Решение № 2-762/2017 2-762/2017~М-474/2017 М-474/2017 от 10 апреля 2017 г. по делу № 2-762/2017

К делу № 2-762/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Темрюк 11 апреля 2017 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Назаренко С.А.,

при секретаре Статных И.А.,

с участием: истца ФИО1 и его представителя по ходатайству ФИО2,

представителя ответчика – администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района Краснодарского края, ФИО3 по доверенности,

третьего лица Л,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района Краснодарского края о признании торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит:

1) признать торги от ДД.ММ.ГГГГ в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, общей площадью 800 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, недействительными;

2) применить последствия недействительности сделки;

3) признать недействительным договор аренды земельного участка №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Темрюкского городского поселения <адрес> и ФИО1;

4) снять с регистрационного учета земельный участок с кадастровым номером № общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А.

В обоснование своих требований, истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ им подано заявление о предоставлении в аренду земельного участка площадью примерно 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства с приложением схемы местоположения данного участка (далее - Участок).

ДД.ММ.ГГГГ на основании итогового протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды между администрацией Темрюкского городского поселения <адрес> (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № (далее - Договор).

Согласно п. 2.1 Договора аренды размер ежегодной арендной платы составляет 223 610 (двести двадцать три тысячи двадцать три рубля шестьсот десять) рублей.

Для участия в аукционе истцом оплачен задаток в размере 41 300,00 (сорок одна тысяча триста) рублей, который вошел в размер арендной платы и оставшаяся ежегодная арендная плата в размере 182 310,00 (сто восемьдесят три тысячи триста десять) рублей, что подтверждается платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Итого, истцом полностью оплачена ежегодная арендная плата в размере 223 610,00 (двести двадцать три тысячи шестьсот десять) рублей.

Однако, при утверждении границ земельного участка, ответчиком не были надлежащим образом проверены все документы и обстоятельства, в результате чего, уже после оформления договора аренды, выяснилось, что участок накладывается на другой земельный участок, находящийся в собственности Л, в результате чего, истец не имеет возможности вступить в права владения данным участком.

По мнению истца, изложенные обстоятельства являются достаточным основанием для признания торгов по продаже права аренды земельного участка недействительными и признания недействительным договора аренды земельного участка, с применением последствий недействительности сделки.

В судебном заседании, истец ФИО1 и его представитель ФИО2 предъявленный иск поддержали и заявленные требования просили удовлетворить в полном объёме, сославшись на те же обстоятельства.

Представитель ответчика – администрации Темрюкского городского поселения <адрес>, ФИО3, в судебном заседании в удовлетворении предъявленного иска просила отказать полностью в связи с его необоснованностью, поскольку ответчиком тщательно проверялись все документы и направлялись необходимые запросы, участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет без каких-либо замечаний со стороны регистрирующего органа, каких-либо нарушений порядка проведения аукциона ответчиком не допущено, в связи с чем, оснований для признания торгов и договора аренды участка недействительными не имеется.

Третье лицо Л в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска ФИО1

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, находит иск ФИО1 подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Согласно ст. 39.11 ЗК РФ проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. В этом случае образование земельного участка и подготовка аукциона осуществляются в следующем порядке:

- проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса и подпунктами 5-9, 13-19 пункта 8 настоящей статьи, принятие и направление им заявителю в срок не более двух месяцев со дня поступления заявления об утверждении схемы расположения земельного участка решения о ее утверждении с приложением этой схемы или решения об отказе в ее утверждении при наличии хотя бы одного из указанных оснований. В решении об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка должны быть указаны все основания принятия такого решения;

- обращение уполномоченного органа с заявлением о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, образованный в соответствии с проектом межевания территории или с утвержденной в соответствии с подпунктом 3 настоящего пункта схемой расположения земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, и случаев, если земельный участок не может быть предметом аукциона в соответствии с подпунктами 1, 5-19 пункта 8 настоящей статьи;

- проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи и принятие им в срок не более чем два месяца со дня поступления соответствующего заявления решения о проведении аукциона либо решения об отказе в проведении аукциона при наличии хотя бы одного из указанных оснований.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Согласно пункту 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"; на земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если такой земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: об организаторе аукциона; об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, оразрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Под местоположением участка законодательство понимает координаты характерных точек его границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части (пункт 7 статьи 38 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ истцом подано заявление о предоставлении в аренду земельного участка площадью примерно 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства с приложением схемы местоположения данного участка (далее - Участок).

Формирование участка производилось на основании межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного кадастровым инженером Л (квалификационный аттестат кадастрового инженера №

Постановлением администрации Темрюкского городского поселения <адрес> (далее - Администрация) от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом квартале № расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ на участок, расположенный по адресу: <адрес>, выдан кадастровый паспорт, в соответствии с которым присвоен кадастровый № со статусом «временный».

ДД.ММ.ГГГГ в источнике местной публикации (газета «Тамань») администрацией опубликовано извещение о проведении ДД.ММ.ГГГГ торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 800 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> этом, в извещении не описано местоположение участка, адрес участка также отсутствовал, указано расположение участка по всей <адрес>.

Организацией и проведением торгов занималась администрация, которая и выступала арендодателем.

Победителем открытого аукциона был признан истец по настоящему спору ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ на основании итогового протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды между администрацией Темрюкского городского поселения <адрес> (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № (далее - договор).

Согласно п. 2.1 Договора аренды размер ежегодной арендной платы составляет 223 610 (двести двадцать три тысячи двадцать три рубля шестьсот десять) рублей.

Для участия в аукционе истцом был оплачен задаток в размере 41 300,00 (сорок одна тысяча триста) рублей, который вошел в размер арендной платы, и внесена оставшаяся ежегодная арендная плата в размере 182 310,00 (сто восемьдесят три тысячи триста десять) рублей, что подтверждается платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Итого, истцом полностью оплачена ежегодная арендная плата в размере 223 610,00 (двести двадцать три тысячи шестьсот десять) рублей.

Пунктом 3.1.1 Договора установлено, что арендодатель обязан передать земельный участок свободным от прав третьих лиц, на срок, установленный настоящим договором.

Местоположение (адресация) передаваемого в аренду земельного участка не установлено при проведении аукциона и в договоре, что привело к тому, что данный земельный участок невозможно было идентифицировать.

Спорный участок, переданный в аренду истцу по результатам аукциона, обременен правами другого правообладателя - Л, что подтверждается следующими обстоятельствами и доказательствами.

Участок принадлежит Л на праве собственности, что подтверждается свидетельством на право собственности серии № №, имеет кадастровый №, присвоен статус «ранее учтенный», общей площадью 1152 кв.м. и расположен по адресу: <адрес>. Свидетельство выдано на основании постановлений главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №. К Свидетельству прилагается схема расположения земельного участка с координатами границ, в соответствии с которыми описываются смежные участки: от А до Б - земли <адрес>, от Б до В - земельный участок по <адрес>, от В до А - земельный участок по <адрес> (далее - Схема).

При изготовлении схемы расположения вновь образуемого спорного земельного участка и при её утверждении не была проведена соответствующая проверка уполномоченным органом согласно п.п. 3 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ, п.п. 2 п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ. При надлежащей проверке следовало было отказать в утверждении схемы расположения земельного участка, поскольку уже ранее была предусмотрена схема на спорный участок и принято решение о её утверждении, срок действия которого не истек.

Согласно свидетельству на право собственности серии № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданному Л, схема расположения земельного участка разработана комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> и утверждена вышеуказанными постановлениями главы администрации <адрес>, на основании которых выдано Свидетельство.

В силу п. 3 ст. 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка с кадастровым номером № обеспечивалась органом местного самоуправления - администрацией.

Согласно п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений.

Поскольку спорный участок имел адрес целой улицы (квартал), для изготовления градостроительного плана потребовалось конкретизировать адрес, в связи с чем, постановлением администрации Темрюкского городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № присвоен адрес: <адрес>

В связи с наличием обременения участка, т.е. фактически совместного пользования с другим правообладателем, истец не может использовать участок с разрешенным использованием «для строительства индивидуального жилого дома». Следовательно, любые вложения в строительство приведут к необоснованным и существенным убыткам истца.

Поскольку обремененный правами третьих лиц участок не мог быть предметом торгов для заключения договора землепользования, нарушены права истца, как пользователя земельного участка, с фактическим лишением данных прав.

При этом, не уточненные координаты границ земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего Л, фактически пересекают границы вновь сформированного, земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается картой топографической съемки границ участка, схемой, а также адресами, фактически однородных, и примерно расположенных либо рядом, либо совпадающих.

При описании в градостроительном плане земельного участка, утвержденного постановлением администрации Темрюкского городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, установлено, что с севера-запада расположены земли общего пользования (пер. Белинского), с севера-востока - земли общего пользования, с юго-запада - земельный участок по <адрес>, с юго-востока - земли общего пользования.

Ответами из администрации Темрюкского городского поселения (исх. №№ от ДД.ММ.ГГГГ) на запрос истца о предоставлении выкопировки из генерального плана в отношении участков с кадастровыми номерами №, для уточнения их местоположения, указано, что оба участка находятся в зоне застройки индивидуальными домами «Ж» и приложены идентичные схемы. Однако ответ по участку с кадастровым номером № был дан не по уточненному адресу с присвоением <адрес>А, а по общему адресу: <адрес>.

Следовательно, оспариваемые истцом торги проведены с нарушением действующего законодательства, поскольку торги на право заключения договора аренды земельного участка проведены в отношении объекта, обремененного правами собственника Л, что привело к нарушению прав истца.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такогопризнания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В соответствии о ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к администрации Темрюкского городского поселения <адрес> о признании торгов недействительными, удовлетворить.

Признать недействительными торги от ДД.ММ.ГГГГ в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, общей площадью 800 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор аренды земельного участка №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Темрюкского городского поселения <адрес> и ФИО1

Применить последствия недействительности сделки:

- снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 800 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А.;

- обязать администрацию Темрюкского городского поселения <адрес> возвратить ФИО1 уплаченные в качестве арендной платы за земельный участок денежные средства в № (двести двадцать три тысячи шестьсот десять) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 17.04.2017г.

Председательствующий: С.А. Назаренко