Решение № 3А-546/2025 3А-546/2025~М-279/2025 М-279/2025 от 12 ноября 2025 г. по делу № 3А-546/2025

3а-546/2025 УИД 50OS0<данные изъяты>-44


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

29 октября 2025 года <данные изъяты>,

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при ведении протокола секретарем Степновым М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а-546/2025 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвест Строй» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л:

административный истец общество с ограниченной ответственностью Инвест Строй» обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость девяти земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, категория земель- земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> в размере рыночной, по состоянию на 1.01.2022г.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником вышеуказанных земельных участков.

С определенной кадастровой стоимостью земельных участков по состоянию на <данные изъяты>г. административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере, определенном в отчете об оценке. Также указывает, что определенная учреждением кадастровая стоимость объектов нарушает права административного истца, возлагая необоснованное бремя уплаты налоговых платежей в завышенном объеме.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности настаивала на удовлетворении первоначально заявленных требованиях, просила установить кадастровую стоимость земельных участков, по состоянию на 01.01.2022г., равной рыночной стоимости, по отчету оценщика ООО «Инекс». Заключение судебной землеустроительной экспертизы подвергла критической оценке по мотиву допущения экспертом существенных методологических нарушений и математических ошибок в расчетах, просила исключить его из числа доказательств по делу.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> ФИО2 по доверенности возражал против удовлетворения исковых требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов в размере, равном рыночной стоимости по заключению оценщика ООО «Инекс», ввиду того, что данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты><данные изъяты>- ФЗ и федеральным стандартам оценки. Не возражал против заключения судебной землеустроительной экспертизы ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» и установления кадастровой стоимости объектов в размере, равном рыночной стоимости по заключению судебной экспертизы.

Иные участвующие в деле лица, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В своих письменных пояснениях представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» не оспаривал право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости; стоимость, определенную в заключении эксперта не опроверг, принятие решения оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, заслушав объяснения участников процесса, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено и из материалов административного дела следует, что административный истец является собственником девяти земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, категория земель- земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>.

Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты><данные изъяты>ВР-2452 от 28.11.2022г. в отношении трех принадлежащих административному истцу земельных участков по состоянию на 1.01.2022г. установлена следующая кадастровая стоимость: участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рублей; участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рублей; участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рублей.

В ЕГРН сведения о кадастровой стоимости внесены с указанием даты начала применения стоимости 1.01.2023г.

Актом ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» № АОКС-50/2023/100000 от <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость следующих участков: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рублей.

В ЕГРН сведения о кадастровой стоимости внесены с указанием даты начала применения стоимости <данные изъяты>

Из положений закона следует, что оспариваемая кадастровая стоимость напрямую затрагивает права и интересы административного истца.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты><данные изъяты>-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае е создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты><данные изъяты>-Ф3).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты><данные изъяты>-Ф3 правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Инекс».

Согласно отчету <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость перечисленных земельных участков определена в размере, значительно ниже кадастровой стоимости.

С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы».

Согласно представленному в суд заключению эксперта <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость земельных участков по состоянию на <данные изъяты> определена в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> рублей.

Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объекта недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.

Представитель административного истца подверг критической оценке заключение судебной землеустроительной экспертизы ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы», представил письменные возражения на данное заключение, в которых указано на ошибочность экспертных расчетов, допущение экспертом методологических ошибок при выборе объектов для сравнения, неверном применении корректирующих коэффициентов, что существенно исказило результаты проведенного исследования.

Оценивая заключение судебной землеустроительной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объектов суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.

При этом суд, находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объектов полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки.

Вопреки доводам административного истца, экспертное заключение ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы» <данные изъяты> от <данные изъяты> соответствует требованиям, установленным ст. 8 и ст. 25 ФЗ «О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации» <данные изъяты>- ФЗ от <данные изъяты>, Федеральным стандартам оценки; является достоверным и в полной мере отражает рыночную стоимость объектов исследования.

Согласно письменным пояснениям эксперта за письменные замечания административного истца, в заключении отсутствуют методологические ошибки, заключение полностью соответствует всем требованиям законодательства в области судебно- экспертной и оценочной деятельности. Итоговая величина рыночной стоимости объектов достоверна, все произведенные расчеты верны. По доводам замечаний указал, что по данным Единой цифровой платформы «НСПД» по состоянию на дату составления экспертного заключения на территории земельного участка расположено здание с кадастровым номером <данные изъяты>. Данное здание было построено после даты исследования (01.01.2022г.), что также отражено на стр. 21-22 экспертного заключения. В соответствии с п. 12 ФСО III «в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки…». Вследствие чего не предоставляется возможным утверждать, что по состоянию на дату исследования на территории земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> имелось здание с кадастровым номером <данные изъяты>. Использование указанного земельного участка учтено в соответствующей поправки на разрешенное использование на стр. 66 заключения эксперта. Таким образом, исходя из приведенной информации можно сделать вывод, что сделанное специалистом замечание некорректно и необоснованно.

Относительно участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, имеющих виды разрешенного использования- земельные участки (территории) общего пользования, эксперт отмечает, что по состоянию на дату исследования рынок земельных участков с видом разрешенного использования «земельные участки (территории) общего пользования» не предлагаются на открытом рынке. Учитывая данный фактор экспертом были подобраны наиболее сопоставимые по местоположению объекты-аналоги и в последствии скорректированы на отличие вида разрешенного использования.

Согласно данным Единой цифровой платформы «НСПД» и данным Выписок из ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> не расположены в водоохраной зоне. По сведениям из указанных источников на часть территории земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> накладывается водоохранная зона. Однако, согласно данным выписки из ЕГРН на данный земельный участок нет ограничений на использование. Учитывая доводы выше и то, что данная зона занимает минимальный процент от площади всего земельного участка, влияние данной зоны на рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> несущественно.

В рамках исследования на стр. 58-117 заключения <данные изъяты> при особенностях в конфигурации объектов оценки вносила поправка на разрешенное использование по данным Справочника АБН Консалт 5-е Издание. Данная поправка учитывает невозможность использования земельного участка под иные цели, кроме как благоустройство окружающей территории, объекты инфраструктуры и/или с невозможностью использования под профильную застройку, включая в себя невозможность использования из-за конфигурации участка, так как конфигурация земельного участка определяют его вид разрешенного использования.

По данным из открытых источников и данных online карт не представляется возможным установить наличие построек по состоянию на дату исследования, соответственно, замечание административного истца в указанной части неоправданно. Вид разрешенного использования земельного участка является одним из основных ценообразующих факторов для земельных участков, так как непосредственно влияет на его стоимость. В связи с тем, что по состоянию на дату исследования не представляется возможным установить наличие построек на территории земельного участка, эксперт в рамках исследования исходил из имеющейся информации об объекте исследования.

При оценке земельных участков, имеющих вид разрешенного использования: земельные участки (территории) общего пользования, являющегося вспомогательным видом, вносились корректировки, характерные для данного вида разрешенного использования.

Для расчета стоимости земельных участков экспертом подбирались земельные участки наиболее сопоставимые по основному ценообразующему фактору для объектов недвижимости «местоположение», так как данный ценообразующий фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объектов недвижимости. Суждение о том, что подобранные аналоги носят рекламный характер является домыслом, так как по состоянию на дату исследования не представляется возможным проверить данное суждение. Суждение о том, что рельеф на фотоматериалах представленных в объявлениях о продаже объектов-аналогов, не является поселком «Стольное» является ошибочным, так как на фотоматериалах ясно видно постройки, характерные по архитектуре для поселка, в котором они расположены. Понятие «элитный поселок» отражает местоположение объектов исследования и ценность земельных участков, расположенных на территории поселка, для потенциального покупателя, так как местоположение является одним из важнейших ценообразующих факторов для объектов недвижимости. Согласно п. 22 ФСО <данные изъяты> при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При наличии различия в ценообразующих факторах между объектов исследования и объектами- аналогами вводились соответствующие поправки. Расчет и внесение поправок представлен на стр. 58-117 заключения <данные изъяты>.

Проанализировав выводы заключения судебной землеустроительной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной либо дополнительной судебной землеустроительной экспертизы суд не усмотрел.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность выводов изложенных в заключении, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, имеются основания установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> на основании выводов судебной экспертизы.

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости вышеперечисленных объектов недвижимости

При разрешении заявленных требований, суд также учитывает, что экспертным заключением рыночная стоимость остальных пяти земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> определена в размерах, превышающих установленные Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты><данные изъяты>ВР-2452 от <данные изъяты> и Актом ГБУ МО «ЦКО» АОКС-50/2023/100000 от <данные изъяты> кадастровые стоимости этих объектов; по земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты>-на <данные изъяты> рублей; по земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты>- на <данные изъяты> рубля; по земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты>- на <данные изъяты> рублей; по земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты>- на <данные изъяты> рубля; по земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты>- на <данные изъяты> рубль.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

При этом целью обращения административного истца в суд является снижение бремени содержания принадлежащего на праве собственности имущества в связи с завышением базы для расчета налога на имущество, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению его положения, что недопустимо в рассматриваемом случае, в удовлетворении исковых требований административного истца об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Производственно- технологическая фирма «Инвест Строй» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 7112 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение: <данные изъяты>, <данные изъяты>, категория земель- земли населенных пунктов, виды разрешенного использования- земельные участки (территории) общего пользования определенной по состоянию на <данные изъяты>, равной рыночной в размере <данные изъяты><данные изъяты> рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 12017 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, категория земель- земли населенных пунктов, виды разрешенного использования- земельные участки (территории) общего пользования, определенной по состоянию на <данные изъяты>, равной рыночной в размере <данные изъяты><данные изъяты>) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 5608 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, <данные изъяты>, категория земель- земли населенных пунктов, виды разрешенного использования- земельные участки (территории) общего пользования, определенной по состоянию на <данные изъяты>, равной рыночной в размере <данные изъяты>) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 813 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, категория земель- земли населенных пунктов, виды разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства, определенной по состоянию на <данные изъяты>, равной рыночной в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

В удовлетворении административного иска общества с ограниченной ответственностью «Инвест Строй» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> отказать в полном объеме.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13.11.2025г.

Судья С.В. Першина