Апелляционное определение № 33-12386/2026 от 14 апреля 2026 г.

Судья: ФИО Дело <данные изъяты>

УИД 50RS0<данные изъяты>-21


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 15 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Шибаевой Е.Н.,

судей ФИО, Федорчук Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО, ФИО к ФИО, ФИО о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности, исключении сведений из ЕГРН,

по апелляционной жалобе ФИО на решение Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи ФИО,

объяснения явившихся лиц,

установила:

Истцы ФИО, ФИО обратились в суд с исковым заявлением к ФИО, ФИО с требованиями о признании договора купли-продажи земельного участка от <данные изъяты>, заключенного между ФИО и ФИО, недействительным (ничтожным), применении последствий ничтожной сделки; признании за истцами права совместной собственности на земельный участок, общей площадью 776 кв.м, кадастровым <данные изъяты>, на жилое строение <данные изъяты> расположенные по адресу: <данные изъяты>, в 200 м севернее д. Невзорово; исключении из ЕГРН запись <данные изъяты> от <данные изъяты> о государственной регистрации за ФИО права собственности на земельный участок, общей площадью 776 кв.м, кадастровым <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, д. Невзорово, СНТ «Новое Невзорово»; исключении из ЕГРН запись <данные изъяты> от <данные изъяты> о государственной регистрации права за ФИО на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> расположенные по адресу: <данные изъяты>, в 200 м севернее д. Невзорово.

В обоснование иска указано, что <данные изъяты> ФИО и ФИО, находясь в зарегистрированном браке, на основании предварительного договора купли-продажи земельного участка, заключенного с ООО «Парейн-Инвест» в лице генерального директора ФИО, действующего в интересах ФИО, приобрели земельный участок <данные изъяты>, общей площадью 570 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты>, в 200 м. севернее д. Невзорово. В соответствии с актом приема-передачи от <данные изъяты> денежных средств по договору цена земельного участка в счет оплаты его стоимости была уплачена истцами в полном объеме и составляла 1 425 000 руб. После заключения договора границы и площадь земельного участка изменялись в связи с перераспределением площади смежных земельных участков и в настоящее время земельный участок имеет площадь 776 кв.м, участку присвоен кадастровый <данные изъяты>. В период владения земельным участком истцы возвели на нем жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> и надворные постройки. Истцы считают, что предварительный договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты>-ТЛ1 от <данные изъяты> является договором купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате, так как цена договора была оплачена полностью, участок был фактически сформирован и обозначен на местности искусственным ограждением, передан по акту-приема передачи истцам и постоянно находился в их владении и пользовании до <данные изъяты> (до момента освобождения участка истцами).

<данные изъяты> между ООО Парейн-Инвест» в интересах ФИО и ФИО был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 564 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в 200 м. севернее д. Невзорово, подписан акт приема-передачи земельного участка, однако, фактическое исполнение данного договора и акта приема-передачи не осуществлялось. Согласно проведенному истцами почерковедческому исследованию подписи ФИО на указанном договоре и других документах, установлено, что подпись ФИО выполнялась иными лицами.

Поскольку сделка от <данные изъяты> по отчуждению земельного участка является ничтожной ввиду того, что ответчики не подписывали договор купли-продажи земельного участка и акт его приема-передачи, истцы вынуждены обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

Истец ФИО в судебном заседании суда первой инстанции требования подержал в полном объеме.

Истец ФИО в судебное заседание не явилась, извещена судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом.

Представитель истцов ФИО, ФИО по доверенности – ФИО в судебном заседании требования истцов поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО в судебное заседание не явилась, извещена судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика ФИО по доверенности – ФИО в судебном заседании возражала относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск, согласно которому просила в иске истцам отказать, поскольку они не являлись стороной оспариваемой сделки, заявила о пропуске истцами срока исковой давности, также указала, что истцами не доказан факт идентификации земельного участка, указанного в предварительном договоре от <данные изъяты>, поскольку условия предварительного договора не указывали на конкретный кадастровый номер участка, соответственно, участок не был сформирован как объект недвижимости.

Ответчик ФИО в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом.

Третьи лица: конкурсный управляющий ООО «ИНВЕСТ-КАПИТАЛ» ФИО, финансовый управляющий ФИО, ФИО в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом.

Решением Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования ФИО, ФИО оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО ставит вопрос об отмене указанного решения, ссылаясь на его незаконность.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Финансовый управляющий ФИО – ФИО, представитель кредитора ФИО - ООО «ЛАРКС» по доверенности ФИО доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ФИО возражал против отмены решения суда, полагая его законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле не явились, извещены в соответствии с требованиями ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах неявки не сообщили.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <данные изъяты> между ООО «Парейн-Инвест» в лице генерального директора ФИО, действующего на основании Устава, Агентского договора от <данные изъяты> и доверенности <данные изъяты>5, выданной <данные изъяты> нотариусом <данные изъяты> ФИО, (продавец) и ФИО (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты>-ТЛ1, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство, общей площадью 570 кв.м <данные изъяты>, согласно плану раздела земельного участка, в порядке, предусмотренном настоящим предварительным договором в соответствий с существенными условиями основного договора, приведенными в разделе 2 настоящего предварительного договора. План раздела участка, является Приложением <данные изъяты> к настоящему договору и его неотъемлемой частью (п. 1.1 договора).

На момент заключения сторонами настоящего договора продавец имеет в собственности участок общей площадью 241 895 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство, адрес: <данные изъяты>, в 200 м севернее д. Невзорово.

Право собственности продавца на участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <данные изъяты>, серия 50-АЕ, <данные изъяты>, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <данные изъяты> сделана запись регистрации <данные изъяты> (п. 1.2 договора).

Существенным условием настоящего договора является отлагательное условие, при наступлении которого в совокупности у сторон возникают права и обязанности по заключению основного договора (п. 1.3 договора).

Предмет основного договора:

2.1.1. По основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя участок общей площадью 570 кв.м <данные изъяты>, согласно плану раздела участка (Приложение <данные изъяты>), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство, а покупатель обязуется принять и оплатить участок в соответствии с условиями настоящего договора.

Цена участка:

2.2.1. Цена участка по основному договору составляет 1 425 000 руб., НДС не облагается.

При наступлении отлагательного условия, указанного в п. 1.3 настоящего договора, продавец в течении 10 рабочих дней направляет покупателю извещение (письменно, или по телефону, факсу, электронной почте) с уведомлением о своей готовности заключить основной договор (п. 3.3 договора).

Покупатель обязуется прибыть по адресу в день и время, указанные продавцом в извещении для заключения основного договора. Покупатель обязан иметь при себе документы, необходимые для заключения основного договора, государственной регистрации перехода права собственности в полномочном учреждении юстиции, перечень которых сообщается продавцом в извещении (3.4 договора).

При подписании основного договора покупатель уплачивает продавцу часть цены участка в размере 1 125 000 руб. (п. 3.6 договора).

С момента оплаты указанной денежной суммы покупателем, все расчеты между сторонами по основному договору считаются произведенными в полном объеме, а цена участка с учетом условий п. 4.3 настоящего договора – оплаченной покупателем в полном объеме.

Срок заключения основного договора не может превышать 3 месяцев с момента подписания настоящего договора сторонами (п. 3.9 договора).

<данные изъяты> между сторонами подписан акт приема-передачи денежных средств по предварительному договору купли-продажи земельного участка

<данные изъяты>-ТЛ1, согласно которому покупатель передал, а продавец принял гарантийный взнос по предварительному договору купли-продажи земельного участка <данные изъяты>-ТЛ1 от <данные изъяты> сумму в размере 1 425 000 руб.

<данные изъяты> между ФИО (продавец), от имени и в интересах которого действует ООО «Парейн-Инвест», в лице генерального директора ФИО на основании доверенности от <данные изъяты>, удостоверенной ФИО, нотариусом <данные изъяты>, реестровый <данные изъяты>, с одной стороны, и ФИО (покупатель) с другой стороны, был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец продаёт, а покупатель покупает в собственность в соответствии с условиями настоящего договора земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство общей площадью 564 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <данные изъяты>, в 200 м севернее д. Невзорово (п. 1.1 договора).

Указанный земельный участок принадлежит продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи земельных участков от 12.09.2013г., решения собственника о разделе земельного участка от <данные изъяты>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <данные изъяты> сделана запись регистрации <данные изъяты> (п. 1.2 договора).

Стороны оценивают продаваемый земельный участок в 1311 000 руб. (п. 2.1 договора).

Покупатель купил у продавца вышеуказанный земельный участок за 1 311 000 руб. (п. 2.2 договора).

Согласно п. 3.2 договора продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанный земельный участок никому другому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в спора и под арестом (запрещением) не состоит, не обременен правами несовершеннолетних детей.

В силу п. 4.6 договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть по приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Указанный договор подписан сторонами, <данные изъяты> произведена государственная регистрация договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <данные изъяты>.

На основании акта приема-передачи от <данные изъяты> земельный участок передан покупателю ФИО

Таким образом, переход права собственности по договору и передаточному акту зарегистрирован в ЕГРН <данные изъяты>, ФИО выдано свидетельство о государственной регистрации права от <данные изъяты>.

По мнению истцов, сделка от <данные изъяты> по отчуждению земельного участка является ничтожной ввиду того, что ответчики не подписывали между собой договор купли-продажи земельного участка и акт его приема-передачи, чем нарушили требование закона о соблюдении письменной формы сделки, при этом, спорный договор был сфальсифицирован.

Согласно заключению специалиста <данные изъяты> от <данные изъяты> по почерковедческому экспертному исследованию, подготовленному по заказу истцов, подпись от имени ФИО на представленном на исследовании договоре купли-продажи земельного участка от <данные изъяты>, заключенном между ФИО и ФИО, выполнена не ФИО

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли вопросы относительно подлинности подписей в оспариваемом договоре, определением Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> назначена судебная почерковедческая экспертиза, производство которой поручено «Независимая экспертиза «Росто».

Согласно заключению <данные изъяты> от <данные изъяты> эксперт пришел к следующим выводам.

По вопросу <данные изъяты>: подпись от имени ФИО в договоре купли-продажи земельного участка от <данные изъяты>, заключенного между ФИО и действующим от имени и в интересах ФИО ООО «Парейн-Инвест» в лице генерального директора ФИО выполнена не ФИО, образцы почерка и подписи которой были представлены на исследование, а иным лицом. Подпись от имени ФИО в договоре купли-продажи земельного участка от <данные изъяты>, заключенного между ФИО и действующим от имени и в интересах ФИО ООО «Парейн-Инвест» в лице генерального директора ФИО выполнена ФИО, образцы почерка и подписи которого были представлены на исследование.

По вопросу<данные изъяты>: запись ФИО от имени ФИО в договоре купли-продажи земельного участка от <данные изъяты>, заключенного между ФИО и действующим от имени и в интересах ФИО ООО «Парейн-Инвест» в лице генерального директора ФИО выполнена не ФИО, образцы почерка и подписи которой были представлены на исследование, а иным лицом.Запись ФИО от имени ФИО в договоре купли-продажи земельного участка от <данные изъяты>, заключенного между ФИО и действующим от имени и в интересах ФИО ООО «Парейн-Инвест» в лице генерального директора ФИО вероятно выполнена ФИО, образцы почерка и подписи которого были представлены на исследование.

По вопросу <данные изъяты>: подпись и запись Ф.И.О. от имени ФИО в решении собственников о перераспределении земельных участков от <данные изъяты>, выполненном от имени ФИО и ФИО, выполнены не ФИО, образцы почерка и подписи которой были представлены на исследование, а иным лицом.

По вопросу <данные изъяты>: подпись и запись Ф.И.О. от имени ФИО в декларации об объекте недвижимого имущества от <данные изъяты>, выполнены не ФИО, образцы почерка и подписи которой были представлены на исследование, а иным лицом.

По вопросу <данные изъяты>: подписи от имени ФИО в заявлении в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Отдел по <данные изъяты>) от <данные изъяты> выполнены не ФИО, образцы почерка и подписи которой были представлены на исследование, а иным лицом.

По вопросу <данные изъяты>: подпись и запись Ф.И.О. от имени ФИО в расписке о получении документов на гос. регистрацию от <данные изъяты> выполнены не ФИО, образцы почерка и подписи которой были представлены на исследование, а иным лицом.

Судом также установлено, что решением Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> оставлен без удовлетворения иск ФИО к ФИО, ФИО о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной (мнимой) сделкой, применении последствий недействительности сделки.

При рассмотрении дела установлено, что решением собственников (ФИО и ФИО) от <данные изъяты> произведено перераспределение земель: участков с к.н. <данные изъяты> и к.н. <данные изъяты>, в результате которого образовано два земельных участка – к.н. <данные изъяты> площадью 700 кв.м и к.н. <данные изъяты> площадью 558 кв.м.

<данные изъяты> на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> и решения собственников о перераспределении земельных участков от <данные изъяты> зарегистрировано право собственности ФИО на земельный участок с к.н. <данные изъяты>. Одновременно на основании декларации об объекте недвижимого имущества от <данные изъяты> и решения собственников перераспределении земельных участков от <данные изъяты> за ФИО зарегистрировано право собственности на дом площадью кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Суд при рассмотрении дела <данные изъяты> пришел к выводу, что стороны предварительного договора от <данные изъяты> (ООО «Парейн-Инвест» и ФИО) не приняли мер к заключению основного договора, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор и не воспользовались правом, предоставленным ей п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Следовательно, не может быть признан недействительным договор купли-продажи, заключенный между ФИО и ФИО, по тем основаниям, что ране был заключен предварительный договор в отношении того же земельного участка.

При этом решением Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> оставлены без удовлетворения исковые требования ФИО, ФИО к ФИО, ФИО, ООО «Парейн-Инвест» о признании договора купли-продажи земельного участка от <данные изъяты>, заключенного между ФИО и ФИО притворной сделкой, применении последствий признания сделки ничтожной, признании права совместной собственности на земельный площадью 776 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Суд пришел к выводам, что договор купли-продажи от <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> оформлен в соответствии с требованиями закона, действующего на момент заключения оспариваемой сделки. Условия договора содержат все признаки условий договора купли-продажи недвижимости, покупателем земельного участка является ФИО, существенные условия договора купли-продажи между ФИО и ФИО согласованы, договор исполнен и зарегистрирован в установленном законом порядке, в том числе зарегистрирован переход права собственности на этот земельный участок за ФИО

Из данного договора не следует, что этот земельный участок приобретается для ФИО Доводы истцов о притворности сделки и возможного приобретения данного земельного участка для ФИО также не нашли своего объективного подтверждения в ходе рассмотрения данного дела.

Решением Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> оставлен без удовлетворения иск ФИО, ФИО к ФИО, ФИО и ООО «Парейн-Инвест» о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным, исключении из Единого государственного реестре недвижимости записи о регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом.

Суд при рассмотрении дела <данные изъяты> пришел к выводу, что ни одна из сторон предварительного договора от <данные изъяты><данные изъяты>-ТЛ1 в установленном законом порядке не потребовала заключения основного договора. Доказательств обратного суду представлено не было. Следовательно, обе стороны предварительного договора не воспользовались своим правом заключения основного договора, поэтому обязанность заключить основной договор купли-продажи оказалась неисполненной.

Ввиду того, что сторонами спора как по ранее рассмотренным Пушкинским городским судом гражданским делам, так и по настоящему делу являются одни и те же лица, в силу требований ст. 61 ГПК РФ, суд пришел к правомерному выводу, что обстоятельства, установленные судебными постановлениями по ранее рассмотренным делам – обязательны для суда при рассмотрении настоящего дела.

Факт реального исполнения договора купли-продажи земельного участка от <данные изъяты>, заключенного между ФИО и ФИО в отношении спорного объекта недвижимости установлен решениями Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, от <данные изъяты>, от <данные изъяты> по гражданским делам <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>.

Доводы истцов о том, что предварительный договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты>-ТЛ1 от <данные изъяты> является договором купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате, так как цена договора была оплачена полностью, участок был фактически сформирован и обозначен на местности искусственным ограждением и постоянно находился во владении и пользовании истцов, подлежат отклонению.

Как при рассмотрении судом настоящего дела, так и при рассмотрении предыдущих дел, установлено, что ни одна из сторон договора от <данные изъяты> не направила другой предложение заключить основной договор, что свидетельствует о потере интереса к заключению основного договора.

При этом предмет сделки по сути был иной, была иная площадь земельного участка, ему не был присвоен кадастровый номер, он не был сформирован.

Также суд пришел к правомерному выводу, что заслуживает внимание довод ответчика ФИО о пропуске истцами сроков исковой давности.

Как следует из материалов дела, а также вступивших в законную силу решений Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> и <данные изъяты>, истец ФИО с 2015 года знал о заключенном между ФИО и ФИО договоре купли-продажи от <данные изъяты>. По тем же основаниям ФИО, в том числе проживавшая как супруга ФИО в доме на земельном участке ФИО, получая сведения о необходимости оплаты различных платежей по содержанию дома, не могли не знать, что данный земельный участок принадлежит ФИО

Вместе с тем, с исковыми требованиями о признании сделки недействительной, истцы обратились в суд <данные изъяты>, т.е. по истечении 9 лет после исполнения оспариваемой сделки. Оснований для восстановления срока исковой давности суд не усмотрел.

При этом доводы истцов о том, что они узнали о нарушении своих прав после принудительного выселения из жилого дома, расположенного на территории спорного земельного участка, опровергнуты комплексом представленных в материалы дела документов.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку при разрешении спора судом были верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела, являются мотивированными и оснований для признания их неправильными по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют правовую позицию истца истцов, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального и процессуального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> – оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО – без удовлетворения

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>