоднократно продлевалось, последнее продление установлено до 23 февраля 2017 года (л.д. 87 т. 5).

На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительством и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 6 ноября 2013 года № ООО «Профэлектрострой» (продавец) продало, а ЗАО «Иском» (покупатель) купил принадлежащий продавцу на праве собственности объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом с объектами обслуживания, общая площадь застройки 925,1 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности – 15 %, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 8 октября 2023 года №, кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 2 сентября 2013 года, разрешения на строительство от 23 ноября 2012 года №, договора аренды земельного участка от 13 октября 2010 года КН-26 №, договора аренды земельного участка от 4 апреля 2011 года КН-26 №.

Согласно пункту 2 указанного договора купли-продажи продавец передает принадлежащие ему права и обязанности в полном объеме по договору аренды земельного участка от 13 октября 2010 года КН-26 № (предмет – земельный участок №) и по договору аренды земельного участка от 4 апреля 2011 года КН-26 № (предмет – земельный участок с кадастровым №) (л.д. 96 т. 6).

Постановлением Администрации города Шадринска от 16 октября 2015 года № многоквартирному жилому дому с объектами обслуживания, расположенному на земельных участках с кадастровыми номерами: №, №, присвоен адрес: <адрес> (л.д. 249 т. 2).

19 апреля 2016 года подписан акт приемки законченного строительством объекта – многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>, в котором не отражено выполнение работ по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданию, тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, а также отделке элементов фасадов зданий (л.д. 149 т. 6).

Департаментом строительства, госэкспертизы и жилищно-коммунального хозяйства Курганской области 25 мая 2016 года выдано ЗАО «Иском» заключение о соответствии многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>, требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых ресурсов (л.д. 84 т. 5).

30 мая 2016 года Комитетом по строительству и архитектуре Администрации города Шадринска ЗАО «Иском» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № - многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>, на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, строительный адрес: <адрес>, согласно которому объект капитального строительства обладает следующими характеристиками:

- строительный объем – 35704,40 куб.м (по проекту), 35688,90 куб.м (фактически), в том числе надземная часть – 32987,30 куб.м (по проекту), 32972,90 куб.м (фактически),

- общая площадь – 9225,90 кв.м (по проекту и фактически),

- площадь нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества, - 697 кв.м (по проекту и фактически),

- площадь нежилых помещений, входящих в состав общего имущества, - 866,90 кв.м (по проекту и фактически),

- количество сооружений – 1 здание, 1 сооружение (фактически),

- общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) – 5384,62 кв.м (по проекту), 5415 кв.м (фактически)

- количество надземных этажей – 9 (по проекту и фактически),

- техническое подполье – 1 (по проекту и фактически),

- количество секций – 3 (по проекту и фактически),

- количество квартир – 96 (по проекту и фактически) (л.д. 85-86 т. 5).

В заявлении от 26 августа 2016 года ЗАО «Иском» просило КУМИ Администрации города Шадринска о расторжении договоров аренды земельных участков от 13 октября 2010 года КН-26 № и от 4 апреля 2011 года КН-26 №, поскольку на земельных участка с кадастровыми номерами № и № возведен многоквартирный жилой дом, который введен в эксплуатацию, жилые помещения в доме переданы участникам долевого строительства (л.д. 98 т. 6).

9 сентября 2016 года муниципальным образованием – город Шадринск в лице руководителя КУМИ Администрации города Шадринска и ЗАО «Иском» заключены соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков от 13 октября 2010 года КН-26 № и от 4 апреля 2011 года КН-26 № в связи с окончанием строительства (л.д. 99 т. 6).

На основании постановления Администрации города Шадринска от 23 августа 2019 года № КУМИ Администрации города Шадринска ТСН «Октябрьская 121» выдано разрешение от 26 августа 2019 года Р № 207 на использование земельного участка государственной собственности с кадастровым № в границах муниципального образования – город Шадринск, площадью 1053 кв.м с местоположением: <адрес>, для размещения элементов благоустройства территории (л.д. 19 т. 5, л.д. 103 т. 6).

Согласно разрешению Р № 207 оно выдано бессрочно, однако в пункте 3 постановления Администрации города Шадринска от 23 августа 2019 года № предусмотрено, что действие разрешения прекращается досрочно со дня предоставления земельного участка гражданину или юридическому лицу.

Кроме того, 26 августа 2019 года КУМИ Администрации города Шадринска ТСН «Октябрьская 121» выдано разрешение Р № 208 на использование земель площадью 144 кв.м, с местоположением: <адрес>, в кадастровом квартале №, согласно координатам характерных точек границ территории (с использованием системы координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости) на схеме расположения части земель в кадастровом квартале № (л.д. 100-102 т. 6).

Постановлением Администрации города Шадринска от 5 июня 2023 года № вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым № изменен на «коммунальное обслуживание» (л.д. 104 т. 6).

10 июля 2023 года между муниципальным образованием – город Шадринск в лице заместителя Главы города Шадринска, руководителя КУМИ Администрации города Шадринска (арендодатель) и ООО «Айсберг» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка КН-26 №, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым №, площадью 1053 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – коммунальное обслуживание, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, на срок с 26 июня 2023 года по 24 июня 2033 года (л.д. 105-106 т. 6).

В связи с заключением договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым № КУМИ Администрации города Шадринска уведомило ТСН «Октябрьская 121» о прекращении действия разрешения от 26 августа 2019 года Р № 207.

На основании заявления ООО «Айсберг» от 2 августа 2023 года постановлением Администрации города Шадринска от 11 августа 2023 года № утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории с условным обозначением №, площадью 434 кв.м, образованного в результате раздела (с сохранением исходного в измененных границах) земельного участка с кадастровым № (л.д. 232-234 т. 2, л.д. 107-108 т. 6).

20 сентября 2023 года на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 434 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – коммунальное обслуживание, местоположение: <адрес>, присвоен кадастровый № (л.д. 111-113 т. 6).

10 ноября 2023 года муниципальным образованием – город Шадринск в лице заместителя Главы города Шадринска, руководителя КУМИ Администрации города Шадринска (арендодатель) и ООО «Айсберг» (арендатор) заключено соглашение об изменении договора аренды земельного участка от 10 июля 2023 года КН-26 №, согласно которому изменен предмет договора – в аренду передан земельный участок с кадастровым № площадью 434 кв.м с видом разрешенного использования – коммунальное обслуживание (л.д. 108-оборот-109 т. 6).

Постановлением Администрации города Шадринска от 13 июня 2024 года № утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории с условным обозначением №, площадью 190 кв.м, из категории – земли населенных пунктов, по адресу: <адрес>, образованного в результате раздела (с сохранением исходного в измененных границах) земельного участка с кадастровым №, расположенного в границах территориальной зоны В.1.3 – зона застройки среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами свыше 4-х этажей, с разрешенным использованием – коммунальное обслуживание (л.д. 113-оборот-114, 118-120 т. 6).

24 июня 2024 года на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 190 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – коммунальное обслуживание, местоположение: <адрес>, присвоен кадастровый № (л.д. 114-оборот-115 т. 6).

5 мая 2025 года между муниципальным образованием – город Шадринск в лице заместителя Главы города Шадринска, руководителя КУМИ Администрации города Шадринска (арендодатель) и ООО «Айсберг» (арендатор) заключено соглашение об изменении договора аренды земельного участка от 10 июля 2023 года КН-26 №, в соответствии с которым изменен предмет договора, в аренду передан земельный участок с кадастровым № площадью 190 кв.м. с разрешенным использованием – коммунальное обслуживание местоположение: <адрес> (л.д. 121, 122 т. 6).

Таким образом, в настоящее время на кадастровый учет поставлены (л.д. 119-121 т. 1):

- земельный участок с кадастровым № площадью 619 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – коммунальное обслуживание, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> (л.д. 110-113 т. 6),

- образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым № земельный участок с кадастровым №, площадью 244 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов – коммунальное обслуживание, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 167-169 т. 7);

- образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым № земельный участок с кадастровым №, площадью 190 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов – коммунальное обслуживание, расположенный по адресу: <адрес>, в отношении которого зарегистрировано право аренды ООО «Айсберг» на срок по 24 июня 2033 года (л.д. 123-125 т. 6).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводам, что земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми в силу Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» осуществляется органами местного самоуправления, в связи с чем заключение договора аренды в отношении земельного участка №, его раздел совершены в пределах полномочий органа местного самоуправления, указание в проектной документации на многоквартирный жилой дом и разрешении на строительство многоквартирного жилого дома двух земельных участков с кадастровыми номерами № и № не влечет возникновение права общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым №.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, полагая заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы истцов в связи со следующим.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1).

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2).

Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости (часть 6 в редакции, действовавшей на момент выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома <адрес> – 30 мая 2016 года).

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (пункт 66).

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (с 1 сентября 2015 года по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка (пункт 68).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Из анализа приведенных правовых норм и разъяснений по их применению следует, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты, предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, которое возникает с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

В целях установления обстоятельств, имеющих значение для дела, судебной коллегией направлены запросы в Администрацию города Шадринска о предоставлении Правил землепользования и застройки города Шадринска в редакции, действовавшей в период 2012 по 2016 годы, в части предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства для территориальной зоны, в которой расположен многоквартирный жилой дом <адрес>, пояснительной записки к проектной документации «Многоквартирный жилой дом с объектами обслуживания» и иных документов, касающихся площади земельного участка, необходимой для строительства данного дома с объектами обслуживания, в <...> о предоставлении сведений о том, какими нормативными правовыми актами и какие требования предъявлялись к минимальной площади земельного участка, необходимого для строительства (размещения и эксплуатации) многоквартирного дома, с техническими характеристиками, соответствующими многоквартирному дому <адрес>.

Кроме того, судебной коллегией у Администрации города Шадринска истребованы копии договора аренды земельного участка с кадастровым №, заключенного в 2010 году между КУМИ Администрации города Шадринска и ООО «Профэлектрострой», дополнительных соглашений к нему и соглашения о расторжении, в связи с их отсутствием в материалах дела.

Поступившие по запросам суда апелляционной инстанции из Администрации города Шадринска копии выписки из Правил землепользования и застройки города Шадринска, утвержденных решением Шадринской городской Думы от 20 декабря 2007 года № 585, пояснительной записки к проектной документации «Многоквартирный жилой дом с объектами обслуживания», договора аренды земельного участка от 13 октября 2010 года КН-26 № с соглашениями к нему, заключение <...> от 15 декабря 2025 года № ЗС-ОБС-01880-2025, а также выписки ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым № и расположенных на нем многоквартирного дома с кадастровым № и сооружения – наружных тепловых сетей с кадастровым №, представленная представителем истцов фотография приобщены судебной коллегией к материалам дела в качестве дополнительных доказательств в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно Правилам землепользования и застройки города Шадринска, утвержденным решением Шадринской городской Думы от 20 декабря 2007 года № 585, действовавшим в период строительства многоквартирного <адрес> в <адрес> с 2012 по 2016 годы, минимальная площадь участка многоквартирного дома (при жилищной обеспеченности 18 кв.м общей площади на 1 человека) на основании СНиП 2.07.01-89*, приложения 4, 7 составляет на 1 человека – 17,4 кв.м, на 1 кв.м общей площади жилых домов – 0,97 кв.м, для зоны Б.1 «Административно-деловая, торгово-бытовая, культурно-просветительская, общественно-коммерческая зона», в которой согласно градостроительным планам 2011, 2012 годов расположены земельные участки с кадастровыми номерами № и №, минимальная площадь земельного участка составляет – 0,01 га, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как соотношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка (процент) – 40.

Из пояснительной записки к проектной документации «Многоквартирный жилой дом с объектами обслуживания» следует, что проектируемый жилой дом с объектами обслуживания расположен на двух земельных участках: земельный участок с кадастровым №, площадью 2544 кв.м, с местоположением: участок находится примерно в 50 м по направлению на юг от ориентира – нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, земельный участок с кадастровым №, площадью 1053 кв.м, с местоположением: <адрес>, категория земли: земли населенных пунктов. Площадь земельного участка, отведенного по кадастру для строительства многоквартирного жилого дома составляет 3597 кв.м, площадь застройки – 1235,8 кв.м. При этом, как следует из задания на разработку проектной и рабочей документации по объекту: 9-этажный 96-квартирный жилой дом по <адрес>, при разработке проектной документации проектной организации было необходимо предусмотреть благоустройство площадей, прилегающих к проектируемому дому в пределах территории градостроительного плана земельного участка, на стадии выполнения эскизного проекта определить достаточность отведенной площади земельного участка и необходимость в дополнительных площадях в соответствии с действующими нормами.

Согласно заключению <...> от 15 декабря 2025 года № ЗС-ОБС-01880-2025 эксперт П.В.В., имеющий диплом о присвоении квалификации инженер-теплоэнергетик по специальности – атомные электростанции и установки, прошедший переподготовку по специальности «судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», обладающий сертификатом соответствия судебного эксперта (исследование проектной документации, строительных объектов в целях установления их соответствия требованиям специальных правил), в соответствии с положениями СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» (Приказ Минстроя России от 26 августа 1998 года № 59) определил нормативную минимальную площадь земельного участка для многоквартирного дома <адрес> по состоянию на 2012 год и 2023 год в размере 3542,5 кв.м, указав, что нормативный размер земельного участка может изменяться в большую сторону, так как рассчитан по минимальному удельному показателю (0,65) для данного многоквартирного дома.

В силу части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законодатель закрепляет дискреционное полномочие суда по оценке доказательств, необходимое для эффективного осуществления правосудия.

Согласно приведенной норме суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, представленными в дело доказательствами подтверждается, что в соответствии проектной документацией на многоквартирный дом <адрес> строительство данного многоквартирного дома с объектами обслуживания предполагалось на двух земельных участках с кадастровым № площадью 2544 кв.м и с кадастровым № площадью 1053 кв.м, при этом сам дом должен был размещаться на земельном участке с кадастровым №, а объекты обслуживания (гостевая стоянка для легковых автомобилей, площадка для отдыха взрослого населения, площадка для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста, площадка для сушки и чистки белья, площадка для мусоросборников, игровой аттракцион из кругляка) должны были располагаться на земельном участке с кадастровым №.

Проанализировав в соответствии с приведенными процессуальными нормами совокупность представленных в материалы дела доказательств, в том числе подтверждающих размещение жилого дома с объектами обслуживания по проектной документации на двух земельных участках, принимая во внимание, что нормативная минимальная площадь земельного участка для многоквартирного дома <адрес> составляет 3542,5 кв.м, что превышает площадь земельного участка с кадастровым № (2544 кв.м) и соответствует сумме площадей земельных участков с кадастровыми номерами № и № (2544 кв.м + 1053 кв.м = 3597 кв.м), предусмотренная проектной документацией площадь застройки многоквартирного дома (1235,8 кв.м) применительно к площади земельного участка с кадастровым № (2544 кв.м) превышает регламентированный Правилами землепользования и застройки города Шадринска, утвержденными решением Шадринской городской Думы от 20 декабря 2007 года № 585, максимальный процент застройки в границах земельного участка – 40 (1235,8 кв.м х 100 / 2544 кв.м = 48,57), а также учитывая, что разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома <адрес> выданы Комитетом по строительству и архитектуре Администрации города Шадринска для размещения многоквартирного дома на двух земельных участках, равно как не представление стороной ответчиков доказательств достаточности площади земельного участка с кадастровым № для эксплуатации многоквартирного дома и размещения объектов его обслуживания, судебная коллегия приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым № предоставлялся именно для размещения объектов обслуживания многоквартирного дома <адрес> и в силу приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации является общим имуществом собственников помещений в указанном многоквартирном доме.

При изложенных обстоятельствах сам по себе факт размещения многоквартирного дома лишь на земельном участке с кадастровым № не может служить основанием для лишения собственников помещений в многоквартирном доме права на общее имущество – земельный участок с кадастровым №, необходимый для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

Исполнение либо неисполнение застройщиком обязательств по обустройству объектов обслуживания к предмету спора не относится, притом что данное обстоятельство равным образом не может служить основанием для лишения собственников помещений в многоквартирном доме права на общее имущество.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что на представленной представителем истцов в суд апелляционной инстанции фотографии земельного участка запечатлена детская площадка.

В силу части 5 статьи Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действующего с 1 января 2017 года) предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН следует, что регистрация права собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме <адрес> началась в 2016 году, в частности право собственности истцов на квартиру № зарегистрировано 25 июля 2016 года, в связи с чем с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме <адрес> в 2016 году, земельный участок с кадастровым № поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения искового требования Ш-вых о признании земельного участка с кадастровым № площадью 1053 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>, кадастровый №.

Поскольку в силу действующего законодательства право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок возникает в силу закона, при этом в ЕГРН не указываются имена (наименования) собственников помещений в многоквартирном доме и размеры принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности, требования о признании за ФИО1 и ФИО2 права на долю в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № пропорционально их доле в праве собственности на квартиру № удовлетворению не подлежат как излишне заявленные, притом что права истцов восстановлены судом посредством признания земельного участка общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, и дальнейшие действия истцов по регистрации прав на общее имущество могут осуществляться в предусмотренном законом порядке и не связаны с действиями ответчиков.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4).

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

Согласно статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку земельный участок с кадастровым № с 2016 года принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме <адрес>, то заключение 10 июля 2023 года между муниципальным образованием – город Шадринск в лице заместителя Главы города Шадринска, руководителя КУМИ Администрации города Шадринска и ООО «Айсберг» договора аренды земельного участка КН-26 № в отношении земельного участка с кадастровым № и соглашений об изменении данного договора от 10 ноября 2023 года и от 5 мая 2025 года, раздел данного земельного участка, в результате которого площадь земельного участка с кадастровым № уменьшилась до 619 кв.м и образовался земельный участок кадастровым №, последующий раздел данного земельного участка с образованием земельного участка с кадастровым № в отсутствие решения собственников помещений в многоквартирном доме, принятого на общем собрании таких собственников, противоречит требованиям закона и нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе истцов.

В силу изложенного требования истцов о признании недействительными договора аренды земельного участка от 10 июля 2023 года КН-26 №, соглашений от 10 ноября 2023 года и от 5 мая 2025 года об изменении договора аренды земельного участка от 10 июля 2023 года КН-26 №, заключенных между муниципальным образованием – город Шадринск в лице заместителя Главы города Шадринска, руководителя КУМИ Администрации города Шадринска и ООО «Айсберг», а также признании незаконным образование в результате раздела земельного участка с кадастровым № земельного участка с кадастровым № категории земель: земли населенных пунктов – коммунальное обслуживание, расположенного по адресу: <адрес>, признании незаконным образование в результате раздела земельного участка с кадастровым № земельного участка с кадастровым № категории земель: земли населенных пунктов – коммунальное обслуживание, расположенного по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению.

В качестве последствия признания недействительными договора аренды земельного участка от 10 июля 2023 года КН-26 №, соглашений от 10 ноября 2023 года и от 5 мая 2025 года подлежит прекращению право аренды ООО «Айсберг» на земельный участок с кадастровым № категории земель: земли населенных пунктов – коммунальное обслуживание, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированное в ЕГРН 12 мая 2025 года, номер государственной регистрации: №.

Довод КУМИ Администрации города Шадринска о пропуске истцами срока исковой давности судебной коллегией отклоняется в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

Поскольку требования о признании договора аренды земельного участка от 10 июля 2023 года КН-26 № и соглашений к нему предъявлены Ш-выми в суд 11 августа 2025 года (л.д. 161-165 т. 7), то есть в пределах трехлетнего срока с начала исполнения ничтожной сделки, то срок исковой давности не пропущен.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу о незаконности образования земельных участков с кадастровыми номерами № и №, то данные участки подлежат снятию с государственного кадастрового учета, а земельный участок с кадастровым № с характеристиками и в границах, существовавших до его раздела на основании постановления Администрации города Шадринска от 11 августа 2023 года № 1513 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: Российская Федерация, <адрес>», площадью 1053 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> (л.д. 37-40 т. 1), подлежит восстановлению на государственном кадастровом учете.

При этом суд апелляционной инстанции находит необоснованным требование истцов о возложении на Администрацию города Шадринска и КУМИ Администрации города Шадринска обязанности восстановить земельный участок площадью 1053 кв.м с кадастровым № в границах, существовавших до его раздела, поскольку принятие судом решения о восстановлении данного земельного участка в прежних границах является достаточным для приведения сторон в положение, существовавшее до нарушения права.

Таким образом, решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2

Руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Шадринского районного суда Курганской области от 4 сентября 2025 года отменить.

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Признать недействительными договор аренды земельного участка от 10 июля 2023 года КН-26 №, соглашения от 10 ноября 2023 года и от 5 мая 2025 года об изменении договора аренды земельного участка от 10 июля 2023 года КН-26 №, заключенные между муниципальным образованием – город Шадринск в лице заместителя Главы города Шадринска, руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска и обществом с ограниченной ответственностью «Айсберг».

Признать незаконным образование в результате раздела земельного участка с кадастровым №

- земельного участка с кадастровым № категории земель: земли населенных пунктов – коммунальное обслуживание, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать незаконным образование в результате раздела земельного участка с кадастровым №

- земельного участка с кадастровым № категории земель: земли населенных пунктов – коммунальное обслуживание, расположенного по адресу: <адрес>.

Снять с кадастрового учета:

- земельный участок с кадастровым № категории земель: земли населенных пунктов – коммунальное обслуживание, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок с кадастровым № категории земель: земли населенных пунктов – коммунальное обслуживание, расположенный по адресу№.

Прекратить право аренды общества с ограниченной ответственностью «Айсберг» на земельный участок с кадастровым № категории земель: земли населенных пунктов – коммунальное обслуживание, расположенный по адресу: <адрес>.

Восстановить на государственном кадастровом учете земельный участок с кадастровым № площадью 1053 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания, местоположение <адрес>, в границах, существовавших до его раздела на основании постановления Администрации города Шадринска от 11 августа 2023 года № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: <адрес>».

Признать земельный участок с кадастровым № площадью 1053 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания, местоположение <адрес>, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>, кадастровый №.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, ФИО2 отказать.

Судья - председательствующий С.В. Тимофеева

Судьи: Е.С. Голубь

А.В. Гусева

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 декабря 2025 года.