Решение № 2-346/2019 2-346/2019~М-224/2019 М-224/2019 от 24 июля 2019 г. по делу № 2-346/2019

Дело №2-346/2019

21RS0015-01-2019000325-83


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июля 2019 года г.Цивильск

Цивильский районный суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Крыловой В.М., при секретарях Орловой И.Н.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Конарского сельского поселения Цивильского района Чувашской Республики, администрации Цивильского района Чувашской Республики о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском с последующим уточнением исковых требований к администрации Конарского сельского поселения Цивильского района Чувашской Республики, администрации Цивильского района Чувашской Республики о признании права собственности на объект незавершенного строительства - одноэтажный кирпичный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, степенью готовности 73%, расположенный на земельном участке площадью <данные изъяты> кв. метров, с кадастровым номером №, предоставленном в аренду по адресу: <адрес>. Исковые требования мотивированы тем, что постановлениями главы администрации Цивильского района Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ № и № ему был предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. В последующем адрес расположения земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров определен – <адрес>. После предоставления ему земельного участка в аренду, в ДД.ММ.ГГГГ он начал строительство одноэтажного кирпичного жилого дома. При строительстве он не получал необходимые разрешения, поскольку земельный участок был предоставлен именно для индивидуального жилищного строительства. В настоящее время он не может зарегистрировать свои права на дом, так как в свое время договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в Регистрационной палате. В ДД.ММ.ГГГГ ему письмом администрации Конарского сельского поселения было отказано в продлении договора аренды. Однако, несмотря на это, вплоть до ДД.ММ.ГГГГ им вносилась арендная плата за указанный земельный участок. Предоставленный в аренду земельный участок им использовался по назначению. Построенный жилой дом не нарушает права и интересы других лиц. В связи с изменением земельного законодательства он лишен возможности зарегистрировать договор аренды. Иным путем, кроме как обращения в суд, он лишен возможности признать право собственности на самовольную постройку.

В судебном заседании истец ФИО1 свои исковые требования поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что после получения в ДД.ММ.ГГГГ земельного участка в аренду, в ДД.ММ.ГГГГ он начал на нем строительство жилого дома. Земельный участок ему был предоставлен сроком на три года для индивидуального жилищного строительства. Он не смог своевременно зарегистрировать договор аренды земельного участка в Регистрационной палате. Администрация Цивильского района ЧР по истечении срока аренды к нему с требованием о расторжении договора аренды не обращалась, земельный участок обратно не истребовала. До ДД.ММ.ГГГГ он оплачивал арендную плату за земельный участок в сельское поселение. По настоящее время он пользуется земельным участком и недостроенным домом. В настоящее время он лишен возможности зарегистрировать право собственности на недостроенный жилой дом и ввести его в гражданский оборот. объект незавершенного строительства не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Ответчик – администрация Цивильского района Чувашской Республики явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, письменных возражений на исковые требования ФИО1 не представила.

Представитель ответчика – администрации Конарского сельского поселения Цивильского района Чувашской Республики, на судебное заседание также не явился, по иску сообщило, что администрацией поселения ФИО1 разрешение на строительство жилого дома не выдавалось. Самовольная постройка (объект незавершенного строительства) по адресу: <адрес>, не нарушает права и интересы иных лиц и не создает угрозу их жизни и здоровья.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике на судебное заседание не явился, письменных возражений по иску не представило.

Выслушав участников судебного разбирательства, свидетелей, исследовав представленные суду письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз первый п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

В силу ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Из системного толкования приведенных норм закона следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом по смыслу закона снос самовольной постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности лица осуществившего строительство, применяемой только в случае, если будет установлено существенное нарушение строительных норм и правил, нарушение прав и охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц, либо наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно пунктам 26, 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В судебном заседании установлено, что постановлением главы администрации Цивильского района Чувашской Республики № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 предоставлены земельные участки в аренду сроком до 3 лет: площадью <данные изъяты>, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, и площадью <данные изъяты>, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства.

На ФИО1 была возложена обязанность зарегистрировать договор аренды земельного участка в Цивильском управлении Регистрационной палаты Чувашской Республики.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Цивильского района ЧР и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты>, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением главы администрации Цивильского района Чувашской Республики № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в постановление № от ДД.ММ.ГГГГ, указано, что ФИО1 предоставляются земельные участки сроком из земель поселений в аренду до 3 лет: площадью <данные изъяты>, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, и площадью <данные изъяты>, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства.

Из представленных филиалом ВФБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР-Чувашии» видно, что ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 обращался с заявкой о постановке на кадастровый учет земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров. По данным выписки из государственного земельного кадастра от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок площадью <данные изъяты> кв. метров, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, имеет обременение: аренда сроком до 3 лет в пользу ФИО1

На основании постановления главы администрации Конарского сельского поселения Цивильского района ЧР № от ДД.ММ.ГГГГ определено местоположение земельного участка - площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, местоположением: <адрес>, на земельном участке расположен жилой дом под №.

Истец ФИО1 в судебном заседании пояснил, что строительство дома на предоставленном в аренду земельном участке он начал в 2004 году. Договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в установленном порядке. Арендную плату по нему истец вносил в полном объеме. При этом арендная плата вносилась им как в период действия договора, так и после его истечения.

Допрошенные в судебном заседании свидетели А. и У. подтвердили, что ФИО1 строительство жилого дома начал в 2004 году. Строительство дома полностью не завершено, к нему не подключены газ и электричество. Данный жилой дом какой-либо угрозы не представляет. Соседи к ФИО1 каких-либо претензий не имеют.

Требований об освобождении земельного участка после истечения срока действия договора администрация Цивильского района ЧР не предъявляла.

В настоящее время истец еще не завершил строительство жилого дома, по данным технического паспорта, составленного МУП БТИ администрации Цивильского района ЧР, степень готовности объекта составляет 73%.

Согласно заключению ООО «Теплоэффект» от ДД.ММ.ГГГГ, одноэтажный кирпичный жилой дом по адресу: <адрес>, имеет исправное состояние, соответствует требованиям СНиП 21-022001 «дома жилые одноквартирные, его возведение не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью.

Объект незавершенного строительства возведен в границах земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается имеющимся в деле техническим планом объекта незавершенного строительства и выпиской из кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного Кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом правилами ч. 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как видно из материалов дела, ответчик - администрация Цивильского района Чувашской Республики, администрация Конарского сельского поселения Цивильского района Чувашской Республики извещений о необходимости освобождения земельного участка от объекта незавершенного строительства истцу ФИО1 не направляли, каких-либо возражений не высказывали.

Доказательств, что жилой дом создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и законные интересы третьих лиц, в материалы дела не представлено. Возможность оформления права собственности на жилой дом во внесудебном порядке у истца ФИО1 отсутствует.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 37), на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. метров, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Согласно уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №, в Едином государственном реестре недвижимости сведения о зарегистрированных правах и об объекте недвижимости – здание, площадью <данные изъяты> кв. метра по адресу: <адрес>, отсутствуют.

В настоящее время государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (п. 10 ст. 40 Ф. закона о государственной регистрации недвижимости).

Таким образом, отсутствие разрешения на строительство лишает истца возможности зарегистрировать свое право собственности во внесудебном порядке на возведенный им объект, но не лишает возможности признать такое право в судебном порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ.

Как указывалось выше, в соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Данное условие относится и к объектам незавершенного строительства.

Учитывая, что земельный участок, на котором располагается спорный объект недвижимости - жилой дом, был выделен истцу в 2003 году для строительства индивидуального жилого дома, расположен на землях населенных пунктов, имеет разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, а созданное жилое строение соответствует действующим градостроительным, строительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, к тому же сохранение жилого дома не приведет к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц и не приведет к созданию угрозы жизни и здоровью граждан, то суд полагает возможным признать за ФИО1 права собственности на жилой дом в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 222 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, ст. 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд –

Р Е Ш И Л :

Признать право собственности ФИО1 на незавершенный объект недвижимого имущества (индивидуального жилищного строительства) - одноэтажный кирпичный жилой дом (литера А), инвентарный номер №, назначение – жилое, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, степенью готовности 73%, расположенный на земельном участке площадью <данные изъяты> кв. метров, с кадастровым номером №, предоставленном в аренду для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Цивильский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 29 июля 2019 года.

Председательствующий: В.М.Крылова