Решение № 2-332/2025 2-37/2026 2-37/2026(2-332/2025;)~М-272/2025 М-272/2025 от 2 февраля 2026 г. по делу № 2-332/2025

УИД 10RS0007-01-2025-000421-08

Дело № 2-37/2026


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 января 2026 г. пгт Лоухи

Лоухский районный суд Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Поращенко Г.Л.,

при секретаре Васильевой Е.Н., с участием истца ФИО1 и её представителя ФИО2, ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Лоухского районного суда Республики Карелия гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи здания от ХХ.ХХ.ХХ, кадастровый Номер, с местоположением: ..., площадью ххх кв.м, назначение – нежилое, наименование: автобусный гараж, и договора купли-продажи здания от ХХ.ХХ.ХХ, кадастровый Номер, с местоположением: ..., площадью ххх,х кв.м., назначение – нежилое, наименование: стояночный бокс, недействительными, применении к договорам купли-продажи зданий от ХХ.ХХ.ХХ последствий недействительности сделки.

Определением Лоухского районного суда Республики от 22.12.2025 гражданские дела по искам ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи здания от ХХ.ХХ.ХХ, кадастровый Номер, и договора купли-продажи здания от ХХ.ХХ.ХХ, кадастровый Номер недействительными, применении последствий недействительности сделки, объединены в одно производство.

Требования мотивированы тем, что ХХ.ХХ.ХХ ФИО1 заключила договор о приобретении тринадцати объектов недвижимости, находящихся в .... Стоимость всех объектов составила х ххх ххх руб., в том числе здания автобусного гаража, кадастровый Номер, здания стояночного бокса, кадастровый Номер. По результатам обследования зданий в ХХХХ году установлено, что им требуется ремонт. ХХ.ХХ.ХХ истец заключила с ответчиком договоры купли-продажи спорных зданий: автобусного гаража, кадастровый Номер, стоимостью ххх ххх руб., и стояночного бокса, кадастровый Номер, стоимостью ххх ххх руб. Из Управления ФНС по Республике Карелия поступили требования Номер от ХХ.ХХ.ХХ и Номер от ХХ.ХХ.ХХ из которых следует, что кадастровая стоимость автобусного гаража с применением понижающего коэффициента 0,7 составляет х ххх ххх,хх руб., стояночного бокса с применением понижающего коэффициента 0,7 составляет х ххх ххх,хх руб. Таким образом, истец должна заплатить налог от продажи автобусного гаража в сумме ххх ххх,хх руб. и стояночного бокса в сумме ххх ххх,хх руб., что превышает сумму оспариваемых сделок и повлекло неблагоприятные последствия для истца, указанные в части 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации. ХХ.ХХ.ХХ истец направила ответчику досудебные претензии об изменении цены договора купли-продажи автобусного гаража с ххх ххх руб. на х ххх ххх,хх руб. и стояночного бокса с ххх ххх руб. на х ххх ххх,хх руб., в соответствии с п. 7.1 Договора, или расторжении договора на основании статей 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик согласился на расторжение сделок. ХХ.ХХ.ХХ между сторонами заключены дополнительные соглашения к договорам купли-продажи спорного недвижимого имущества, в которых стороны пришли к договоренности о том, что оспариваемые сделки повлекли неблагоприятные последствия для продавца, стороны применили последствия недействительности сделки, вернув друг другу все полученное по сделкам. Вместе с тем при обращении в МФЦ Республики Карелия ФИО1 разъяснено, что оспариваемые сделки могут быть расторгнуты только по решению суда.

Определением Лоухского районного суда Республики Карелия от 14.01.2026 в дело привлечено третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной налоговой службы России по Республике Карелия.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Истец ФИО1 и её представитель ФИО2 в судебном заседании просила исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО3 исковые требования признал, просил иск удовлетворить.

Изучив материалы дела, заслушав стороны, оценив все в совокупности с представленными доказательствами, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что ХХ.ХХ.ХХ между ООО «С» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи тринадцати объектов недвижимости, находящихся в ..., в том числе здания автобусного гаража, кадастровый Номер, и здания стояночного бокса, с кадастровым номером Номер. Сумма Договора включает цену за все объекты и составляет х ххх ххх руб. (пункт 3.1 Договора).

Актом приема-передачи от ХХ.ХХ.ХХ тринадцать объектов недвижимости переданы от ООО «С» ФИО1

ХХ.ХХ.ХХ ФИО1 (Продавец) заключила с ФИО3 (Покупатель) договор купли-продажи автобусного гаража, кадастровый Номер, с местоположением: ..., площадью ххх кв.м. Пунктом 3.1 Договора определена цена здания - ххх ххх руб. Пунктом 3.2 Договора установлено, что до подписания сторонами Договора Покупатель оплатил Продавцу сумму договора.

Согласно акта приема-передачи от ХХ.ХХ.ХХ ФИО1 (Продавец) передала ФИО3 (Покупатель) в собственность недвижимое имущество: Здание, кадастровый Номер, местоположение: ..., площадь ххх кв.м, назначение – нежилое, наименование – автобусный гараж. Покупатель претензий к состоянию имущества не имеет. С имуществом продавцом переданы покупателю необходимые технические документы.

Согласно выписки из ЕГРН от 04.06.2024, произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на нежилое здание: автобусный гараж, кадастровый Номер, кадастровая стоимость х ххх ххх,хх руб.

ХХ.ХХ.ХХ ФИО1 (Продавец) заключила с ФИО3 (Покупатель) договор купли-продажи стояночного бокса, кадастровый Номер, с местоположением: ..., площадью ххх,х кв.м. Пунктом 3.1 Договора определена цена здания - ххх ххх руб. Пунктом 3.2 Договора установлено, что до подписания сторонами Договора Покупатель оплатил Продавцу сумму договора.

Согласно акта приема-передачи от ХХ.ХХ.ХХ ФИО1 (Продавец) передала ФИО3 (Покупатель) в собственность недвижимое имущество: Здание, кадастровый Номер, местоположение: ..., площадь ххх,х кв.м, наименование – стояночный бокс. Покупатель претензий к состоянию имущества не имеет. С имуществом продавцом переданы покупателю необходимые технические документы.

Согласно выписки из ЕГРН от 04.06.2024, произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на нежилое здание: стояночный бокс, кадастровый Номер, кадастровая стоимость х ххх ххх,хх руб.

ХХ.ХХ.ХХ ФИО1 направила ФИО3 досудебные претензии об изменении цены договора по договорам купли-продажи недвижимости (автобусного гаража и стояночного бокса) с ххх ххх руб. на х ххх ххх,хх руб. и х ххх ххх,хх руб., в соответствии с п. 7.1 Договора, или расторжении договора на основании ст.ст. 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ХХ.ХХ.ХХ ФИО1 и ФИО3 заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи автобусного гаража от ХХ.ХХ.ХХ, на основании ст.ст. 166 и 167 ГК РФ, сделка (договор) повлекла неблагоприятные для продавца последствия. Стороны пришли к соглашению о расторжении Договора и применении последствий недействительности сделки. До подписания настоящего соглашения Стороны вернули другой стороне все полученное по сделке.

ХХ.ХХ.ХХ Управление ФНС по Республике Карелия направило ФИО1 требование о предоставлении пояснений Номер согласно которого, в ходе камеральной налоговой проверки выявлены ошибки и противоречия в представленных документах (декларации 3-НДФЛ за 2024 год) по полученному доходу от продажи объектов недвижимости, в том числе автомобильного гаража, кадастровый Номер, кадастровая стоимость с учетом коэффициента 0,7 – х ххх ххх,хх руб., стояночного бокса, кадастровый Номер, кадастровая стоимость с учетом коэффициента 0,7 – х ххх ххх,хх руб.

Из письма Управления ФНС России по Республике Карелия от ХХ.ХХ.ХХ Номер следует, что в отношении ФИО1 проводится камеральная налоговая проверка представленной декларации за 2024 год. В ходе проведения камеральной проверки установлено, что в представленной декларации налогоплательщика не отражена сумма дохода, полученная от продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности менее минимального предельного срока владения объектом, согласно кадастровой стоимости с учетом коэффициента 0,7 (объекты недвижимости с кадастровыми номерами Номер и Номер).

Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон, письменными материалами дела, сторонами не оспариваются, поэтому суд считает их установленными.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Заключение и исполнение договора купли-продажи недвижимости регулируется нормами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. ст. 454 – 459 Гражданского кодекса Российской Федерации) и специальным разделом 7 настоящего кодекса, посвященным продаже недвижимости (ст. ст. 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 2 указанной статьи стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаю форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (пункт 2).

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Принимая во внимание приведенные правовые нормы и установленные по делу обстоятельства, суд считает, что спорные договора купли-продажи недвижимости от ХХ.ХХ.ХХ, заключенные между ФИО1 и ФИО3, соответствуют требованиям действующего гражданского законодательства, поскольку денежные средства переданы продавцу в полном объеме, объекты недвижимости по договорам переданы покупателю, передача недвижимости произведена по акту приема-передачи, переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован, а, следовательно, данные договора исполнены в полном объеме.

Согласно подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым в силу абзаца 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе, повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В абзаце втором пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по смыслу приведенных выше положений закона основанием для изменения или расторжения договора в судебном порядке могут являться существенное нарушение условий договора его стороной или существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и приведенных норм права, указание в договоре купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ цены недвижимости меньше её кадастровой стоимости не является основанием для признания договора недействительным.

Обязанность уплатить налог, при продаже недвижимого имущества исходя из кадастровой стоимости, является конституционной обязанностью лица и, не влечет для истца такой ущерб, при котором ФИО1 в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, основания для признания недействительными спорных договоров купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ, заключенных между ФИО1 и ФИО3 и применении к ним последствий недействительности сделки отсутствуют, что влечет отказ в удовлетворении заявленных исковых требований.

Кроме того, согласно Соглашениям от ХХ.ХХ.ХХ между ФИО1 и ФИО3 стороны применили последствия недействительности сделок от ХХ.ХХ.ХХ, вернув друг другу все полученное по ним (денежные средства и объекты недвижимости), что исключает применение последствий недействительности сделки, свидетельствует об отсутствии правового спора и необходимости судебной защиты прав и законных интересов сторон.

Суд обращает внимание на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в данном пункте, отсутствует в ЕГРН по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения этого пункта не применяются, что указывает на спор между ФИО1 и Управлением ФНС России по Республике Карелия по установлению кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости для исчисления налога и взыскании с истца налога при продаже недвижимости.

В данном случае, по мнению суда, инициированный ФИО1 спор направлен не на восстановление нарушенного права собственности в отношении известных объектов недвижимости, а является способом разрешения спора с налоговым органом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12,56, 114, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (ИНН Номер) к ФИО3 (ИНН Номер) о признании договора купли-продажи недвижимости от ХХ.ХХ.ХХ, кадастровый Номер, и договора купли-продажи недвижимости от ХХ.ХХ.ХХ, кадастровый Номер, недействительными, применении к договорам купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия через Лоухский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Г.Л. Поращенко

Решение в окончательной форме

изготовлено 3 февраля 2026 г.