Решение № 2-775/2017 от 3 мая 2017 г. по делу № 2-775/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 мая 2017 года <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Шолоховой Е.В.,

секретаря ФИО9,

с участием представителя истца ФИО3 ФИО1 Ирины Николаевны по доверенности,

представителя ответчика ФИО18 ФИО2 Михаила Александровича по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды и коммунальных платежей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды, мотивировав его следующим.

Между истцом (арендодателем) и ФИО4 (арендатором) заключен Договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, нежилое помещение 1005. Согласно п.4.1 Договора аренды стоимость арендной платы составляет <данные изъяты> рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Однако ФИО10, пользовавшийся данным помещением и установивший в нем оборудование для кафе, арендную плату не вносил, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей. Сдаваемое по договору аренды помещение принадлежит истцу на основании Договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Свидетель №3 – собственником указанного недвижимого имущества на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 37-АА № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.ДД.ММ.ГГГГ Договора безвозмездного пользования истец вправе была сдавать нежилое помещение в аренду без письменного согласия его собственника. Кроме обязанности ежемесячно вносить арендную плату, ответчик в соответствии с условиями Договора аренды обязался самостоятельно с ДД.ММ.ГГГГ (с даты заключения Договора аренды) оплачивать коммунальные платежи и вносить плату за услуги, не входящие в сумму арендной платы. Сумма задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг образовалась вследствие неоплаты их ответчиком, истец была вынуждена их оплатить, т.е. понесла убытки в размере оплаченной за жилищно-коммунальные услуги суммы <данные изъяты> рублей, включающей в себя: стоимость коммунальных платежей за электроэнергию за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей, стоимость коммунальных платежей за горячую воду и отопление (ГТСК) в сумме <данные изъяты> рублей. Согласно п.7.2 Договора аренды арендатор обязуется уплатить штраф в размере 10% стоимости аренды в месяц за нарушение п.п.3.2-3.4 Договора аренды, сумма штрафа составляет <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного истец просит суд взыскать с ответчика долг по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей, долг по коммунальным платежам в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате юридических услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рубля (с учетом уточнения суммы государственной пошлины в ходе рассмотрения дела).

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена в установленном законом порядке, в деле участвует ее представитель по доверенности.

Представитель истца ФИО3 ФИО1 И.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела в установленном законом порядке, в деле участвует его представитель по доверенности.

Представитель ответчика ФИО8 М.А. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, указав, что договор аренды не зарегистрирован в порядке, установленном законом для регистрации сделок с недвижимостью; истцом не доказаны факт передачи арендатору нежилого помещения, указанный в иске период аренды, размер задолженности, в том числе по коммунальным платежам; требуемый истцом штраф оплате не подлежит.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО ОП «Тауэр» и ООО ОП «Тауэр-Н» своих представителей в суд не направили, извещены о слушании дела надлежащим образом, в письменных отзывах просили рассмотреть дело в их отсутствие. ООО ОП «Тауэр-Н» указало, что между обществом и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор № ОПТ 1013 на оказание охранных услуг в отношении имущества заказчика, находящегося в помещении по адресу: <адрес>, помещение 1005 (бар, офис); имеется сохраненный отчет «Отработки оператора за период с ДД.ММ.ГГГГ по 17.10.2016». В указанном периоде на охраняемый объект осуществлялись выезды группы быстрого реагирования (далее – ГБР), в том числе ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (в последнем случае с ГБР контактировал ФИО5, ранее – ФИО4).

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства по делу в их совокупности, приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения исковых требований в связи со следующим.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Особенности передачи в аренду зданий регламентированы статьями 650-655 ГК РФ.

Судом установлено, что между ФИО3, действующей на основании заключенного с Свидетель №3 Договором безвозмездного пользования недвижимым имуществом от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося на первом этаже шестиэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу: <адрес>, нежилое помещение 1005, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, для осуществления предпринимательской деятельности в виде предоставления услуг по организации общественного питания и розничной торговли (далее – Договор аренды). Срок действия Договора аренды: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.п.4.1-4.4 Договора аренды арендатор обязан ежемесячно оплачивать арендную плату в размере 35000 рублей ежемесячно, в срок не позднее 10 числа текущего месяца, и в соответствии с п.п.3.4, 4.5 отдельно от арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ оплачивать стоимость ежемесячных коммунальных платежей.

За просрочку оплаты арендных платежей пунктом 6.2 Договора аренды предусмотрена неустойка в размере 0,01% от суммы соответствующего платежа за каждый день просрочки и штраф в размере 10 % от стоимости арендной платы за нарушение п.п. 3.2-3.4 Договора аренды.

Из объяснений представителя истца и материалов дела следует, что ответчиком арендная плата не уплачена за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Подписанный истцом и ответчиком Договор аренды, предусматривающий срок его действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в установленном законом порядке в органах Росреестра не регистрировался, на что указывалось представителем ответчика со ссылкой на незаключенность указанного договора.

Однако, как отмечено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поэтому, если договор аренды нежилого помещения в здании не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст.617, п.1 ст.621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами Договора аренды, истец в силу ст.301 ГК РФ принял на себя и исполнил обязательство по передаче спорного нежилого помещения в пользование ответчику за плату, в свою очередь, ответчиком должны исполняться обязательства, вытекающие из Договора аренды, об оплате соответствующего пользования помещением.

К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Лицом, чьи права и законные интересы могли быть затронуты заключением Договора аренды, и которое могло бы заявить о незаключенности Договора аренды в силу отсутствия его государственной регистрации, является собственник спорного нежилого помещения, сданного истцом в аренду, - Свидетель №3

Однако, в ходе рассмотрения дела им были представлены в суд нотариально заверенные письменные пояснения о том, что ему известно о том, что ФИО3 сдала ФИО4 указанное нежилое помещение для использования под бар, частично офис; сам собственник лично заходил в бар, видел посетителей, заказывающих кальяны, в связи с чем указывает, что кафе-бар функционировало и вплоть до начала октября <данные изъяты> года было занято оборудованием ФИО4, вывезенным им в середине октября <данные изъяты> года. ДД.ММ.ГГГГ появилось объявление о продаже соответствующего оборудования бара-кафе на интернет-сайте «<данные изъяты>». Указанные письменные нотариально удостоверенные пояснения Свидетель №3 (при отсутствии возражений представителя ответчика) приобщены к материалам дела в качестве письменного доказательства.

Таким образом, собственнику спорного нежилого помещения было заведомо известно о сделке по передаче его истцом в аренду ответчику; против ее заключения собственник не возражал.

В связи с изложенным, учитывая, что заключенным между сторонами Договором аренды не затрагиваются права третьих лиц, суд считает, что ответчик, как сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, пользовавшийся спорным нежилым помещением в связи с заключением указанного договора, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность и обязан его исполнять; соответствующие доводы ответчика об обратном являются несостоятельными.

Представитель ответчика, ссылаясь на отсутствие акта приема-передачи спорного нежилого помещения в пользование арендатору, опираясь на показания свидетелей Свидетель №2, Свидетель №1, Свидетель №4, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО5, оспаривает также период аренды ФИО4 спорного нежилого помещения и обоснованность размера долга по арендной плате.Вместе с тем, показаниями указанных свидетелей подтверждается, в первую очередь, ранее также не признаваемый представителем ответчика факт пользования (аренды) ответчиком спорным нежилым помещением, размещения в нем кафе (бара)-кальянной с наименованием «Офис» по адресу: <адрес>.

Свидетели Свидетель №4 (кальянщик), ФИО11 (повар), ФИО12 (официантка), ФИО13 (кальянщик), ФИО5 (кальянщик), в частности, показали, что являлись работниками указанного бара-кальянной, хозяином которого являлся ФИО4, и в период с мая по июль <данные изъяты> года прекратили работу в баре, преимущественно по причине предстоящего закрытия бара вследствие недостаточного количества посетителей, о чем им стало известно от ФИО4 Однако, в период их работы бар-кальянная функционировал, имел полный набор необходимого оборудования, в нем работала кухня, обслуживались посетители.

Из показаний свидетеля ФИО5 следует, что он наряду с ФИО4 сдавал объект под охрану, снимал с охраны, являясь ответственным за это лицом, имел собственный пароль доступа.

Тем не менее, не сомневаясь в достоверности показаний указанных свидетелей, суд считает, что прекращение деятельности работников бара-кальянной само по себе не свидетельствует о прекращении арендных отношений между сторонами Договора аренды и завершении пользования арендатором спорным нежилым помещением.

Так, из документов, представленных ООО ОП «Тауэр-Н» - предприятием, осуществлявшим вневедомственную охрану спорного нежилого помещения, - следует, что ответчик ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ лично заключил с указанным охранным предприятием Договор № ОПТ <данные изъяты> на оказание охранных услуг в отношении имущества заказчика, находящегося в помещении по адресу: <адрес>, помещение <данные изъяты> (бар, офис).

Данный договор на оказание охранных услуг заключен на срок 12 месяцев с момента его подписания, что полностью охватывает период аренды спорного нежилого помещения (п.6.10 Договора).

Ответственными лицами за сдачу объекта под охрану в Анкете объекта пультовой охраны ООО ОП «Тауэр» значатся ФИО4 и ФИО5.

Период фактического оказания охранных услуг по данному адресу подтверждается представленными ООО ОП «Тауэр-Н» Уведомлением о начале оказании охранных услуг от ДД.ММ.ГГГГ, Уведомлением об окончании оказания охранных услуг от ДД.ММ.ГГГГ, Уведомлением о расторжении договора № на оказание охранных услуг от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно представленному охранным предприятием отчету «Отработки оператора за период с ДД.ММ.ГГГГ по 17.10.2016» в указанном периоде на охраняемый объект осуществлялись выезды групп быстрого реагирования (ГБР), в том числе ДД.ММ.ГГГГ (осмотр помещения произведен с ответственным <данные изъяты>), ДД.ММ.ГГГГ (тревога отменена ответственным ФИО18), ДД.ММ.ГГГГ (осуществлялся звонок ответственному ФИО18, причина: неправильное снятие объекта с охраны Свидетель №1), ДД.ММ.ГГГГ (звонок с объекта осуществил ФИО5, в комментариях указано: вывозят оборудование).

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ответчик на правах арендатора по Договору аренды пользовался спорным нежилым помещением в период с ДД.ММ.ГГГГ (дата начала аренды, указанная истцом в иске; факт пользования помещением на этот момент подтверждается показаниями свидетелей) по ДД.ММ.ГГГГ (дата вывоза оборудования согласно сведениям охранного предприятия, т.е. фактического освобождения помещения от имущества ответчика). Указанная истцом дата прекращения начисления арендной платы – ДД.ММ.ГГГГ – не обоснована какими-либо доказательствами, в связи с чем суд при определении срока прекращения арендных отношений сторон исходит из подтвержденной в ходе рассмотрения дела даты освобождения спорного нежилого помещения и фактического прекращения использования его арендатором – даты вывоза ответчиком оборудования и освобождения спорного нежилого помещения - ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер и порядок внесения арендной платы в Договоре аренды четко определены в п.п. 4.1, 4.2 Договора аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку из представленных истцом доказательств усматривается, что обязанность по уплате арендной платы ФИО4 надлежащим образом не исполнялась, в результате чего у ответчика образовалась задолженность по арендной плате, суд считает, что с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за установленный с учетом заявленных исковых требований и фактического пользования ответчиком спорным нежилым помещением на праве аренды период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в размере <данные изъяты>

Из искового заявления и объяснений представителя истца следует, что ответчиком также не внесены коммунальные платежи за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 27120 рублей, не включаемые в состав арендной платы.

Условия и порядок оплаты коммунальных платежей установлены п.п. 3.4, 4.1, 4.5 Договора аренды.

Истец указывает, что согласно представленным квитанциям ею за арендатора уплачены коммунальные платежи на общую сумму 27118,80 рублей, что включает в себя: <данные изъяты> рублей платежи за тепловую энергию (квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ), <данные изъяты> рублей - за электроэнергию (кассовый чек от ДД.ММ.ГГГГ).

Между тем, из анализа квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ с достоверностью не следует, что истцом оплачены коммунальные платежи за период аренды спорного нежилого помещения ответчиком, поскольку в квитанции указано, что платеж принят за тепловую энергию по договору №ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> годы, т.е. в размер указанного платежа могла быть включена задолженность за иные периоды, не имеющие отношения к аренде ответчиком спорного помещения. Кроме того, квитанция не содержит адреса помещения, в которое поставлялись услуги, т.е. платеж мог быть произведен за иное помещение, принадлежащее Свидетель №3

В силу изложенного, учитывая принцип состязательности сторон в гражданском процессе и исключение активной роли суда в собирании доказательств по делу (ст.ст.56, 57 ГПК РФ), а также то обстоятельство, что об истребовании каких-либо иных доказательств, подтверждающих основания соответствующего заявленного требования, истец и ее представитель не ходатайствовали, сами необходимых доказательств относимости платежа в сумме 13118,80 рублей за тепловую энергию к коммунальным платежам за спорное нежилое помещение не представили, исковые требования в части взыскания данной суммы удовлетворению не подлежат.

Задолженность по коммунальным платежам - за электроэнергию в сумме <данные изъяты> рублей, поставленную в спорное нежилое помещение, – и факт ее оплаты истцом подтверждаются кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ, Актом приема-передачи №/Э от ДД.ММ.ГГГГ, Актом сверки расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭСК Гарант» и ФИО3 Ее размер ответчиком не оспорен, равно как и факт пользования услугами по электроэнергии, в связи с чем соответствующие произведенные истцом расходы по оплате коммунального платежа за ответчика, представляющие собой убытки истца, подлежат взысканию в пользу истца с ответчика в полном объеме – в сумме <данные изъяты> рублей..

В силу ст. ст. 329-330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности, основываясь на вышеуказанных правовых нормах, требования истца о взыскании с ответчика штрафа за нарушение п.3.4 Договора аренды, суд считает обоснованными.

Размер штрафа исчислен истцом правильно, в соответствии с п.7.2 Договора аренды: в размере 1 % от стоимости арендной платы в месяц <данные изъяты>

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Таким образом, в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям - в размере <данные изъяты>.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя, относимые к судебным издержкам, в разумных пределах.

Учитывая требование разумности, степень сложности спора, количество судебных заседаний, участие представителя истца в повторном рассмотрении дела после отмены заочного решения, что повлекло дополнительный объем работы, однако и снизило для нее степень сложности дела, исходя из чрезмерности заявленной суммы расходов, суд приходит к выводу, что в возмещение расходов по оплате помощи представителя в пользу истца с ответчика подлежит взысканию денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 задолженность по договору аренды нежилого помещения б/н от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> копеек (в том числе задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в размере <данные изъяты>, задолженность по уплате коммунальных платежей в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере <данные изъяты> рублей), а также расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>, расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, всего взыскать <данные изъяты>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Шолохова Е.В.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 25.05.2017