Решение № 2-488/2024 2-488/2024~М-2425/2023 М-2425/2023 от 3 июля 2024 г. по делу № 2-488/2024

№ 2-488/2024

УИД 35RS0009-01-2023-003238-09


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июля 2024 года г. Вологда

Вологодский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Скороходовой А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косолысовой П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Вологодского муниципального округа Вологодской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, ФИО2 о признании незаконными действий, признании постановления незаконным, признании договора купли продажи земельного участка недействительным, прекращении права собственности, возложения обязанности, по встречному исковому заявлению Администрации Вологодского муниципального округа Вологодской области к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации Вологодского муниципального округа Вологодской области, указав в обоснование требований, что постановлением администрации Спасского сельсовета Вологодского района от 05.07.2002 г. в <адрес> ей предоставлен земельный участок площадью 1860 кв.м. в аренду сроком на 3 года индивидуального жилищного строительства. В 2003 году администрацией Спасского сельсовета постановлением от 26.08.2003 г. № утвержден проект границ земельного участка. Земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером № площадью 1860 кв.м., расположен в <адрес> категория земель – земли населенного пункта и на основании договора аренды № от 26.08.2003 заключенного между администрацией Спасского сельсовета и ФИО1 предоставлен в аренду для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Отделом архитектуры и градостроительства Вологодского муниципального района ФИО1 30.09.2008 года выдано разрешение № на строительство индивидуального одноквартирного двухэтажного жилого дома на арендованном земельном участке. Оформлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1860 кв.м., расположенный по адресу: Вологодская обл., Вологодский р-н., <адрес>. ФИО1 заключен договор подряда на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке. 19.07.2009 УФРС по Вологодской области ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности № на жилой дом, незавершенный строительством площадью застройки 100 кв.м., степень готовности 4%, инв. № №, №, адрес объекта: Вологодская обл., Вологодский р-н., <адрес>. Постановлением главы Вологодского муниципального района № от 22.06.2009 г. земельный участок с кадастровым номером № предоставлен ФИО1 в аренду на 5 лет. Между Администрацией Вологодского муниципального района и ФИО1 заключен договор о предоставлении в аренду земельного участка от 22.06.2009 г. №. Письмом от 14.05.2014 г. № № Администрация Вологодского муниципального района уведомила ФИО1, что на основании п. 7.2 договора от 22.06.2009 г. №, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Неопределенный срок согласно действующему законодательству составляет 49 лет. Вологодским отделением Вологодского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» был выдан технический паспорт на жилой дом, незавершенный строительством площадью застройки 100 кв.м., инв №, № кадастровый номер: №. Письмом от 25.07.2019 № комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Вологодского муниципального района ФИО1 уведомлена о расторжении действия договора аренды от 22.06.2009 г. № и необходимости подписания соглашения о расторжении договора аренды и передачи земельного участка по акту приема-передачи в 10-дневный срок со дня получения уведомления. В обоснование причин расторжения договора аренды земельного участка комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Вологодского муниципального района указал, что ФИО1 несвоевременно оплачивала аренду земельного участка. Соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка ФИО3 не подписывала. ФИО1, руководствуясь ст. 619 ГК РФ, пунктами 5.1.1, 7.3 договора №, статьей 622 ГК РФ, 64 ЗК РФ о том, что договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут только судом, ввиду того, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства на который у ФИО1 есть зарегистрированное право собственности, и что до решения вопроса о судьбе этого объекта арендодатель не вправе требовать от арендатора возвращения земельного участка, что земельные споры решаются только в судебном порядке, находилась в полной уверенности, что договор аренды не расторгнут, поэтому каких-либо действий по защите своих прав в судебном порядке не предпринимала, более того, после получения уведомления оплатила задолженность полностью в размере 57 644 рубля 27 копеек по арендной плате и 40 748 рублей 37 копеек задолженность по пени. О том, что договор аренды расторгнут, истец узнала 13.04.2021 года при заключении договора на оказание риэлтерских услуг, была заказана выписка из ЕГРН, в которой указан в качестве собственника другой человек, а именно ФИО2 Ранее в 2020 году, ФИО2 позвонил ФИО1 и предложил выкупить у нее земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий ей на праве собственности, граничащий со спорным участком. Сделка купли-продажи данного участка состоялась 05.11.2020 года. ФИО1 предложила в момент сделки ФИО2 переуступить право аренды на данный участок и продать ему объект незавершенного строительства. Однако ФИО2 данным предложением не заинтересовался. После того, как ФИО1 узнала, что больше не является арендатором и собственником объекта незавершенного строительства, возник вопрос, почему ФИО2 умолчал о том, что спорный земельный участок он уже выкупил у администрации Вологодского района. В 2022 году ФИО1 подала жалобу в прокуратуру Вологодской области на действия Администрации Вологодского муниципального района, связанные с нарушением ее материальных прав, данная жалоба была передана в Администрацию Вологодского района. В ответе на жалобу Администрация пояснила, что договор аренды земельного участка расторгнут в одностороннем порядке в силу статьи 619 ГК РФ и пункта 5.1.1 договора аренды. В 2020 году администрацией спорный участок реализован с аукциона третьему лицу ФИО2. Письмом управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области от 25.08.2022 г. № ФИО1 уведомлена о том, что запись о государственной регистрации договора аренды от 23.07.2009 № земельного участка с кадастровым номером: № прекращена 10.01.2020 г на основании предоставленного заявления Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Вологодского района. Государственная регистрация права третьего лица осуществлена 26.09.2020 г. на основании договора купли-продажи земельного участка от 04.09.2020 №. Кроме того, на момент осуществления регистрационных действий в ЕГРН отсутствовала запись о нахождении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в пределах земельного участка с кадастровым номером №. С действиями администрации истец не согласна, считает их незаконными. С учетом уточненных требований, просит признать действия Администрации Вологодского муниципального района Вологодской области по расторжению договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 22.06.2009 №, заключенного между Администрацией Вологодского муниципального района Вологодской области и ФИО1 незаконными и не порождающими правовых последствий. Признать постановление Администрации Вологодского муниципального района Вологодской области от 18.06.2009 № «О проведении аукциона по продаже земельных участков» в части земельного участка с кадастровым номером № незаконным. Признать договор купли-продажи земельного участка от 04.09.2020 № недействительным и прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №. Признать действующим договор о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № от 22.06.2009 №. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области провести учето-регистрационные действия: установленным порядком внести в ЕРГН запись о нахождении жилого дома, незавершённого строительства площадью застройки 100 кв.м., со степенью готовности 4 % инв № А, кадастровый номер: № в переделах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: Вологодская обл., Вологодский р-н. <адрес>

Администрация Вологодского муниципального округа Вологодской области обратилась с встречным исковым заявлением к ФИО1, указав в обоснование требований, что согласно приложенному к исковому заявлению техническому паспорту на жилой дом, незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства, составленному Вологодским отделением Вологодского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», принадлежащий истице объект незавершенного строительства по состоянию на 11.06.2009 представлял собой 9 отдельно стоящих железобетонных свай. Указанный технический паспорт был действителен до 10.06.2014 года, иных более поздних документов, содержащих техническое описание спорного объекта незавершенного строительства, истцом не представлено. Акты выполненных работ в рамках договора подряда от 11.06.2008, заключенного ФИО1 с ООО «Росстстрой» истцом не предоставлены. Срок действия выданного ФИО1 разрешения на строительство № от 30.09.2008 истек 30.09.2018 года. Запись о государственной регистрации договора аренды от 22.06.2009 № была прекращена 10.01.2020 года. 23.05.2024 года произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером: № на предмет наличия на нем объекта незавершенного строительства жилого дома с кадастровым номером: №, в ходе которого никаких строений на спорном земельном участке не обнаружено, в том числе отсутствуют и элементы свайного фундамента. Просят суд признать отсутствующим право собственности ФИО1 на жилой дом, незавершенный строительством площадью 100 кв.м., со степенью готовности 4% инв. №, кадастровый номер № и снять указанный объект недвижимости с кадастрового учета.

Истец (ответчик) ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, действует через представителя по доверенности адвоката Булыгину А.А., которая заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требовании просила отказать в полном объеме.

Представитель ответчика по первоначальным исковым требованиям и истец по встречным исковым требованиям Администрации Вологодского муниципального округа Вологодской области по доверенности – ФИО4 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований ФИО1 просила отказать, а встречные исковые требования Администрации Вологодского муниципального округа удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, представлен отзыв.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, действует через представителя по доверенности – ФИО5, которая в судебном заседании просила в удовлетворении требовании ФИО1 отказать, а исковые требования Администрации Вологодского муниципального округа Вологодской области удовлетворить, пояснила, что на спорном земельном участке отсутствовал какой либо объект незавершенного строительства.

Суд, заслушав лиц, участвующих в процессе, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № площадью 1860 кв.м., расположен в <адрес>, относится к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, принадлежит на праве собственности ФИО2, кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости – отсутствуют.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № площадью 1826 кв.м., расположен в <адрес>, относится к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости – отсутствуют. Земельный участок принадлежит на праве собственности ФИО2

Из технического паспорта на жилой дом, незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства составленного по состоянию на 11.06.2009 Вологодским отделением Вологодского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-федеральное БТИ» следует, что местоположение объекта – Вологодская область, Вологодский район, <адрес>, техническое описание объекта – железобетонные сваи – 9 шт.

Согласно кадастровому паспорту на объект незавершенного строительства от 11.06.2009 на жилой дом, незавершенный строительством инвентарный номер № степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 4%.

По сведениям ЕГРН объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО1, дата регистрации права 19.06.2009, дата присвоения кадастрового номера – 24.11.2011.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № площадью 1602 кв.м., расположен в <адрес>, относится к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства. Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости – 35:25:0705008:564:547, 35:25:0705008:564. Земельный участок принадлежит на праве собственности ФИО6.

По информации Управления Росреестра по Вологодской области 25.04.2024 в соответствии с ч.5 ст.61 ФЗ от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственным регистратором прав принято решение об исправлении технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровый номер №, площадь застройки 100 кв.м, расположенного по адресу: Вологодская область, Вологодский район, <адрес>: сведения о расположении данного объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером № были исключены.

Из договора аренды о предоставлении земельного участка № от 22.06.2009, заключенного между Администрацией Вологодского муниципального района (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) следует, что ФИО1 предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 1860 кв.м., расположенный в <адрес> Вологодского района Вологодской области – для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Пунктом 7.3 договора определено, что договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в п.5.1.1 Договора. Согласно п.5.1.1 договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушения других условий договора. В пункте 1.2 Договора указано, что на участке не имеется зданий, сооружений.

25.07.2019 Комитет по управлению муниципальным имуществом направил ФИО1 по адресу: Мурманская область, <адрес> уведомление о расторжении договора аренды № от 22.06.2009 и погашения задолженности, уведомление получено 09.08.2019.

Управлением Росреестра по Вологодской области 10.01.2020 запись о государственной регистрации аренды от 23.07.2009 № прекращена на основании заявления Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Вологодского муниципального района.

Постановлением Администрации Вологодского муниципального района № от 18.06.2020 назначено проведение аукциона по продаже земельных участков в том числе по земельному участку с кадастровым номером № площадью 1860 кв.м., расположен в <адрес>, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

В рамках подготовки к аукциону Администрацией сделаны запросы, получена выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № от 26.02.2020 согласно которой в пределах земельного участка объекты недвижимости отсутствуют.

На основании договора купли-продажи земельного участка № от 04.09.2020 заключенного между Администрацией Вологодского муниципального района и ФИО2, победителем по результатам аукциона, ФИО2 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером № площадью 1860 кв.м., расположен в <адрес>, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае, каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

ФИО1, в нарушение условий договора не вносила арендную плату более чем за 6 месяцев, 25.07.2019 Комитет по управлению муниципальным имуществом направил ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды № от 22.06.2009 и погашения задолженности, уведомление получено 09.08.2019. Запись о государственной регистрации аренды ФИО1 от 23.07.2009 № прекращена 10.01.2020. В договоре отсутствует указание о наличии на предоставляемом земельном участке объекта незавершенного строительства.

Таким образом, ФИО1 нарушены условия договора аренды земельного участка, кроме того, с момента регистрации права на объект незавершенного строительства 19.06.2009 г. и до 10.01.2020 прошло почти 11 лет, но истец ФИО1 не продолжила строительство и тем более не завершила строительство жилого дома на предоставленном ей в аренду земельном участке с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Срок действия разрешения на строительство истек 30.09.2018 года.

Согласно ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Заявление требований органом местного самоуправления об изъятии объекта незавершенного строительства является правом, а не обязанностью органа местного самоуправления.

Из Акта осмотра земельного участка от 23.05.2024 следует, что осмотрен земельный участок с кадастровым номером № по адресу: Вологодская область, Вологодский район, <адрес>, имеется древесно-кустарниковая, травянистая растительность, отсутствуют строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, признаков свайного поля нет, железобетонные сваи не выявлены.

Из Акта обследования от 27.05.2024 года, подготовленного кадастровым инженером ФИО7, следует, что в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости, выявлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Вологодская область, Вологодский район, <адрес> прекратило свое существование.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» отмечено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью, необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Свайное поле не отвечает признакам объекта недвижимости, сваи – сборные элементы фундамента, а свайное поле, не имеющее обвязки монолитным раствором, не является готовой строительной конструкцией в составе фундамента будущего здания.

Свайное поле не является конструктивно сложным сооружением и не имеет функциональной завершенности как фундамент, не является самостоятельной недвижимой вещью.

В силу п.5 ст.1 ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация права в ЕГРН.

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Под гибелью или уничтожением в соответствии с гражданским законодательством понимается необратимое физическое прекращение существования вещи в первоначальном виде, которое делает невозможным удовлетворение исходных потребностей собственника.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 235 ГК РФ, абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в отношении спорного здания, утратившего свойства объекта недвижимости, которое не может использоваться по первоначальному назначению и быть объектом гражданских прав, не подлежит сохранению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на это здание как на объект недвижимого имущества.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1 в полной объеме.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что факт ликвидации объекта жилого дома, незавершенного строительством, степенью готовности 4% - свайное поле, нашел свое подтверждение, то суд находит возможным встречные исковые требования Администрации Вологодского муниципального округа о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на жилой дом, незавершенный строительством, со степенью готовности 4% с кадастровым номером №, о снятии объекта недвижимости с кадастрового учета - удовлетворить.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требовании ФИО1 (<данные изъяты>) к Администрации Вологодского муниципального округа (№), ФИО2 (<данные изъяты>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (<данные изъяты>) о признании действий администрации Вологодского муниципального района по расторжению Договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 22.06.2009 №, заключенного между администрацией Вологодского муниципального района и ФИО1 незаконными и не порождающими правовых последствий, о признании постановления Администрации Вологодского муниципального района от 18.06.2020 № «О проведении аукциона по продаже земельных участков» в части земельного участка с кадастровым номером № незаконным, признании договора купли-продажи земельного участка от 04.09.2020 № недействительным и прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, признании действующим договора о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № от 22.06.2009 № №, возложении обязанности по проведению учётно - регистрационных действии – отказать.

Встречные исковые требования Администрации Вологодского муниципального округа – удовлетворить. Признать отсутствующим (прекратить) право собственности ФИО1 на жилой дом, незавершенный строительством площадью застройки 100 кв.м., со степенью готовности 4%, №, кадастровый номер № (условный номер №) и снять указанный объект недвижимости с кадастрового учета.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись). Копия верна.

Судья А.А.Скороходова

Мотивированное решение изготовлено 11.07.2024