Решение № 3А-16/2018 3А-16/2018 (3А-214/2017;) ~ М-163/2017 3А-214/2017 М-163/2017 от 13 июня 2018 г. по делу № 3А-16/2018

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-16/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июня 2018 года город Белгород

Белгородский областной суд в составе:

судьи Сотниковой Е.В.

при секретаре Титовой Ю.Ю.,

с участием представителей административного истца ООО «Алаксар» ФИО1, ФИО2, представителя административного ответчика Правительства Белгородской области ФИО3,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Алаксар» к Правительству Белгородской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» филиал ФГБУ по Белгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «Алаксар» (далее – административный истец, Общество) на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 29578,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

На государственный кадастровый учет указанное нежилое помещение поставлено 17.10.2013. На момент постановки объект недвижимости имел площадь 29592,5 кв.м.

Постановлением Правительства Белгородской области № 414-пп от 23.11.2015 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области» утверждены результаты проведенной государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости на территории Белгородской области по состоянию на 05.07.2015.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб.

25.08.2015 по заявлению о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости внесены изменения в сведения о площади вышеуказанного объекта недвижимости с 29592,5 кв.м. на 29578,3 кв.м.

14.04.2016 органом кадастрового учета произведен перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая составила <данные изъяты> руб.

14.04.2016 указанные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости.

ООО «Алаксар» воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, 25.01.2017 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Белгородской области, с соответствующим заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением № 50 от 16.02.2017 комиссия отклонила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости установленной в представленном Обществом отчете, по тем основаниям, что содержание представленного отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

ООО «Алаксар» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения требований, просило об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 29578,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей, по состоянию на 25.08.2015.

В судебном заседании представители административного истца заявленные требования поддержали в полном объеме. Кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, просили установить на основании представленного отчета об оценке. Заключение судебной экспертизы полагали не соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки, имеющим грубые математические ошибки и не имеющим юридической силы.

Представитель административного ответчика Правительства Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, полагала, единственным допустимым доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость нежилого помещения, заключение судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал ФГБУ по Белгородской области в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом и своевременно. Ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.

С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, оценив собранные по делу доказательства, в том числе пояснения эксперта, отзывы, суд приходит к следующему.

Положениями Налогового кодекса РФ установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие.

При установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса РФ, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 Налогового Кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

На территории Белгородской области в соответствии со статьёй 3.1 Закона Белгородской области № 104 от 27.11.2003 «О налоге на имущество организаций», установлен налог на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении, в том числе, административно-деловых центров, торговых центров (комплексов) и помещений в них.

Исходя из изложенного, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов ООО «Алаксар», как собственника объекта недвижимости и плательщика налога на имущество, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административным истцом представлен отчет № 31-ОКС 34/17 от 20.12.2017, подготовленный оценщиком ООО «Агентство экспертизы недвижимости» К., согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 29578,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 25.08.2015 составила <данные изъяты> рублей (без учета НДС).

Представителем административного ответчика Правительства Белгородской области представлены письменные замечания на отчет об оценке, в которых выражены сомнения в обоснованности и достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта оценки, ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Учитывая возникшие сомнения относительно обоснованности представленного стороной административного истца отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, что вызвано, в том числе значительной разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью нежилого помещения, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда назначена экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту Белгородской торгово- промышленной палаты А

В заключении судебной экспертизы № 067.04.0190 от 30.03.2018, экспертом сделаны выводы о неполном соответствии отчета № 31-ОКС 34/17 от 20.12.2017, подготовленного оценщиком ООО «Агентство экспертизы недвижимости» требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены некорректно. Рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 29578,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 25.08.2015 определена экспертом в размере, равном <данные изъяты> рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты А, соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта необходимых познаний на проведение подобного рода исследований.

Заключение основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, осмотра объекта оценки, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости нежилого помещения.

Оцениваемое нежилое помещение отнесено экспертом к сегменту коммерческой недвижимости торгово-офисного назначения, поскольку оцениваемый объект –здание, в котором расположены помещения торгового, офисного, развлекательного назначения, общественного питания и т.д.

Проведенный экспертом анализ рынка недвижимости торгово-офисного назначения города Белгорода показал, что с января по июнь 2015 года в областном центре наблюдается снижение цен на аренду и продажу коммерческой недвижимости. Торгово-офисные здания, выставленные на продажу, подешевели на 14,2% по сравнению с 2014 годом. Небольшое подорожание наблюдается только в сегменте торговых и офисных помещений, оборудованных на первых этажах жилых домов. Однако количество предложений о сдаче в аренду площадей в крупных торговых центрах выросло почти в два раза.

Диапазон цен предложений объектов торгово-офисного назначения (зданий) в г. Белгороде составил от 21920,67 руб./кв.м. до 123333,33 руб./кв.м.; среднее значение - 57916,40 руб./кв.м.

Диапазон ставок аренды объектов торгово-офисного назначения в г. Белгороде (центральный, северный р-ны) составил от 350 руб./кв.м/мес. до 1800 руб./кв.м./мес.; среднее значение составило 878,61 руб./кв.м./мес.

Диапазон полученных значений рыночной стоимости земельных участков для размещения коммерческих объектов (в т.ч. торгово-офисных) составил от 2500 руб./кв.м. до 11000 руб./кв.м.; среднее значение – 6101,02 руб./кв.м.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки, эксперт применил методологии сравнительного и доходного подходов, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; отказ от применения затратного подхода обоснован и мотивирован.

Рассчитывая рыночную стоимость объекта исследования в рамках сравнительного подхода, эксперт применил метод прямого сравнения продаж, и используя объем доступных рыночных данных, выбрал для расчета три объекта-аналога, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Сведения о характеристиках объектов-аналогов получены из открытых источников информации, размещенных в сети Интернет на сайтах: https://belgorod.ndv31.ru, https://zdanie.info.

Характеристики объектов – аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что при выборе аналогов учитывались такие характеристики, как площадь, удельная стоимость; имущественные права; транспортные пути; физические характеристики, а именно: группа капитальности объекта, внутренняя отделка помещений, наличие коммуникаций.

Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого аналога, подробно обосновав приведенные поправки и расчет их значений.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. Приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке коммерческой недвижимости города Белгорода на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость; в заключении присутствуют ссылки на источники использованной информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Опираясь на Справочник Оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», автор ФИО4, 2014 год, эксперт применил корректировку на условия продажи, отражающую изменение цены сделки («уторговывание») по сравнению с ценой предложения, для активного рынка, в среднем значении для ТЦ, ТК и ТРК, равном 14% и корректировку на площадь, являющуюся значимым параметром в ценообразовании. Корректировку на местоположение и окружение, эксперт рассчитал методом квалиметрического моделирования на основании источника информации: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, ФИО4, ФИО5 «Анализ и прогнозирование цен недвижимости»; ФИО6, ФИО7, ФИО8, ООО «НЦПО» «Анализ рынка недвижимости (обоснование корректировок)», ФИО9, ФИО10 +соавтор-программист «Квалиметрия в оценке собственности», ФИО11, к.т.н. ФИО12, к.ф.м.н., Метод квалиметрического моделирования. Границы применения.).

Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

В рамках сравнительного подхода, используя метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения, экспертом также произведен расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, которая составила <данные изъяты> руб. Поскольку на стоимость объекта оценки, как на помещение, оказывает влияние доля земельного участка, на котором расположено здание – 70/100, экспертом рассчитана рыночная стоимость доли земельного участка, которая по состоянию на 25.08.2015 составила <данные изъяты> руб.

Рыночная стоимость оцениваемого нежилого помещения, рассчитанная при помощи сравнительного подхода, без учета стоимости земельного участка составила <данные изъяты> руб.

В соответствии с п. 15 ФСО № 1, при расчете стоимости объекта исследования с применением методологии доходного подхода, эксперт определил стоимость объекта методом прямой капитализации, который применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию и фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Для расчета ставки капитализации, которая определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту, эксперт выбрал 3 аналога, по которым получена достоверная информация о стоимости продажи площадей и уровне арендных ставок. Применив к объектам аналогам корректировки на торг, местоположение, окружение и на этажность, на основании данных Справочника Оценщика недвижимости, автор ФИО4, эксперт определил размер ставки капитализации в среднем значении, равном 10,6%.

Стоимость объекта исследования, определенная при помощи доходного подхода, составила <данные изъяты> руб.

Согласование результатов, полученных по двум оценочным подходам, производилось методом расчета весовых коэффициентов, с учетом преимущества и недостатков каждого из примененных методов, удельные показатели которых для сравнительного подхода составили 49%, для доходного подхода 51%.

После согласования результатов, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составила <данные изъяты> рублей.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований выявил допущенные оценщиком нарушения ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 в части неоднозначности толкования отчета об оценке; п. 10 раздела V и п.п. 22,24 раздела VII ФСО «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014, в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов; п. 5 раздела II, п. 8 раздела III ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 297 от 20.05.2015, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Суд соглашается с таким выводом эксперта, поскольку он основан на анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.

При допросе в судебном заседании эксперт А поддержала свое заключение, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные вопросы с приведением обоснования своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности, в связи с чем, оснований для сомнений в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется. Существо проведенных исследований и высказанных экспертом суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Допущенные оценщиком нарушения законодательства об оценочной деятельности являются существенными и повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы заключения эксперта в указанной части не опровергнуты. Относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о соответствии отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, суду не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости нежилого помещения.

Доводы представителей административного истца о том, что заключение эксперта вводит в заблуждение пользователей, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, то есть экспертом нарушен пункт 5 ФСО № 3, суд находит несостоятельными.

Федеральный стандарт оценки «Требование к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.

Деятельность по организации и производству судебной экспертизы регулируется специальным законодательством: Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», КАС РФ. Таким образом, заключение эксперта должно соответствовать требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001, в том числе его статьям 8,25 и нормам КАС РФ.

Экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты исследования проведены объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001.

Отклоняются судом как несостоятельные доводы о нарушении экспертом п. 11г ФСО № 7.

Пункт 11 ФСО № 7 определяет последовательность, в соответствии с которой проводится анализ рынка недвижимости, который включает в себя, в том числе, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (пункт 11г).

Как обоснованно пояснил эксперт, согласно п. 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости подробно описан экспертом на странице 47-51 экспертного заключения, с приведением диапазона влияния каждого из факторов на рыночную стоимость. Таким образом, экспертом правильно проведен анализ рынка недвижимости.

Несостоятельны и доводы представителей административного истца о нарушении экспертом п.п. 22б, 22в ФСО № 7, а именно, использование объектов-аналогов несопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам; отсутствие описания объема доступных эксперту рыночных данных об объектах –аналогах и не обоснованное использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов. По существу данные доводы сводятся к несогласию с выбором экспертом ценообразующих факторов. Вместе с тем, в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объектов оценки рыночной стоимости является профессиональной деятельностью субъектов оценочной деятельности. В этой связи выбор ценообразующих факторов, равно как и отбор объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта, является правом эксперта, обусловлен использованием присущих эксперту специальных познаний, основанным на его профессиональном суждении, а само по себе несогласие с таким выбором о нарушении законодательства об оценочной деятельности не свидетельствует. Доказательств несопоставимости выбранных экспертом аналогов представителями административного истца не представлено. При этом наличие иного мнения у представителей не свидетельствует об ошибочности сделанных экспертом выводов.

Обоснование выбора объектов-аналогов подробно описано на странице 83 экспертного заключения, а объем рыночных данных для отбора объектов аналогов описан в разделе «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен» (таблица 11, стр. 34-41 заключения).

Ссылка о нарушении экспертом пункта 30 ФСО № 7, по причине отсутствия в экспертном заключении суждений эксперта о возможных границах интервала, в котором может находиться рыночная стоимость оцениваемого объекта, судом отклоняется.

Суд находит, что данное замечание не играет существенной роли для оценки судебной экспертизы, поскольку судом перед экспертом был поставлен вопрос о рыночной стоимости объекта, а не о границах интервала (диапазона) данной стоимости.

При этом суд учитывает, что к заключению судебной экспертизы не должны в полной мере применяться требования, какие применяются к отчету об оценке, поскольку это не предусмотрено действующим законодательством, регулирующим вопросы проведения судебной экспертизы.

Вопреки утверждениям представителей административного истца, заключение эксперта не содержит математических ошибок, которые привели к искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Корректировка на отличие в местоположении и окружении для каждого объекта –аналога, в рамках как сравнительного так и доходного подходов, в том числе и при расчете рыночной стоимости земельного участка, была получена расчетным путем. Из заключения следует, что расчеты произведены с использованием программы Microsoft Excel, с применением визуального округления значений выражений, которые отражаются в таблице расчетов, при этом точность расчетов сохраняется.

В судебном заседании эксперт подробно обосновала проведенные расчеты. Арифметических ошибок, допущенных экспертом, не установлено, вопреки утверждениям представителей административного истца об обратном.

В таблицах расчета рыночной стоимости объекта оценки, эксперт применил визуальное округление значений математических выражений, чем и объясняется тот факт, что представители административного истца в результате проверки вычислений, сделанных экспертом и включенных в таблицы расчетов, получили результат без округления, то есть незначительно отличающийся, что однако не умаляет достоверность расчетов эксперта.

Являются необоснованными и доводы о нарушении экспертом пункта 22 ФСО № 7 в части применения корректировки на этажность.

Как обоснованно пояснил эксперт в судебном заседании, в состав объекта оценки входят помещения, расположенные на разных этажах. При определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода объект оценивается в целом, а при продаже здания целиком, этажность сколь-нибудь существенного значения не имеет. В данном случае корректировка не требуется и при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства корректировка на этажность не применялась.

В рамках доходного подхода экспертом определялась величина арендной ставки, и производился расчет арендной платы за пользование торгово-офисными помещениями.

Размер арендной ставки определялся отдельно для помещений, расположенных на 1-м этаже, где в качестве аналогов были отобраны предложения о сдаче в аренду объектов, имеющих сходное местоположение, расположенных на первом этаже и относящихся к одному сегменту рынка с объектом оценки (стр. 101 заключения); отдельно для помещений, расположенных на 2-м, 3-м и 4-м этажах (стр. 110 заключения) и отдельно для помещений, расположенных в подвальном этаже (стр. 118 заключения).

При определении размера арендной ставки для помещений, расположенных на первом этаже, корректировка на этажность экспертом не применялась, поскольку объект оценки и объекты аналоги расположены на первом этаже.

Корректировка на этажность применена экспертом при расчете арендной ставки торгово-офисных помещений, расположенных на 2-м, 3-м, 4-м этажах и в подвальном этаже, как для помещений, расположенных на разных этажах внутри здания. Размер корректировки определялся на основании данных Справочника Оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», ФИО4, 2014, которая представляет собой отношение удельной цены помещения в цоколе к удельной цене такого же объекта на 1 этаже и отношение удельной цены помещений на 2 этаже и выше к удельной цене такого же объекта на первом этаже.

В своих пояснениях эксперт подтвердила, что при расчете стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода, определялся доход, который генерирует объект оценки с разделением по этажам. Для каждого из этажей объекты аналоги подбирались отдельно и вносились соответствующие корректировки согласно этажности.

Не согласиться с данными выводами эксперта у суда оснований не имеется.

В свою очередь, формально указывая на неверно примененное экспертом в расчетах значение корректировок на этажность, что значительно повлияло на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, представители административного истца не только не представили данных позволяющих сделать вывод об этом, но и не указали размер такой корректировки, источник информации на который они опирались, делая утверждение об этом, что лишает суд возможности проверить данный довод.

Суждения о необоснованной и неоднородной выборке объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости, в связи с тем, что разница между стоимостью объектов аналогов превышает 30% и более, являются необоснованными. Действующим законодательством об оценочной деятельности не устанавливается размер отклонений стоимости между аналогами. Разница между стоимостью аналогов после корректировки обусловлена спецификой рынка коммерческой недвижимости, а также тем, что для максимальной объективности эксперт выбирал в качестве аналогов предложения, наиболее соответствующие объекту оценки из всего ценового диапазона.

Вопреки утверждениям представителей административного истца, итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки получен экспертом с применением общеизвестных правил математического округления и является правильным. Доказательств обратного стороной административного истца не представлено.

Отклоняются судом как несостоятельные и доводы о нарушении экспертом п. 28 ФСО № 7.

В соответствии с требованиями п. 28 ФСО № 7, на странице 132 экспертного заключения экспертом проанализированы преимущества и недостатки каждого из примененных методов, согласование результатов, полученных по сравнительному и доходному подходам, произведено методом расчета весовых коэффициентов, удельные показатели которых для сравнительного подхода составили 49%, для доходного подхода 51% и представлены итоговые данные, полученные в результате применения различных подходов к оценке.

Настаивая на своей позиции, представители административного истца обоснованных пояснений не представили, иными доказательствами выводы экспертного исследования не опровергли.

Таким образом, все возражения относительно экспертного заключения сводятся к несогласию с выводами эксперта, имеют целью добиться установления наиболее выгодной для административного истца рыночной стоимости нежилого помещения, направлены на выявление формальных недостатков, которые как установлено выше в целом, являются незначительными и не могли повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Объяснений стороны не достаточно для опровержения заключения эксперта в силу части 2 статьи 68 КАС РФ, поскольку объяснениями не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», либо путем назначения судебной оценочной экспертизы, направленной, в том числе и на проверку отчета об оценке.

То обстоятельство, что представители административного истца не согласились с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.

Необходимо учитывать, что эксперт свободен в выборе научных методов исследования, это положение вытекает из принципа независимости эксперта, оценка содержания научных положений, из которых исходил эксперт, равно как и научной состоятельности избранных им методик, ведет к вторжению в сферу специальных знаний, носителем которых в силу выполняемых функций предполагается эксперт.

Указанные замечания не содержат доводов, подтверждающих наличие противоречий или вызывающих сомнения в обоснованности экспертного заключения в части определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, в связи с чем, оснований для назначения в соответствии с положениями статьи 83 КАС РФ повторной экспертизы, не усматривается. Протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы. Необходимо также учитывать, что проведение повторной экспертизы, в отсутствии достаточных на то оснований, повлечет за собой несение дополнительных судебных расходов.

Таким образом, правильность заключения судебной экспертизы, отвечающей требованиям процессуального законодательства не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости нежилого помещения, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок коммерческой недвижимости (категория: торгово-офисная) города Белгорода; произведен осмотр объекта оценки; мотивы отказа от применения корректировок по объектам-аналогам приведены и обоснованы, проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 25.08.2015.

Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 05.04.2001 № 73-ФЗ эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ставящих их под сомнение не представлено, в то же время у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта.

С учетом изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы № 067.04.0190 от 30.03.2018 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке подготовленного оценщиком ООО «Агентство экспертизы недвижимости» требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающее величину рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 25.08.2015 в размере <данные изъяты> руб.

Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 31-ОКС 34/17 от 20.12.2017 не может быть признан надлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения, поскольку он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.

Вместе с тем, судом установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 29578,3 кв.м., определенная экспертом, превышает его кадастровую стоимость.

Согласно статье 57 Конституции Российской Федерации, пункту 1 статьи 3, подпункту 1 пункта 1 статьи 23 и статье 45 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщики обязаны уплачивать законно установленные налоги в срок, установленный законодательством о налогах и сборах.

Одним из основных начал законодательства о налогах и сборах является принцип их экономической обоснованности. В силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса РФ, налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении № 20-П от 11.07.2017 «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО13 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» следует, что право лица на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, равном его рыночной стоимости, служит, в частности, целям последующего определения налогового обязательства в размере не большем, чем это установлено законом, притом, что именно такой объем налоговой обязанности предопределен требованием статьи 57 Конституции Российской Федерации о необходимости уплаты только законно установленных налогов и сборов во взаимосвязи с предписаниями её статей 15 и 18 (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июня 2014 года № 17-П и от 1 июля 2015 года № 19-П, определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 октября 2014 года № 2341-О и № 2343-О).

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

После проведения судебной оценочной экспертизы, представители административного истца настаивали на заявленных исковых требованиях, и просили установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым № в размере его рыночной стоимости, в соответствии с отчетом об оценке № 31-ОКС 34/17, подготовленным ООО «Агентство экспертизы недвижимости». Однако данный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поскольку при его составлении были допущены ошибки.

Выводы заключения судебной экспертизы суд считает обоснованными, ссылки на недостоверность оценочной экспертизы исследовались в ходе рассмотрения дела и признаны несостоятельными.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости нежилого помещения административный истец ссылался на необоснованное её завышение по сравнению с рыночной стоимостью. В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по сравнению с его рыночной стоимостью, своего подтверждения не нашел, равно как нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика.

Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налогового бремени, в связи с завышением налоговой базы, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование.

В связи с этим, суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Поскольку правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса административного истца, по смыслу налогового законодательства не может быть ухудшено, установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению положения административного истца, как налогоплательщика, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо.

При таком положении, заявленные ООО «Алаксар» требования удовлетворению не подлежат. Отказывая в удовлетворении административного искового заявления в части установления кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, суд полагает установленный размер кадастровой стоимости нежилого помещения, равный <данные изъяты> рублей, отвечающий интересам налогоплательщика, иной размер рыночной стоимости в пределах кадастровой стоимости не доказан.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ООО «Алаксар» к Правительству Белгородской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, общей площадью 29578,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 25.08.2015 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 19 июня 2018 г.