Решение № 2-1639/2017 2-1639/2017~М-1426/2017 М-1426/2017 от 1 августа 2017 г. по делу № 2-1639/2017

Дело № 2-1639/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 августа 2017 года г. Чебоксары

Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Николаева М.Н., при секретаре судебного заседания Петровой Н.Н., с участием представителя истца ФИО1, представителей ответчика ФИО2, ФИО3, представителя третьего лица Управления Росреестра по Чувашской Республике – ФИО4, представителя третьего лица филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Чувашской Республике-Чувашии» - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г.Чебоксары к ФИО6 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, возложении обязанности возвратить земельный участок,

установил:

Администрация г.Чебоксары с учетом уточнения обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 05.05.2016 № 51-08-КФ, возложении обязанности в месячный срок с даты вступления решения в законную силу возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1474 кв.м., расположенный в <адрес>. Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи от 05.05.2016 № 5108-КФ земельного участка с кадастровым номером № площадью 1474 кв.м., расположенного в <адрес>, относящийся к землям населенных пунктов для жилой застройки (для ведения личного подсобного хозяйства). Земельный участок был передан ФИО6 по акту приема-передачи от 13.05.2016. Дополнительным соглашением от 23.09.2016 к договору купли-продажи земельного участка от 05.05.2016 № 5108-КФ стороны внесли изменение в части вида разрешенного использования земельного участка, а именно установили его как для ведения личного подсобного хозяйства. 19 октября 2016 года Управление Росреестра по Чувашской Республике отказало в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в связи с тем, что ответчиком не предоставлены доказательства наличия зарегистрированного права собственности на летний дом и сарай с кадастровыми номерами №, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, поскольку из кадастровых паспортов указанных объектов недвижимости они расположены на земельном участке с кадастровым номером №. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка от 05.05.2016 № 5108-КФ заключен без проведения торгов, в противоречие действующему Земельному кодексу Российской Федерации ввиду недоказанности ответчиком наличия на спорном земельном участке зданий, сооружений, принадлежащих ему на праве собственности.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и в уточнении к нему, просил их удовлетворить.

Представители ответчика ФИО2, ФИО3 в судебном заседании пояснили, что 05.05.2016 между администрацией города и ответчиком заключен договор №5108-кф купли-продажи земельного участка, находящегося в <адрес> с кадастровым №, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, без проведения торгов. Условия договора сторонами исполнены. На государственную регистрацию договор сдан 13 мая 2016г. Земельный участок передан ФИО6 по акту приема-передачи от 13 мая 2016 г. Из п. 1.1 договора следует, что при заключении договора администрация города руководствовалась кадастровым паспортом на земельный участок с кадастровым №, в котором было указано, что на нем размещены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами №. В п. 1.2. договора указано, что принадлежность покупателю указанных объектов недвижимого имущества подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 16.07.2015. Кадастровые паспорта на строения, полученные при постановке их на учет в ГКН в апреле 2015 года предыдущим собственником, к договору не прилагались, так как являлись актуальными только для предыдущего собственника данных строений, но не для покупателя земельного участка ФИО6 Образование данного земельного участка связано с тем, что при переходе на основании договора дарения от 16 июля 2015 г. прав на земельный участок с кадастровым № от предыдущего собственника ФИО7 к ФИО6, в ГКН был учтен земельный участок с кадастровым № площадью 2975 кв.м, и все объекты капитального строения находились на нем. Впоследствии Управление Росреестра с указанием на допущенную техническую ошибку учел этот участок площадью 1500 кв. м, в связи с чем два объекта капитального строительства с кадастровыми номерами № (летний дом и сарай) остались за его пределами. Управление Росреестра и администрация города предложили ответчику воспользоваться возможностью выкупа земельного участка. ФИО6 согласился. Считают, что договор отвечает всем требованиям закона, в удовлетворении требований истцу следует отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее – Управление Росреестра по Чувашской Республике) ФИО4 в судебном заседании пояснила, что на момент государственной регистрации права собственности ФИО7 на летний дом и сарай в Управлении сведения об их строительстве на земельном участке отсутствовали. Данные строения являются самовольными. ФИО6 не мог выкупить земельный участок с кадастровым номером № без проведения торгов. 19.10.2016 в государственной регистрации перехода к ФИО6 права собственности на указанный земельный участок на основании договора купли-продажи от 05.05.2016 №5108-КФ в редакции дополнительного соглашения к нему от 23.09.2016 отказано. По результатам административного обследования земельного участка с кадастровым номером № установлено, что данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с уточненной площадью 1500 кв.м, и используется с превышением площади приблизительно на 189 кв.м., на самовольно занятом земельном участке с кадастровым номером № расположен объект капитального строительства — нежилое строение. Поскольку фактически летний дом и сарай находятся на земельном участке с кадастровым номером №, данные строения подпадают под понятие самовольной постройки, поскольку возведены в отсутствие прав на застроенный земельный участок.

Представитель третьего лица филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Чувашской Республике-Чувашии» ФИО5 в судебном заседании пояснил, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный адресу: <адрес> образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и учтен со следующими характеристиками: площадью 1474 кв.м., категорией земель: «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования: «для ведения личного подсобного хозяйства», датой постановки на государственный кадастровый учет - 02.03.2016. Сведения о зарегистрированных правах собственности на земельный участок с кадастровым номером № отсутствуют. На распоряжение указанным земельным участком уполномочена администрация г. Чебоксары. Согласно представленным для учета межевым планам от 15.02.2016 и от 05.08.2016 на земельном участке с кадастровым номером № расположены здания с кадастровыми номерами №. В связи с отсутствием в ЕГРН сведений о координатах характерных точек контуров зданий с кадастровыми номерами №, №, определить, на каком из земельных участков (с кадастровым № или с кадастровым №) расположены объекты капитального строительства, невозможно.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, кадастровый инженер ООО «НПП «Инженер» ФИО8 в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, учтен как «ранее учтенный» объект недвижимости со следующими характеристиками: площадью 1500 кв.м, категорией земель: «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования: «для ведения личного подсобного хозяйства», с датой постановки на государственный кадастровый учет - 28.01.2006.

На указанном земельном участке расположено здание с кадастровым номером №, которое поставлено на государственный кадастровый учет 09 декабря 2013 года как «ранее учтенный» объект недвижимости со следующими характеристиками: общей площадью 50,6 кв.м., наименованием: «индивидуальный жилой дом», назначением: «жилой дом», количеством этажей - 1 этаж, материалом стен: «кирпичные», годом завершения строительства - 1974.

16 июля 2015 года на земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № зарегистрировано право собственности ФИО6, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности №21-21/001-21/002/2015-7904/2.

Согласно кадастровому паспорту объекта недвижимости от 06.04.2015 № 21/301/15-111292 здание вспомогательного использования «летний дом» с кадастровым номером №, площадью 5,6 кв.м, расположено на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес>.

Согласно кадастровому паспорту объекта недвижимости от 06.04.2015 № 21/301/15-111332 здание вспомогательного использования «сарай» с кадастровым номером № площадью 8,6 кв.м расположено на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес>.

Собственником указанных объектов недвижимости является ФИО6, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права №.

Право собственности на указанные объекты перешло к ФИО6 от ФИО10 на основании договора дарения от 11 июля 2015 года, который зарегистрировал свое право собственности на указанные летний дом и сарай 10 апреля 2015 года в упрощенном порядке.

Ссылаясь на наличие в собственности названных объектов недвижимости 30 марта 2016 года ФИО6 обратился в администрацию г.Чебоксары с заявлением о предоставлении ему в порядке п.6 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность за плату земельного участка площадью 1474 кв.м с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, на котором расположено здание, сооружение (для его эксплуатации).

Земельный участок с кадастровым номером №, образованный из земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 1474 кв.м., поставлен на государственный кадастровый учет 02 марта 2016 года, категорией земель: «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования: «жилая застройка (для ведения личного подсобного хозяйства)» на основании заявления № 30-3022776 от 25.02.2016, поданного ФИО8 через Портал государственных услуг Росреестра с использованием сети «Интернет», и представленного к заявлению межевого плана oт 15.02.2016, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности кадастровым инженером ФИО8, являющейся работником ООО «НПП «Инженер», по заказу ФИО6

К заявлению о предоставлении земельного участка ответчик ФИО6 приложил копию кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка, из которого следовало, что на земельном участке расположено 2 объекта капитального строительства с кадастровыми номерами №. Кроме того, ответчик приложил к заявлению выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которой следовало, что летний дом с кадастровым номером № площадью 5,6 кв.м, и сарай с кадастровым номером №, площадью 8,6 кв.м., принадлежат на праве собственности ФИО6

Согласно постановлению администрации г.Чебоксары №270 от 09.02.2016 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка по <адрес>» на основании свидетельств о государственной регистрации права от 16.07.2015 №, от 16.07.2015 №, архивной выписки от 11.08.2009 №1590 ФИО6 как собственнику расположенных на продаваемом земельном участке летнего дома и сарая в соответствии с положениями статей 39.1, 39.3 (п.п.6 пункта 2) Земельного кодекса РФ предварительно согласована продажа указанного земельного участка. Администрация приняла решение о предоставлении ответчику в собственность спорного участка по цене 15 326 рублей 95 копеек.

На основании указанного постановления 05 мая 2016 года между администрацией города Чебоксары и ФИО6 заключен договор купли-продажи земельного участка №5108-КФ, в соответствии с пунктом 1.1 которого (в редакции дополнительного соглашения от 23 сентября 2016 года) администрация, осуществляя полномочия по распоряжению землями, находящимися в государственной собственности до их разграничения, в установленном законом порядке, на основании заявления ФИО6 от 30 марта 2016 года №Ш-3363 от 01.04.2016 передает в собственность земельный участок с кадастровым номером № площадью 1474 (0,1474 га), расположенный в <адрес>, относящийся к землям населенных пунктов, для жилой застройки, согласно кадастровому паспорту земельного участка №, выданному 07.09.2016 филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике-Чувашии.

Продажная цена указанного земельного участка составила 15 326 рублей 95 копеек (пункт 2.1 договора), уплачена ФИО6 в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 13.05.2016.

13 мая 2016 года ФИО6 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике-Чувашии с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 05 мая 2016 года №5108-КФ, в чем ему было отказано 19 октября 2016 года в связи с тем, что ФИО6 не предоставлены доказательства наличия зарегистрированного права собственности на летний дом и сарай с кадастровыми номерами №, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований Земельного кодекса РФ, администрация обратилась в суд с настоящим требованием.

Как указано ранее, предыдущий собственник объектов недвижимости вспомогательного назначения с кадастровыми номерами № ФИО7 зарегистрировал свое право собственности на них в упрощенном порядке.

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего до 01.01.2017, упрощенный порядок государственной регистрации права собственности распространяется на объекты недвижимого имущества, если для их строительства не требуется выдача разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. Основаниями для государственной регистрации права собственности на такой объект являются правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором он расположен (возведен), и документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание.

Согласно Федеральному закону от 30.06.2006 №93-ФЗ документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости и содержащим его описание, является декларация, форма которой была утверждена приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 №447. Все сведения об объекте недвижимого имущества определяются и вносятся заявителем в декларацию самостоятельно.

В представленных декларациях от 02.04.2015 в отношении летнего дома и сарая сведения об указанных объектах были внесены в графу «иное здание», предназначенной для объектов вспомогательного использования, и указано о расположении данных объектов на земельном участке с кадастровым номером №.

По смыслу п.п.3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать постройки, которые предназначены для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности и расположенные на земельном участке, занятым основным объектом. Таким образом, возникновение права на объект недвижимости вспомогательного назначения непосредственно связано с наличием прав на основной объект недвижимости, расположенный на одном с ним земельном участке.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ право возведения на земельном участке зданий и сооружений, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам принадлежит собственнику земельного участка.

На момент государственной регистрации права на летний дом и сарай ФИО7 владел земельным участком с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м, по <адрес>. Кроме того, в декларациях на летний дом и сарай указано, что строительство данных объектов осуществлено в пределах земельного участка с кадастровым номером №. Из содержания кадастровых паспортов от 07.04.2015, выданных филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Чувашской Республике на летний дом и сарай, следовало, что они также расположены на земельном участке с кадастровым номером №.

В связи с отсутствием у ФИО7 правоустанавливающего документа на земельный участок с кадастровым номером № возведенные им на указанном участке летний дом и сарай, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются самовольными и не подлежали государственной регистрации в упрощенном порядке, исходя из чего правопреемник данных объектов недвижимости - ФИО6 не обладал правом на выкуп земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов в соответствии с положениями пп.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу названной нормы понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, и осуществление в отношении него такого учета не может служить основанием автоматического признания его объектом недвижимости.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия на момент заключения договора купли-продажи на участке объектов недвижимого имущества, имеющих самостоятельное функциональное назначение.

Согласно действующей правовой позиции объекты, которые, хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Поскольку при составлении деклараций от 02 апреля 2015 года указанные объекты были обозначены в графе «иное здание», предназначенной для объектов вспомогательного использования, расположение данных объектов указывалось на земельным участке с кадастровым номером №, их юридическая судьба должна была следовать тому земельному участку, на котором они располагались, а также тому зданию, сооружению, для обслуживания которого они создавались.

Так как летний дом и сарай не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию, наличие государственной регистрации права собственности на них не влечет возникновение у ответчика права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном пп.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ.

Суд также учитывает, что собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Действующее законодательство исходит из того, что для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка.

Однако при заключении договора купли-продажи земельного участка и в последующем необходимость предоставления земельного участка площадью 1 474 кв. метров под имеющимися на нем объектами площадью 5,6 и 8,6 кв. метров, права на которые зарегистрированы в упрощенном порядке, ничем не обоснована.

На основании подп. 2 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Из положений ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ранее изложенного, договор купли-продажи земельного участка от 05 мая 2016 г. является ничтожной сделкой, совершенный с нарушением требований ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, посягающей на интересы, касающиеся использования земельных участков, находящегося в муниципальной собственности.

В соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить ее стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом

При таких условиях имеются основания для применения последствий недействительности сделки, стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора, в связи с чем требование администрации г.Чебоксары о признании недействительным договора от 05.05.2016 № 51-08-КФ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1474 кв.м., расположенного в <адрес>, и возврате по акту приема-передачи указанного земельного участка, подлежит удовлетворению.

При этом в силу данной же нормы на администрацию г.Чебоксары возлагается обязанность возвратить ФИО6 уплаченные им по договору купли-продажи денежные средства в размере 15 326 рублей 95 копеек (согласно акту приема-передачи от 13 мая 2016 года).

В то же время суд не может не согласится с заявленными требованиями об установлении срока – 1 месяц со дня вступления решения в законную силу, для исполнения ответчиком обязанности по передаче имущества по акту приема-передачи.

В соответствии с частью 1 статьи 206 ГПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

В обоснование требования об установлении такого срока исполнения решения истцом не представлены доказательства невозможности исполнения решения в предусмотренный законом срок, что не препятствует, в последующем, требовать его исполнения в установленном законом порядке, поэтому в удовлетворении такого заявления истцу надлежит отказать.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1474 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, заключенный 05 мая 2016 года между администрацией г. Чебоксары и ФИО6.

Возложить обязанность на ФИО6 передать администрации г. Чебоксары по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1474 кв.м., расположенного по адресу <адрес>.

Возложить обязанность на администрацию г. Чебоксары возвратить ФИО6 выкупную стоимость земельного участка в размере 15 326 (пятнадцать тысяч триста двадцать шесть) руб. 95 коп.

В части искового требования об установлении ответчику месячного срока со дня вступления решения в законную силу для передачи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1474 кв.м., расположенного по адресу <адрес> отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г.Чебоксары.

Судья М.Н. Николаев

Мотивированное решение изготовлено 07 августа 2017 года