Апелляционное определение № 33-1097/2025 33-29/2026 от 14 января 2026 г.

Судья Надбитова Г.П. Дело № 33-29/2026

№ 2-1947/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 января 2026 г. г. Элиста

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Кашиева М.Б.,

судей Бадмаевой О.В. и Дорджиева Б.Д.,

при секретаре Манджиевой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о взыскании задатка по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО4 на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 31 октября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Бадмаевой О.В. об обстоятельствах дела, объяснения представителя ответчика ФИО4, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд к ФИО1 с исковыми требованиями о взыскании задатка, мотивируя следующим.

Желая приобрести в собственность помещение, в июле 2023 г. произвел осмотр предлагаемого к продаже помещения по адресу: <адрес> (далее - помещение), находившегося на момент осмотра в удовлетворительном состоянии. Он готов был к заключению договора купли-продажи, но информация о помещении, содержащаяся в ЕГРН, не соответствовала фактическим обстоятельствам, так как в выписке этаж был указан как «технический», в номере дома отсутствовал литер Д и собственником помещения являлся ФИО5. После внесения в ЕГРН корректной информации его попросили в целях оптимизации налогообложения продавца отложить заключение договора купли-продажи до смены собственника помещения на супругу (ФИО3), с которой у ФИО5 заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности. 13 ноября 2023 г. супруги ФИО6 заключили договор дарения. После регистрации права собственности ответчик стала настаивать на срочном заключении предварительного договора купли-продажи и внесении задатка в размере 10 000 000 руб. Проживая в г. Пермь, он не имел возможности осмотреть помещение перед подписанием предварительного договора купли-продажи. Учитывая заинтересованность в приобретении помещения и то, что с июля по ноябрь 2023 г. ответчик вошла в доверие, заключил с ней предварительный договор купли-продажи помещения, что свидетельствует о том, что он намеревался его приобрести, но в состоянии, в котором оно находилось на момент осмотра в июле 2023 г., т.е. без технических недостатков. 29 ноября 2023 г. посредством обмена электронными документами через мобильный мессенджер заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 84 кв.м, этаж: №, кадастровый №, по адресу: <адрес>. Стоимость Помещения определена в 82 000 000 руб.; задаток в размере 10 000 000 руб. он перевел ответчику 29 ноября 2023 г. на счет ответчика. Основной договор подлежал заключению согласно п. 1.3 предварительного договора в срок до 20 декабря 2023 г. 10 декабря он прибыл в г. Сочи для оформления сделки купли-продажи. При личном осмотре помещения обнаружил, что состояние помещения отличается от того состояния, в котором оно находилось на момент его осмотра летом, а именно, имелись многочисленные протечки на потолке и по стенам, как внутри помещения, так и снаружи со стороны балконов, отслоение штукатурного слоя, плесень. 11 декабря 2023 г. он посредством мессенджера «Telegram» направил ответчику уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате задатка, в связи с выявленными недостатками продаваемого недвижимого имущества. 12 декабря 2023 г. ответчик посредством направления отсканированного письма с собственноручной подписью в мессенджер «WhatsApp» сообщила ему об отказе вернуть задаток, не указав при этом причины возникновения выявленных недостатков, не предложила устранить недостатки самостоятельно или другие способы разрешения данной ситуации. После направления уведомления о расторжении предварительного договора купли-продажи от ответчика предложение заключить основной договор в установленном порядке не поступило. Просил суд взыскать с ФИО3 денежные средства в размере 10 000 00 руб., и расходы, понесенные им на оплату государственной пошлины, в размере 87 000 руб.

Заочным решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 9 апреля 2025 г. исковые требования ФИО2 удовлетворены, с ответчика в пользу истца взысканы денежные средства, уплаченные последним в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи, в размере 10 000 000 руб.; расходы, понесенные на уплату государственной пошлины при подаче иска в суд, в размере 87 000 руб., всего 10 087 000 рублей.

Определением суда того же суда от 26 июня 2025 г. заочное решение суда отменено, рассмотрение дела возобновлено.

Истец ФИО2 в судебное заседание суда первой инстанции не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие его и представителя ФИО7, настаивал на удовлетворении иска.

Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО4, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, об отложении дела не ходатайствовали.

Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон на основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

В возражениях представитель ответчика ФИО4 указал, что основной договор не был заключен по вине истца; предварительный договор, содержащий все существенные условия основного договора, в судебном порядке не расторгнут, срок его действия до 20 декабря 2023 г., пролонгация срока действия договора его условиями не определена. Обращает внимание суда на то, что в соответствии с п. 2.3.3 договора обязанность заключения основного договора являлась обязанностью истца. По условиям п. 3.2 договора задаток переводится в счет исполнения обязательства по договору и в качестве гарантий намерения покупателя приобрести в собственность недвижимое имущество; в случае отказа без вины продавца от заключения договора купли-продажи покупателем сумма задатка остается у продавца. В обоснование возражений ссылается на судебные акты по иным делам, считает, что письмом от 12 декабря 2023 г. ответчик подтвердил свое намерение заключения основного договора.

Представитель истца ФИО7 обратилась в суд с ходатайством о взыскании с ответчика в пользу истца расходов на оплату экспертизы в размере 20 000 руб.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 31 октября 2025 г. исковые требования ФИО2 удовлетворены. С ФИО3 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства, уплаченные последним в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи, в размере 10 000 000 руб.; расходы, понесенные истцом на оплату экспертизы, в размере 20 000 руб., на уплату государственной пошлины при подаче иска в суд, в размере 87 000 руб., всего 10 107 000 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО4 просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального и процессуального права. Указывает, что истец был обязан осмотреть помещение, о дефектах, которые на тот момент не имели места быть, в силу их отсутствия ответчик не сообщила, в любом случае, наличие данных дефектов не являлось основанием для возвращения задатка. Основной договор не был заключен по вине истца, срок предварительного договора, содержащего все существенные условия основного договора, определен до 20 декабря 2023 г., при этом истец не лишен возможности заключения основного договора, именно на нем лежит обязанность по заключению основного договора. Обращает внимание на то, что невозможность явки истца на осмотр помещения не освобождала его от обязанности участия в выполнении условий договора, равно как и обязанностей, предусмотренных положениями статей 484 и 513 ГПК РФ. Тем не менее, относимых и допустимых доказательств извещения ответчика о нарушении условий договора, как и его уклонения от заключения основного договора, так и направления требования о понуждении к заключению основного договора, истцом также не представлено. Считает, что письмом от 12 декабря 2023 г. ответчик подтвердил свое намерение о заключении основного договора. Полагает, что необходимость проведения судебной строительно-технической экспертизы изначально отсутствовала, так как положения гражданского законодательства о задатке априори не опосредованы наличием или отсутствием каких-либо дефектов.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО7 просила решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы представителя ответчика отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение лица, участвующего в деле, судебная коллегия не находит оснований для изменения состоявшегося по делу решения.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе задатком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ определено, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В пункте 1 статьи 381 Гражданского кодекса РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка).

Таким образом, при разрешении исковых требований в части испрашиваемой истцом суммы задатка исходя из приведенных выше норм материального права юридически значимым и подлежащим установлению обстоятельством является установление того обстоятельства, кто ответственен за не заключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 29 ноября 2023 года (в договоре дата указана – 28 ноября 2023 г.) посредством обмена электронными документами через мобильный мессенджер между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались заключить в срок не позднее 20 декабря 2023 года договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 84 кв.м, этаж: № 17, кадастровый №, по адресу: <адрес> стоимостью 82 000 000 руб.

Во исполнение условий предварительного договора и в качестве гарантий намерения покупателя приобрести в собственность недвижимое имущество 29 ноября 2023 года ФИО2 перевел ФИО3 на ее банковский счет задаток в размере 10 000 000 руб.

Согласно пункту 2.2.1 предварительного договора продавец гарантировал отсутствие скрытых дефектов помещения.

Из п. 2.4 предварительного договора следует, что покупатель удовлетворен состоянием недвижимого имущества, установленным путем его внутреннего осмотра перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

До внесения задатка и заключения предварительного договора купли-продажи истец приобретаемое помещение не осматривал.

При личном осмотре помещения 10 декабря 2023 г. ФИО2 обнаружил дефекты, которые не указаны ответчиком при заключении 29 ноября 2023 г. предварительного договора купли-продажи, а именно: многочисленные протечки на потолке и по стенам, как внутри помещения, так и снаружи со стороны балконов, отслоение штукатурного слоя, плесень.

11 декабря 2023 г. истец направил ответчику уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате задатка, на которое 12 декабря 2023 г. ответчик сообщила истцу об отказе вернуть задаток.

В обоснование иска истец указывает на то, что ответчик, отказавшись вернуть задаток, не указала причины возникновения вышеуказанных недостатков, не предложила устранить недостатки самостоятельно или другие способы разрешения данной ситуации.

С целью определения характера и перечня работ для устранения недостатков в помещении по ходатайству истца судом первой инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ГеоМаркер».

По результатам экспертного заключения ООО «ГеоМаркер» №-Э от 23 сентября 2025 г. в объекте недвижимости, расположенном по адресу <адрес>, выявлены строительные недостатки (дефекты). Установленные недостатки выражены в следах намокания, с последующим образованием плесени и грибка на стенах помещений. Кроме того, установлены следы, свидетельствующие об устранении ранее имеющихся дефектов, данные дефекты экспертом определены как существенные. Однозначная причина возникновения намокания стен в помещении № 17А экспертом не определена, при этом он предположил, что причиной этому является либо отсутствие гидроизоляция фасада, либо при ее наличии, гидроизоляция не выполняет свою прямую функцию, то есть устроена с нарушением технологии производства; кроме того, водосточная труба также может иметь протечки. Для установления однозначной причины выявленных недостатков, необходимо произвести вскрытие участков фасада, а также вскрытия фасада для осмотра водосточной трубы.

В данном случае, заключенный между сторонами предварительный договор от 29 ноября 2023 г. включает существенные условия договора купли-продажи квартиры.

В частности, сторонами согласован предмет будущего основного договора купли-продажи, его стоимость (82 000 000 руб.), а также срок, в течение которого основной договор купли-продажи должен быть заключен (до 20 декабря 2023 г.).

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи недвижимости сторонами заключен не был по вине ответчика, которая при заключении предварительного договора купли-продажи скрыла дефекты помещения, в связи с чем требования истца о взыскании с ответчика суммы задатка в размере 10 000 000 руб. подлежат удовлетворению.

С такими выводами суда следует согласиться, поскольку они соответствуют требованиям материального и процессуального закона, регулирующим спорные правоотношения.

Доводы жалобы о том, что истец был обязан осмотреть помещение, о дефектах, которые на тот момент не имели места быть, в силу их отсутствия ответчик не сообщила, в любом случае, наличие данных дефектов не являлось основанием для возвращения задатка, подлежат отклонению как несостоятельные.

Из дела видно, что вопреки пункту 2.2.1 предварительного договора, по условиям которого продавец гарантировал отсутствие скрытых дефектов помещения, при подписании предварительного договора 29 ноября 2023 г. ФИО3 не сообщила истцу об имеющихся дефектах. При личном осмотре помещения ФИО2 отказался от заключения основного договора купли-продажи помещения по причине наличия в нем существенных дефектов, не позволяющих его использованию по назначению, о которых ответчик ничего не сообщила при заключении предварительного договора. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что у ФИО2 отсутствовало намерение приобрести спорное недвижимое имущество и, соответственно, заключить основной договор при наличии имеющихся недостатков.

При этом до истечения срока заключения основного договора ФИО3 не обращалась к ФИО2 с требованием о заключении основного договора и не подтвердила как намерения, так и фактическую возможность устранения выявленных недостатков.

Таким образом, основной договор не был заключен как вследствие отказа ФИО2 от заключения основного договора из-за наличия недостатков в спорном помещении, так и вследствие действий самой ФИО3, гарантировавшей отсутствие скрытых дефектов помещения и не сообщившей о них покупателю.

По этим основаниям судебная коллегия считает несостоятельными доводы жалобы о не заключении основного договора по вине истца.

Довод жалобы об отсутствии необходимости проведения по делу судебной строительно-технической экспертизы основанием к отмене обжалуемого судебного решения являться не может, поскольку ее назначение было вызвано необходимостью проверки доводов истца о предоставлении ответчиком недостоверной информации о качественном состоянии помещения и отсутствии скрытых дефектов, в том числе доводов ответчика об отсутствии дефектов.

В целом доводы жалобы по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и выводами суда по обстоятельствам дела, повторяют правовую позицию истца, ранее изложенную в ходе рассмотрения дела, были предметом проверки и оценки суда первой инстанции, которыми правомерно отвергнуты как несостоятельные.

Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 31 октября 2025 г. оставить без изменения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, расположенный в г. Краснодаре, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий Судьи

М.Б. Кашиев Б.Д. Дорджиев О.В. Бадмаева

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27.01.2026