Апелляционное определение № 33-663/2026 от 17 февраля 2026 г.

Судья Сердюкова Ю.Н. № 2-844/2025

№ 33-663/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 18 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Жиляевой О.А.,

судей областного суда Ожеговой И.Б., Стус С.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО9 дело по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования «<адрес>» на решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 к администрации МО «<адрес>» о взыскании выкупной цены,

у с т а н о в и л а:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации МО «<адрес>» о выплате денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, указав в обоснование своих требований, что является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Распоряжением администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №-р, данный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением №-р от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок под жилым домом сформирован и изъят для муниципальных нужд. Согласно отчету ООО КФ «Альфа», выкупная стоимость определена в размере 5 591 658 рублей. В досудебном порядке ответчик урегулировать спор не пожелал. Также истцом были понесены расходы по оплате государственной пошлины в сумме 63 142 рубля. Обращаясь в суд, истец просила взыскать с Администрации МО «<адрес>» в пользу истца 5 158 370 рублей, из которых стоимость доли земельного участка – 2 632 630 рублей, стоимость квартиры – 1 743 050 рублей, стоимость доли в общедомовом имуществе – 88 200 рублей, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 471 210 рублей, размер ожидаемых убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд квартиры и доли земельного участка – 223 280 рублей, а также взыскать расходы на оплату государственной пошлины – 63 142 рубля.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась.

Представитель истца по доверенности ФИО6 заявленные исковые требования с учетом изменений в порядке ст. 39 ГПК РФ поддержала, просила их удовлетворить.

Представители ответчика Администрации МО "<адрес>", третьего лица Управления муниципального имущества Администрации МО «<адрес>» в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, причины неявки не известны.

Представитель третьего лица – Финансово-казначейского управления МО «<адрес>», по доверенности ФИО7, полагал заявленный размер выкупной стоимости завышенным.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

С администрации муниципального образования «<адрес>» в пользу ФИО1 за счет средств казны в счет выкупной стоимости изымаемого имущества взысканы: рыночная стоимость жилого помещения, <адрес>, соответствующие доли земельного участка и общего имущества, расположенных по адресу: <адрес>, а также компенсация не произведенного капитального ремонта и размер материальных затрат, связанных с изъятием имущества, в общей сумме 5 158 370 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 108 рублей 59 копеек, а всего 5 218 478 рублей 59 копеек.

В апелляционной жалобе администрация муниципального образования «<адрес>» ставит вопрос об отмене решения суда, ввиду нарушения норм материального права. Полагает, что заключение эксперта ООО «Дело +», является недопустимым доказательством. Выражает несогласие с определенным экспертом размером стоимости имущества. Ставится вопрос об отмене решения суда в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Истец ФИО1 просила рассмотреть апелляционную жалобу в ее отсутствие.

Учитывая надлежащее извещение, в соответствии с положениями статьей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав докладчика, выслушав пояснения представителя истца ФИО6, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В силу частей 6 и 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из разъяснений подпункта "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем, в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Согласно разъяснению, содержащемуся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Из разъяснений пункта 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 14 в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником <адрес> общей площадью 46,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. Право собственности у ФИО1 возникло на основании решения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №-р, многоквартирный жилой <адрес> литера «В», расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Установлен срок отселения граждан не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Собственникам жилых помещений указанного многоквартирного дома направлено требование о сносе.

Распоряжением администрации МО «<адрес>» №-р от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об изъятии для муниципальных нужд долей земельного участка и жилых помещений многоквартирного дома (литера «В») по <адрес>.

Соглашение с истцом о выплате выкупной стоимости не достигнуто.

В рамках настоящего гражданского дела судом была назначена экспертиза, производство которой было поручено ООО УК «Лайт-Инвест».

Согласно заключению №.0073-2025 от ДД.ММ.ГГГГ судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО УК «Лайт-Инвест», рыночная стоимость жилого помещения <адрес> по адресу: <адрес>, составляет 2 103 000 рублей, рыночная стоимость доли земельного участка, пропорционально жилому помещению <адрес> по адресу: <адрес>, составляет 1 680 000 рублей, рыночная стоимость компенсации доли в праве на общее имущество собственника в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, пропорционально площади <адрес>, составляет 2 900 рублей; стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, составляет 183 000 рублей, стоимость материальных затрат, связанных с изъятием для муниципальных нужд доли земельного участка и квартиры, составляет 187 276 рублей, а всего 4 175 476 рублей.

В связи с несогласием представителя ответчика с результатами проведенной судебной оценочной экспертизы, после опроса в судебном разбирательстве эксперта, по ходатайству представителя ответчика, в связи с возникновением сомнений в правильности и обоснованности ранее данного заключения, по настоящему гражданскому делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам эксперта ООО ЭПЦ «Дело» № от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость жилого помещения <адрес> по адресу: <адрес>, с учетом округления составляет 1 743 050 рублей, стоимость 43/373 доли земельного участка по адресу: <адрес>, составляет 2 632 630 рублей, стоимость общедомового имущества, с учетом округления – 88 200 рублей, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, с учетом округления, - 471 210 рублей, величина материальных затрат, связанных с переездом, с учетом округления, составляет 223 280 рублей, всего 5158370 рублей.

Разрешая спор, оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, размер которой был определен на основании заключения судебной оценочной экспертизы ООО ЭПЦ «Дело».

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, как основанными на правильно установленных фактических обстоятельствах, подтвержденных представленными доказательствами. Все обстоятельства, на которые ссылался истец в обоснование своих требований, получили соответствующую правовую оценку исходя из положений действующего законодательства.

В силу частей 1 – 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Вопреки доводам жалобы, выводы суда первой инстанции основаны на исследовании представленных доказательств, их оценке в соответствии с правилами, установленными в ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют нормам права, регулирующим возникшие отношения.

Доводы апелляционной жалобы об изменении обжалуемого решения со ссылкой на несогласие с результатами заключения эксперта подлежат отклонению, поскольку не имеется оснований ставить под сомнение достоверность заключения эксперта об оценке рыночной стоимости изымаемого имущества и убытков, связанных с изъятием имущества. Заключение эксперта содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", целям и задачам установления рыночной стоимости названного объекта, исключает неполноту и неоднозначное толкование его результатов. Механизм расчета соответствует положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции не установлено ни одного объективного факта, предусмотренного частью 2 статьи 87 ГПК РФ, на основании которого можно усомниться в правильности или обоснованности заключения эксперта ООО ЭПЦ «Дело».

Заключение эксперта выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. В заключении экспертом приведена мотивация расчетов, при которых, в том числе, учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. Расчеты производились с применением корректировок, как повышающих стоимость, так и понижающих ее, исходя из параметров и характеристик объектов недвижимости (исходных и аналогов).

Других доказательств, свидетельствующих об иной выкупной стоимости спорного имущества, сторонами суду также представлено не было.

Доводы апелляционной жалобы относительно необоснованного включения в выкупную цену компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не могут быть признаны состоятельными.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы администрации, правильными являются выводы суда первой инстанции о необходимости взыскания компенсации, в том числе и за непроизведенный капитальный ремонт, на основании заключения ООО ЭПЦ «Дело», в котором экспертом при исчислении соответствующей компенсации были учтены межремонтные сроки проведения капитального ремонта в жилом доме и нормативные сроки службы конструктивных элементов жилого дома, принято во внимание, что в многоквартирном доме капитальный ремонт не проводился до периода начала приватизации квартиры (1998 г.).

Учитывая содержание приведенных норм права, суд первой инстанции правомерно и обоснованно указал на наличие у собственника жилого помещения ФИО8 права на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Вместе с тем, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком в материалы дела доказательств проведения капитального ремонта многоквартирного дома не представлено, как не представлено и доказательств того, что на момент приватизации первой квартиры дом не нуждался в проведении капитального ремонта, учитывая, что сроки нормальной эксплуатации дома на момент первой приватизации жилого помещения в этом доме истекли.

Таким образом, с учетом приведенных выше обстоятельств и буквального содержания части первой статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации при отсутствии сведений о производстве капитального ремонта многоквартирного дома в период его эксплуатации и даты вступления в силу Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку на момент первой приватизации комплексный капитальный ремонт дома не проводился, что бесспорно привело к утрате несущей способности конструкций дома, то у муниципального образования (бывшего наймодателя) сохраняется обязанность выплатить компенсацию за него в виде невыполненного комплексного капитального ремонта, требуемого на момент первой приватизации.

Отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у ФИО8 убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент, а своевременное проведение капитального ремонта дома могло исключить необходимость его сноса и изъятия жилого помещения для муниципальных нужд.

Поскольку юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению по спору о взыскании выкупной цены за изымаемое имущество, а именно - компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, являются факт нахождения многоквартирного дома в состоянии, требующем его капитального ремонта на момент первой приватизации квартир, и неисполнение администрацией как наймодателя жилых помещений в доме обязанности по проведению капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, которые не оспаривались администрацией, то доводы апелляционной жалобы об отмене обжалуемого решения в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, со ссылкой на то, что менее чем за год до признания дома аварийным истец приобрел квартиру, с учетом существовавшего на тот период технического состояния фактически находившегося в аварийном состоянии жилого дома, которое за год существенно не изменилось, подлежат отклонению, поскольку носят предположительный характер, а кроме того, не определены вышеуказанными нормами Жилищного кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации по их применению.

На нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявленных к форме и содержанию заключения в части определения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, методики расчета рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которые могли повлиять на определение величины компенсации, администрация не ссылалась.

Что касается иных доводов жалобы, то они также являются несостоятельными в связи со следующим.

Исходя из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», абзаце 2 части 2 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции истребовал в качестве дополнительных (новых) доказательств, необходимые для установления юридически значимых обстоятельств по делу, и приобщил к материалам дела следующие документы.

На основании ответа администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, в реестре муниципального имущества жилое помещение № по <адрес>, не значится. В реестре значится жилое помещение № по <адрес>.

В связи с чем, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что не проведение капитального ремонта жилого дома с момента возникновения права собственности по день признания спорного объекта недвижимости аварийным не оказало существенного влияния на изменение рыночной стоимости спорной квартиры.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены, либо изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

С учетом изложенного и принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

По существу доводы апелляционной жалобы не содержат оснований, опровергающих выводы суда, данных, которые не были приняты во внимание судом первой инстанции при постановлении решения, суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права применены верно, процессуальных нарушений не допущено.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации МО «<адрес>» - без удовлетворения.

Председательствующий О.А. Жиляева

Судьи областного суда ФИО9

С.Н. Стус

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.