Решение № 2-6586/2023 2-704/2024 от 25 февраля 2024 г. по делу № 2-6586/2023

УИД 61RS0004-01-2023-004275-05

Дело № 2-704/2024


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 февраля 2024 года г. Ростов-на-Дону

Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Роговой Ю.П.

при секретаре Гулаеве Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о признании договоров аренды заключенными и об их государственной регистрации,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что между ними и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону заключены договоры аренды земельных участков для использования под садоводство, а именно: с ФИО1 договор был подписан 28.03.2021 года, сроком до 22.08.2070 года (49 лет) в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, кадастровый №, площадью 301 кв.м; с ФИО2 договор подписан 24.08.2021 года, сроком до 22.08.2070 года (49 лет) в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, кадастровый №,площадью 483 кв.м. От имени ДИЗО г.Ростова-на-Дону оба договора аренды с приложениями (акт приема-передачи земельного участка и расчет арендной платы) подписаны и.о. директора ФИО5 Указанные договоры содержат в себе все существенные условия договоров аренды и исполняются сторонами более двух лет, а именно истцы приняли от ответчика земельные участки по актам приема-передачи, оплачивают арендную плату.

С целью государственной регистрации договоров аренды истцы передали их в департамент, что подтверждается письмами последнего от 18.07.2023 года. ДИЗО г.Ростова-на-Дону в письмах в адрес истцов указывает на то, что указанные договоры аренды земельных участков не заключены, так как полученные для подписания истцами договоры аренды 25.08.2021 года и 24.08.2021 года фактически были возвращены для государственной регистрации департаменту 10.07.2023 года (то есть спустя два года), что является нарушением п. 2 ст. 19 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости» и с проставленными датами якобы истцами. Кроме того, принимая во внимание кадровые перестановки в департаменте, основания для проведения мероприятий по государственной регистрации договоров аренды у ДИЗО отсутствуют.

Истцы полагают, что опровергая заключение договоров аренды, ответчик тем самым препятствует реализации их прав арендаторов, предусмотренных ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) и п. 4.3. спорных договоров, в связи с чем просят суд:

- признать заключенным договор аренды земельного участка между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ФИО1 от 23.08.2021 г., предметом которого является земельный участок по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, кадастровый №, и произвести государственную регистрацию указанного договора аренды;

- признать заключенным договор аренды земельного участка между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ФИО2 от 24.08.2021 г., предметом которого является земельный участок по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, и произвести государственную регистрацию данного договора аренды.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, направили представителя.

Представитель истцов ФИО6, действующий на основании ордера и доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, дал пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении доводам, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, дала пояснения аналогичные доводам, изложенным в возражениях, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу ч. 11 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральным законом от 27.07.2010 года № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», Постановлением Правительства РФ от 16.05.2011 года № 373 «О разработке и утверждении административных регламентов осуществления государственного контроля (надзора) и административных регламентов предоставления государственных услуг», Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 27.01.2016 года № 65 утвержден административный регламент № АР-301-20 муниципальной услуги «Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов», в соответствии с которым установлен порядок предоставления указанной муниципальной услуги.

В силу п. 3.9. административного регламента № АР-301-20 проекты договора аренды земельного участка, договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, выданные (направленные) заявителю, должны быть им подписаны и представлены в ДИЗО либо в МФЦ не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров, соглашений.

Договор аренды земельного участка, договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, оформленные на срок менее чем один год, считаются заключенными с даты подписания сторонами.

В случае оформления договора аренды земельного участка, договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора на один год и более, ДИЗО не позднее пяти рабочих дней с даты совершения сделки направляет в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости.

В силу п. 2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган государственной власти или орган местного самоуправления в случае представления заявления о государственной регистрации прав в связи с совершенной им с физическим или юридическим лицом сделкой, указанной в ч. 2 настоящей статьи, в форме документа на бумажном носителе осуществляет перевод документа в форму электронного образа документа путем сканирования и заверяет усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица такого органа. Изготовленный должностным лицом органа государственной власти или органа местного самоуправления электронный образ документа имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе. Изготовление указанного электронного образа документа осуществляется без взимания платы.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2).

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании заявления ФИО1 (л.д. 117-119) ДИЗО г.Ростова-на-Дону был оформлен и передан ей экземпляр проекта договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый № и приложений к нему (акт приема-передачи земельного участка и расчет арендной платы) (л.д. 104-108).

На основании заявления ФИО2 (л.д. 144-146) департаментом был оформлен и передан ему экземпляр проекта договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый № и приложений к нему (акт приема-передачи земельного участка и расчет арендной платы) (л.д. 135-139).

Вышеназванные проекты договоров аренды и приложений к ним при передаче их истцам были подписаны со стороны ДИЗО г.Ростова-на-Дону и.о. директора ФИО5

Следовательно, в соответствии с п. 3.9. административного регламента № АР-301-20 проекты договоров аренды земельных участков, выданные ФИО1 и ФИО2, должны быть подписаны и представлены ответчику либо в МФЦ не позднее, чем в течении тридцати дней со дня получения истцами проектов указанных договоров для дальнейшей регистрации прав в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Однако, экземпляры подписанных проектов договоров аренды и приложений к ним (акт приема-передачи земельного участка и расчет арендной платы) были представлены ФИО1 и ФИО2 в ДИЗО г.Ростова-на-Дону лишь спустя почти два календарных года (10.07.2023 года) (л.д. 93, 95-96 – ФИО1, л.д. 120, 123-124 – ФИО2).

При этом, даты на таких проектах договоров и приложений к ним были проставлены числами передачи таких договоров истцам (23.08.2021 года – ФИО1 (л.д. 7-13), 24.08.2021 года – ФИО2 (л.д. 25-31).

С учетом установленных обстоятельств, и приведенных выше положений законодательства, суд полагает, что истцами допущено существенное нарушение сроков, установленных п. 3.9 административного регламента, в связи с чем приходит к выводу о законности и обоснованности принятого департаментом отказа в передаче в орган регистрации прав заявлений о государственной регистрации прав истцов и прилагаемых к ним документов в отношении соответствующих объектов недвижимости

При этом, суд не может согласиться с доводами истцов о том, что договоры аренды земельных участков являются фактически заключенными, несмотря на отсутствие государственной регистрации, по причине того, что договоры содержат в себе все существенные условия договоров аренды и исполняются сторонами более двух лет: истцы приняли от ответчика земельные участки по актам приема-передачи, оплачивают арендную плату ввиду следующего.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Требование о государственной регистрации договора аренды (п. 2 ст. 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Чтобы договор аренды недвижимого имущества признавался заключенным, требуется не только достигнуть соглашения по всем существенным условиям, соблюсти требование о письменной форме сделки, но и осуществить государственную регистрацию этого договора.

Кроме того, непосредственно пунктами 2.2, 4.4.6 договоров аренды (на которые ссылаются истцы) предусмотрено, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области и обязанность по принятию мер по осуществлению государственной регистрации после подписания договора, заключенного на год и более, возложена на арендаторов, т.е. на истцов.

То обстоятельство, что истцами подписаны акты приема-передачи земельных участков «числом передачи имущества» не может свидетельствовать об исполнении ДИЗО г.Ростова-на-Дону предусмотренной договором аренды обязанности по передачи земельного участка арендаторам (т.е. истцам), при учете нарушения истцами требований п. 3.9. административного регламента.

С учетом изложенных законоположений, доводы истцов о том, что осуществление ими платежей в адрес Департамента именно во исполнение договоров аренды влечет за собой фактическое заключение таких договоров, являются несостоятельными также ввиду следующего.

В соответствии с положениями ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Отношения сторон по поводу фактического пользования имуществом регулируются нормами главы 60 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования.

В данном случае на стороне истцов ввиду отсутствия между ФИО2, ФИО1 и ДИЗО г.Ростова-на-Дону заключенных (зарегистрированных в установленном законом порядке) договоров аренды возникло неосновательное обогащение, которое определяется в виде денежных средств, составляющих рыночную стоимость права пользования (права аренды) занятыми земельными участками.

В связи с чем, письмами от 21.04.2023 года № (ФИО2) и № (ФИО1) в адрес истцов департаментом были направлены претензии о выплате неосновательного обогащения за фактическое пользование земельными участками (л.д.19, 37). При этом, расчет платы произведен с учетом произведенных истцами оплат (л.д. 35-36, л.д. 17-18).

На основании вышеизложенного, суд находит заявленные исковые требования ФИО2 и ФИО1 не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 12,194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт РФ №), ФИО2 (паспорт РФ №) к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН <***>) о признании договоров аренды заключенными и об их государственной регистрации – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 04 марта 2024 года.

Судья Ю.П. Роговая