Решение № 2-423/2024 2-423/2024(2-7151/2023;)~М-313/2023 2-7151/2023 М-313/2023 от 1 апреля 2024 г. по делу № 2-423/2024

2-423/2024

24RS0№-64


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 апреля 2024 года Советский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Акимовой И.В.,

при секретаре Кучиной И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Мира-85» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, встречному иску ФИО2 (ФИО6) ФИО7 к ТСЖ «Мира-85» о признании договора аренды незаключенным, уменьшении задолженности по арендной плате,

У С Т А Н О В И Л:

ТСЖ «Мира-85» обратилось в суд с исковым заявлением (с учетом уточнения требований л.д.105-106) к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>,85 помещение №, в размере 233 699, 13 рублей, расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Мира-85» (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № (далее - Договор), расположенного по адресу: <адрес>. Предметом Договора является передача в аренду части нежилого помещения № кадастровый №, площадью 51,1 кв.м. Арендуемая ответчиком часть Помещения обозначена в поэтажном плане под номером 90 1. Помещение является общедомовой собственностью всех собственников помещений и относится к общему имуществу в многоквартирном доме, что подтверждается Кадастровым паспортом помещения. ТСЖ «Мира-85» предоставляет Помещение в аренду на основании Решения (вопросы 17 и 18) общего собрания собственников помещений (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1.6. Договора Помещение предоставляется Арендатору на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Стороны в п. 4.3. Договора согласовали размер платы - 650 руб. за 1 кв.м., а именно 51,1 кв.м.х650 руб. = 33 215 руб. в месяц. Также в п. 4.7. Договора установлена оплата коммунальных услуг: электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, которые производятся на основании приборов учета по тарифам ресурсоснабжающих организаций. При выставлении объемов из показаний приборов необходимо осуществлять вычет потребления воды и электроэнергии помещения № и помещения 90 3. Таким образом, Арендатору предъявляется 60% расхода счетчика холодной, горячей воды, по электроэнергии - пропорционально потреблению электричества. П. 4.8. Договора установлено, что плата вносится не позднее 5-го числа текущего месяца в размере 100% месячной платы, указанной в п. 4.3. Договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Арендатор с сентября 2022 года не выполняет обязанность по внесению арендных платежей и оплаты коммунальных услуг, в связи с чем, образовалась задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 261 603,33 рублей.

В ходе судебного разбирательства истец отказался от исковых требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, обязывании освободить нежилое помещение, площадью 51.1 кв.м., расположенного в подвальном помещении <адрес> в <адрес>, обозначенное на поэтажном плате номером 90 1.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в указанной части прекращено, в связи с отказом истца от иска.

ФИО4 обратилась в суд со встречным исковым заявлением /с учетом уточненных требований/ к ТСЖ «Мира-85» о признании договора аренды незаключенным, уменьшении задолженности по арендной плате, мотивируя требования тем, что с требованиями истца по первоначальному иску не согласна и считает, что есть основания для соразмерного уменьшения арендной платы до 50 000 рублей, а Договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ следует признать незаключенным. Она состояла в договорных отношениях с Товариществом собственников жилья «Мира-85» по вопросу аренды части нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 90. Приложение № к Договору в виде схемы не содержит указания на конкретную площадь, которая передается арендатору, также арендатору не передавались места общего пользования. Поскольку существенное условие о предмете договора не является согласованным, договор является незаключенным. При отсутствии заключенного договора аренды с собственником части здания, фактическое пользование спорными помещениями без внесения соответствующей платы содержит в себе признаки неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за пользование помещением. В период действия ограничений, связанных с новой коронавирусной инфекцией и утратой возможности использовать арендованное имущество по назначению, арендатор вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы, либо уменьшения ее размера. Поскольку договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Начиная с ноября 2022 года она неоднократно обращалась к ТСЖ «Мира-85», с предложением об изменении размера арендной платы, мотивируя данную необходимость тем, что в силу изменения экономической обстановки в Российской Федерации, в связи с введением санкций возникают перебои с поставками цветов и расходных материалов, что сказывается на деятельности арендатора и на формировании прибыли, за счет которой покрываются расходы, в том числе, на внесение арендных платежей, доходность предприятия упала свыше 30 % от показателей до введения санкций. Существенное изменение обстоятельств является основанием для изменения договора, в том числе, в части размера арендной платы (ст. 451 ГК РФ). Она просила рассмотреть возможность согласования снижения стоимости ежемесячных арендных платежей (арендной платы) на 50 % от согласованного Договором ежемесячного размера в период с сентября 2022 года по январь 2023 года включительно июль и за август 2022 года. Считает, что с ноября 2022 года по март 2023 года арендная плата должна была исчисляться из размера 10 000 рублей ежемесячно, таким образом, задолженность с ноября 2022 года по март 2023 года составляет 50 000 рублей (10 000 х 5) Кроме того, с нее по договору удерживалась плата за площади мест общего пользования (8,1 м2), которые по факту не передавались. Просит признать Договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным. Уменьшить задолженность по арендной плате за арендуемое у Товарищества собственников жилья помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, до 50 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержал исковые требования, возражая против удовлетворения встречного иска.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 исковые требования не признал, поддерживая встречный иск.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Мира-85» (арендодатель) и ИП ФИО6 (ФИО2 в настоящее время) (арендатор) был заключен договор аренды № нежилого помещения № объекта культурного наследия, площадью 51, 1 кв.м., расположенного в подвале жилого дома по адресу: <адрес>. Помещение, передаваемое арендатору, обозначено в поэтажном плане (приложение к настоящему договору под номером 90 1) (л.д. 16-22).

Согласно условиям договора, помещение предоставляется арендатору на основании Решения общего собрания собственников помещений МКД, на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Размер платы за пользование помещением, указанным в п.1.1. настоящего Договора определяется решением собственников и составляет 650 руб. за 1 кв.м., а именно: 51.1 кв.м. х650 руб.=33 215 руб. в месяц.

Также договором установлена оплата коммунальных услуг: электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, которые производятся на основании приборов учета по тарифам ресурсоснабжающих организаций. При выставлении объемов из показаний приборов необходимо осуществлять вычет потребления воды и электроэнергии помещения № и помещения 90 3. Таким образом, Арендатору предъявляется 60% расхода счетчика холодной, горячей воды, по электроэнергии - пропорционально потреблению электричества.

Расчетным периодом по договору является месяц.

Арендная плата вносится не позднее 5го числа текущего месяца, в размере 100% месячной платы, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по арендной плате, образовавшейся задолженности, арендодателем в адрес арендатора направлялось предупреждение об установлении срока оплаты и необходимости погашения образовавшейся задолженности. Так из предупреждения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 159 186, 57 рублей.

Из уведомления о необходимости погашения задолженности от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате нежилого помещения и оплате коммунальных услуг составляет 178 634, 57 рублей (л.д. 33, 36).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 направлено требование (претензия) о расторжении договора аренды нежилого помещения и возврате имущества в связи с просрочкой внесения арендных платежей (л.д.40).

Согласно сведений о задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по арендной плате составила 139 646, 94 рублей, ЖКУ – 38 987, 63 рублей, всего 178 634, 57 рублей (л.д.42).

Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по договору аренды по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 261 603, 33 рублей (л.д.107).

Согласно сведениям ЕГРИП, предприниматель ФИО3 прекратила деятельность ДД.ММ.ГГГГ (л.д.47-49).

ДД.ММ.ГГГГ арендатор возвратил ТСЖ «Мира-85» объект аренды, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения, подписанного сторонами (л.д.96).

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) поддержал исковые требования о взыскании задолженности, по доводам иска, указывая, что все существенные условия договора, цена и площадь помещения, были согласованы неоднократно. Арендатор занимает помещение в течение пяти лет. Однако, обязательства по оплате исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась требуемая задолженность. Оснований для освобождения от оплаты, уменьшения не имеется.

Ответчик (истец по встречному иску) не признавая исковые требования, поддерживая встречный иск, по доводам заявления, пояснил, что те квадраты, которые указаны в договоре были ей навязаны, фактически по договору аренды занимала меньшую площадь, в связи с этим просит признать договор незаключенным. Помещение арендовала в течение порядка шести лет, договор пролонгировался. Условия договора не оспаривала. Она несла расходы по ремонту помещения за счет собственных средств, истец обязательства по договору не исполнял, поэтому цена должна быть уменьшена.

Оценивая представленные и исследованные в судебном заседании доказательства, с учетом положений ст. 56, 67 ГПК РФ, при рассмотрении спора, суд принимает во внимание, что с соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании ст.650 ГК РФ, по договору аренды здания сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение или пользование здание или сооружение.

Статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч.2 ст.434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со тс.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Мира-85» (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды № нежилого помещения № объекта культурного наследия, площадью 51,1 кв.м., расположенного в подвале жилого дома по адресу: <адрес>. Помещение передаваемое арендатору, обозначено в поэтажном плане (приложение к настоящему договору под номером 90 1).

Согласно условиям договора, помещение предоставляется арендатору на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Размер платы за пользование помещением, определяется решением собственников и составляет 650 руб. за 1 кв.м., а именно: 51.1 кв.м. х650 руб.=33 215 руб. в месяц.

Также договором установлена оплата коммунальных услуг: электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, которые производятся на основании приборов учета по тарифам ресурсоснабжающих организаций. При выставлении объемов из показаний приборов необходимо осуществлять вычет потребления воды и электроэнергии помещения № и помещения 90 3. Таким образом, Арендатору предъявляется 60% расхода счетчика холодной, горячей воды, по электроэнергии - пропорционально потреблению электричества. Расчетным периодом по договору является месяц. Арендная плата вносится не позднее 5го числа текущего месяца.

Договор содержит подписи арендодателя и арендатора, что сторонами спора в судебном заседании не оспаривалось.

Помещение, подлежащее занятию на основании договора аренды, определено по согласованию.

Споров по порядку пользования арендованным имуществом не возникало.

Ответчик (истец по встречному иску), в судебном заседании не оспаривал, что в течение длительного времени арендовал помещение для осуществления предпринимательской деятельности, при этом доказательств, что помещение в аренду было предоставлено меньшей площадью, не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ арендатор возвратил ТСЖ «Мира-85» объект аренды, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения, подписанного сторонами.

Таким образом, руководствуясь вышеуказанными нормами материального права, принимая во внимание, представленные и исследованные в судебном заседании доказательства, установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что договором определены все существенные условия, в том числе, предмет, цена, договор фактически сторонами исполнялся, кроме того, суд учитывает, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила исполнение договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п.3 ст. 432 ГК РФ), в связи с чем, законных оснований для признания данного договора аренды не заключенным, по доводам истца по встречному иску, не имеется.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение е его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как установлено в судебном заседании, порядок, условия, размер и сроки внесения арендной платы определены договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между арендодателем ТСЖ «Мира-85» и арендатором ФИО1

Согласно, заявленных требований, ТСЖ «Мира-85» просит взыскать с ФИО1 задолженность по оплате по договору аренды, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, по дату возврата арендатором ТСЖ «Мира-85» объекта аренды, согласно акта приема-передачи, на основании акта сверки взаимных расчетов (л.д.107) в размере 261 603, 33 рублей, при этом, указанная задолженность ответчиком не оспорена, доказательств оплаты, иной задолженности, отсутствия таковой, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

В обоснование возражений о размере задолженности, а также встречных требований об уменьшении задолженности по арендной плате, за арендуемое у Товарищества собственников жилья помещение, расположенное, по адресу: <адрес>, помещение №, до 50 000 рублей, ответчик (истец по встречному иску) ссылается на вступивший в законную силу ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», что в период действия ограничений, связанных с новой коронавирусной инфекцией и утратой возможности использовать арендованное имущество по назначению, арендатор вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы, либо уменьшения ее размера.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

В судебном заседании ответчиком (истцом по встречному иску) не представлено доказательств с достоверностью подтверждающих обращение к арендодателю о понуждении уменьшить размер арендной платы, представленные заявления от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д.104,159), не содержат сведений о получении их ТСЖ»Мира-85».

При этом сами по себе ограничительные меры, в отсутствие установленной причинно-следственной связи между данными мерами и нарушением лицом обязательств по договору, не могут исключить его гражданско-правовую ответственность. Каких-либо доказательств того, что ответчик не мог исполнять свои обязательства по договору в связи с введенными мерами, не представлено.

Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для уменьшения арендной платы до 50 000 рублей.

Материалами дела подтверждено нарушение ФИО1 принятых на себя обязательств по вышеуказанному договору, доказательств оплаты указанной задолженности не представлено.

В связи с чем, суд находит требования ТСЖ «Мира 85» подлежащими удовлетворению, с ФИО3 в пользу ТСЖ «Мира-85» подлежит взысканию задолженность по договору аренды в размере 261 603, 33 рублей, а также в силу ст.98 ГПК РФ, в связи с удовлетворением требований, возврат госпошлины 5 816, 03 рублей.

Встречные требования ФИО4 к ТСЖ «Мира-85» о признании договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, незаключенным, уменьшении задолженности по арендной плате, за арендуемое у ТСЖ «Мира-85» помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение 90, до 50 000 рублей, оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ТСЖ «Мира-85» удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (ФИО6) ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт № выдан ГУ МВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, в пользу ТСЖ «Мира-85» ИНН <***> задолженность по договору аренды в размере 261 603, 33 рублей, возврат госпошлины 5 816, 03 рублей, всего 267 419, 36 рублей.

Встречные требования ФИО2 (ФИО6) ФИО9 к ТСЖ «Мира-85» о признании договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, незаключенным, уменьшении задолженности по арендной плате, за арендуемое у ТСЖ «Мира-85» помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение 90, до 50 000 рублей, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска, в течение месяца, с момента изготовления мотивированного текста решения.

Председательствующий: И.В. Акимова

Мотивированное решение изготовлено - 23.04.2024