Решение № 2-2771/2019 2-2771/2019~М-2378/2019 М-2378/2019 от 28 августа 2019 г. по делу № 2-2771/2019

Дело № 2-2771/2019

74RS0031-01-2019-003078-30


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2019 года Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего Цивилевой Е.С.,

при секретаре Бурдиной И.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Магнитогорска Челябинской области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Магнитогорска Челябинской области обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование требований указано, что 14 апреля 2005 года между администрацией г. Магнитогорска Челябинской области обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (далее по тексту – ООО «<данные изъяты>») был заключен договор аренды земельного участка № 4017 площадью 6629,46 кв.м, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, цель использования земельного участка: для размещения детского спортивно-оздоровительного комплекса, срок действия договора до 04 марта 2010 года. Условиями договора установлен размер арендной платы и порядок ее перечисления. 24 февраля 2009 года между ООО «<данные изъяты>» и обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (далее по тексту – ООО «<данные изъяты>») заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды <номер обезличен> от 14 апреля 2005 года. Дополнительным соглашением от 23 апреля 2009 года арендатором в спорный договор введено ООО «<данные изъяты>», земельному участку присвоен кадастровый <номер обезличен>, согласно кадастровому плану, а также изменена цель использования земельного участка: для размещения магазина, предприятия бытового обслуживания, спортивного клуба, зала рекреации. Договор уступки прав и обязанностей, а также данное дополнительное соглашение к договору зарегистрированы в соответствующем органе 25 марта 2009 года. 20 августа 2012 года право собственности на нежилое помещение № 1 площадью 445,6 кв.м по адресу: <адрес обезличен>; нежилое помещение № 1 площадью 457,8 кв.м по адресу: <адрес обезличен>; 1/2 доля нежилого помещения <номер обезличен> площадью 447,2 кв.м по адресу: <адрес обезличен>, от ООО «<данные изъяты>» перешли к <ФИО>4, которая на основании договоров купли-продажи от 29 декабря 2012 года продала указанные объекты недвижимости ФИО3 Поскольку при приобретении нежилого помещения ФИО3 приобрела право аренды земельного участка в том объеме, который существовал у прежнего собственника недвижимости, администрацией г. Магнитогорска Челябинской области произведен расчет арендной платы за период с 01 января 2013 года по 31 марта 2016 года в сумме 1572340 рублей 79 копеек. В связи с неоплатой ФИО3 арендной платы задолженность была частично взыскана с ответчика в судебном порядке. Настоящие требования предъявлены к ФИО3 за период с 01 апреля 2016 года по 04 июля 2018 года. 05 марта 2019 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность по арендной плате в сумме 321605 рублей 43 копейки, которая до настоящего времени не погашена. Просит взыскать с ФИО3 задолженность по арендной плате по договору аренды <номер обезличен> от 14 апреля 2005 года за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <адрес обезличен>, за период с 01 апреля 2016 года по 04 июля 2018 года в сумме 321605 рублей 43 копейки (том 1 л.д.4-6).

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие (том 2 л.д. 53).

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования признала частично. В письменном отзыве указала, что арендная плата за пользование земельным участком была рассчитана истцом неправомерно, исходя из площади земельного участка с кадастровым <номер обезличен>, равной 6629,46 кв.м. 09 февраля 2018 года Арбитражным судом Челябинской области было рассмотрено дело № А76-12022/2016 по иску администрации г. Магнитогорска Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Мой-Город» (далее по тексту – ООО «Фирма Мой-Город») как к собственнику нежилого помещения площадью 426,5 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: <адрес обезличен> (расположенного на земельном участке с кадастровым <номер обезличен>) о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде арендной платы за пользование земельным участком, находящимся под вышеуказанным зданием. Определением Арбитражного суда Челябинской области от 02 марта 2017 года по указанному делу ФИО3 была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица. Таким образом, в соответствии с действующим законодательством, для сторон настоящего дела решение Арбитражного суда Челябинской области от 09 февраля 2018 года носит преюдициальный характер. При рассмотрении дела № А76-12022/2016 были установлены следующие обстоятельства. Площадь земельного участка, исходя из которого должна быть рассчитана сумма неосновательного обогащения в виде арендной платы, не является равной площади земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, выделенного первоначальному арендатору для строительства пяти зданий. В рамках указанного дела с целью установления площади земельного участка, необходимой и достаточной для эксплуатации нежилых зданий, расположенных по адресам: <адрес обезличен> была назначена судебная экспертиза, согласно заключению которой, площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации: нежилого здания по адресу: <адрес обезличен>, составляет 950,1 кв.м; нежилого здания по адресу: <адрес обезличен>, - 1224,3 кв.м; нежилого здания по адресу: <адрес обезличен>, - 1207,6 кв.м. Установленные границы не соответствуют границам земельного участка с кадастровым <номер обезличен>. В границах земельного участка с кадастровым <номер обезличен> расположены земли общего пользования, площадь которых составляет 3247 кв.м. Следовательно, установленные границы земельного участка, достаточного для эксплуатации здания, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, не соответствуют границам земельного участка с кадастровым <номер обезличен>. Арбитражный суд Челябинской области в решении от 09 февраля 2018 года по делу № А76-12022/2016 признал верными и принял данные выводы эксперта. Таким образом, с целью расчета суммы пени за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации находящегося в собственности ФИО4 нежилого помещения № 1 общей площадью 445,6 кв.м, с номерами 1-12 на плане цокольного этажа, здания по адресу: <адрес обезличен>, должна быть применена площадь земельного участка, равная 950,1 кв.м, пропорционально площади принадлежащего ФИО3 нежилого помещения. При таких обстоятельствах Арбитражный суд Челябинской области в решении от 09 февраля 2018 года по делу № А76-12022/2016 установил, что при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, в котором находится нежилое помещение ФИО3, следует руководствоваться выводами эксперта, а поэтому расчет кадастровой стоимости части земельного участка, используемого ФИО3, следует производить по следующей формуле: 14385000 рублей (кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> в соответствующие периоды) : 6629,46 кв.м (площадь земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>) х 950,1 кв.м (определенный экспертами размер земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания по адресу: <адрес обезличен>) : 1324,1 кв.м (общая площадь помещений в нежилом здании по адресу: <адрес обезличен>) х 445,6 кв.м (площадь нежилого помещения, принадлежащего ФИО3). С учетом изложенного, кадастровая стоимость части земельного участка, используемого ФИО3, составляет 693785 рублей 83 копейки. Таким образом, плата за пользование земельным участком за период с 01 апреля 2016 года по 04 июля 2018 года составит 140231 рубль 57 копеек. Кроме того, обстоятельством, свидетельствующим о том, что истец при расчете платы за пользование земельным участком не вправе исходить из площади земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> в размере 6629,46 кв.м, является то, что на основании решения Арбитражного суда Челябинской области от 09 февраля 2018 года по делу № А76-12022/2016 собственниками помещений, расположенных в зданиях по адресам: <адрес обезличен> было произведено уменьшение границ земельного участка, необходимого и достаточного для эксплуатации данных зданий. В настоящее время здания по адресам: <адрес обезличен> располагаются на земельном участке с кадастровым <номер обезличен> площадью 3488 кв.м, кадастровой стоимостью 7568471 рубль 68 копеек (том 1 л.д.103-104).

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Суд, заслушав представителей истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела в судебном заседании, находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В судебном заседании установлено, что 14 апреля 2005 года между администрацией г. Магнитогорска Челябинской области и ООО «<данные изъяты>» заключен договор <номер обезличен> аренды земельного участка площадью 6629,46 кв.м, расположенного по адресу <адрес обезличен>. Цель использования земельного участка – для размещения детского спортивно-оздоровительного комплекса. Срок действия договора до 04 марта 2010 года (л.д. 7-8).

По договору от 24 февраля 2009 года ООО «<данные изъяты>» уступило права и обязанности по договору аренды земельного участка <номер обезличен> от 14 апреля 2005 года ООО «<данные изъяты>» (л.д. 9).

К договору аренды земельного участка <номер обезличен> от 14 апреля 2005 года между администрацией г. Магнитогорска Челябинской области ООО «<данные изъяты>» заключено дополнительное соглашение от 23 апреля 2009 года, согласно которому цель использования земельного участка с кадастровым <номер обезличен> изменена – для размещения магазина, предприятия бытового обслуживания населения, спортивного зала, спортивного клуба, зала рекреации (л.д. 10).

Постановлениями администрации г. Магнитогорска утверждены разрешения на ввод в эксплуатацию объектов:

- постановлением <номер обезличен> утверждено разрешение от 05 апреля 2011 года <номер обезличен> на ввод в эксплуатацию «Комплекса бытового обслуживания», общей площадью 1 324,1 кв. м. Нежилому зданию присвоен почтовый адрес: <адрес обезличен> (постановление администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен>-П) (л.д. 22);

- постановлением <номер обезличен> утверждено разрешение от <дата обезличена><номер обезличен> на ввод в эксплуатацию «Нежилое здание аптеки», общей площадью 1 354,7 кв. м. Нежилому зданию присвоен почтовый адрес: <адрес обезличен> (постановление администрации города Магнитогорска от 25 апреля 2011 года <номер обезличен>-П) (л.д. 21);

- постановлением <номер обезличен> утверждено разрешение от 05 апреля 2011 года <номер обезличен> на ввод в эксплуатацию «Физкультурно-оздоровительный центр», общей площадью 1 352,5 кв. м. Нежилому зданию присвоен почтовый адрес: <адрес обезличен> (постановление администрации города Магнитогорска от 25 апреля 2011 года <номер обезличен>-П) (л.д. 20).

Учитывая введение в эксплуатацию объектов недвижимости, для строительства которых предоставлялся земельный участок, цель договора аренды достигнута. Договор аренды для строительства прекратил свое действие и продолжился для иных целей – сдача внаем недвижимого имущества, независимо от внесения соответствующих изменений в договор.

29 декабря 2012 года на основании договора купли-продажи недвижимого имущества к ФИО3 перешло право собственности на следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение № 1, с номерами 1-12 на поэтажном плане цокольного этажа, площадью 445,6 кв.м, кадастровый <номер обезличен>, местоположение объекта: <адрес обезличен> (л.д. 40);

- нежилое помещение № 1, с номерами 1-3 на поэтажном плане 2-го этажа, площадью 457,8 кв.м, кадастровый <номер обезличен>, местоположение объекта: <адрес обезличен>». Право собственности прекращено 23 мая 2014 года (л.д. 42);

- 1/2 доля нежилого помещения № 1, с номерами 1-8 на поэтажном плане 1-го этажа, площадью 447,2 кв.м, кадастровый <номер обезличен>, местоположение объекта: <адрес обезличен>. Право собственности прекращено 23 мая 2014 года (л.д. 79).

28 марта 2018 года в адрес ФИО3 направлено предупреждение о прекращении договора аренды земельного участка <номер обезличен> от 14 апреля 2005 года (л.д. 58). Указанный договор аренды расторгнут.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09 февраля 2018 года частично удовлетворены исковые требования администрации г. Магнитогорска Челябинской области к ООО «Фирма Мой-Город» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды <номер обезличен> от 14 апреля 2005 года (л.д. 106-118). К участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица была привлечена ФИО3 (л.д. 119-120).

В рамках указанного дела с целью установления площади земельного участка, необходимой и достаточной доя эксплуатации нежилых зданий, расположенных по адресам: <адрес обезличен>, была назначена судебная экспертиза, согласно заключению которой, площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации: нежилого здания по адресу: <адрес обезличен>, составляет 950,1 кв.м; нежилого здания по адресу: <адрес обезличен>, - 1224,3 кв.м; нежилого здания по адресу: <адрес обезличен>, - 1207,6 кв.м. Установленные границы не соответствуют границам земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>. В границах земельного участка с кадастровым <номер обезличен> расположены земли общего пользования, площадь которых составляет 3247 кв.м (л.д. 121-141).

В силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу пп. 13, 14 Постановления Пленума Верховного Суд Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Судом установлено, что ответчик ФИО3 приобрела в собственность объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, в связи с чем к ней перешло право аренды соответствующей части этого земельного участка в соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Стороной ответчика представлен расчет задолженности по арендной плате за пользование частью спорного земельного участка, с учетом площади, занятой нежилым помещением, и площади земельного участка, необходимо для его эксплуатации, согласно которому за период с 01 апреля 2016 года по 04 июля 2018 года плата за пользование земельным участком составляет 140231 рубль 57 копеек (л.д. 105). При этом ответчик не оспаривает методику расчета и кадастровую стоимость земельного участка, ставки арендной платы и коэффициентов К2 и К3.

Суд полагает обоснованными доводы стороны ответчика и полагает, что расчет задолженности по арендной плате за земельный участок должен быть произведен с учетом площади земельного участка, необходимой для эксплуатации: нежилого здания по адресу: <адрес обезличен>, составляющей 950,1 кв.м.

Таким образом, задолженность ФИО3 по арендной плате за период с 01 апреля 2016 года по 04 июля 2018 года составит 140326 рублей 25 копеек:

Расчет производится по формуле:

Апл = Скад / Sпр.БТИ (Sстр.БТИ) х Sпр.(Sвстр) х Сап/100 х К1 х К2 КЗ (кадастровая стоимость земельного участка / площадь встроенных помещений по сведениям БТИ, кв.м х площадь встроенных помещений, занимаемых арендатором, кв.м х ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах) / 100 х коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемого арендатором на арендуемом земельном участке (К1) х коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городе (К2) х коэффициент, учитывающий категорию арендатора (КЗ) = арендная плата).

Расчет платы за аренду производится на основании Закона Челябинской области № 257-ЗОот 24.04.2008 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов».

Ставка арендной платы К2 применяется на основании ФЗО №257-30 от 24.04.2008. Ставки арендной платы К1, КЗ применяются на основании решения Магнитогорского городского собрания депутатов № 108 от 26.06.2012 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена». С 01 июля 2017 года коэффиценты К1, КЗ применяются на основании решения Магнитогорского городского собрания депутатов № 116 от 29.06.2017 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов».

Для помещения площадью 445,6 кв.м сумма составляет:

Ставка арендной платы – 3% (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц);

Коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемого арендатором, на арендуемом земельном участке:

К1 – 4,06 сдача внаем недвижимого имущества;

К2-1

К3-1 (прочие категории арендаторов);

С 01 апреля 2016 года по 31 декабря 2016 года (275 дней):

2061583,99 / 1324,1 х 445,6 / 366 х 275 * 3% х 4,06 / 1 х 1 = 63492,78 руб.

С 01 января 2017 года по 30 июня 2017 года (181 день):

2061583,99 / 1324,1 х 445,6 / 365 х 181 х 3% х 4,06 х 1 х 1 = 41 904,29 руб.

С 01 июля 2017 года по 04 июля 2018 года сумма составляет:

Ставка арендной платы – 3% (земельный участок, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц);

Коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемого арендатором на арендуемом земельном участке

К1 – 1,66 предпринимательство (земли населенных пунктов);

К2-1

К3-1 (прочие категории арендаторов);

С 01 июля 2017 года по 31 декабря 2017 года (184 дня):

2061583,99/ 1324,1 х 445,6/365 х 184 х 3% х 1,66 х 1 х 1 = 17417,26 руб.

С 01 января 2018 года по 04 июля 2017 года (185 дней):

2061583,99/ 1324,1 х 445,6/365 х 185 х 3% х 1,66 х 1 х 1 = 17511,92 руб.

Таким образом, с ФИО3 в пользу администрации г. Магнитогорска Челябинской области подлежит взысканию задолженность в сумме 140326 рублей 25 копеек.

В соответствии со ст. 103 Гражданского кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, суд считает необходимым взыскать с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 4006 рублей 53 копейки.

Руководствуясь ст.ст. 103, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации г. Магнитогорска Челябинской области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу администрации г. Магнитогорска Челябинской области задолженность по арендной плате за период с 01 апреля 2016 года по 04 июля 2018 года в сумме 140326 (сто сорок тысяч триста двадцать шесть) рублей 25 копеек.

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 4006 (четыре тысячи шесть) рублей 53 копейки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий: