Решение № 2-21/2018 2-21/2018(2-916/2017;)~М-829/2017 2-916/2017 М-829/2017 от 14 ноября 2018 г. по делу № 2-21/2018

Дело №2-21/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярцево Смоленская область 15 ноября 2018 года

Ярцевский городской суд Смоленской области в составе

председательствующего судьи Хесина П.М.,

при секретаре Шляхтенковой Е.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании и гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком и квартирой,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком и квартирой. В обоснование исковых требований указал, что он является собственником земельного участка общей площадью 1200 кв.м. и квартиры общей площадью 54,6 кв.м., расположенных по адресу: Смоленская область, Ярцевский район, д.<адрес>, <адрес>., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.12.2015г.

После приобретения спорных объектов им был выявлен факт проживания в указанной квартире ФИО2 со своими членами семьи. Предыдущим собственником СХПК «Ольхово» с ФИО2 был заключен договор найма на спорную квартиру, а решением Ярцевского городского суда от 01.11.2017г. проживание ответчика ФИО2 было признано законным на основании указанного договора. Кроме того, указанным решением суда был определен срок действия договора найма – до 21.08.2018г.

Поскольку п.3.3 договора предусмотрен пересмотр платы за проживание, истец направил в адрес ответчика проект нового договора найма, с указанием суммы аренды. Ответчик ФИО2 проигнорировала данный договор, платить за пользование квартирой и земельным участком отказалась.

Уточнив требования, просит суд:

- взыскать с ФИО2 задолженность за пользование земельным участком, расположенным по адресу: Смоленская область Ярцевский район д.<адрес><адрес> за период с 2016 года по октябрь 2018 года в размере 11640 рублей, из которых: 3932 рублей за 2016г., 4156 рублей за 2017г., 3552 рублей за 10 месяцев 2018г.;

- задолженность за пользование квартирой, расположенной по адресу: Смоленская область Ярцевский район д.<адрес><адрес> за период с 2016 года по август 2018 года в размере 238090 рублей, из которых: 86257 рублей за 2016г., 91181 рублей за 2017г., 77932 рублей за 10 месяцев 2018г.;

- расходы по оплате государственной пошлины в размере 8862 рублей;

- расходы по оплате услуг эксперта в размере 10000 рублей;

а также просит определить размер платы за пользование квартирой, расположенной по адрсеу: Смоленская область,Ярцевский район, д.<адрес>, <адрес>. в размере 7700 рублей ежемесячно, с правом последующей индексации на уровень инфляции, и определить размер платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: Смоленская область, Ярцевский район, д.<адрес>, <адрес> размере 350 рублей ежемесячно с правом последующей индексации платы на уровень инфляции.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что законом предусмотрена плата за пользование земельным участком, его доверитель определил требования об уплате задолженности за пользование жилым помещением и земельным участком. В добровольном порядке ответчица отказалась от погашения задолженности, указав, что данные суммы необоснованные, поэтому он вынужден был обратиться в суд. Поскольку возник спор относительно суммы, которая подлежит уплате, была назначена экспертиза, которая определила размер платы за пользование земельным участком и жилым помещением. Просим взыскать с ответчика в пользу истца суммы за пользование имуществом – землей и квартирой, основанные на заключении эксперта, при этом за квартиру – с учетом уплаченных ответчиком 17280 рублей.

Ответчик ФИО2 и ее представитель в судебном заседании уточненные исковые требования не признали. Ответчик ФИО2 пояснила, что договор найма спорного жилого помещения был заключен с предыдущим собственником спорного имущества СХПК «Ольхово». Распоряжением СХПК «Ольхово» №11 от 01.11.2013г. с 01.11.2013г. размер аренды квартиры, в которой проживает она и ее члены семьи, составил 10,13 руб., за 1 кв.м. Когда собственник сменился, он направил ей новый договор аренды, в котором была оговорена большая арендная плата за пользование квартирой и земельным участком. Она не согласилась с размером предложенной истцом арендной платы, так считала, что должна платить так, как и платила прежнему собственнику. Задолженность образовалась в связи с тем, что она не знала по каким реквизитам и куда перечислять истцу денежные средства. Просит суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании пояснила, что ее доверитель не оспаривает факт того, что после того как она узнала, что право собственности на снимаемое ею жилье перешло истцу, она должна платить истцу как собственнику квартиры. Предыдущим собственником размер платы за пользование жилым помещением был установлен. Обращаясь в суд с иском о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком и квартирой Бычков фактически в период действия договора, где ранее была установлена плата, требует взыскать иную плату, нежели которая ранее была ранее установлена в договоре. Требование о взыскании платы за наем жилого помещения в том размере, которую просит истец, не соответствует действующему законодательству, поскольку плата предыдущим собственником была установлена, при переходе права собственности и данная плата не должна меняться. Что касается земельного участка, Югова не оспаривает, что действительно были решения суда, где права собственности на земельный участок за ней не был признан, вместе с тем земельный участок выделялся ей в пользование. Земельный участок находится под домом, и выделялся именно для ведения личного подсобного хозяйства, поскольку есть жилой дом и для его обслуживания необходим земельный участок. То, что Бычков требует взыскать плату, которую он хотел бы получить, и которую он рассчитывает исходя из средней рыночной стоимости, считает необоснованным, поскольку участок неотъемлемая часть дома. Если предыдущим собственником не была установлена плата за пользование земельным участком, то требовать взыскания платы за то, что ФИО2 пользуется земельным участком после перехода прав собственности, нет оснований. Полагает, что отсутствуют основания для взыскания платы за пользование земельным участком.

Представитель третьего лица СХПК «Ольхово» ФИО5 пояснил, что ФИО2 пользуется спорным жилым помещением и земельным участком. Считает, что за пользование квартирой и земельным участком необходимо платить. Ранее, до перехода прав собственности, плата за квартиру пересматривалась регулярно. В п. 3.1 договора найма жилого помещения размер платы не был установлен, поскольку в соответствие с п.3.3 плата устанавливалась соответствующим распоряжением ежегодно.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

По нормам ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Судом установлено, что на основании договоров купли-продажи от 26.11.2015 года истец является собственником квартиры №1, общей площадью 54,6 кв.м., и земельного участка, на котором расположен дом, площадью 1200 кв.м., расположенных по адресу: Смоленская область, Ярцевский район, д.<адрес>, <адрес>, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права (т.1 л.д.9,10).

Прежним собственником спорной квартиры являлся сельскохозяйственный производственный кооператив «Ольхово», которым с ответчицей 21.08.2013г. был заключен договор найма указанной квартиры. При переходе прав собственности на квартиру, ФИО1 стал наймодателем для ФИО2 на условиях ранее заключенного договора найма (ст.675 ГК РФ), на срок 5 лет с даты его заключения, что подтверждается решением Ярцевского городского суда Смоленской области от 01.11.2017г. и апелляционным определением Смоленского областного суда от 06.02.2018г. (т. 1 л.д. 119а-120), то есть до 21.08.2018г.

Согласно пункт 3.3 договора найма от 21.08.2013 года плата за проживание подлежит пересмотру. Учитывая, что в соответствие со ст. 675 ГК РФ, при переходе права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, то истец, также как и предыдущий собственник, в соответствие с п.3.3 договора найма, имеет право пересмотра платы за проживание (наем).

Пояснениями представителя истца и материалами дела подтверждается, что ФИО1 регулярно направлял в адрес ФИО2 извещения об оплате за наем жилого помещения и аренду земельного участка /т.1 л.д.129-182/. ФИО2 не согласилась с суммой оплаты аренды квартиры и земельного участка, так как считает ее завышенной.

На основании приведенных выше норм законодательства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании с ответчицы сумм за фактическое пользование его имуществом в указанный период.

Поскольку между сторонами не было достигнуто соглашение о размере арендной платы (платы за проживание) за спорное имущество, судом по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза для определения размера годовой арендной платы за пользование земельным участком и квартирой, по состоянию на 2016, 2017 и 2018 /т.2 л.д. 53-54/.

В связи с чем, суд полагает возможным при определении суммы фактического использования спорного имущества ответчицей, исходить из рыночной стоимости годовой аренды земельного участка и квартиры, определённой заключением эксперта ИП ФИО6 от 06.07.2018г. №150618/042-01 /т.2 л.д.60-98/.

Согласно заключению эксперта, годовая арендная плата за пользование спорным земельным участком составляет: за 2016г. – 3932руб; за 2017г. – 4156руб; за 2018г. – 4263руб; годовая арендная плата за пользование спорной квартирой составляет: за 2016г. – 86257руб; за 2017г. – 91181руб; за 2018г. – 93519руб.

У суда нет оснований ставить под сомнение заключение эксперта, сторонами оно не оспорено.

Уточненные требования истца в части взыскания сумм за пользование земельным участком и квартирой сумм и приведенный им расчет соответствует заключению эксперта проверен судом и не оспорен ответчиком. При этом общий размер платы за земельный участок в размере 11640руб определен как сумма оплаты за 2016, 2017 года и 10 месяцев 2018 года. (3932+4156+(4263/12х10)). Общий размер платы за квартиру в размере 238090руб определен ка сумма оплаты за 2016, 2017 года и 10 месяцев 2018 года, за вычетом ранее уплаченной ответчиком суммы в размере 17280руб (86257+91181+(93519/12х10)-17280).

Ответчицей не было оспорено заключение эксперта, не было заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости годовой аренды спорного имущества.

Доводы ответчицы и ее представителя в той части, что она должна оплачивать сумму аренды, за земельный участок исходя из суммы налога, суд не может признать обоснованными, поскольку, в соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ, она не могла использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды, и обязана уплачивать за фактическое его использование в размере арендной платы.

Что касается требований истца об определении размера ежемесячной платы за пользование квартирой в размере 7700 рублей и земельным участком в размере 350 рублей с правом последующей индексации платы на уровень инфляции, суд отказывает в их удовлетворении, по следующим основаниям.

Как установлено в судом, в соответствие с решением Ярцевского городского суда Смоленской области от 01.11.2017г. и апелляционным определением Смоленского областного суда от 06.02.2018г., договор найма жилого помещения между ФИО1 и ФИО2 в отношении спорной квартиры действует до 21.08.2018г.. ФИО1 не намерен продлевать действие договора и 07.08.2018г. направил ответчице и проживающим с нею лицам уведомление о расторжении договора. При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований в данной части не имеется.

Рассматривая требование истца о взыскании с ФИО2 расходов по оплате услуг эксперта в размере 10000 рублей суд полагает, что указанные расходы должны быть распределены между сторонами в равных частях, поскольку проводимая в рамках настоящего гражданского дела экспертиза затрагивает интересы, как истца, так и ответчика, в связи с чем, расходы по ее проведению, должны нести стороны обоюдно.

Согласно ст.98 ГПК РФ учитывая, что требования истца удовлетворены частично, ответчик обязан возместить понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5697 рублей 30 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 плату за фактическое пользование земельным участком, расположенным по адресу: Смоленская область, Ярцевский район, д.<адрес>, <адрес> за 2016г., 2017г. и за10 месяцев 2018 года в общей сумме 11640 рублей, в том числе: 3932 рублей за 2016г., 4156 рублей за 2017г., 3552 рублей за 10 месяцев 2018г.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 плату за фактическое пользование квартирой, расположенной по адресу: Смоленская область, Ярцевский район, д.<адрес>, <адрес> за 2016г., 2017г. и за10 месяцев 2018 года в общей сумме 238090 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в возмещение расходов по оплате услуг эксперта 5000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в возмещение уплаты государственной пошлины 5697 рублей 30 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Смоленский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярцевский городской суд Смоленской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий П.М. Хесин

Мотивированное решение

изготовлено 20.11.2018г.