Апелляционное определение № 33-460/2026 33-7903/2025 от 19 января 2026 г.

Дело № 33-460/2026 (33-7903/2025;)

УИД 36RS0010-01-2025-001241-37

Строка № 2.156

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

20 января 2026 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего: Мещеряковой Е.А.,

судей: Бабкиной Г.Н., Трунова И.А.,

при секретаре: Побокиной М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бабкиной Г.Н. гражданское дело № 2-730/2025 по иску ФИО1 к администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области, ФИО2 о признании постановления и договора купли-продажи частично недействительными,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 23 октября 2025 года,

(судья райсуда ФИО3),

установила:

ФИО1 обратилась с иском к администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области, ФИО2, в котором с учетом уточнения требований просила признать постановление администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области № 1115 от 16.04.2025 и договор купли-продажи, заключенный между администрацией и ФИО2, частично недействительными, мотивируя требования тем, что на основании решения Борисоглебского городского суда Воронежской области от 25.12.2015 истцу принадлежит на праве собственности часть жилого дома с кадастровым номером №, площадью 47кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Сособственником другой части жилого дома является ФИО2. Вышеназванные части жилого дома расположены на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 240кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под индивидуальную жилую застройку. В 2025 году истец обратился в администрацию Борисоглебского городского округа Воронежской области с заявлением о предоставлении в собственность доли земельного участка. Постановлением администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области № 932 от 04.04.2025 истцу предоставили 5/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 240кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под индивидуальную жилую застройку, по адресу: <адрес>. Однако постановлением администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области № 1115 от 16.04.2025 были внесены изменения в вышеуказанное постановление и истцу выделена 1/2 доля на земельный участок вместо 5/8 доли, так как ФИО2 уже предоставлена в собственность 1/2 доля земельного участка. Не согласившись с указанным постановлением, истец ссылается на то, что ранее, до принятия наследства, ее отцу принадлежали 5/8 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом, а оставшиеся доли - ФИО4, которые в последующем перешли ФИО2 Решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 25.12.2015 между собственниками произведен раздел жилого дома в натуре. Поэтому истец полагает, что ей необходимо предоставить 5/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Посчитав свои права нарушенными истица обратилась с иском в суд.

Решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 23 октября 2025 года исковые требования удовлетворены. Судом постановлено: признать договор купли-продажи № 37 от 13.09.2024, заключенный между администрацией Борисоглебского городского округа Воронежской области и ФИО2 недействительным.

Признать постановление администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области № 1115 от 16.04.2025 недействительным (л.д. 108, 109-111).

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение (л.д. 117-121).

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми идентификаторами, о причинах неявки не сообщили и доказательства, подтверждающие уважительную причину неявки, не предоставили. ФИО2 письменно просил суд рассмотреть дело в его отсутствие. Участвующие по делу лица также извещались публично путем заблаговременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Воронежского областного суда в соответствии со ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации".

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы.

Предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия не усматривает.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что вступившим в законную силу решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 25.12.2015 произведен раздел жилого дома лит. <адрес>», расположенного по адресу: <адрес> За ФИО1 признано право собственности на часть жилого дома лит. <адрес> общей площадью 47кв.м, жилой – 37,5кв.м, в порядке наследования имущества, оставшегося после смерти ФИО14 умершего ДД.ММ.ГГГГ. В собственность ФИО4 выделена часть жилого дома в лит. «<адрес>», общую площадь которой окончательно определить после сдачи в эксплуатацию самовольных переустройств в литере А1. Прекращено право общей долевой собственности на весь жилой дом литер «<адрес> расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 11-13).

Согласно договору купли-продажи от 27.02.2019 ФИО5 продал ФИО2 часть жилого дома с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью 122кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.33обр.)

Согласно выписке из ЕГРН от 01.03.2023, часть указанного жилого дома общей площадью 47кв.м. с кадастровым номером № зарегистрирована за ФИО1 (л.д.14-15).

Согласно выписке из ЕГРН от 23.04.2024 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на жилой дом (дом блокированной застройки) общей площадью 30,7кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 92-93).

Данные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 240кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под индивидуальную жилую застройку, принадлежит: ФИО1 – 1/2 доли, ФИО2 – 1/2 доли, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.05.2025 (л.д. 19-20).

13.09.2024 между администрацией Борисоглебского городского округа Воронежской области и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 приобрел в собственность 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> за <данные изъяты> рублей (л.д.31).

20.03.2025 ФИО1 обратилась в администрацию Борисоглебского городского округа Воронежской области с заявлением о предоставлении в собственность 5/8 доли земельного участка расположенного по адресу: <адрес>

Постановлением администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области № 932 от 04.04.2025 ФИО1 предоставлено 5/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 240кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под индивидуальную жилую застройку, в границах указанных в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости (л.д.16).

Постановление № 932 от 04.04.2025 никем не оспорено, недействительным не признано.

В дальнейшем постановлением № 1115 от 16.04.2025 внесены изменения в постановление № 932 от 04.04.2025: слова «5/8 доли» заменены словами «1/2 доли», ввиду того, что ранее по заявлению ФИО2 продана 1/2 доля на спорный земельный участок.

Выразив несогласие с размерами долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, ФИО1 обратилась в суд.

Суд первой инстанции, основываясь на положениях статей 13, 167 Гражданского кодекса РФ, статей 25, 36, 39.20, 61 Земельного кодекса РФ, установив, что процедура выкупа доли земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, была инициирована ответчиком без согласования с другими сособственниками жилого дома, пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Земельного Кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п. 5 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Как правильно установлено судом, процедура выкупа спорного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, была инициирована не всеми долевыми собственниками расположенного на нем жилого дома. При отсутствии заявлений всех сособственников недвижимого имущества или отказе одного из сособственников от выкупа земельного участка возникновение права общей долевой собственности на такой участок исключается, поскольку закон не предусматривает возможности принудительного наделения правом собственности на земельный участок, в связи с чем у ответчика Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявления ФИО2.

С введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации собственники помещений обладают исключительным правом на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости, в котором расположены принадлежащие им помещения, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной данным Кодексом.

Согласно ранее действовавшей статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (вступившей в действие с 1 марта 2015 года) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган.

Установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений; он направлен на защиту прав и законных интересов всех участников общей собственности и предусматривает совместное волеизъявление правообладателей на приобретение земельного участка. Приобретение права собственности на такие участки в обход установленной законом процедуры недопустимо.

Исходя из перечисленных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а также установленных фактических обстоятельств дела, учитывая, что спорный земельный участок площадью 240кв.м. неделим, а находящийся на нем жилой дом (части дома) принадлежат нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с заявлением, что в данном случае выполнено не было.

Более того, из пояснений сторон следует, что между ними имеется спор о долях на спорный земельный участок, что не было учтено при заключении договора купли-продажи, а также при издании постановления об изменении доли ФИО6 в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что суд при разрешении дела неправильно истолковал и применил нормы материального права, не применил нормы права, подлежащие применению, ошибочны и не могут служить поводом к отмене решения суда по изложенным выше основаниям. Изложенные в апелляционной жалобе доводы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана оценка в решении суда.

Между тем, признав сделку недействительной, суд не применил правила о двусторонней реституции, что не соответствует положениям п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из договора купли-продажи от 13.09.2024, расчета цены выкупа, при заключении договора ФИО2 произвел оплату <данные изъяты> рублей, которая в связи с признанием договора недействительным подлежит возврату покупателю.

Также необходимо указать, что вступивший в законную силу судебный акт является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

С учетом изложенного, решение суда в части применения последствий недействительности сделки подлежит изменению, в связи с чем, резолютивная часть судебного решения должна быть дополнена соответствующим предписанием о взыскании с администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области в пользу ФИО2, указанных денежных средств в качестве возврата полученного по недействительной сделке, а в остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

На основании вышеизложенного и руководствуясь требованиями ст.ст. 327-330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 23 октября 2025 года изменить, дополнить указанием на применение последствий недействительности сделки:

Взыскать с администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области в пользу ФИО2 (паспорт № №) оплаченную по договору купли-продажи № 37 от 13.09.2024 сумму в размере <данные изъяты> копеек.

Апелляционное определение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН относительно земельного участка с кадастровым номером №

В остальной части решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 23 октября 2025 года оставить без изменений, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03.02.2026.

Председательствующий:

Судьи коллегии: