Решение № 3А-165/2021 3А-165/2021~М-70/2021 М-70/2021 от 14 октября 2021 г. по делу № 3А-165/2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Дело № 3а- 165/2021

УИД 21 OS 0000-01-2020-000071-48


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 октября 2021 года г. Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи Ленковского С.В.,

с участием представителей истца общества с ограниченной ответственностью «ТРИГРУПП» – ФИО1,

административных ответчиков Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО2,

Кабинета Министров Чувашской Республики и Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3,

при секретаре Львовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТРИГРУПП» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости трех земельных участков и установлении их кадастровой стоимости в размере равной рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ТРИГРУПП» (далее Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения и установлении кадастровой стоимости трех земельных участков с кадастровыми номерами: № площадью 9 948 кв.м., № площадью 31803 кв.м. и № площадью 13392 кв.м., расположенных в <адрес>.

В обоснование заявленного требования истец указал на то, что Обществу на праве аренды принадлежат указанные земельные участки, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для создания туристско – рекреционного кластера «Этническая Чувашия», этнокомплекс «Амазония», спорт и иных видов развлечений. Арендная плата за пользование указанными участками исчисляется исходя из кадастровой стоимости участков.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельных участков по состоянию 01.01.2019 года с кадастровым номером № составляет 45904 648, 08 рублей; № - 38623471, 38 рублей; № - 16613 847, 36 рублей.

Индивидуальным предпринимателем ФИО4 по обращению ООО « ТРИГРУПП» выполнены отчеты, согласно которых рыночная стоимость указанных участков по состоянию на 01.01.2019 года составляет 24332808 рублей; 21021783 рублей и 9347616 рублей.

Указанная кадастровая стоимость указанных земельных участков существенно превышает их действительную рыночную стоимость, что ведет к нарушению прав и законных интересов административного истца, поскольку размер арендной платы земельных участков зависит от кадастровой стоимости.

Представитель административного истца ФИО1 административный иск поддержал.

Представители Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений ФИО2, Кабинета Министров Чувашской Республики и Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3 не возражала против установления стоимости земельных участков в соответствии с заключением экспертизы.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике и администрации г. Чебоксары Чувашской Республики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле и сведения, изложенные в отзывах, суд считает, что административный иск подлежит удовлетворению частично.

Обществу с ограниченной ответственностью «ТРИГРУПП» (далее Общество) на праве аренды принадлежат три земельных участков с кадастровыми номерами: № площадью 9 948 кв.м., № площадью 31803 кв.м. и № площадью 13392 кв.м., расположенные в <адрес>. Арендная плата за пользование указанными участками исчисляется исходя из кадастровой стоимости участков. Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию 01.01.2019 года составляет: с кадастровым номером № - 45904 648, 08 рублей; № - 38623471, 38 рублей; № - 16 613 847, 36 рублей.

Согласно отчетам, произведенным оценщиком ФИО4, рыночная стоимость составляет 24332808 рублей; 21021783 рублей и 9347616 рублей.

Согласно ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В пункте 2 ст.66 (ЗК РФ) указано, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22.06.2015 № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22.11.2019 № 485 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики, кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года составляет 45904 648, 08 рублей; № - 38623471, 38 рублей; № - 16 613 847, 36 рублей.

Административный истец не обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Частью 1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

С учетом того, что Общество арендует указанные выше земельные участки, размер кадастровой стоимости которых затрагивает права и обязанности административного истца, в связи с чем оно имеет право на обращение в суд с заявленным требованием.

В соответствии с ч.3 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона Российской Федерации от 22 июня 2016 года № 237 –ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 №274-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношение объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в ЕГРН внесены 15 января 2020 года. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость 01.01.2019 года. Реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 485 22.11.2019. Данных о том, что на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной кадастровой оценки, не имеется. В комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка истец не обращался. Таким образом, установленный ч.3 ст.245 КАС РФ пятилетний срок для оспаривания в судебном порядке результатов определения кадастровой стоимости земельных участков административным истцом не пропущен, и его восстановление не требуется.

В соответствии со ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в п.19 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Разрешая заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равных их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1, 3 ст.66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон) для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу ст.24.15 Закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года. При этом в соответствии с ч.1 ст.62, ч.5 ст.247 и ст.248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на сторону административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование исковых требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков истцом представлены отчеты №ЗУ89-03/21 от 25.03.2021 г., №ЗУ91-03/21 от 30.03.2021 г., №ЗУ90-03/21 от 29.03.2021 г., выполненные Индивидуальным предпринимателем ФИО4 в соответствии с которыми рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года составляет 24332808 рублей; 21021783 рублей и 9347616 рублей.

По ходатайству представителя Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений ФИО2 проведена судебная оценочная экспертиза, согласно которой рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019 с кадастровыми номерами составляет: № в размере 27108000 рублей; № в размере 27828 000 рублей; № в размере 13539 000 рублей.

В экспертизе проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Определяя рыночную стоимость земельных участков, экспертом использованы методы сравнения продаж (в рамках сравнительного подхода), при этом также приведено обоснование методов оценки в рамках указанного подхода. Вполне понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов отчета. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Указанная экспертиза неясностей не содержит, оснований сомневаться в обоснованности и правильности экспертизы не имеется.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4)» массовая оценка недвижимости – это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке, при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд за основу доказанности размера рыночной стоимости объекта оценки принимает результаты экспертизы и приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года равной их рыночной стоимости в размере 27108000, 27828000 и 13539 000 рублей.

В соответствии с абзацами 5, 6 ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Следовательно, в рассматриваемом случае установленная судом рыночная стоимость подлежит применению до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной оценки, в государственный кадастр недвижимости, а датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 13 апреля 2021 года.

В соответствии со статьей 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу расходы.

Представитель административного истца не заявлял о взыскании с ответчика размера уплаченной госпошлины и денежные средства, потраченные на оплату проведения отчетов и юридических услуг.

С учетом изложенного, суд не взыскивает с ответчиков денежные средства, потраченные истцом при рассмотрении данного административного дела.

Вместе с тем подлежит частичному перераспределению расходы по проведению оценочной экспертизы, возложенные определением суда от 27 мая 2021 года на Бюджетное учреждение Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики на Общество с ограниченной ответственностью «Тригрупп», поскольку суд в основу судебного решения принял заключение экспертизы, а не отчеты. При этом учитывает, что рыночная стоимость, согласно заключению экспертизы отличается от кадастровой стоимости с кадастровыми номерами № на 41 %; 21:01:010201:65 на 28 %; № на 19 %. Расхождение в стоимости по земельным участкам № на 28 %; № на 19 % является приемлемой, а поэтому стоимость проведение экспертизы по двум участкам подлежит взысканию с административного истца. Стоимость проведение экспертизы в отношении третьего участка подлежит взысканию с Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики.

Распределения расходы суд исходит из того, что стоимость экспертизы составляет 84000 рублей, что подтверждается счетом. Согласно экспертизы были предметом оценки три участка, соответственно производство экспертизы в отношении одного участка составляет 28000 рублей.

Руководствуясь ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ТРИГРУПП» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, № и №, расположенных в <адрес> удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019 с кадастровыми номерами:

- № в размере 27108 000 (двадцать семь миллионов сто восемь тысяч) рублей;

- № в размере 27828 000 (двадцать семь миллионов восемьсот двадцать восемь тысяч) рублей;

- № в размере 13539 000 (тринадцать миллионов пятьсот тридцать девять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 13 апреля 2021 года.

Частично перераспределить расходы по проведению оценочной экспертизы, возложенные определением суда от 27 мая 2021 года на Бюджетное учреждение Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики на Общество с ограниченной ответственностью « ТРИГРУПП».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ТРИГРУПП» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки, экспертизы, консалтинга « Автопрогресс» 56 000 ( пятьдесят шесть тысяч) рублей.

Взыскать с Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки, экспертизы, консалтинга « Автопрогресс» 28000 ( двадцать восемь тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (г.Нижний Новгород) в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда через Верховный Суд Чувашской Республики.

Судья

Мотивированное решение составлено 15 октября 2021 года.

Решение11.11.2021