Решение № 2-2046/2018 2-2046/2018 ~ М-753/2018 М-753/2018 от 13 июня 2018 г. по делу № 2-2046/2018

копия

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Железнодорожный районный суд г. Красноярска в составе: председательствующего судьи Пацалюк С.Л.,

при секретаре Калининой У.И.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «40-Сороковые» о выселении из нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «40-Сороковые» о выселении из нежилого помещения.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «40 Сороковые» был заключен договора аренды части нежилого помещения №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в нежилом помещении общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенному по адресу: <адрес>, микрорайон 3, № для организации магазина розничной торговли и под предприятие общественного питания. На основании решения от ДД.ММ.ГГГГ Ачинского городского суда <адрес> № расторгнут брак между ФИО1 и ФИО4, определением суда ФИО1 передано в собственность нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в нежилом помещении общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенному по адресу: <адрес>, микрорайон 3, №. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было предложено освободить помещение до ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени помещение ответчиком не освобождено.

Просит выселить ООО «40 Сороковые» из нежилого помещения №, площадью 88 кв.м., расположенного в нежилом помещении общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенному по адресу: <адрес>, <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям, при рассмотрении дела дополнительно пояснила, что договор аренды был заключен ее бывшим супругом ФИО4, после расторжения брака и раздела имущества данное помещение перешло в собственность ФИО1 Обращалась к ответчику с требованием изменить договор аренды, поскольку размер арендной платы в договоре прописан <данные изъяты> рублей, фактически арендная плата, по договоренности с ФИО4 составляла <данные изъяты> рублей. Ответчик не согласился изменить условия договора, в связи с чем ответчику было направлено уведомление о выселении. Ответчик не платит уже три месяца <данные изъяты> рублей.

Представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям, дополнительно пояснил, что истец не просит расторгнуть договор аренды, поскольку не видит в этом необходимости, истец в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, на основании ст. 450.1 ГК РФ, уведомление о выселении следует рассматривать как отказ от исполнения договора аренды. Исковые требования истец уточнять не желает. Ответчик был обязан освободить занимаемое им помещение, однако в добровольном порядке освобождать помещение не согласен, до настоящего времени осуществляет в нем предпринимательскую деятельность. Просит выселить ответчика из нежилого помещения в связи с отказом истца от исполнения договора.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «40-Сороковые» ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признала, дополнительно пояснила, что истец обращалась в требованием изменить условия договора и заключить его на новых условиях, изменив размер арендной платы. Сейчас в договоре указан размер арендной платы <данные изъяты> рублей, оплата производится по договору своевременно в полном объеме. Статьей 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество в другому лицу не является основанием для изменения, расторжения договора аренды. Выплаты по договору производились в полном объеме, нарушений договора со стороны арендатора не было, а следовательно основания для досрочного расторжения договора отсутствуют. Фактический. Основания для досрочного расторжения договора прописаны в п. 5.1 Договора, п. 5.2 Договора аренды установлен определенный порядок расторжения договора по инициативе арендатора, с уплатой штрафа в размере установленном договором. Истцу было предложено расторгнуть договор после урегулирования вопроса об оплате штрафа. Кроме того, в арендуемом помещении были произведены улучшения на общую сумму <данные изъяты> рублей. Истец не просит расторгнуть договор, поэтому оснований дл удовлетворения исковых требований о выселении не имеется. Просила в иске отказать.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, о причине неявки не уведомил. С учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Выслушав стороны, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Свобода договора проявляется в трех аспектах: 1) свобода заключения договора и отсутствие принуждения ко вступлению в договорные отношения (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации); 2) свобода определения юридической природы (характера) заключаемого договора (подпункты 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации); 3) свобода определения условий (содержания) заключаемого договора (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом - арендную плату (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст.909 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 619 ГК РФ предусматривает случаи, при которых договор аренды по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут судом. При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

По смыслу указанной статьи, основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендодатель) и ООО «40-Сороковые» (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование Арендатору за плату часть нежилого помещения №, площадью 88,0 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> кадастровый ( или условный)№ для организации магазина розничной торговли и под предприятие общественного питания, как торговое (либо иное) для осуществления коммерческой деятельности в соответствии с действующим законодательством РФ. помещение передается согласно акту приема- передачи являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. ДД.ММ.ГГГГ Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> произведена государственная регистрация договора №.

Согласно п. 1.3 Договора помещение сдается в аренду сроком на 7 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из п. 3.1 Договора следует, что арендная плата состоит из постоянной составляющей которая устанавливается в размере <данные изъяты> рублей в месяц, включая НДФЛ и переменной составляющей (коммунальные услуги). Арендная плата начисляется и выплачивается с ДД.ММ.ГГГГ. На период каникул (монтажные и отделочные работы) с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендные платежи не начисляются.

Разделом 5 Договора предусмотрены условия расторжения договора, так из п. 5.1 следует, что договор может быть расторгнут досрочно со стороны Арендодателя, уведомив Арендатора о расторжении Договора за 2 (два) месяца по письменному соглашению сторон, если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес полную стоимость арендной платы; если Арендатор пользуется предоставленным помещением (полностью или отдельными его частями) не по назначению, предусмотренному п. 1.1 Договора.

П. 5.2 Договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения Договора по инициативе Арендодателя в течении первого года аренды, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, Арендодатель обязан оплатить Арендатору штраф в размере <данные изъяты> руб., в течение второго года аренды, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, Арендодатель обязан оплатить Арендатору штраф в размере <данные изъяты> руб., в течении третьего года аренды, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, Арендодатель обязан оплатить Арендатору штраф в размере <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендодатель) и ООО «40-Сороковые» (арендатор) заключено дополнительно соглашение о производстве неотделимых улучшений арендованного помещения, согласно которому ФИО4 (Арендодатель) дал свое согласие на производство работ Арендатором за свой счет неотделимых улучшений арендованного помещения, указанных в локально – сметном расчете № от ДД.ММ.ГГГГ, являющемуся неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения.

П. 2 соглашения установлено, что неотделимые улучшения после окончания срока действия договора переходит в собственность арендодателя и компенсации не подлежат, за исключением случая досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя, в данном случае арендодатель обязуется компенсировать стоимость неотделимых улучшений Арендатору.

Согласно локально- сметному расчету № стоимость строительных работ произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, составила <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ определением Ачинского городского суда <адрес> утверждено мировое соглашение между ФИО1 и ФИО6 по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО4 о разделе совместно нажитого имущества супругов, по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО1 о разделе совместно нажитого имущества супругов, согласно которому в собственность ФИО1 передано нежилое помещение, общей площадью 99,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, стоимостью <данные изъяты> рублей. Указанное определение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН нежилое помещение общей площадью 99,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № принадлежит на праве собственности ФИО1 Зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости –аренда в пользу ООО «40 Сороковые» на основании договора долгосрочной аренды нежилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ООО «40-Сороковые» направлено уведомление об освобождении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес><данные изъяты>, пом. 1, занимаемого на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ.

В ответ на указанное уведомление ООО «40-Сороковые» в адрес ФИО1 направило требование об оплате штрафа в размере <данные изъяты> рублей, согласно п. 5.2 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а также затраты на ремонт помещения в размере 700000 рублей.

Требования истца о выселении ООО «40-Сроковые» из нежилого помещения в связи с отказом от исполнения договора суд считает не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой сторон

В силу положений ч.1,2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Как следует из материалов дела, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условий об одностороннем отказе от исполнения договора, п. 5.1, 5.2 Договора предусмотрено расторжение договора по инициативе арендодателя.

Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, направленное в адрес ООО «40-Сороковые» не содержит данных о том, что истец ФИО1 отказывается от исполнения договора в соответствии со ст. 450.1 ГК РФ, а содержится лишь требование о выселении ответчика из нежилого помещения.

По смыслу ст.622 ГК РФ обязанность арендатора освободить помещение возникает только при прекращении (расторжении) договора аренды.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по <адрес>, п.5.2 договора предусмотрено основание расторжения договора по инициативе арендатора, положений об одностороннем отказе от исполнения договора договор не содержит, таким образом, суд приходит к выводу, что не имеется оснований для выселения ответчика (возложения обязанности освободить нежилое помещение) без расторжения договора аренды нежилого помещения. Однако, истцом требование о расторжении договора не заявлено, при рассмотрении дела представитель истца пояснил, что не просит расторгнуть договор и исковые требования уточнять не желает.

Поскольку в договоре аренды нежилого помещения сторонами согласовано расторжение договора по инициативе арендодателя, истец ФИО1 не лишена возможности обратиться в суд с требованием о расторжении договора и возложении на ответчика обязанности освободить нежилое помещение.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «40-Сороковые» о выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в <адрес>вой суд через Железнодорожный районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения суда.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна:

Судья С.Л.Пацалюк