Решение № 2-1889/2017 2-1889/2017~М-1311/2017 М-1311/2017 от 23 мая 2017 г. по делу № 2-1889/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 мая 2017 г. г. Самара

Кировский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Рандиной О.В.,

при секретаре Подколодной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи незаключенным, встречному иску ФИО3 к ФИО1 о вселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением,

УСТАНОВИЛ

Истец ФИО1 обратилась в суд к ФИО2, ФИО3 с вышеуказанным иском мотивируя свои требования тем, что она является собственником 1/2 доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Сособственником другой 1/2 доли до февраля 2017 года являлась ФИО2 Согласно выписке из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на 1/2 долю квартиры перешло к ФИО3. Дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ № регистрации 63:01:0234002:1363-63/001/2017-2. О заключенном договоре купли-продажи 1/2 доли спорной квартиры она узнала ДД.ММ.ГГГГ когда ею была получена выписка из ЕГРП. Согласно выписке ЕГРН предметом договора купли-продажи является 1/2 доля в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 47,10 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. На момент продажи доли в квартире не был определен режим пользования квартирой, для раздела квартиры необходимо, чтобы у каждого собственника помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям. Считает, что только выделенная в натуре доля в праве общей долевой собственности считается объектом жилищных прав. Проданная ДД.ММ.ГГГГ 1/2 доля квартиры не имеет выделенного кадастрового паспорта, таким образом, она не является объектом недвижимости. Просит признать договор купли-продажи 1/2 доли в праве на общую собственность в виде квартиры по адресу: <адрес> заключенный от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 не заключенным.

В судебном заседании ответчик ФИО3 предъявила встречный иск к ФИО1 в котором просит вселить ее в квартиру расположенную по адресу: <адрес>. Обязать ФИО1 не чинить ей, ФИО3, препятствия в пользовании 1/2 долей в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>Б, <адрес>, принадлежащей на праве собственности.

Истец ФИО1 по первоначальному иску, ответчик по встречному в судебном заседании исковые требования поддержала полностью, встречные исковые требования не признала. Пояснила, что она является собственником 1/2 доли в праве собственности квартире расположенной по адресу: <адрес>, кВ.70, собственником другой 1/2 доли до февраля 2017 года являлась ФИО2. О заключенном договоре купли-продажи она узнала ДД.ММ.ГГГГ, когда ею была получена выписка из ЕГРП. Считает, что при продаже 1/2 доли спорной квартиры было нарушено ее право как собственника. Идеальная 1/2 доля квартиры, это не часть квартиры, это только доля в праве. Фактически разделено право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников 1/2 доли не является хозяином всей квартиры, в его собственности находится только доля, представляющая собой один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость. Считает, что при заключении договора купли-продажи 1/2 доли квартиры не было определено расположение продаваемой недвижимости в объекте недвижимости в квартире расположенной по вышеуказанному адресу. Ключи от квартиры ФИО3 она не дает, в квартиру не пускает, пока не разрешится данный спор. При продаже ФИО4 своей доли в праве собственности на квартиру она отказалась от права первоочередной покупки. Просит иск удовлетворить.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному ФИО5, действующая на основании доверенности в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, во встречных требованиях просила отказать. Пояснила, что заключенная сделка между ФИО2 и ФИО3 не соответствует требованиям ст. 554 ГК РФ. Только выделенная в натуре доля при общей долевой собственности считается объектом жилищных прав, так как на нее есть кадастровый паспорт и такую долю можно продать или подарить. Проданная ДД.ММ.ГГГГ 1/2 доля квартиры не является объектом недвижимости, это всего лишь доля в праве на владение общего имущества собственников, следовательно, купля-продажа такой доли невозможна по закону. В связи с тем, что до продажи принадлежащей 1/2 доли квартиры продавцом ФИО2 не был установлен порядок пользования квартирой, доля не выделена из общего имущества, соглашения о порядке пользования квартирой ФИО1 с ФИО2 и с ФИО3 никогда не составлялось, то в данном случае невозможно определить какую комнату необходимо передать ответчику. Считает, что у ФИО3 отсутствует право требовать вселить ее в спорную квартиру, так как не определено в какой именно комнате она будет проживать после вселения.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 в судебном заседании пояснила, что после смерти матери она и ее отец ФИО6 вступили в наследство по 1/2 доле в праве собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 47,10 кв.м. по адресу: <адрес>, кВ. 70. При этом она и ее отец проживали в указанной квартире, и порядок пользования комнатами был определен еще при жизни матери. Ее отец ФИО6 подарил свою долю ФИО1. Она предлагала ФИО1 различные варианты размена квартиры, но ФИО1 категорически отказывалась. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась к нотариусу об оформлении заявления на продажу своей доли в двухкомнатной квартире с уведомлением собственника ФИО1 о продаже принадлежащей ей 1/2 доли в квартире. ФИО1 от предложения нотариуса воспользоваться преимущественным правом выкупа 1/2 доли категорически отказалась. Просит в иске ФИО1 о признании договора купли-продажи от 15.02.2017г. отказать. Встречный иск ФИО3 просила удовлетворить.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному ФИО3 в судебном заседании пояснила, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела у ФИО2 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 47,10 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности в Управлении Росреестра по <адрес>. После оформления документов она неоднократно приходила в квартиру, ей были переданы ключи от входной двери. Однако в начале апреля 2017г. в телефонном разговоре ФИО1 объявила ей, что больше не намерена впускать ее в квартиру до рассмотрения поданного ею искового заявления в суд. Считает, что ответчик ФИО1 своими действиями чинит ей препятствия в пользовании приобретенной в собственность доли. Просит вселить ее в квартиру расположенную по адресу: <адрес>. Обязать ФИО1 не чинить ей, ФИО3, препятствия в пользовании квартирой, расположенной по адресу: <адрес>Б, <адрес>, принадлежащей ей на праве собственности.

ФИО6 привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица в судебном заседании пояснил, что после смерти супруги ФИО7 он и его дочь ФИО2 вступили в наследство по 1/2 доле в праве собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 47,10 кв.м. по адресу: <адрес>. Впоследствии он свою долю в квартире подарил ФИО1, которая в настоящее время является его супругой и ухаживает за ним.

Выслушав стороны, третье лицо, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры, в соответствии с которым ФИО3 приобрела у ФИО2 за 700000 руб. 1/2 долю в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, состоящую из двух комнат, общей площадью 47,10 кв. м., ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена государственная регистрация договора купли-продажи и переход права собственности на указанное жилое помещение к ответчику ФИО3 (л.д.22).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на квартиру расположенной по адресу: <адрес>. (л.д.7).

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение - квартира общей площадью 47,10 кв.м. принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 ( 1/2 доля в праве) и ФИО3 ( 1/2 доля в праве) (л.д.8).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась к нотариусу ФИО8 с заявлением на продажу своей 1/2 доли в двухкомнатной квартире по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО8 на имя ФИО1 направлено заявление с сообщением о продаже принадлежащей ФИО2 1/2 доли с уведомлением, что она имеет преимущественное право покупки указанного имущества (л.д.20-21).

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 2 названной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно абзацу первому статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст. ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из норм ст. 555 ГК РФ, следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Анализируя условия заключенного между ФИО2 и ФИО3 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу, что существенные условия договора купли-продажи доли квартиры, между сторонами его заключившими, в соответствии с требованиями действующего законодательства, согласованы, указанный договор содержит предмет договора - 1/2 доля в праве собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, в договоре указано, что указанная продаваемая доля находится в жилом помещении в виде двухкомнатной квартире общей площадью 47,10 кв. м., которая ранее принадлежала ФИО2, что не оспаривается сторонами в судебном заседании, в договоре согласована цена договора - 700000 руб., договор содержит указания на лиц, которые на момент заключения оспариваемого договора имели право пользования жилым помещением, содержит условия передачи продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество - данный договор является актом приема-передачи недвижимости. Из представленных в судебном заседании письменных доказательств установлено, что условия заключенного между ответчиками договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на недвижимое имущество, сторонами, заключившим договор, исполнены, договор и переход права собственности, в установленном законом порядке зарегистрированы, между сторонами произведены расчеты, данный договор является актом приема-передачи недвижимости (п. 19 договора).

Таким образом, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, в полной мере соответствует требованиям приведенных выше правовых норм.

Принимая во внимание изложенное, суд находит несостоятельными доводы истца ФИО1 о том, что невыделенную в натуре долю в праве на квартиру нельзя продать, поскольку она не является объектом жилищного права, не является вещью, либо недвижимостью, данные доводы основаны на неверном толковании норм материального права регулирующих правоотношения сторон, кроме того, действующее законодательство не содержит запрета на распоряжение имуществом в виде доли в праве собственности, и для отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимого имущества, выдел в натуре доли в праве собственности не предусмотрен законом, возможность заключения сделки по отчуждению доли в праве собственности на недвижимое имущество прямо предусмотрена ст. 246 ГК РФ, при условии соблюдения требований ст. 250 ГК РФ.

Таким образом, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Встречные исковые требования ФИО3 о вселении, обязании не чинить препятствия в пользовании квартирой подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку ФИО3 является собственником 1/2 доли в квартире расположенной по адресу: <адрес>., квартира двухкомнатная, комнаты изолированные, что позволяет проживание в квартире двух семей, суд удовлетворяет требования ФИО3 о вселении в спорное жилое помещение.

Судом также установлено, ответчик по встречному иску ФИО1 чинит препятствия ФИО3 в пользовании жилым помещением, не предоставляет доступ в квартиру, тем самым также нарушает ее права как собственника.

На основании изложенного суд также удовлетворяет требования истца по встречному иску об обязании ФИО1 не чинить препятствия в пользовании квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи не заключенным отказать.

Вселить ФИО3 в жилое помещение-квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО1 не чинить препятствия ФИО3 в пользовании жилым помещением-квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд чрез <адрес>ы суд в течение месяца через Кировский районный суд <адрес>.

Мотивированное решение изготовлено: 29.05.2017 г.

Председательствующий: О. В. Рандина