Апелляционное определение № 33-150/2026 33-6033/2025 от 28 января 2026 г.

Дело № 2-103/2024

№ 33-150/2026 (33-6033/2025)

УИД 56RS0018-01-2023-005024-51


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 29 января 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Полшковой Н.В.,

судей областного суда Афанасьевой Ж.В., Наумовой Е.А.,

с участием прокурора Зильгарина А.А.,

при секретаре Красниковой Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску администрации г.Оренбурга к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем предоставления другого благоустроенного помещения, признании утратившими право пользования жилым помещением, по встречному иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации г. Оренбурга о возложении обязанности осуществить выплату выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение

по апелляционной жалобе департамента имущественных и жилищных отношений администрации г.Оренбурга на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 07 марта 2024 г.

Заслушав доклад судьи Полшковой Н.В., пояснения представителя ответчиков ФИО1, ФИО2 – ФИО4, просившего при вынесении судебного постановления принять за основу заключение эксперта ФИО5, заключение прокурора Зильгарина А.А., просившего решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования администрации г. Оренбурга удовлетворить частично, изъять жилое помещение, определив его стоимость с учетом экспертного заключения ФИО6, выселить указанных лиц из жилого помещения, судебная коллегия

установила:

администрация г. Оренбурга обратилась в суд с иском к ответчикам, в котором просила суд изъять для муниципальных нужд у ФИО1, ФИО2, ФИО3 жилое помещение общей площадью ***., расположенное по адресу: г(адрес), путем предоставления жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес) и признании за ними право собственности по 1/3 доли за каждым; прекратить право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на изымаемое жилое помещение и признать на него право собственности за муниципальным образованием «город Оренбург», признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и снять их с регистрационного учета.

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд со встречным иском к администрации г.Оренбурга о возложении обязанности осуществить выплату в равных долях выкупной стоимости в размере 6 800 000 рублей за изымаемое жилое помещение по адресу: №

Решением Ленинского районного суда г.Оренбурга от 07 марта 2024 г. иск администрации г. Оренбурга и встречный иск ФИО1, ФИО2, ФИО3 удовлетворены частично.

Суд изъял для муниципальных нужд у ФИО1, ФИО2, ФИО3, жилое помещение, общей площадью *** расположенное по адресу: (адрес)

Взыскал с администрации г. Оренбурга в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3 по 1/3 доли каждому выкупную стоимость изымаемого жилого помещения по адресу: (адрес) в размере 7 869 873 рубля из которых: рыночная стоимость изымаемого помещения 5 003 000 рублей, издержки, связанные с поиском другого помещения 80 000 рублей, издержки, связанные с оформлением прав собственности 2 000 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт МКД 2 784 873 рубля.

Указал, что решение суда с момента выплаты ФИО1, ФИО2, ФИО3 выкупной стоимости за принадлежащее им жилое помещение по адресу: (адрес) является основанием для прекращения права собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на квартиру по адресу: (адрес) и основанием для возникновения права собственности на указанное жилое помещение у муниципального образования «город Оренбург».

Выселил ФИО1, ФИО2, ФИО3 из жилого помещения по адресу: (адрес) с момента выплаты ФИО1, ФИО2, ФИО3 выкупной стоимости за указанное жилое помещение.

Указал, что решение суда с момента выплаты выкупной стоимости является основанием для снятия ФИО1, ФИО2, ФИО3 с регистрационного учета по адресу: (адрес).

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации г. Оренбурга, ФИО1, ФИО2, ФИО3 отказал.

Взыскал с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 расходы за проведение экспертизы в сумме 10 000 рублей.

Определением от 24 сентября 2024 г. судебная коллегия апелляционной инстанции перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 24 апреля 2025 г. решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 07 марта 2024 г. отменено.

Принято по делу новое решение, которым исковые требования и встречные исковые требования удовлетворены частично.

Изъято для муниципальных нужд у ФИО1, ФИО2, ФИО3, жилое помещение, общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: (адрес)

Взыскана с администрации г. Оренбурга путем зачета ранее перечисленных администрацией г. Оренбурга денежных сумм по платежным поручениям от 3 сентября 2024 года № в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3, выкупная стоимость 1/3 доли в праве собственности на изымаемое помещение адресу: (адрес) в размере 1 648 540,33 рублей в пользу каждого, из которых: рыночная стоимость 1/3 доли изымаемого помещения с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома и доли в земельном участке по указанному адресу 1 202 897,33 рублей; затраты (убытки), которые причинены или могут быть причинены собственнику 1/3 доли жилого помещения по этому же адресу его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, 48 687 рублей; стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, причитающаяся на 1/3 долю собственника изымаемого жилого помещения, 396 956 рублей.

Произведен поворот исполнения решения Ленинского районного суда г. Оренбурга от 7 марта 2024 года, взысканы с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу администрации г. Оренбурга денежные средства в размере по 974 750,67 рублей с каждого.

Признаны ФИО1, ФИО2, ФИО3 утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: (адрес) и выселил из указанного жилого помещения.

Указано, что решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на квартиру по адресу: (адрес) и основанием для возникновения права собственности на указанное жилое помещение у муниципального образования «город Оренбург».

В удовлетворении остальной части исковых требований и встречных требований отказано.

Взысканы с администрации г.Оренбурга в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 расходы за проведение экспертизы в сумме 7270 рублей.

Взыскано с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 расходы за проведение экспертизы в сумме 2 730 рублей, по 910 рублей с каждого.

Произведена оплата федеральному государственному бюджетному учреждению «Оренбургская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» стоимость проведенной по делу судебной экспертизы за счет средств федерального бюджета, путем перечисления со счета Оренбургского областного суда денежных средств в размере 60 288 рублей.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 31 июля 2025 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 24 апреля 2025 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец, ответчики, третьи лица, извещены о времени и месте рассмотрения гражданского дела надлежащим образом, об отложении дела не просили, уважительных причин неявки не представили.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав явившихся участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

В соответствии с частью 6 статьи 32 названного кодекса возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Таким образом, жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выплаты ему возмещения либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно разъяснениям, данным в указанном Обзоре, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из материалов дела следует, что собственниками жилого помещения, общей площадью *** кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: (адрес), являются ФИО1, ФИО2, ФИО3 по 1/3 доли каждый.

Заключением межведомственной комиссии от 25 декабря 2017 г. № 124 принято решение о выявлении оснований для признания жилого дома, расположенного по адресу: г(адрес) аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением администрации г. Оренбурга от 09 июля 2020 г. №1018-п многоквартирный дом по адресу: (адрес) признан аварийным и подлежащим реконструкции. Собственникам помещений указанного многоквартирного дома в срок до 31 декабря 2026 г. необходимо произвести реконструкцию многоквартирного дома. В случае, если собственниками помещений многоквартирного дома в течение установленного срока не будет осуществлена реконструкция многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и помещения многоквартирного дома подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением администрации г. Оренбурга от 07 декабря 2021 г. № 2319-п в постановление администрации г. Оренбурга от 9 июля 2020 г. № 1018-п внесены изменения, срок проведения собственниками реконструкции многоквартирного дома сокращен до 31 декабря 2021 г., срок мероприятий по переселению – до 31 декабря 2023 г.

Согласно постановлению администрации г. Оренбурга от 16 марта 2022 г. № 478-п земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: (адрес) в целях реконструкции многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, изъят для муниципальных нужд. Также для муниципальных нужд подлежат изъятию жилые (нежилые) помещения в многоквартирных домах по адресам: (адрес), расположенных на земельном участке, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

28 марта 2022 г. собственникам направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с предложением выбрать способ обеспечения жилищных прав в течение 5 дней после получения уведомления, которое заключено не было.

От заключения в письменной форме проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд собственники уклонились.

11 августа 2022 г. между УЖКХ администрации г. Оренбурга и ООО «Специализированный застройщик «Оренбургстрой» заключен муниципальный контракт № на приобретение жилого помещения по адресу: (адрес), общей площадью *** кв.м., для дальнейшего предоставления по договору мены.

Письмом Управления от 14 апреля 2023 г. № ФИО2 уведомлена о необходимости явки для заключения договора мены на указанное жилое помещение.

К соглашению об изъятии жилого помещения путем предоставления иного жилого помещения стороны не пришли.

В ходе судебного разбирательства ФИО1, ФИО2, ФИО3 заявили во встречном иске о выплате выкупной стоимости взамен изымаемого жилого помещения.

Определением суда первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ИП ФИО5

Согласно заключению эксперта № 08-56-23 от 31 января 2024 г. рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), с учетом стоимости доли в общем имуществе и доли в земельном участке по указанному адресу составляет 5 003 000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в правильности и обоснованности заключения эксперта ФИО5, определением судебной коллегией по гражданским делам Оренбургского областного суда от 17 октября 2024 г. по делу была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФГБУ «Оренбургская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ».

Согласно заключению эксперта ФГБУ «Оренбургская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО7 от 27 февраля 2025 г. № 1704/12-2, рыночная стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома и доли в земельном участке по указанному адресу, на дату проведения экспертизы составляет 3 608 692 рублей. Рыночная стоимость 1/3 доли указанного жилого помещения с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома и доли в земельном участке по указанному адресу, на дату проведения экспертизы - 1 202 897,33 рублей. Размер затрат (убытков), которые причинены или могут быть причинены собственнику жилого помещения по адресу: (адрес) его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение определен экспертом в размере 146 061 рублей, по 48 687 рублей каждому собственнику. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: (адрес) причитающуюся на долю собственника жилого помещения кв. кв. (адрес) в данном доме, составляет 1 190 868 рублей, по 396 956 рублей каждому собственнику.

Разрешая возникший между сторонами спор о размере подлежащей выплате выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, суд апелляционной инстанции при первоначальном рассмотрении дела пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований и встречного иска, определив выкупную цену с учетом заключения судебной экспертизы, проведенной ФГБУ «Оренбургская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» от 27 февраля 2025 г. № 1704/12-2, присудив к взысканию с администрации г. Оренбурга в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3 денежные средства в счет возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение в сумме в размере 1 648 540,33 рублей в пользу каждого.

При этом, суд апелляционной инстанции по заявлению администрации г. Оренбурга произвел поворот исполнения решения суда от 07 марта 2024 г. по данному делу в части выплаты выкупной стоимости в пользу каждого выплачено 2 623 291 руб. и взыскал с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу администрации г. Оренбурга денежные средства в размере по 974 750,67 рублей с каждого, в остальной части ранее перечисленные денежные средства указал, что подлежат зачету в счет взысканной суммы.

Отменяя апелляционное определение по данному делу от 24 апреля 2025 г., судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда указала, что поскольку отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, надлежит учитывать, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащим ответчикам долям в праве общей собственности на земельный участок. Вместе с тем, из экспертного заключения ФГБУ «Оренбургская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» следует, что размер долей ответчиков в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме экспертом не определялся, сведения о площадных характеристиках многоквартирного дома, кроме общей площади дома, сведения о площадных характеристиках жилых помещений многоквартирного дома (квартир, комнат) без учета помещений значений площадей помещений являющихся общим имуществом в коммунальных квартирах собственников комнат в данных домах, сведения о площадных характеристиках нежилых помещений, не являющихся помещениями общего пользования, не использовались.

С учетом изложенного, в ходе нового апелляционного рассмотрения судебной коллегией была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» ФИО6

В соответствии с заключением данного эксперта от 06 декабря 2025 г. № 178/10-О/С/2025 рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес) с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома и доли в земельном участке по указанному адресу составляет 4 882 000 рублей.

Размер затрат (убытков), которые причинены или могут быть причинены собственнику жилого помещения по этому же адресу его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение – 110 500 рублей.

Стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: (адрес), причитающуюся на долю собственника квартиры (адрес) в данном доме – 1 163 000 рублей.

Также эксперт заключил, что дом нуждался в проведении капитального ремонта, если на момент приватизации 21 февраля 2006 г. имелись признаки физического износа или повреждений конструктивных элементов и инженерного оборудования, требующие устранения. Снижение уровня надежности дома произошло в результате невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта.

Определяя выкупную стоимость, судебная коллегия руководствуется тем, что в силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Названное законоположение конкретизируется Жилищным кодексом Российской Федерации, часть 1 статьи 36 которого относит к общему имуществу в многоквартирном доме следующие объекты: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.В соответствии с частью 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Так, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В силу статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

Согласно статье 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в соответствии с которым доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Исходя из положений приведенной правовой нормы доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме определяется путем деления площади помещения, находящегося в его собственности, на общую площадь всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, принадлежащих собственникам (без учета площади помещений, входящих в состав общего имущества).

Эта доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме учитывается, в том числе, при определении доли ответчиков в праве собственности на земельный участок под домом и, соответственно, оценке стоимости изымаемого у ответчика земельного участка.

Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Таким образом, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения следует учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Из экспертного заключения и дополнительных пояснений эксперта усматривается, что экспертом приведен следующий расчет доли общего имущества в коммунальной квартире относительно спорной квартиры (л.д. 13-14 заключения от 06 декабря 2025 г.).

Общая площадь квартиры коммунального заселения (дата) кв.м., жилая площадь квартиры коммунального заселения – *** кв.м., площадь мест общего пользования – *** кв.м. (***).

Соответственно расчет доли мест общего пользования относительно квартиры *** следующий: *** (площадь помещения ответчика) / *** (жилая площадь квартиры заселения) = *** (площадь мест общего пользования) = *** кв.м.

Общая площадь квартиры *** (площадь помещения ответчика) + *** кв.м. (доля мест общего пользования) = *** кв.м. с учетом мест общего пользования.

Таким образом, расчет доли общего имущества и земельного участка с учетом мест общего пользования квартиры коммунального заселения по расчетам эксперта составляет: *** кв.м. / *** кв.м. (жилая площадь квартир коммунального заселения) = 0,0088 или 0,88 %

Поскольку, как следует из заключения, все последующие расчеты произведены исходя из рассчитанной доли 0,0088, соответственно доля мест общего пользования учтена и судебная коллегия находит суммы, указанные в выводах, корректными.

С учетом изложенного, заключение эксперта ФИО6 от 24 декабря 2025 г. принимается судебной коллегией в качестве допустимого и относимого доказательства выкупной цены принадлежащего ответчику жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном жилом доме, поскольку экспертом приняты во внимание ценообразующие факторы, местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение и использование, как обстоятельства, влияющее на формирование рыночной цены.

Оснований сомневаться в выводах представленного заключения эксперта у суда не имеется, расчет выкупной стоимости спорной квартиры соответствует требованиям, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, вывод эксперта является полным, достаточным и обоснованным по существу, содержит необходимые ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при оценке объекта недвижимости, подробное описание произведенных исследований, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Возражения представителя ответчика ФИО4, который не согласился с заключением эксперта ФИО6, ссылаясь на то, что исследованные объекты-аналоги не соответствуют изымаемому жилому помещению и неясность расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебной коллегией отклоняются.

Из анализа экспертного заключения установлено, что в качестве объектов-аналогов взяты многоквартирные жилые дома с приближенными к спорному дому годами постройки, техническими характеристиками, также расположенными в исторической части г. Оренбурга (центре города), применены коэффициенты корректировки.

В экспертном заключении приведен расчет и обоснование величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД на основании стоимости замещения. Размер доли собственника отдельного жилого помещения в данной компенсации рассчитан пропорционально размеру доли площади жилого помещения (квартиры) в общей площади всех жилых помещений (квартир) МКД.

Данный расчет стороной ответчиков не оспорен.

Кроме того судебная коллегия исходит из принципа независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений, который предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования. В соответствии со статьей 7 Федерального закона Российской Федерации от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» выбор способов и метода исследования принадлежит эксперту.

Данное экспертное заключение стороной истца не оспаривается, оно полностью соответствует предъявляемым законом требованиям, а потому судом апелляционной инстанции ее результаты принимаются во внимание и кладутся в основу судебного постановления.

Вопреки доводам представителя ответчика, судебная коллегия не принимает в качестве обоснованного доказательства заключение эксперта ФИО5, поскольку подобранные ею объекты-аналоги представляют собой типовые квартиры стандартной планировки с удобствами, в том числе с собственным санузлом и кухней, в то время как объект исследования, принадлежащий ответчикам ФИО1, ФИО2, ФИО3 представляет собой квартиру в помещении коммунального заселения. В связи с чем, объекты-аналоги и исследуемый объект относятся к разным сегментам рынка с разными ценообразующими факторами.

Кроме того, из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: (адрес) отнесен к объекту культурного наследия, однако экспертом при определении выкупной стоимости жилого помещения не были использованы «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия», одобренные к применению Советом по оценочной деятельности от 23 июня 2015 г, которые были применены экспертом ФИО6

Разрешая спор по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия полагает, что ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3 вправе требовать определения выкупной цены спорного жилого помещения с учетом возможных убытков, причиненных изъятием квартиры, а администрация г. Оренбурга требовать прекращения права собственности на изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение при условии выплаты выкупной стоимости с учетом таких убытков, что прямо следует из положений части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В подпункте «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Судебным экспертом в заключении от 06 декабря 2025 г. рассчитана сумма затрат, которые причинены или могут быть причинены собственникам жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые они несут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение и т.д., всего – 110 500 рублей.

Также судебная коллегия полагает подлежащим включению в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В статье 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указано, что приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Из заключения эксперта ФИО6 следует, что многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта, а отсутствие своевременного капитального ремонта в результате невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома привело к снижению уровня надежности дома.

Учитывая, что в данном деле в установлено и истцом не оспорено, что обязанность по проведению капитального ремонта наймодателем исполнена не была, отсутствие капитального ремонта за период эксплуатации жилого дома до первой приватизации квартиры, состоявшейся 21 февраля 2006 г., привело к разрушению его конструкций и элементов и признанию дома аварийным в установленном порядке, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для возложения на администрацию обязанности по выплате такой компенсации.

С учетом проведенной экспертом ФИО6 повторной судебной строительно-технической экспертизы судебная коллегия приходит к выводу о том, что с администрации г.Оренбурга в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3 подлежит взысканию выкупная стоимость за изымаемое жилое помещение по адресу: (адрес) в размере 6 155 500 рублей или 2 051 833,33 рублей в пользу каждого, из расчета:

4 882 000 (рыночная стоимость жилого помещения с учетом стоимости доли в общем имуществе) + 110 500 (убытки) + 1 163 000 (компенсация за непроизведенный капитальный ремонт МКД) = 6 155 500 / 3 = 2 051 833,33 руб.

Учитывая, что в силу части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену, а такое соглашение не достигнуто, собственники ФИО1, ФИО2, ФИО3 просят о выплате выкупной стоимости взамен изымаемого жилого помещения, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требования администрации об изъятии жилого помещения путем предоставления им иного жилого помещения.

При этом, разрешая заявление администрации г. Оренбурга о повороте исполнения решения суда, суд апелляционной инстанции находит его обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 443 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отмены решения суда, приведенного в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части либо определения о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения ответчику должно быть возвращено все то, что было с него взыскано в пользу истца по отмененному решению суда (поворот исполнения решения суда).

Согласно частям 1, 2 статьи 445 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, рассматривающий дело в суде апелляционной, кассационной или надзорной инстанции, если он своим решением, определением или постановлением окончательно разрешает спор, либо прекращает производство по делу, либо оставляет заявление без рассмотрения, обязан разрешить вопрос о повороте исполнения решения суда или передать дело на разрешение суда первой инстанции. В случае, если в решении, определении или постановлении вышестоящего суда нет никаких указаний на поворот исполнения решения суда, ответчик вправе подать соответствующее заявление в суд первой инстанции.

Из материалов дела следует, что 03 сентября 2024 г. администрацией г.Оренбурга было исполнено решение Ленинского районного суда от 07 марта 2024 года по данному делу в части выплаты выкупной стоимости, что подтверждается платежными поручениями от 03 сентября 2024 года №, всего в пользу каждого выплачено 2 623 291 руб.

Представитель ответчиков ФИО4 в судебном заседании подтвердил, что ответчикам денежные средства были выплачены в рамках исполнения судебного решения, за счет полученных средств они приобрели квартиру по адресу: (адрес).

По апелляционной жалобе департамента судебная коллегия перешла к рассмотрению данного дела по правилам производства в суде первой инстанции. По результатам рассмотрения настоящего спора судом апелляционной инстанции в пользу каждого собственника присуждается по 2 051 833,33 рублей.

Из изложенного следует, что возврат денежных средств администрации г. Оренбурга, выплаченных на основании судебного акта, который впоследствии отменен, производится в порядке, установленном статьей 443 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что администрация выплатила большую сумму (переплата составила 571 457,67 рублей (2 623 291 - 2 051 833,33), судебная коллегия полагает необходимым произвести поворот исполнения решения Ленинского районного суда г.Оренбурга от 07 марта 2024 г., и взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу администрации г. Оренбурга денежные средства в размере по 571 457,67 рублей с каждого, в остальной части ранее перечисленные денежные средства подлежат зачету в счет взысканной суммы.

Доводы представителя ответчика о том, что в настоящее время не имеется возможности произвести поворот исполнения решения, поскольку ответчики являются пенсионерами, не могут служить основанием к отказу в данной части требований.

В подпункте «л» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъясняется, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

В связи с тем, что выплата ФИО1, ФИО2, ФИО3 возмещения за принадлежащее спорное жилое помещение осуществлена, их право собственности на него подлежит прекращению, с возникновением права собственности на это жилое помещение за муниципальным образованием г. Оренбург.

Поскольку из пояснений ответчиков установлено, что в спорном жилом помещении имеются их вещи, требования администрации г. Оренбурга о выселении ответчиков из жилого помещения по адресу: (адрес), подлежат удовлетворению.

Учитывая, что в спорном жилом помещении они не зарегистрированы, а зарегистрированы по другому адресу, требования о снятии с регистрированного учета удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенного, исковые требований администрации г. Оренбурга и встречные исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 подлежат частичному удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (часть 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 2 статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при разрешении вопроса о взыскании судебных издержек, в случае, когда денежная сумма, подлежащая выплате экспертам, не была предварительно внесена стороной на счет суда в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 96 кодекса, денежная сумма, причитающаяся в качестве вознаграждения экспертам за выполненную ими по поручению суда экспертизу, подлежит взысканию с проигравшей гражданско-правовой спор стороны, либо по общему правилу пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении дела судом первой инстанции была проведена экспертиза ИП ФИО5, расходы по проведению которой составили 10 000 рублей.

Принимая во внимание, что в рассматриваемом случае требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 удовлетворены частично на 91 % (6155 500 рублей (размер выкупной стоимости, определенный судом апелляционной инстанции) х 100 % : 6 800 000 рублей (изначально заявленный истцами по встречному иску размер выкупной стоимости), поэтому с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу эксперта ФИО5 подлежат взысканию расходы пропорциональной той части, в удовлетворении которых отказано (100 – 91 = 9 %) согласно следующего расчета:

10 000 рублей х 9 % = 900 рублей : 3 по 300 рублей с каждого,

а оставшаяся часть с администрации г.Оренбурга – 9100 рублей (10000 – 900).

На основании пункта 4 части 4, части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое решение подлежит отмене по безусловному основанию.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 07 марта 2024 г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования администрации г. Оренбурга к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем предоставления другого помещения, встречные исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации г. Оренбурга о взыскании выкупной стоимости жилого помещения, признанного непригодным для проживания, удовлетворить частично.

Изъять для муниципальных нужд у ФИО1, ФИО2, ФИО3 жилое помещение, общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: (адрес)

Взыскать с администрации г.Оренбурга путем зачета ранее перечисленных администрацией г.Оренбурга денежных сумм по платежным поручениям от 03 сентября 2024 г. № в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3 выкупную стоимость 1/3 доли в праве собственности на изымаемое помещение адресу: (адрес) в размере 2 051 833,33 рублей в пользу каждого.

Произвести поворот исполнения решения Ленинского районного суда г.Оренбурга от 07 марта 2024 г., взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу администрации г. Оренбурга денежные средства в размере по 571 457,67 рублей с каждого.

Признать ФИО1, ФИО2, ФИО3 утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: (адрес) и выселить из указанного жилого помещения.

Решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на квартиру по адресу: (дата) и основанием для возникновения права собственности на указанное жилое помещение у муниципального образования «город Оренбург».

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации г. Оренбурга к ФИО1, ФИО2, ФИО3 и встречных требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 отказать.

Взыскать с администрации г.Оренбурга в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 расходы за проведение экспертизы в сумме 9100 рублей.

Взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 расходы за проведение экспертизы в сумме 900 рублей, по 300 рублей с каждого.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06.02.2026г.