Апелляционное определение № 33-389/2026 от 25 февраля 2026 г.

Судья Закурдаева Е.А. УИД 65RS0017-01-2024-002040-20

Докладчик Литвинова Т.Н. Дело №33-389/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 февраля 2026 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Литвиновой Т.Н.,

судей Качура И.О., Михайловой О.А.,

при помощнике судьи Кейш К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области к Ф.И.О.1 о возложении обязанности приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями,

по встречному исковому заявлению Ф.И.О.1 к администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области о сохранении нежилого здания в реконструированном виде, признании права собственности на объект недвижимости

по апелляционной жалобе не привлеченного к участию в дело лица Ф.И.О.3

на решение Холмского городского суда Сахалинской области от 22 апреля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Литвиновой Т.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ДД.ММ.ГГГГ администрация Холмского МО Сахалинской области обратилась в суд с иском к Ф.И.О.1 о возложении обязанности приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, мотивировав требование тем, что Государственной инспекцией строительного надзора Сахалинской области выявлена самовольная постройка в отношении здания по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности Ф.И.О.1. С западной стороны вдоль <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № к зданию пристроено строение ориентировочной площадью 176 кв.м, основание которого расположено на прилегающей к зданию кафе «Радуга» террасе. Согласно выписке из ЕГРН указанного объекта капитального строительства № площадь здания кафе «Радуга» составляет 176,1 кв.м, тогда как в техническом паспорте здания площадь указана 308,5 кв.м, которая не внесена в ЕГРН об объекте недвижимости. Заявление на выдачу разрешения на строительство (реконструкцию) нежилого здания в Администрацию не поступало, разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось, документы, подтверждающие законность строительства (реконструкции) пристройки к зданию кафе, отсутствуют. Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером № площадью 235 кв.м сведения о зарегистрированных правах отсутствуют, указано ограничение в использовании земельного участка площадью 235 кв.м в виде запрета на новое строительство в пределах красной линии <адрес>. С учетом уточнений заявлено требование о возложении на Ф.И.О.1 обязанности осуществить действия по сносу самовольной постройки, возведенной на земельном участке с кадастровым номером №, или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского МО Сахалинской области.

ДД.ММ.ГГГГ № обратилась в суд с встречным иском к администрации Холмского МО Сахалинской области о сохранении нежилого здания в реконструированном виде, признании права собственности на объект недвижимости. В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ умер ее отец Ф.И.О.2, после которого она приняла в качестве наследства спорный объект недвижимости кадастровый № и земельный участок под ним кадастровый №. При жизни ее отцу был предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером № для проведения реконструкции кафе «Радуга», которая была проведена им в ДД.ММ.ГГГГ в виде возведения стены на имевшемся открытом крыльце кафе. У нее сохранилась лишь часть разрешительных документов. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ мэр <адрес> на заявление отца сообщил об отсутствии возражений против реконструкции здания. Реконструированное с ДД.ММ.ГГГГ здание кафе эксплуатируется по настоящее время, предписаний от уполномоченных органов о каких-либо нарушениях не поступало. Ссылаясь на положения статей 209, 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации просила суд сохранить в реконструированном виде нежилое здание кафе «Радуга» с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 308,5 кв.м и признать на него за ней право собственности.

Решением Холмского городского суда Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования администрации Холмского МО Сахалинской области удовлетворены. На Ф.И.О.1 возложена обязанность осуществить действия по сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки - реконструированного нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером №, возведенного на земельном участке с кадастровым номером №, в течение семи месяцев с момента вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении искового заявления Ф.И.О.1 к администрации Холмского МО Сахалинской области отказано.

На данное решение подала апелляционную жалобу Ф.И.О.3, не привлеченная к участию в деле, указав, что обжалуемый судебный акт влияет на ее права и обязанности, поскольку она является арендатором спорного нежилого здания и осуществляет его использование в настоящее время, однако, к участию в деле судом не была привлечена. Обращает внимание на то, что доказательств, подтверждающих нарушение интересов публично-правового образования, а также что снос спорного строения приведет к восстановлению нарушенного права истца, в материалы дела не представлено, и выводов об этом в решении суда не приведено. Просит отменить решение суда первой инстанции.

ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ф.И.О.3

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Ф.И.О.1 и ее представитель ФИО1 настаивали на удовлетворении встречного искового заявления, администрации Холмского городского округа просили в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представители истца администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области и третьего лица Департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского МО Сахалинской области, третье лицо Ф.И.О.3, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В связи с изложенным, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения ответчика и ее представителя, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с принятием судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Из выписки из ЕГРН следует, что здание кафе «Радуга» площадью 176,1 кв.м на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ находится в аренде у Ф.И.О.3 на срок три года с ДД.ММ.ГГГГ.

Также из дела следует, что суд отказал в привлечении Ф.И.О.3 к участию в деле ввиду отсутствия доказательств наличия договорных арендных отношений.

В оспариваемом решении суд сделал вывод о незаконной реконструкции здания кафе «Радуга», возложив на ответчика обязанность по сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки без учета пользования данным объектом Ф.И.О.3

Поскольку арендатор, права которого затрагиваются оспариваемым решением, к участию в деле не привлекался, постановленное решение подлежит отмене.

Разрешая спор по существу, судебная коллегия приходит к выводу о том, что подлежат удовлетворению исковые требования администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222).

Пунктом 3 приведенной статьи установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (пункт 5 приведенного Постановления).

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с пунктами 31, 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 ГрК РФ. В случае принятия судом решения о приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 235+/-0,7 кв.м относится к землям населенных пунктов, предназначен для размещения объектов общественно-делового назначения, расположен примерно в 30 метрах по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером № является смежным с земельным участком с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на котором расположено нежилое здание кафе «Радуга» с кадастровым номером № площадью 176,1 кв.м, 1969 года постройки, которые с ДД.ММ.ГГГГ принадлежат на праве собственности Ф.И.О.1.

Ранее здание кафе «Радуга» и расположенный под ним земельный участок с кадастровым номером № принадлежали Ф.И.О.2.

ДД.ММ.ГГГГ Государственной инспекцией строительного надзора Сахалинской области установлено, что с западной стороны здания кафе «Радуга» на прилегающей к нему террасе вдоль <адрес> пристроено строение ориентировочной площадью 176 кв.м, имеющее фундамент ленточный, бетонный; шлакоблочные наружные и внутренние стены; совмещенную мягкую кровлю, которое расположено на участке с кадастровым номером № при этом разрешение на строительство (реконструкцию), документы, подтверждающие законность строительства (реконструкции) пристройки к зданию кафе «Радуга», не представлены, о чем составлен акт инспекторского визита.

Реконструкция в виде пристройки к зданию кафе «Радуга» произведена бывшим собственником Ф.И.О.2, которому на основании постановления главы администрации МО «Холмский городской округ» № от ДД.ММ.ГГГГ предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером № для эксплуатации кафе «Радуга». Этим постановлением установлено ограничение в использовании всего земельного участка площадью 235 кв.м в виде запрета на новое строительство в пределах красной линии по <адрес>, которая согласно приложенной к постановлению схеме проходит по границе здания кафе «Радуга».

ДД.ММ.ГГГГ получено архитектурно-планировочное задание на реконструкцию (расширение) существующего кафе «Радуга» в городе Холмске по <адрес> и устройство на прилегающей территории продовольственного рынка для предпринимателя Ф.И.О.2

Согласно архитектурно-планировочному заданию, реконструируемый объект включает, в том числе: проведение работ по расширению здания кафе «Радуга»; реконструкцию входной группы (крыльцо); устройство временного продовольственного рынка и благоустройство прилегающей территории. Принципиальное размещение объекта не меняется, в результате планируемой пристройки здание расширяется. Композицию входной группы увязать с существующей застройкой, прилегающими объектами и красными линиями <адрес> разработать индивидуальный проект с учетом требований нормативов действующего законодательства. Рабочий проект в обязательном порядке согласовать с главным архитектором муниципального образования Холмский район. На согласование представить рабочий проект в полном объеме после согласования с органами контроля, потребовавшими этого при выдаче технических условий и справок. Выполнение строительно-монтажных работ по строительству объекта согласно разработанной в установленном порядке проектной документации сдать по акту, для чего получить в администрации муниципального образования Холмский район разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Заключение действительно до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ТО ТУ Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Сахалинской области в Холмском и Невельском районах Ф.И.О.2 выдано санитарное задание на проектирование продовольственного рынка и реконструкцию существующего кафе «Радуга», в котором перечислены требования, которые необходимо выполнить при реконструкции здания.

ТО ГПН Холмского района и ГАИ Холмского ГОВД в адрес Ф.И.О.2 направлены письма с указанием мероприятий, которые следует учесть в ходе проектирования и реконструкции (расширения) кафе «Радуга».

Получив архитектурно-планировочное задание на реконструкцию здания кафе и указанные рекомендации, Ф.И.О.2 не разработал проектную документацию, не получил соответствующие согласования контрольных (надзорных) органов, разрешение на строительство и в последующем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, при этом произвел реконструкцию кафе «Радуга» путем строительства пристройки, возведение которой не соответствует указанной Ф.И.О.2 схеме расширения здания кафе и архитектурно-планировочному заданию, согласно которых расширение должно было производиться с северной стороны здания кафе, а с западной стороны к зданию кафе «Радуга» должна была располагаться входная группа (крыльцо).

Фактически, согласно акту инспекционного визита от ДД.ММ.ГГГГ, пристройка к зданию кафе возведена с западной его стороны вдоль <адрес> ориентировочной площадью 176 кв.м.

В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Ф.И.О.1 в подтверждение соответствия нежилого здания кафе после проведения реконструкции техническим требованиям и нормам, не представила суду заключение строительно-технической экспертизы, доказательств соответствия здания строительным нормам и правилам, а также, что объект недвижимости не несет угрозу жизни и здоровью граждан, ходатайство о назначении строительно-технической экспертиза не заявила, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что являющееся самовольной постройкой кафе «Разуга», не может быть сохранено в реконструированном виде и на него не может быть признано право собственности за Ф.И.О.1, в связи с чем исковые требования администрации Холмского городского округа о сносе самовольной постройки подлежит удовлетворению.

Учитывая положения статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснения пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №44 о возможности принятия судом решения, предусматривающее как снос самовольной постройки, так и приведение ее в соответствие с установленными требованиями, судебная коллегия возлагает на Ким Ден Ок обязанность устранить нарушения, допущенные при реконструкции здания кафе «Радуга» путем сноса реконструированной части здания или путем его приведения в соответствие с установленными требованиями в течение 10 месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Руководствуясь статьями 327 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Холмского городского суда Сахалинской области от 22 апреля 2025 года отменить.

Исковые требования администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области к Ф.И.О.1 удовлетворить.

Возложить на Ф.И.О.1 (паспорт №) обязанность осуществить действия по сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки - реконструированного нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером №, возведенного на земельном участке с кадастровым номером №, в течение десяти месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Ф.И.О.1 в удовлетворении исковых требований к администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области о сохранении нежилого здания в реконструированном виде, признании права собственности на объект недвижимости отказать.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 марта 2026 года.

Председательствующий Т.Н. Литвинова

Судьи И.О. Качура

О.А. Михайлова