Решение № 2-15/2020 2-15/2020(2-3229/2019;)~М-3148/2019 2-3229/2019 М-3148/2019 от 14 января 2020 г. по делу № 2-15/2020

Гр.<адрес>.
РЕШЕНИЕ ИФИО1 <адрес> 15 января2020 года Судья Кировского районного суда <адрес> Мутаев М.А., с участием представителей истца по ордеру ФИО11, по доверенности ФИО10 и ФИО12, представителя ответчика ФИО8, при секретаре ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело за № с ведением аудиопротоколирования по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Агрофирма», Администрации ГОсВД «<адрес>» и Комитету по управлению имуществом <адрес> о признании состоявшимся договора аренды земельного участка, признании недействительным постановления за № от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным договора аренды земельного участка за № от ДД.ММ.ГГГГ, УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Агрофирма» о признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенным и признании постановления за № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, указав, что 02.11.1989г. между ней и совхозом им.<адрес>, в лице его директора ФИО6, был заключен договор аренды земельного участка площадью 5 га около селения Шамхал-Термен.

Согласно п.2 Договора, земельный участок сдается в аренду сроком на 50 лет, до 2039 <адрес> аренды земельного участка подписан сторонами, фактически между ними состоялся и после отвода земельного участка на массиве в натуре, проведения межевания и установления границ по периметру, был передан ей в аренду. С указанного периода времени она непрерывно пользуется данным земельным участком, используя землю по целевому назначению для сельскохозяйственных целей, согласно п.3 договора аренды земли. Ей недавно стало известно, что более 12 лет назад, 06.10.2006г. главой Администрации <адрес> вынесено постановление за № «о предоставлении ООО Агрофирма «Махачкала» земельного участка площадью 867,87 га, в поселке Шамхал-Термен в аренду, сроком на 49 лет, в число которого входил и ее участок.

Согласно Указа Президиума Верховного Совета СССР от 07.04.1989г. №-XI«Обаренде и арендных отношениях в СССР», действовавшим на момент составления ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земли, основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор.

В договоре аренды предусматриваются: обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, на определенный срок, обязанность арендатора пользоваться имуществом, получение доходов, поддерживать имущество в исправном состоянии, вносить арендную плату, возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в том состоянии, в котором его получил, с учетом износа или в состоянии, обусловленным договором, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 ст.3 настоящего Указа. Договор аренды земельного участка от 02.11.1989г. между ними состоялся, земельный участок площадью 5 га был передан ей в пользование и договор фактически исполнен сторонами. На момент заключения договора аренды 02.11.1989г. отношения по аренде земельных участков регулировались Указом Президиума Верховного Совета СССР от 07.04.1989г. №-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР», а с ДД.ММ.ГГГГ Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, введенным в действие Постановлением Верховного Совета СССР от 23.11.1989г. № «О порядке введения в действие Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде». Указанными актами и издаваемыми в соответствии с ними законодательными актами не была предусмотрена государственная регистрация договоров аренды земельных участков. С введением в действие части второй ГК РФ, ст.609 предусмотрена государственная регистрация договоров аренды земельных участков.

Н момент заключения договора аренды 02.11.1989г. нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-13 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не действовали.

Согласно п.5 Постановления Верховного Совета СССР от ДД.ММ.ГГГГ N 811-1 "О порядке введения в действие Основ законодательства СоюзаССР и союзных республик об аренде" арендаторы, перешедшие на арендные отношения до введения в действие настоящих Основ, вправе вести свою хозяйственную деятельность в соответствии с договорами аренды, заключенными до ДД.ММ.ГГГГ.

Из изложенного следует, что возникшее на основании договора аренды, от 3ДД.ММ.ГГГГ права на земельный участок, являются действительными и подлежат судебной защите.

При предоставлении земель в аренду ООО «Агрофирма «Махачкала» торги аукцион) не проводились.

Указанное обстоятельство, также влечет признание постановления администрации <адрес> о передачи земель в аренду ООО «Агрофирма «Махачкала» от 06.10.2006г. и заключенных Комитетом по управлению имуществом <адрес> договора аренды от 04.07.2007г. недействительными.

Просит суд признать состоявшимся договор аренды земли, площадью 5 га от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и совхозом им. <адрес>, в лице директора ФИО6, признать недействительным постановление главы Администрации за № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ООО «Агрофирма «Махачкала» в аренду земельного участка в части выделенного по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка ФИО2, площадью 5 га. В последующем ФИО2 уточнила исковые требования и просила суд признать состоявшимся договор аренды земли площадью 5 га от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и совхозом им.<адрес>, в лице его директора ФИО6; признать недействительным постановление Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № о предоставлении ООО «Агрофирма «Махачкала» в аренду земельного участка в части выделенного по договору аренды от 02.11.1989г. земельного участка ФИО2 площадью 5 га; признать недействительным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (с кадастровым номером 05:40:0000:14:0024) заключенный между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ООО «Агрофирма «Махачкала» в части выделенного по договору аренды от 02.11.1989г. земельного участка ФИО2 площадью 5 га. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ уточненные требования ФИО2 приняты к производству и к участию в деле привлечен Комитет по Управлению имуществом <адрес>. Затем истец ФИО2 вновь уточнила исковые требования и в итоговом варианте просила суд признать состоявшимся договор аренды земли площадью 5 га от 02.11.1989г. заключенный между ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и совхозом им.<адрес>; признать недействительным постановление Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № о предоставлении ООО «Агрофирма «Махачкала» в аренду земельного участка, в части выделенного по договору аренды от 02.11.1989г. земельного участка ФИО2 площадью 5 га; признать недействительным договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за №, заключенный между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ООО «Агрофирма «Махачкала» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в части выделенного по договору аренды от 02.11.1989г. земельного участка ФИО2, площадью 5 га.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ уточненные требования ФИО2 в приняты к производству.

Истец ФИО2, будучи извещенной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, однако направила своих представителей ФИО11, ФИО10 и ФИО12, которые в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования и просила их удовлетворить. Встречные исковые требования не признал, в удовлетворении требований просил отказать.

Ответчик ООО «Агрофирма» будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (согласно отслеживанию почтовых отправлений сайта Почты России), в судебное заседание не явился, причин неявки суду не сообщил, между тем в раннее состоявшихся судебных заседаниях представитель ответчика ФИО7 исковые требования не признавал, в удовлетворении просил отказать, пояснив суду, что ФИО2 фактически границы земельного участка ею не определены. Также просил суд применить к сложившимся обстоятельствам сроки исковой давности.

Представитель ответчика Администрации ГОсВД «<адрес>» ФИО8, исковые требования не признал, просил в удовлетворении отказать. Также просил суд применить к сложившимся обстоятельствам сроки исковой давности.

Надлежащим образом уведомленные о дне, времени и месте рассмотрения дела представитель Комитета по Управлению имуществом <адрес> в судебное заседание не явился, своего представителя не направили и не уведомили суд об уважительности причин своей неявки, о рассмотрении данного гражданского дела в свое отсутствие не просили.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчики ООО «Агрофирма», Администрация ГОсВД «<адрес>» и Комитет по Управлению имуществом <адрес> извещены о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, считает возможным рассмотреть заявленные требования в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Из материалов дела следует, что спорные земельные участки ранее находились в пользовании совхоза им. Дахадаева, который был реорганизован ГУП «Им. Дахадаева».

ДД.ММ.ГГГГ между совхозом им. <адрес> и ФИО2 заключен договор аренды земли площадью 5 га около <адрес>.

Согласно п. 2 данного договора земельный участок сдается в аренду сроком на 50 лет по 2039 г.

Постановлением Администрации Главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в аренду ООО «Агрофирма Махачкала» предоставлен земельный участок в <адрес>ю 867,87 га.

По договору аренды № от 04.07.2007г., заключённому на основании указанного постановления Главы Администрации <адрес> между Комитетом управления имуществом <адрес> и ООО «Агрофирма Махачкала», последнему в аренду на 49 лет передан земельный участок с кадастровым номером 05:40:00:00018:0698 и площадью 989 900 кв.м.

Из материалов дела, в частности из представленных истцами в суд договоров аренды земельных участков, усматривается, что стороны при заключении договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ согласовали все существенные условия договора аренды, такие как, предмет аренды, срок аренды, размер арендной платы, а также месторасположение передаваемого ФИО2 земельного участка, их форму (прямоугольная) размеры с разных сторон (юг, север, запад, восток) привязав их на местности с определенными точками - ориентирами, от которых устанавливается границы участка (лесополоса, канал, ж/д), площадь земельного участка, по которым можно индивидуализировать земельный участок на местности.

Указанный земельный участок фактически был переданы в пользование ФИО2, которая оплачивала совхозу «им. Дахадаева» за пользование земельным участком арендную плату с 1989 г.

При предоставлении земельных участков истцу в аренду после показа отведенного ей земельного участка истцом в том же году был вырыт ров, в качестве ограждения участка от доступа скота, посажены плодоносящие деревья.

При этом отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для признания его ничтожным либо недействительным на основании статьи 168 ГК РФ.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

При изложенных обстоятельствах вывод суда о том, что о ничтожности договоров аренды спорного земельного участка, заключенных с истцами, является необоснованным.

Поскольку между сторонами был заключен письменный договор аренды, все существенные условия договора аренды между сторонами были согласованы, договор фактически исполнялся сторонами (земельные участки переданы арендаторам), арендатор соответственно выполнял условия аренды, то у суда не имеются основания для отказа в удовлетворении требования истца о признании сделки состоявшейся.

Суд полагает, что исковые требования истца в части признания сделки об аренде земли состоявшимися, подлежит удовлетворению.

Срок действия договора аренды установлен сторонами на 50 лет.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, поскольку приобретаемые им земли, находились в аренде у истцов, пользовались ими, на этих землях выращены черешневые сады, границы находящейся у них земли окружены рвом, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ).

Суд исходит из того, что в такой ситуации, согласившись приобрести недвижимое имущество, находящееся во владении арендаторов, ООО «Агрофирма Махачкала» фактически выразило согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и иск ФИО2 о признании незаконными правоустанавливающих документов ответчика на спорную землю подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Если на спорной земле возведены сады, окруженные рвом, имеется оросительная система, к которым не имеет отношения ООО «Агрофирма Махачкала» отсутствуют основания для вывода о том, что землепользование не носило публичного характера. О существовании данного договора было известно всем, в том числе Главе администрации <адрес> ФИО9 и другим работникам администрации Махачкалы и Комитету управлению имуществом РД.

Согласно п. 5 Постановления Верховного Совета СССР от 23.11.89г. № «О порядке в ведения в действие Основ Законодательства Союза СССР и Союзных Республик об Аренде», установлено: «Арендаторы, перешедшие на арендные отношения до введения в действие настоящих Основ, вправе вести свою хозяйственную деятельность в соответствии с договорами аренды, заключенными до ДД.ММ.ГГГГ». Основы были приняты ДД.ММ.ГГГГ и введены в действие с 01.01.90г. (Указ был признан утратившим силу именно в связи с введением в действие этих Основ.)

Соответственно, предоставление совхозом и «им. Дахадаева» в 1989-ом году истцу земельного участка в аренду сроком на 50 лет соответствует требованиям закона (ст. 2 Указа), действовавшего в момент заключения договора, и определённые договором аренды от 02.11.1989г. права является действительным в силу прямого указания закона и подлежит судебной защите.

При таких обстоятельствах предоставление администрацией <адрес> земельного участка, находящегося в аренде у ФИО2 без предварительного изъятия на законных основаниях и с нарушением преимущественного права аренды, в аренду «Агрофирма «Махачкала» является незаконным.

Соответственно, является незаконным и Постановление главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за №, в части предоставлении указанного 5 га земли в аренду ООО «Агрофирма-Махачкала».

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в ранее действовавшей редакции) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае еслиимеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Таким образом, земельное законодательство РФ исключает возможность предоставления земель в аренду без проведения торгов: конкурса или аукциона, кроме случая отсутствия конкурентов, соответственно, в этом случае Администрация <адрес> и Комитет по имуществу <адрес> не имели права сдавать указанную землю в аренду ООО «Агрофирме Махачкала» без проведения торгов. Торги при предоставлении земли в аренду ответчику ООО «Агрофирма Махачкала», как усматривается из материалов дела, проведены не были.

При изложенных обстоятельствах, такая сделка между Администрацией <адрес> и ООО «Агрофирма Махачкала» по закону не могла иметь место, поскольку обременённые правами третьих лиц земельные участки не могли и не могут быть переданы другим лицам.

В этой связи Постановление главы администрации <адрес> № от 06.10.2006г. не может являться законным и основанный на этом постановлении договор аренды земельного участка от 04.07.2007г. №, заключённый между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ООО «Агрофирма «Махачкала», является недействительным.

Доводы ответчиков о применении к сложившимся правоотношениям сроки исковой давности, суд отклоняет по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции до ДД.ММ.ГГГГ).

Из материалов дела достоверно следует, что ФИО2 буквально накануне обращения в суд с настоящим иском стало известно, что земельный участок, находящийся у нее в аренде, входит в состав земель, предоставленных в аренду ООО «Агрофирма «Махачкала», что и послужило основанием для ее обращения в суд.

Применительно к рассматриваемым правоотношениям в соответствии со ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет 3 года, течение которого в соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В данном случае срок исковой давности начинает течь с 2019 года, когда в ходе явки участкового и последующего обращения ФИО2 в прокуратуру стало известно о вхождении ее земельного участка в состав земель, арендуемых ответчиком, сдача в аренду которых была намерено скрыта от истца, земельный участок от нее во исполнение договора аренды не передавался ответчику, находится в ее использовании, ответчиком не обрабатывался, никаких агротехнических работ на нем ответчиком не производилось.

Принимая во внимание вышеизложенные, суд находит, что исковые требования ФИО3 к ООО «Агрофирма», Администрации ГОсВД «<адрес>» и Комитету по управлению имуществом <адрес> о признании состоявшимся договора аренды земельного участка, признании недействительным постановления за № от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным договора аренды земельного участка за № от ДД.ММ.ГГГГ, подлежат удовлетворению

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ООО «Агрофирма», Администрации ГОсВД «<адрес>» и Комитету по управлению имуществом <адрес> о признании состоявшимся договора аренды земельного участка, признании недействительным постановления за № от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным договора аренды земельного участка за № от ДД.ММ.ГГГГ, - удовлетворить.

Признать сделку: договор аренды земли площадью по 5 га от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между совхозом им. Дахадаева и ФИО3 состоявшимся, а договор аренды и возникшие на его основе права и обязанности действующими.

Признать недействительным постановление главы Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении ООО «Агрофирма Махачкала» в аренду земельного участка в части выделенного по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка ФИО2, площадью 5 га.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ООО «Агрофирма Махачкала», в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:40:000018:0698, расположенного по адресу: <адрес>, в части выделенного по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка ФИО2, площадью 5 га.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме, через Кировский районный суд <адрес>.

Судья Мутаев М.А.