Решение № 2-1240/2020 2-33/2021 2-33/2021(2-1240/2020;)~М-542/2020 М-542/2020 от 29 марта 2021 г. по делу № 2-1240/2020

Гражданское дело № 2-33/2021

УИД 54RS0003-01-2020-000643-23


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 марта 2021 г. город Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Кудиной Т.Б.,

при секретаре судебного заседания Ушаковой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Муниципальному унитарному предприятию <...> имени Р.А. Ш.», мэрии города Новосибирска о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к Муниципальному унитарному предприятию <...> имени Р.А. Ш.», мэрии города Новосибирска, в котором просили 1) признать недействительным договор аренды __ от 16.07.2018, заключенный между МУП <...> имени Р.А. Ш.» и мэрией города Новосибирска, в части земельного площадью <данные изъяты> квадратных метров в точках <данные изъяты> расположенного по адресу город <данные изъяты> согласно заключению кадастрового инженера ФИО3 <данные изъяты> применить последствия недействительности ничтожной сделки: обязать МУП <...> имени Р.А. Ш.» возвратить мэрии города Новосибирска части земельного площадью <данные изъяты> расположенного по адресу <данные изъяты> согласно заключению кадастрового инженера ФИО3 __ от 06.03.2018; обязать мэрию города Новосибирска возвратить МУП <...> имени Р.А. Ш.» арендные платежи по договору аренды __ от 16.07.2018 в части земельного площадью <данные изъяты> расположенного по адресу <данные изъяты> согласно заключению кадастрового инженера ФИО3 __ от 06.03.2018.

В обоснование иска указано, что 16.07.2018 между мэрией г. Новосибирска и Муниципальным унитарным предприятием <...> имени Р.А. Ш.» заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска __ в соответствии с условиями которого мэрия передала во временное пользование зоопарку земельный участок с кадастровым __ общей площадью __ квадратных метров.

Решением Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 26.01.2017 по делу __ признано право собственности истцов в порядке наследования на жилой дом по адресу <данные изъяты> кадастровый __ расположенный на земельном участке с кадастровым __

Право собственности истцов на жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке. Следовательно, истцы имеют исключительное право на приобретение части указанного земельного участка в собственность или в аренду как собственники зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ).

При таких обстоятельствах Договор аренды __ от 16.07.2018, заключенный между МУП <...> имени Р.А. Ш.» и мэрией г. Новосибирска, является ничтожной сделкой в части, поскольку нарушает исключительное право истцов как собственников жилого дома на приобретение земельного участка в собственность или в аренду.

В связи с нахождением участка в аренде у зоопарка, мэрия не имеет законных оснований для предоставления необходимого земельного участка истцам, расположенного под их жилым домом, в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, в связи с чем истцы заявляют о применении последствий недействительности сделки в виде возврата мэрии части земельного участка с кадастровым __ <данные изъяты><данные изъяты> расположенного по адресу <данные изъяты> согласно заключению кадастрового инженера ФИО3 __ от 06.03.2018.

В судебное заседание истцы не явились, извещены судом надлежащим образом, обеспечили явку своего представителя. Представитель истцов ФИО4 в связи с поступившими экспертными заключениями __ от <данные изъяты> уточнил первоначальные исковые требования и просил суд: признать недействительным договор аренды __ от 16.07.2018, заключенный между МУП <...> имени Р.А. Ш.» и Мэрией города Новосибирска, в части земельного <данные изъяты> по адресу город <данные изъяты> а также применить последствия недействительности ничтожной сделки: обязать МУП <...> имени Р.А. Ш.» возвратить Мэрии города Новосибирска земельный участок <данные изъяты> расположенный по адресу <данные изъяты> следующими координатами характерных точек:

Номера характерных точек

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Представителем ответчика - мэрии города Новосибирска направлены возражения на исковое заявление, в которых указано, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку на момент заключения оспариваемого договора истцы в мэрию с какими-либо заявлениями о предоставлении им земельного участка не обращались (том 1 л.д. 77).

Представитель ответчика - МУП <...> имени Р.А. Ш.» в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, представила письменный отзыв (том 1 л.д.100-105, том 2 л.д.1-4, 206-207), заявила о пропуске истцами срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском, сослалась на то, что какие-либо заявления от истцов об образовании и предоставлении земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой <данные изъяты> департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска не поступали.

Необходимость соблюдения заявительного порядка реализации исключительного права на приобретение права собственности либо аренды на земельный участок также установлена Административным регламентом предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в аренду без проведения торгов, утвержденным постановлением мэрии города Новосибирска от 24.03.2020 № 1034, Административным регламентом предоставления муниципальной услуги по продаже земельных участков без проведения торгов, утвержденным постановлением мэрии города Новосибирска от 12.03.2019 __ Согласно требованиям, установленным вышеуказанными административными регламентами, заявление о предоставлении земельного участка может быть подано лишь в отношении земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, т.е. земельного участка, образованного в установленном законом порядке. Однако, земельный участок, занимаемый индивидуальным жилым <данные изъяты>, в установленном законом порядке не образован, сведения о нем в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют. Правовые основания для реализации исключительного права истцов на земельный участок, занимаемый индивидуальным жилым домом <данные изъяты>, т.к. земельный участок не может быть образован в установленном законом порядке в связи с отсутствием для этого правовых оснований.

Согласно карте градостроительного зонирования территории города Новосибирска, утвержденной решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 __ «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска», а также проекту планировки территории, ограниченной рекой <данные изъяты> (ПП «Заельцовский бор»), земельный участок, занимаемый жилым домом <данные изъяты> в которой вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства «для индивидуального жилищного строительства (2.1) - индивидуальные жилые дома» отсутствует. Т.е. в границах территориальной зоны (Р-2) размещение индивидуальных жилых домов не предусмотрено.

Пункт 2.15 Административного регламента предоставления муниципальной услуги по утверждению схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 04.12.2019 __ содержит основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги, а именно: разработка схемы расположения земельного участка с нарушением следующих требований к образуемым земельным участкам: не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием; несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо гоняемой природной территории.

Земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым __ переданный в аренду МУП «Новосибирский зоопарк имени Р.А. Ш.», имеет разрешенное использование: «для объектов общественно-делового назначения».

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 16.07.2018 __ указанный земельный участок предоставлен МУП «Новосибирский зоопарк имени Р.А. Ш.» для размещения находящихся на праве хозяйственного ведения объектов недвижимого имущества, а именно: гаража с мастерскими, склада с мастерскими, здания (зимний павильон), конюшни, здания охраны, здания вивария, общественного туалета, зимнего павильона для теплолюбивых животных, здания (павильон для белых тигров), автономного источника теплоснабжения (АИТ), автономного источника теплоснабжения, трансформаторной подстанции, расположенных по адресу<данные изъяты>

В соответствии с п. 135 Правил техники безопасности и производственной санитарии для зоопарков (зоосадов) СССР, утвержденных Минкультуры СССР от 25.07.1973, категорически запрещается проживать на территории зоопарка как гражданам, работающим в зоопарке, так и посторонним лицам.

На территории Новосибирского зоопарка установлен пропускной режим, в соответствии с действующим законодательством РФ территория зоопарка является объектом повышенной террористической опасности, в связи с чем, к ней предъявляются дополнительные требования. В частности, территория зоопарка должна быть полностью огорожена.

На основании вышеизложенного, невозможно осуществить раздел земельного участка с кадастровым __ в связи с несоответствием требований к образуемому земельному участку, занимаемому индивидуальным жилым домом по ... требованиям градостроительного и земельного законодательства Российской Федерации, нормативно-правовым актам.

Земельный участок, занимаемый индивидуальным жилым домом по ... как объект права не образован, в связи с чем не может выступать как объект правопритязаний истцов. Доводы истцов о том, что наличие у них исключительного права на приобретение права собственности либо аренды на земельный участок не соответствуют закону, указанное право не может выступать механизмом правовой защиты истцов, так как для возникновения указанного права недостаточно одного указания в законе, должны быть соблюдены требования земельного и градостроительного законодательства. В связи с чем, указанное право у истцов не возникло, не было и не могло быть реализовано

Также просила учесть, что истцами не доказано нарушение их прав на земельный участок, так как право истцов на земельный участок не реализовано. Так, с какими-либо заявлениями истцы либо их представители об образовании и предоставлении земельного участка, на котором расположен жилой дом <данные изъяты> в департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска не обращались. Кроме того, правовые основания для реализации исключительного права истцов на земельный участок, занимаемый индивидуальным жилым домом, отсутствуют, так как земельный участок не может быть образован в установленном законом порядке в связи с отсутствием для этого правовых оснований. Так, согласно карте градостроительного зонирования территории города Новосибирска, а также проекту планировки территории, ограниченной рекой Обью, границей города Новосибирска, ..., перспективной ... непрерывного движения в направлении перспективного Ельцовского моста через реку Обь в Заельцовском районе, земельный участок, занимаемый жилым домом истцов, находится в зоне озеленения (Р-2), в которой вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства «для индивидуального жилищного строительства (2.1) - индивидуальные жилые дома» отсутствует. В границах территориальной зоны (Р-2) размещение индивидуальных жилых домов не предусмотрено. Земельный участок площадью 5__м с кадастровым __ переданный в аренду МУП «Новосибирский зоопарк имени Р. А Ш.», имеет разрешенное использование: «для объектов общественно-делового назначения». В соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 16.07.2018 __ указанный земельный участок предоставлен МУП «Новосибирский зоопарк имени Р.А. Ш.» для размещения находящихся на праве хозяйственного ведения объектов недвижимого имущества, а именно: гаража с мастерскими, склада с мастерскими, здания (зимний павильон), конюшни, здания охраны, здания вивария, общественного туалета, зимнего павильона для теплолюбивых животных, здания (павильон для белых тигров), автономного источника теплоснабжения (АИТ), автономного источника теплоснабжения, трансформаторной подстанции, расположенных по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, .... Также, на территории Новосибирского зоопарка установлен пропускной режим, в соответствии с действующим законодательством РФ территория зоопарка является объектом повышенной террористической опасности, в связи с чем, к ней предъявляются дополнительные требования. В частности, территория зоопарка должна быть полностью огорожена. Таким образом, невозможно осуществить раздел земельного участка с кадастровым __ в связи с несоответствием требований к образуемому земельному участку, занимаемому индивидуальным жилым домом по ... требованиям градостроительного и земельного законодательства Российской Федерации, нормативно-правовым актам. Земельный участок, занимаемый индивидуальным жилым домом, как объект права не образован, в связи с чем не может выступать как объект правопритязаний истцов. Истцами также не реализовано установленное законом право на пользование земельным участком, занимаемым индивидуальным жилым домом, а именно, право ограниченного пользования земельным участком, то есть, истцами выбран неверный способ защиты нарушенного права, а также у истцов отсутствуют правовые основания для обращения с суд с заявлением о защите нарушенного права в виде признания недействительным ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности, так как истцами не доказана ничтожность сделки, то есть не доказано ее несоответствие закону. Заявила о пропуске истцами срока исковой давности, поскольку начиная с апреля 2017 года истцам уже было известно о том, что занимаемый индивидуальным жилым домом земельный участок предоставлен в аренду Муниципальному унитарному предприятию <...> имени Р.А. Ш.» мэрией г. Новосибирска, что усматривается из письма правления по земельным ресурсам г. Новосибирска от 18.04.2017 __ об отказе истцам в утверждении схемы расположения земельного участка для эксплуатации их жилого дома.

Заслушав объяснения представителя истцов и представителя ответчика, изучив материалы гражданского дела, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд полагает требования истцов не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждено, что 05.02.1931 Постановлением __ Президиума Новосибирского Городского Совета в рамках вопроса об организации Парка Культуры и Отдыха постановлено, что в Парке должны быть организованы Зоопарк и Этнопарк (т.1 л.д.125-126).

13.07.1935 Постановлением __ Президиума Новосибирского Городского Совета РК и КД постановлено, что под зоопарк отводится детская станция <данные изъяты> участок земли в размере <данные изъяты> га (т.1 л.д.127).

Из представленного МКУ «Новосибирский городской архив» Плана <...> года усматривается, что на территории Заельцовского района г. Новосибирска под __ располагается Зоопарк (т.1 л.д.128).

Решением __ Исполнительного комитета Новосибирского городского Совета депутатов трудящихся от <данные изъяты> решено отвести отделу культуры под строительство зоопарка земельный участок площадью до <данные изъяты> га, расположенный в Заельцовском районе, согласно представленной схеме к настоящему решению (т.1 л.д.129-130).

18.08.1986 решением __ Исполнительного комитета Новосибирского городского совета народных депутатов, с целью обеспечения нормальной деятельности Новосибирского зоопарка, создания благоприятных условий для жителей ... и сохранности коллекции редких и исчезающих видов животных решено продолжить строительство Новосибирского зоопарка с 1986 года на вновь отведенной территории в Заельцовском районе с широким привлечением предприятий и общественности города и поэтапным вводом объектов в эксплуатации. Пунктом 4 решения определено, здание существующего детского сада ПО «Изомерт» передать на баланс Новосибирского зоопарка (т.1 л.д.131-133).

17.04.1989 Исполнительным комитетом Новосибирского городского совета народных депутатов постановлено решение __ о сносе жилых домов в Калининском, Заельцовском, Центральном, Октябрьском районах г. Новосибирска и в г. Куйбышеве. Согласно списку жилых домов, подлежащих сносу с земельного участка, отведенного УКСУ Новосибирского горисполкома для строительства Зоопарка в Заельцовском районе, являющегося Приложением __ к вышеуказанному решению, сносу подлежит, в том числе, жилой дом __ полезной площадью 70 кв.м. расположенный <данные изъяты> (т.1 л.д.136, 137-138).

Решением Исполнительного комитета Новосибирского городского совета народных депутатов от 02.04.1990 __ утверждена программа строительства зоопарка на __ годы с обеспечением ввода в эксплуатацию в 1993 году. УКСу горисполкома в том числе поручено произвести снос домов, находящихся <данные изъяты> Горплану поручено в 1990 году выделить зоопарку (т.Ш.) необходимые средства для перепрофилирования детского сада, находящегося на территории нового зоопарка, под зимний павильон для животных (т.1 л.д.139 150).

Решением Исполнительного комитета Новосибирского городского совета народных депутатов от 13.05.1991 № 3069-К предварительно согласовано место расположения комплекса зоопарка для Новосибирского зоопарка на земельном участке общей площадью 50 га в Заельцовском районе согласно прилагаемой ориентировочной схеме. Данное решение в дальнейшем утратило силу ввиду издания Постановления мэра г. Новосибирска от 09.02.2020 № 220 «Об утверждении плана границ земельного участка, необходимого для обслуживания зоопарка в Заельцовском районе» (т.1 л.д.151-153).

09.02.2000 постановлением мэра г. Новосибирска __ утвержден план земельного участка общей площадью <данные изъяты> га, в том числе за красной линией — <данные изъяты> га, необходимого для обслуживания зоопарка по ... в Заельцовском районе (т.2 л.д.31-34).

Распоряжением мэра г. Новосибирска от <данные изъяты>р утверждены проекты границ земельных участков из земель поселений площадью <данные изъяты> в том числе за красной линией <данные изъяты>, для обслуживания зоопарка по ... в Заельцовском районе (т.2 л.д.35-39). Распоряжением мэра г. Новосибирска от 07.07.2004 __ в вышеуказанное распоряжение мэра от <данные изъяты> в третьем абзаце пункта 1 слова «площадью <данные изъяты> в том числе за красной линей 0,0571га» заменены словами «<данные изъяты>» (т.2 л.д.40-41). Постановлением мэра г. Новосибирска от <данные изъяты> в вышеуказанное распоряжение мэра от <данные изъяты>-р внесены изменения (т.2 л.д.46).

29.12.2005 распоряжением мэрии г. Новосибирска __ утвержден проект границ земельного участка из земель поселений площадью <данные изъяты> необходимого для обслуживания зоопарка <данные изъяты> в Заельцовском районе. Постановление мэра от 09.02.2020 __ признано утратившим силу (т.1 л.д.154-156).

28.03.2008 между мэрией г. Новосибирска (Арендодатель) и Муниципальным унитарным предприятием <...>» (Арендатор) заключен Договор __ аренды земельного участка на территории г. Новосибирска, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым __ расположенный в пределах Заельцовского района г. Новосибирска, площадью 5__м. Земельный участок передан Арендатору для эксплуатации здания (охраны), здания (склада с мастерскими), здания (гаража с мастерскими), здания (конюшни), здания (зимнего павильона), здания (вивария), здания (павильона для белых тигров), здания (общественного туалета) на территории зоопарка по ... (т.1 л.д.164-167).

Срок действия Договора установлен с 28.03.2008 по 28.03.2018 (п. 1.4 Договора).

Распоряжением мэра г. Новосибирска от 05.05.2008 __ муниципальному унитарному предприятию <...>» предписано осуществить строительство зданий трансформаторной подстанции и автономного источника теплоснабжения для входного блока зоологического парка на земельном участке с кадастровым __ предоставленным в аренду на основании договора от 28.03.2008 __ (т.2 л.д.44).

09.02.2011 постановлением мэра г. Новосибирска __ постановлено образовать земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым __ площадью <данные изъяты> при разделе земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым __ площадью 5__м. (сохраняющегося в измененных границах площадью <данные изъяты> по ..., __ в Заельцовском районе с разрешенным использованием для обслуживания зоопарка и строительства зданий трансформаторной подстанции и автономного источника теплоснабжения для входного блока зоологического парка, находящегося в собственности города Новосибирска на основании свидетельства о государственной регистрации права <данные изъяты> записи регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним <данные изъяты> предоставленного по договору аренду земельного участка на территории г. Новосибирска <данные изъяты> унитарному предприятию <...>». Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска предписано расторгнуть договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска <данные изъяты> установленном законом порядке (т.2 л.д.45).

__ аренды земельного участка на территории г. Новосибирска, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым <данные изъяты>

Пунктом 1.2. Договора закреплено, что на передаваемом в аренду земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: гараж с мастерскими, склад с мастерскими, здание (зимний павильон), конюшня, здание охраны, здание вивария, общественный туалет, зимний павильон для теплолюбивых животных, здание (павильон для белых тигров), автономный источник теплоснабжения (АИТ), трансформаторная подстанция по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ....

Пунктом 1.3. Договора закреплено, что земельный участок предоставляется для эксплуатации гаража с мастерскими, склада с мастерскими, здания (зимний павильон), конюшни, здания охраны, здания вивария, общественного туалета, зимнего павильона для теплолюбивых животных, здания (павильон для белых тигров), автономного источника теплоснабжения (АИТ), автономного источника теплоснабжения, трансформаторной подстанции по ....

Срок действия Договора установлен с 16.07.2018 по 15.07.2067 (п.1.4 Договора).

Постановлением мэра г. Новосибирска <данные изъяты> утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 450 кв.м., образуемого из земель населенных пунктов в границах территориальной зоны озеленения (Р-2) при разделе сохраняющегося в измененных границах земельного участка с кадастровым __ по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир — административное здание. <данные изъяты> Виды разрешенного использования земельного участка: культурное развитие (3.6), коммунальное обслуживание (3.1) (т.2 л.д.5).

Из выписки из ЕГРН от 06.03.2018 усматривается, что земельный участок с кадастровым __ расположенный относительно почтового ориентира: <данные изъяты> имеет вид разрешенного строительства: зоопарки, мини-ТЭЦ, трансформаторные подстанции, распределительные пункты, центральные тепловые пункты, котельные, насосные станции, канализационные насосные станции, очистные сооружения линевой канализации, автоматические телефонные станции; автономные источники теплоснабжения. В графе лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, указано Муниципальное унитарное предприятие <...> имени Ростислава А. Ш.» (т.1 л.д.36-41).

26.01.2017 решением Заельцовского районного суда г. Новосибирска за ФИО1 и ФИО2 признано право собственности каждого в порядке наследования на ? долю в жилом доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>

Решение суда вступило в законную силу 01.03.2017.

Согласно выписке из <данные изъяты>, на основании вышеуказанного решения суда от 26.01.2017 истцы зарегистрировали право собственности каждого на ? долю в жилом доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ... кадастровый __ Из выписки также усматривается, что жилой дом возведен <данные изъяты>

Из представленного заключения __ от 06.03.2018, составленного кадастровым инженером ФИО5, со схемой расположения фактических границ земельного участка с местоположением: <данные изъяты> усматривается, что жилой дом и нежилые постройки истцов расположены в границах земельного участка __, находящегося в аренде у Муниципального унитарного предприятия <...> имени Р.А. Ш.» <данные изъяты>

Согласно техническому заключению от 02.03.2020 Шифр __ ООО «Ракурс-С», составленному по результатам инженерно-технического обследования состояния несущих и ограждающих конструкций объектов вспомогательного назначения, расположенных на земельном участке с кадастровым __ по адресу г. Новосибирск, в Заельцовском районе к ИЖС по ..., а именно деревянных сооружений хозяйственного назначения в количестве 6-и штук; двух деревянных туалетов; одного металлического сооружения, обследуемые объекты являются вспомогательными сооружениями, предназначенными для обслуживания индивидуального жилого дома по адресу .... Эксплуатация индивидуального жилого дома без данных сооружений невозможна. Данные объекты относятся к пониженному уровню ответственности сооружений <данные изъяты>

30.03.2017 в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска обратилась с заявлением по вопросу утверждения схемы расположения земельного участка для эксплуатации жилого дома по ... обратилась ФИО1 (<данные изъяты>

В ответе от <данные изъяты> на вышеуказанное заявление Управлением по земельным ресурсам департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска заявителю сообщено, что в настоящее время жилой дом по ... расположен в границах земельного участка с кадастровым __ который находится в муниципальной собственности города Новосибирска и передан в аренду МУП «Новосибирский зоопарк имени Р.А. Ш.». Разъяснена процедура государственного кадастрового учета, необходимого для эксплуатации жилого дома (т.1 л.д. 116-117).

Из ответа Управления по земельным ресурсам департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска <данные изъяты> усматривается, что какие-либо заявления от ФИО1, ФИО2 либо их законных представителей об образовании и предоставлении земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом __ по ..., в департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска не поступали <данные изъяты>

31.07.2020 истцы обратились в Управление по земельным ресурсам департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (без проведения торгов) с местоположением: <данные изъяты>

На вышеуказанное заявление Управлением по земельным ресурсам департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска 04.08.2020 за __ дан ответ, согласно которому в связи с тем, что индивидуальный жилой дом __ по ... расположен на земельном участке с кадастровым __ который находится в аренде третьих лиц, принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка с местоположением: г. Новосибирск, ... не представляется возможным. Указано, что образование земельного участка, необходимого для эксплуатации индивидуального жилого дома, возможно путем раздела земельного участка с кадастровым __ При этом, учитывая, что указанный земельный участок находится в аренде третьих лиц, образование земельного участка для эксплуатации индивидуального жилого дома возможно по соответствующему заявлению с письменного согласия арендатора земельного участка с кадастровым __ (т.1 л.д.113).

Ссылаясь на нарушение своих прав как собственников объекта недвижимости (жилого дома), расположенного на земельном участке, переданном в аренду МУП «Новосибирский зоопарк имени Р.А. Ш.», истцы обратились в суд с настоящими требованиями, указывая, что спорный договор аренды в отношении части земельного участка, находящейся под их объектом недвижимости и необходимой для его использования, противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации, нарушает права и законные интересы истцов, являющихся заинтересованными лицами в данной сделке, как собственники объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Экспертным заключением от 03.12.2020 __ составленным ООО «Мэлвуд» на основании определения суда от 09.09.2020, установлено наличие в пределах границ земельного участка с кадастровым __ деревянных построек в количестве <данные изъяты>, металлической постройки, деревянных туалетов, установлено их назначение. Исходя из даты технической инвентаризации, указанной в техническом паспорте, сделан вывод о том, что занятие земельного участка произошло <данные изъяты>

Согласно выводам судебной землеустроительной экспертизы, проведенной ООО «Гео плюс» на основании определения суда от 09.09.2020 (заключение от 03.02.2021 __), на текущий момент в пределах границ земельного участка с кадастровым __ расположены следующие объекты недвижимости (расположенные также в границах участка фактического пользования истцов): многоквартирный жилой дом <данные изъяты> с кадастровым __ деревянные (или смешанные) постройки в количестве 6 штук (две бани, три сарая, строение для скважины) металлическая постройка (летний душ), деревянные туалеты в <данные изъяты> (погреб и внешнее ограждение в виде деревянного забора протяженностью порядка 160 метров), деревянный дровяник. Вариант местоположения проектных границ земельного участка площадью около 52,5 га с КН __, при котором вышеперечисленные объекты истцов оказались на территории указанного земельного участка, впервые был сформирован и утвержден в Постановлении мэрии г. Новосибирска <данные изъяты> «Об утверждении плана границ земельного участка, необходимого для обслуживания зоопарка в Заельцовском районе». В дальнейшем до кадастрового учета <данные изъяты> и до сегодняшнего дня существенных изменений в конфигурации, местоположении границ и площади данного земельного участка не происходило. Земельный участок с кадастровым __ является делимым на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок (применительно к способу раздела «в измененных границах» - одна часть образуется в виде нового земельного участка, оставшаяся часть сохраняется в измененных границах в виде изменённого земельного участка). По итогу проведения настоящей экспертизы, выбраны варианты определения фактической границы и площади фактически занимаемого домом и хозяйственными постройками земельного участка истцов и определения проектной границы и площади земельного участка, минимально необходимого для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома с кадастровым __ а также придомовых хозяйственных построек и сооружений. Площадь земельного участка истцов, на котором расположен многоквартирный жилой дом с КН __, для варианта фактической границы составляет 3730 кв.м., для варианта проектной границы <данные изъяты>. Приведены списки координат характерных точек указанных вариантов границы земельного участка <данные изъяты>

Таким образом, жилой дом, принадлежащий на праве собственности истцам, и необходимые для его эксплуатации надворные постройки находятся на одном земельном участке с кадастровым __ и были возведены до заключения оспариваемого договора аренды земельного участка между ответчиками, то есть при заключении договора аренды от 16.07.2018 __ его сторонами не был учтен факт нахождения на передаваемом в аренду земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего третьим лицам, что хоть и противоречит положениям статьи 36 ЗК РФ, однако, не влечет недействительности договора.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в аренду независимо от других лиц.

Вместе с тем, в случае, если земельный участок делим, собственник объекта недвижимости, чьи права не были учтены, вправе ставить вопрос о признании указанного договора аренды недействительным в отношении лишь части земельного участка, находящейся под его объектами недвижимости и необходимой для их использования.

Однако, признание части сделки недействительной в конечном итоге не приведет к тому правовому результату, который преследуют истцы, обращаясь в суд с настоящим иском, то есть не приведет к восстановлению их прав, которые они считают нарушенными, что служит основанием для отказа в удовлетворении иска.

Так, позиция истцов сводится к тому, что целью признания недействительным части договора аренды является возможность получения истцами в последующем данного участка в собственность для эксплуатации жилого дома, право собственности на который признано за истцами решением суда.

С целью реализации права на получение земельного участка истцы 30.03.2017 обратились в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска с заявлением по вопросу утверждения схемы расположения земельного участка для эксплуатации жилого дома по ... (т.1 л.д.115), на что получили отказ (т.1 л.д. 116-117), затем 31.07.2020 истцы обратились в Управление по земельным ресурсам департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (без проведения торгов) с местоположением: г. Новосибирск, ... на что также получили отказ (т.1 л.д.113).

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 2 статьи 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется, с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пп. 1 п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из следующих оснований: схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса.

Согласно пп. 2,4 п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ основаниями для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является: полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек; несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории.

Статьей 7 ЗК РФ определено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Кроме того, в соответствии с пунктами 4 и 6 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, а также образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.

Подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

В пункте 1 ст. 85 ЗК РФ установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) в силу абз. 2 п. 2 ст. 85 ЗК РФ устанавливается правилами землепользования и застройки.

Аналогичные требования содержит часть 4 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ.

Градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (п. 6 ст. 1, глава 4 Градостроительного кодекса РФ).

Пунктом 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Согласно п. 2 ст. 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Согласно п. 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

На основании п. 4 ст. 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Согласно Правилам землепользования и застройки г. Новосибирска, утвержденным решением совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 __ являющимся документом градостроительного зонирования (п. 8 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), испрашиваемый истцами земельный участок находится в территориальной зоне «Р-2» - вид разрешенного использования озелененные территории общего пользования.

Согласно карте градостроительного зонирования территории города Новосибирска, утвержденной решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 __ «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска», а также проекту планировки территории, ограниченной рекой Обью, границей города Новосибирска, ..., перспективной ... непрерывного движения в направлении перспективного Ельцовского моста через реку Обь в Заельцовском районе, утвержденному постановлением мэрии города Новосибирска от 13.03.2015 __ (ПП «Заельцовский бор»), земельный участок, занимаемый жилым домом по ... находится в зоне озеленения (Р-2) с видом разрешенного использования «озелененные территории общего пользования».

Статьей 27 Правил землепользования и застройки г. Новосибирска закреплено, что размещение индивидуальных жилых домов в зоне озеленения (Р-2) не предусмотрено.

На основании изложенного, учитывая вышеприведенные требования законодательства, фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что даже в случае признания договора аренды недействительным, истцы не смогут реализовать право на получение земельного участка, поскольку его образование приведет к нарушению требований Земельного кодекса Российской Федерации о соответствии земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости установленному градостроительному регламенту территориальных зон в связи с тем, что разрешенный вид использования земельного участка не соответствует целям его использования.

При этом, суд принимает во внимание, что генеральный план, в соответствии с которым принимаются градостроительные регламенты, определяя назначение территорий, исходя из планов развития территории городского округа в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию и допускает потенциальное изменение назначения территории, так как определяет стратегию градостроительного развития муниципальных образований и условия формирования среды жизнедеятельности.

Действительно при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования (п. 4 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ).

Правовое регулирование градостроительной деятельности, осуществляемое в целях устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (п. 1 ст. 2 Градостроительного кодекса РФ), предусматривает необходимость соотнесения законных интересов лиц, основанных, в том числе, на существующем землепользовании, и интересов публичных образований, возникающих в ходе принятия градостроительных решений, обеспечивающих потребности общества в целом (ч. 1 ст. 9 Градостроительного кодекса РФ).

Данный подход конкретизирован в ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому границы территориальных зон устанавливаются с учетом как функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, так и сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

В то же время, в силу п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Существование земельного участка как объекта недвижимости и индивидуально определенной вещи, имеющей свои уникальные характеристики, подтверждает его государственный кадастровый учет (ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Из материалов дела усматривается, что на момент принятия Правил землепользования и застройки г. Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 __ не имелось возможности учесть местоположение земельного участка при домовладении по адресу: <данные изъяты> поскольку его границы не были определены.

С учетом вышеуказанных правовых норм, земельный участок с кадастровым __ находящийся в муниципальной собственности, находится в территориальной зоне озеленения Р-2, имеет вид разрешенного использования – для объектов общественно-делового назначения, в связи с чем из него может быть образован лишь участок, который служит целям размещения объектов общественно-делового назначения, тогда как истцами земельный участок испрашивался у муниципалитета для иных целей, не соответствующих виду разрешенного использования.

Также следует учитывать, что право собственности у истцов на жилой дом возникло на основании решения суда после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и по основаниям, предусмотренным ст. 222 ГК РФ. Наличие такого судебного акта, вопреки позиции истцов, не свидетельствуют о недействительности оспариваемого договора аренды, который не затрагивает и не ограничивает само зарегистрированное право собственности на жилой дом.

Предусмотренное пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность не является безусловным, потому, оснований не применять положения ст.ст. 27, 85 ЗК РФ, а также ст.ст. 39.15, 11.10 ЗК РФ, у суда не имеется (аналогичная правовая позиция приведена в кассационных определениях Верховного Суда РФ от 26.02.2020 __ от 22.06.2017 __).

Таким образом, в удовлетворении иска следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1, ФИО2 А. в удовлетворении иска.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение изготовлено 13.04.2021.

Судья Т.Б. Кудина