Решение № 33-548/2024 3А-86/2025 3А-86/2025(3А-990/2024;)~М33-548/2024 3А-990/2024 А-86/2025 от 4 февраля 2025 г. по делу № 33-548/2024

Дело №а-86/2025 (3а-990/2024)

УИД 36OS0000-01-2024-000903-38


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 февраля 2025 года город Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дёминой О.В.,

при секретаре судебного заседания Стороженко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Воронежский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2022 года в размере 8184 000 руб.

В обоснование административных исковых требований административный истец ФИО1 указал, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит ему на праве аренды. Расчет арендной платы за спорный земельный участок осуществляется исходя из его кадастровой стоимости, которая по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 18280281 руб. 47 коп. и утверждена актом государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об определении кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно отчету оценщика ООО «Проф-Оценка» № 2675 от 19 июня 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 8184000 руб. Превышение установленной кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью, нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей.

Учитывая изложенное, административный истец ФИО1 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года в размере 8 184 000 руб.

Определением Воронежского областного суда от 4 декабря 2024 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области с исключением из числа административных ответчиков по делу (т. 1 л.д. 2-5).

Определением Воронежского областного суда от 18 декабря 2024 года по административному делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта оценки, производство по административному делу приостановлено (т. 2 л.д. 173-177).

Определением Воронежского областного суда от 21 января 2025 года производство по административному делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения судебной экспертизы № 7691/6-4-24 от 17 января 2025 года (т. 2 л.д. 199).

Административный истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещались надлежащим образом путем направления судебных извещений, почтовая корреспонденция административным истцом и его представителем получена не была и возвращена в суд «за истечением срока хранения». В связи с чем судом предприняты необходимые меры для надлежащего извещения административного истца и его представителя о дате и времени судебного заседания. На основании статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 судебные извещения в адрес административного истца и его представителя считаются доставленными, так как не вручены по зависящим от них причинам.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, путем направления судебного извещения по почте, по электронной почте, о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, представил письменные пояснения на административное исковое заявление, в которых указал, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена актом бюджетного учреждения от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 18280281 руб. 47 коп. Дата начала применения кадастровой стоимости с 19 апреля 2024 года (дата возникновения оснований для включения сведений о земельном участке в дополнительный перечень №). Представленный административным истцом отчет об оценке № 2675 от 19 июня 2024 года оценщика ООО «Проф-Оценка» в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» был представлен в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных и земельных отношений Воронежской области в рамках оспаривания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года. Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № № заявление ФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отклонено. При этом установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке № 2675 от 19 июня 2024 года содержит нарушения требований, установленных Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. На сегодняшний день решение Комиссии не оспорено и не отменено. Согласно заключению судебного эксперта № 7691/6-4-24 от 17 января 2025 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составила 12630857 руб. Расхождение между стоимостью, определенной по результатам государственной кадастровой оценки, и стоимостью, определенной судебной экспертизой для земельного участка с кадастровым номером № составляет 31 %. В данном случае диапазон расхождения результатов кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости находится в допустимых пределах (менее, чем в 2 раза), что не дает оснований для вывода о явных методологических или иных ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости и приводящих к нарушению прав административного истца (т. 2 л.д. 142-143, 219-220).

Представитель заинтересованного лица публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался.

Представитель заинтересованного лица администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (часть 4 статьи 22 закона).

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых платежей.

Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела, административный истец ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>

Право аренды административного истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано 5 апреля 2021 года.

Указанные обстоятельства подтверждаются копиями договора аренды земельного участка № 28 от 28 апреля 2017 года, заключенного между <данные изъяты> и ОАО «<данные изъяты>», сроком действия с 28 апреля 2017 года по 28 апреля 2066 года, акта приема-передачи земельного участка от 28 апреля 2017 года (т. 1 л.д. 27-30), договора уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 03 ноября 2020 года, заключенного между ОАО «<данные изъяты>» и ФИО8 актом приема-передачи от 03 ноября 2020 года (т. 1 л.д. 32-34), договора уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 21 января 2021 года, заключенного между ФИО8 и ФИО1, акта приема-передачи к договору от 21 января 2021 года (т. 1 л.д. 35-37), дополнительного соглашения от 17 мая 2024 года к договору аренды земельного участка от 28 апреля 2017 года № 28, с учетом договора уступки прав и обязанностей от 03 ноября 2020 года и с учетом договора уступки прав и обязанностей от 21 января 2021 года, заключенного между <данные изъяты> и ФИО1 (т. 1 л.д. 38), выписки из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости от 09 октября 2024 года (т. 2 л.д. 136-140).

Согласно указанному выше дополнительному соглашению от 17 мая 2024 года и приложению к договору аренды земельного участка от 28 апреля 2017 года № 28 расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № осуществляется исходя из его кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 39).

В соответствии с п. 3.1 данного дополнительного соглашения размер годовой арендной платы составляет 914014 руб. 07 коп. Расчет указан в приложении к договору аренды земельного участка от 28 апреля 2017 года № 28, в котором арендная ставка, установленная в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка – 5 % (основание – приказ департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 24 июня 2011 года № 983).

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Воронежской области утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области».

В соответствии с данным приказом от 18 октября 2022 года № 2631, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 40329 078 руб. 90 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Процедура определения кадастровой стоимости предусматривает формирование подведомственным органу регистрации прав федеральным государственным бюджетным учреждением в течение трех рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости и направление данных сведений в бюджетное учреждение в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости (часть 2 статьи 16 Закона № 237-ФЗ).

По результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости в форме электронного документа, включающий в том числе систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости. Форма акта об определении кадастровой стоимости, требования к его подписанию, к составу систематизированных сведений об определении кадастровой стоимости, а также требования к формату такого акта и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 6 статьи 16 Закона № 237-ФЗ).

На основании Правил установления кадастровой стоимости объектов недвижимости бюджетными учреждениями, определенных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, и предназначенных для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, актом ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» от ДД.ММ.ГГГГ № № была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года в размере 18280 281 руб. 47 коп.

Согласно перечню № земельный участок имел наименование по документу «<данные изъяты>», в связи с чем он был отнесен к сегменту <данные изъяты>» с присвоением кода расчета вида использования <данные изъяты>». Кадастровая стоимость объекта была определена сравнительным подходом методом статистического моделирования.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17 мая 2024 года, дата начала применения кадастровой стоимости 19 апреля 2024 года.

Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 октября 2024 года (т. 1 л.д. 26), письменными пояснениями представителя админитсративного ответчика ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» (т. 2 л.д. 142-143), актом ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об определении кадастровой стоимости от № № № (т. 2 л.д. 153-154).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

При определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Указаниями. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии сопоставления полученных результатов. По итогам группировки проводится ее анализ в разрезе кадастровых кварталов на предмет достоверности и непротиворечивости. Ранги применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки представлены для целей Указаний в приложении № 6 к Указаниям (пункт 44 Приказа Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость спорного земельного участка, административный истец в обоснование своих требований представил отчет об оценке № 2675 от 19 июня 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Проф-Оценка», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 8184 000 руб. (т. 2 л.д. 1-118).

22 июля 2024 года административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Воронежской области, созданной на сновании приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 8184 000 руб., в подтверждение чего представлен отчет об оценке оценщика ООО «Проф-Оценка» № 2675 от 19 июня 2024 года.

В результате рассмотрения заявления ФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка решением № комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ, заявление было отклонено, установлено нарушение требований установленных федеральных стандартов оценки при составлении вышеуказанного отчета об оценке ООО «Проф-Оценка» № 2675 от 19 июня 2024 года (т. 2 л.д. 155-156).

Решение Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ не обжаловалось.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с наличием существенной разницы между величиной кадастровой стоимости и рыночной стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке ООО «Проф-Оценка» № 2675 от 19 июня 2024 года, учитывая наличие решения комиссии от 21 августа 2024 года № 238, которым установлено, что данный отчет об оценке содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, судом была назначена судебная экспертиза, в которой эксперту предложено определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № (т. 2 л.д. 173-177).

Заключением судебной экспертизы № 7691/6-4-24 от 17 января 2025 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ФИО10 определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года в размере 12630 857 руб. (т. 2 л.д. 183-197).

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

При составлении экспертного заключения № 7691/6-4-24 от 17 января 2025 года эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Расчет стоимости исследуемого объекта недвижимости проводился в соответствии с Методическими рекомендациями по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними», под общей ред. ФИО3, ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, М., 2016 г.

Экспертом применен сравнительный подход при расчете стоимости объекта оценки методом сравнения продаж, отказ от затратного и доходного подходов мотивирован.

При проведении экспертизы эксперт самостоятельно исследовал рынок земельных участков на дату определения рыночной стоимости (1 января 2022 года), предложения, которые выставлены на продажу на данный период. Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Объекты-аналоги подобраны экспертом, исходя из имеющейся в его распоряжении информации, которая подтверждена приложенными к заключению материалами.

В заключении эксперта описан процесс подбора объектов-аналогов, который нашел свое отражение в итоговой расчетной таблице. Эксперт изучил количественные и качественные характеристики объекта исследования, проанализировал информацию, существенную для определения стоимости исследуемого объекта сравнительным подходами методом сравнения продаж, осуществил сбор и анализ общедоступной информации, касающейся исключительно объекта исследования. Структуру и содержание исследовательской части заключения эксперт определяет самостоятельно.

Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых отражены в заключении, что свидетельствует о возможности проверки данных сведений, характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения.

В заключении экспертом указано на источники, которые им исследовались при производстве экспертизы для подбора аналогов.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом эксперт выбрал аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение, сравнивая объекты-аналоги на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. В заключении эксперта ответ на поставленный вопрос дан развернуто, вывод вытекают из проведенного исследования, отсутствуют противоречия, исследование выполнено в соответствии с утвержденными методическими рекомендациями по решению стоимостных задач по определению рыночной стоимости объекта исследования в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим судебно-экспертную деятельность в Российской Федерации.

Эксперт ФИО10 предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, специализацию, длительный стаж экспертной работы.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем необоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено.

Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости, не представлено.

С учетом изложенного суд считает возможным принять экспертное заключение ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № 7691/6-4-24 от 17 января 2025 года в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года.

Участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не обращались.

На основании изложенного суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года (дата, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость) в размере в размере 12630 857 руб.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;

3) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ответе на 7 вопрос Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, в резолютивной части решения для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей должна быть отражена дата подачи заявления, под которой следует считать дату первоначального обращения заинтересованного лица в комиссию или в суд.

Как следует из материалов административного дела, 22 июля 2024 года административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Воронежской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. По результатам рассмотрения заявления Комиссией принято решение об отклонении заявления.

При таких обстоятельствах, датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать дату обращения административного истца в комиссию 22 июля 2024 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2022 года подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2022 года в размере 12630 857 (двенадцать миллионов шестьсот тридцать тысяч восемьсот пятьдесят семь) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 22 июля 2024 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Дёмина

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05.02.2025 г.