Решение № 3А-566/2021 3А-566/2021~М-608/2021 М-608/2021 от 13 сентября 2021 г. по делу № 3А-566/2021

УИД 38OS0000-01-2021-000605-58


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 сентября 2021 г. г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Чертковой С.А., при секретаре Бадиевой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-566/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Иркутский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 16 460 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом: <адрес изъят> - в размере его рыночной стоимости на дату установления кадастровой - 1 января 2020 г., указав в обоснование исковых требований, что кадастровая стоимость земельного участка рассчитана на основании Приложения № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области» и составляет 13 455 720,8 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает права истца, как арендатора, поскольку, являясь плательщиком арендной платы за земельный участок, он необоснованно несет дополнительные расходы.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ФИО1 представила отчет О. от 5 августа 2021 гНомер изъят, которым рыночная стоимость установлена в размере 3 738 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 3 738 000 руб., определенной на основании отчета О. от 5 августа 2021 г. Номер изъят по состоянию на 1 января 2020 г.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, указав, что административные исковые требования поддерживает по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика - Правительства Иркутской области в судебное заседание не явился, направил в письменной форме отзыв относительно заявленных требований, в котором просил о рассмотрении дела в его отсутствие и указал, что проведенная процедура установления кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка соответствует действующему законодательству и утверждена Правительством Иркутской области. В силу закона обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на истца. Ссылаясь на законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, представитель ответчика в отзыве указал то, что рыночная стоимость земельного участка, установленная отчетом О.» от 5 августа 2021 г. Номер изъят рассчитана в соответствии с действующим законодательством и федеральными стандартами оценки.

Представитель административного ответчика - Областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в письменном отзыве на административное исковое заявление не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят равной его рыночной стоимости, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В отзыве указано, что расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка не может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибки, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, поскольку кадастровая оценка осуществляется без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости.

В отзывах относительно исковых требований представители заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» также просили рассмотреть настоящее дело в их отсутствие, указав, что не несут ответственности за результаты кадастровой оценки, с которой истец не согласен, и не имеют заинтересованности в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Представители заинтересованных лиц администрации Ангарского городского округа и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, письменных возражений относительно заявленных требований суду не представили.

Учитывая, что административный истец, административные ответчики и заинтересованные лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, суд на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 4 и 5).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункт 1 статьи 22 Закон о государственной кадастровой оценке).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзацы 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от 14 октября 2019 г. Номер изъят, договора аренды земельного участка от 14 ноября 1996 г. Номер изъят и дополнительных соглашений к нему от 19 февраля 2003 г., от 11 августа 2010 г., агентского договора от 18 сентября 2019 г., акта приема-передачи от 3 декабря 2019 г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 16 460 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом: <адрес изъят> (л.д. 21-38 т. 1).

Обременение земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в виде аренды зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 17 декабря 2019 г. (л.д. 147-158 т. 1).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок установлены договором аренды земельного участка от 14 ноября 1996 г. Номер изъят, постановлением администрации Ангарского городского округа от 18 декабря 2015 г. № 2003-па «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляемые в аренду без торгов, и отмене постановления администрации города Ангарска от 15 октября 2012 г. № 1949-г», расчетами арендной платы (л.д. 21-24, 173-179 т. 1).

В соответствии с пунктом 2.4. договора аренды земельного участка от 14 ноября 1996 г. арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату согласно ежегодному расчету (л.д. 21 т. 1).

Согласно сводным расчетам на 2019 – 2020 г.г. за пользование земельным участком с кадастровым номером Номер изъят арендная плата исчисляется из суммы следующих показателей: площадь земельного участка (16 460 кв.м), кадастровая стоимость земельного участка за 1 кв.м. (1 377,71 руб.), базовая ставка арендной платы (1,50 %), коэффициент использования (1,00), коэффициент инфляции (1,2663/ 1,3695).

На 2021 г. за пользование земельным участком с кадастровым номером Номер изъят арендная плата исчисляется из суммы показателей: площадь земельного участка (16 460 кв.м), кадастровая стоимость земельного участка за 1 кв.м. (817,48 руб.), базовая ставка арендной платы (1,50 %), коэффициент использования (1,00), коэффициент инфляции (1,0000) (л.д. 177-179 т.1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 3.5. Порядка определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляемые в аренду без торгов, утвержденного Постановлением администрации Ангарского городского округа от 18 декабря 2015 г. № 2003-па, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента кадастровой стоимости в отношении земельного участка, предоставленного для размещения капитальных объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (л.д. 175 т.1).Кадастровая стоимость земельного участка определяется, в первую очередь, путем проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 6 Закона о государственной кадастровой оценке государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Постановлением Правительства Иркутской области от 9 октября 2017 г. № 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке. Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области определено Областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2020 г. результаты государственной кадастровой оценки утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области».

Сведения об арендуемом административным истцом земельном участке с кадастровым номером Номер изъят содержатся в Едином государственном реестре недвижимости: земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 15 января 2003 г. (л.д. 147 т. 1).

13 января 2021 г. на основании постановления Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области» в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 13 455 720,8 руб. по состоянию на 1 января 2020 г. (л.д. 19 т. 1).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят могут повлиять на права ФИО1 и ее обязанности как арендатора и плательщика арендной платы, поэтому у административного истца имеется право на обращение в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка административный истец обратилась к оценщику О. Р., согласно отчету которой от 5 августа 2021 г. Номер изъят рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 3 738 000 руб. (л.д. 40-137 т. 1).

Полагая, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка является значительной, ФИО1 обратилась в Иркутский областной суд с настоящим административным иском.

Оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13 января 2021 г., с настоящим иском ФИО1 обратилась в суд 9 августа 2021 г., следовательно, установленный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок обращения с иском административным истцом не пропущен.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из разъяснений в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, согласно которой отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оценивая представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком О. Р. от 5 августа 2021 г. Номер изъят, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в т.ч. федеральных стандартов оценки, поскольку отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов и выбор сравнительного подхода; корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно и подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы; расчеты не содержат явных методических и арифметических ошибок и являются правильными. Понятна изложенная в отчете последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объектам оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации и ее авторах, дате ее подготовки, приложены копии используемых оценщиком материалов.

В отчете отражены сведения с приложением документов, подтверждающих полномочия Р. на осуществление оценочной деятельности. Так, согласно информации, размещенной на официальном сайте Ассоциации «РУССКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ» Р. является членом Ассоциации с 21 ноября 2007 г., регистрационный Номер изъят; статус данного оценщика действительный. К отчету приложены договор (страховой полис) обязательного страхования ответственности оценщика Номер изъят от 4 июня 2020 г., сертификат к договору обязательного страхования ответственности при осуществлении оценочной деятельности О. Номер изъят от 2 февраля 2021 г., квалификационный аттестат в области оценочной деятельности Номер изъят от 11 июня 2021 г., выданный на три года, подтверждающие полномочия оценщика на проведение оценочной деятельности (л.д. 135-137, 159-161 т.1).

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, которые предельно ясны и мотивированы, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (статья 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результата проведения оценки, не выявлено.

Лица, участвующие в деле, отчет об оценке не оспорили, возражений относительно установленной данным отчетом величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не заявили, доказательств, подтверждающих недостоверность установленных отчетом сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, и доказательств того, что рыночная стоимость объекта оценки является иной, административными ответчиками и заинтересованными лицами суду не представлено. В письменном отзыве на исковое заявление представитель ответчика Правительства Иркутской области указал на соответствие представленного истцом отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

На основании изложенного суд признает отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком О. Р. от 5 августа 2021 г. Номер изъят надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Исходя из установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии правовых и фактических оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и удовлетворения административных исковых требований ФИО1 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 16 460 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом: <адрес изъят> - в размере его рыночной стоимости 3 738 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, в связи с чем в резолютивной части решения суда необходимо указать сведения о дате обращения административного истца в суд с настоящим иском – 9 августа 2021 г.

Руководствуясь статьями 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 16 460 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом: <адрес изъят>, - в размере его рыночной стоимости 3 738 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

Дата обращения ФИО1 в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости - 9 августа 2021 г.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья С.А. Черткова

Мотивированное решение изготовлено 20 сентября 2021 г.