Решение № 3А-1162/2025 3А-1162/2025~МА-3786/2024 МА-3786/2024 от 4 сентября 2025 г. по делу № 3А-1162/2025

УИД 77OS0000-02-2024-034404-19


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва26 августа 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1162/2025 по административному исковому заявлению ООО «Радиус» об установлении кадастровой стоимости помещения, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО «Радиус» обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года результатов определения кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером 77:01:0001075:2490 (далее – Помещение).

Административный истец просит установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 31 436 000 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Помещения; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, что затрагивает права ООО «Радиус», так как влияет на размер его налоговых обязательств; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчёт об оценке рыночной стоимости от 22 ноября 2024 года № 332/2-224, подготовленный ООО "РУ эксперт" (далее – Отчет об оценке).

Для проверки Отчета об оценке и установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по определению суда от 4 февраля 2025 года по делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФГБУ «Московская областная ЛСЭ Минюста России» ФИО1 от 27 мая 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. По состоянию на 1 января 2023 года рыночная Помещения стоимость составляет 50 888 828 руб.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала требования, заявив о том, что с заключением эксперта по результатам проведенной по делу судебной экспертизы ООО «Радиус» не согласно; поддержала приобщенные к делу замечания к заключению эксперта.

Представитель Департамента городского имущества г. Москвы в судебном заседании поддержала доводы письменных пояснений, замечаний к заключению эксперта не представила, заявила ходатайство о возмещении судебных расходов на оплату экспертизы в сумме 164 880 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 заключение подтвердил, аргументировал сопоставимость отобранных для производства исследования объектов аналогов, разъяснил порядок и методологию расчетов рыночной стоимости Помещения, охарактеризовал источники получения информации об объектах и использованные справочники (методическая литература) как проверяемые и корректные; подтвердил, что до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения; подтвердил, что Отчет об оценке, в котором в частности, аналоги являются несопоставимыми с объектом оценки (разные сегменты), а также не скорректированы по ценообразующему фактору «местоположение», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночную стоимость Помещения по состоянию на 1 января 2023 года не подтверждает. Письменные пояснения эксперта по доводам замечаний к заключению приобщены к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, об отложении слушания дела не просили, об уважительных причинах неявки не сообщили, замечаний к экспертизе также как и Департамент городского имущества города Москвы не представили.

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, допросив эксперта, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что помещение с кадастровым номером 77:01:0001075:2490, площадью 312,5 кв.м., расположено по адресу: <...>, помещение 1П, принадлежит административному истцу; право собственности ООО «Радиус» зарегистрировано 5 июня 2020 года, является действующим.

Результаты определения кадастровой стоимости Помещения, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Помещения определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 52 690 700 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Помещения, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года.

Административный истец уплачивает налог на имущество организаций в отношении Помещения исходя из его кадастровой стоимости; это никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость Помещения административный истец с административным иском представил Отчёт об оценке, в котором рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года была определена в размере 31 436 000 руб.

Департаментом городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела было заявлено о необоснованности определенной в Отчете об оценке величины рыночной стоимости Помещения, несоответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности,

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 4 февраля 2025 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Помещения по состоянию на 1 января 2023 года; производство экспертизы поручено ФГБУ «Московская областная ЛСЭ Минюста России» .

Согласно заключению эксперта ФГБУ «Московская областная ЛСЭ Минюста России» ФИО1 от 27 мая 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость Помещения не подтверждается. По состоянию на 1 января 2023 года по расчетам экспертам рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 50 888 828 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и непротиворечивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описан объект экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относится Помещение; указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснован выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объект исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

В заключении эксперт подробно мотивировал выводы о допущенных в Отчете об оценке нарушениях законодательства об оценочной деятельности и причинах несоответствия рынку полученного оценщиком итогового значения стоимости Помещения (из-за несопоставимости отобранных объектов аналогов и неверности корректировок по ценообразующим факторам (в частности, на местоположение)); в свою очередь рыночную стоимость спорного объекта недвижимости эксперт рассчитал на основе исчерпывающего анализа и с учетом индивидуальных характеристик Помещения, что в полной мере согласуется с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют.

Замечания административного истца к заключению эксперта судом проверены и признаются несостоятельными; их ошибочность подробно разъяснена экспертом в суде; допрошенный с предупреждением об уголовной ответственности в судебном заседании эксперт подтвердил выводы заключения, аргументировал сопоставимость отобранных им объектов аналогов, значения введенных корректировок, разъяснил порядок и методологию выполненных расчетов, мотивы отказа от затратного подхода при оценке рыночной стоимости Помещения; охарактеризовал источники получения информации об объектах и использованные справочники (методическая литература) как проверяемые и корректные; отметил, что был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения до начала производства экспертизы, о чем дал соответствующую подписку; полагал, что замечания административного истца по этому поводу являются необоснованными; подтвердил, что Отчет об оценке из-за несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночную стоимость Помещения по состоянию на 1 января 2023 года не подтверждает.

Показаниям эксперта, его разъяснениям по доводам замечаний административного истца, письменным объяснениям суд в полной мере доверяет, они являются мотивированными.

Вопреки аргументам представителя ООО «Радиус», подписка эксперта от 24 февраля 2025 года представлена вместе с заключением эксперта, приобщена к материалам административного дела; заключение эксперта содержит все необходимые реквизиты, подписи и печати экспертной организации.

При проведении экспертизы, по убеждению суда, экспертом соблюдены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности эксперта, всесторонне и в полном объеме. Сомнения в достоверности и обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют; само по себе несогласие административного истца с заключением эксперта о завышении экспертом стоимости Помещения не свидетельствует.

Иные лица, участвующие в деле, возражений и замечаний на заключение эксперта не заявили.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства ничем объективно не опровергнута; ставить его под сомнение, как и применительно к нормам статей 59, 61, 82 КАС РФ считать его недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2023 года рыночную стоимость Помещения. Объективных доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в ходе судебного разбирательства не установлено, сторонами не представлено; Отчет об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оценивается критически и, как следствие, рыночную стоимость Помещения не подтверждает.

Как разъяснено в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких данных, суд приходит к выводу о том, что с учетом заключения эксперта имеются основания установить кадастровую стоимость Помещения, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 50 888 828 руб.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Помещения.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи ООО «Радиус» заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая ходатайство административного ответчика о возмещении судебных расходов на оплату экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, Определении № 2630-О от 15 октября 2024 года, разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Помещения существенной не является (3 %), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд также исходит из того, что проверка Отчёта об оценке в рамках судебной экспертизы сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора проверить отчёт, установить юридически значимые обстоятельства дела было невозможно; в то же время настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Помещения, равной его рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении.

Таким образом, право административного истца, гарантированное статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», в отношении принадлежащего ему помещения реализовано. Решение по делу не расценивается как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в частности, с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью Помещения, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была определена, очевидно, ошибочно, исходя из недостоверных сведений о Помещении.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу Департамента городского имущества г. Москвы, представившего платежное поручение от 12 мая 2025 года № 6314, оснований не доверять которому не имеется, надлежит взыскать в счет возмещения судебных расходов на оплату экспертизы 164 880 руб. согласно счету ФГБУ «Московская областная ЛСЭ Минюста России».

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером 77:01:0001075:2490, площадью 312,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, помещение 1П, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 50 888 828 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости помещения.

Датой подачи ООО "Радиус" заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 ноября 2024 года.

Взыскать с ООО "Радиус" в пользу Департамента городского имущества г. Москвы в счет возмещения судебных расходов на оплату судебной экспертизы 164 880 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 5 сентября 2025 года.

Судья

Московского городского судаР.Б. Михайлова