Решение № 2-2299/2017 от 19 июля 2017 г. по делу № 2-2299/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июля 2017 года г.Самара

Советский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Лапшиной З.Р.,

при секретаре судебного заседания Волчковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Прогресс-Н», третьему лицу, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора министерству строительства Самарской области об обязании заключить договор долевого участия в строительстве без условия софинансирования,

установил:

Истец обратился в Промышленный районный суд г.Самары к ответчику с иском об обязании заключить договор долевого участия в строительстве без условия софинансирования, в обоснование иска указав, что он является участниками долевого строительства ООО «СК «Металлопторг», расположенного по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. стоимостью <данные изъяты>. Свои обязательства по оплате выполнил полностью, однако СК ООО «Металлопторг» свои обязательства не выполнил. ООО «Металлопторг» признан банкротом. В соответствии с постановлением Правительства Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ. и приказа Министерства строительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ победителем был признан ООО «Прогресс-Н». По определению арбитражного суда от 10.11.2011г. за истцом закреплено право требования о передачи однокомнатной квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м. в строящемся жилом доме по <адрес> стоимостью <данные изъяты> В ДД.ММ.ГГГГ. получил письмо от ООО «Прогресс-Н» в котором ему предлагают заключить договор долевого участия на условиях софинансирования или возврата денежных средств. Он выбрал возврат денежных средств, но они ему выплачены не были. ДД.ММ.ГГГГ он обратился в СК ООО «Прогресс-Н» с письмом о заключении договора долевого участия, ему ответили, что по условиям конкурса отсутствие софинансирования со стороны обманутых дольщиков не предусмотрено.

Определением Промышленного районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ. гражданское дело передано для дальнейшего рассмотрения по подсудности в Советский районный суд г.Самары (л.д.62-63).

В ходе судебного разбирательства истец ФИО2 уточнил исковые требования, просил признать незаконными требования ООО «Прогресс-Н» изложенные в письме № от ДД.ММ.ГГГГ. от ДД.ММ.ГГГГ. о необходимости софинансирования; обязать ООО «Прогресс-Н» передать квартиру после завершения строительства согласно условиям конкурса.

В судебном заседании истец ФИО2 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Прогресс-Н» ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, по основаниям изложенным в отзыве. Пояснила, что на дату проведения конкурса по данному проблемному объекту истек срок действия разрешения на строительство, выданного предыдущему застройщику 22.07.2012г., а также отсутствовала проектная документация предыдущего застройщика. Чтобы начать строительство ответчик разработал проект, что потребовало затрат на начальном этапе. Помимо затрат на строительно-монтажные работы, ответчиком понесены затраты, связанные со строительством объектов коммунальной инфраструктуры, выполнению технических условий и выкупу технологических мощностей. Средства бюджета Самарской области на компенсацию расходов до настоящего времени не получены. Предоставление компенсационного земельного участка новому застройщику проблемного объекта в рамках конкурса в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 26.02.2013г. № имеет целью снижение убыточности строительства, а не обеспечение рентабельности. В противном случае условиями конкурса была бы предусмотрена обязанность заключить договоры долевого участия с гражданами на условиях договоров, заключенных ранее с прежним застройщиком. Финансирование завершения строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>, осуществляется за счет реализации свободных помещений, а также за счет привлечения средств граждан участников долевого строительства ООО «СК «Металлопторг». Ответчик не отказывается от заключения с истцом договора долевого участия. Жилой дом в эксплуатацию не введен. Объект недвижимости с параметрами, указанными в договоре долевого строительства между истцом и ООО «СК «Металлопторг» не существует, ООО «СК «Металлопторг» проект строительства ООО «Прогресс-Н» не передавал, был разработан другой проект с другой этажностью и наименованиями секций. Они не предъявляли дольщикам ООО «СК «Металлопторг», в том числе истцу, каких-либо требований, в том числе о заключении договоров долевого участия на условиях софинансирования. Заключение договора долевого участия не является обязательным для граждан – дольщиков ООО «СК «Металлопторг», так как в качестве альтернативы им предлагается другой вариант удовлетворения их прав требований: выплата денежных средств размере фактически произведенной платы по договору долевого участия с ООО «СК «Металлопторг» (не возврат денежных средств, а именно выплата, поскольку они не получали денежных средств ни от ООО «СК «Металлопторг», ни от дольщиков ООО «СК «Металлопторг»), заключение договора долевого участия в отношении других объектов долевого строительства, в том числе поэтапной оплаты по договору долевого участия. Истец выбрал сразу два варианта удовлетворения его требований: и выплату, и заключение договора долевого участия. Выплата денежных средств является самостоятельным вариантом удовлетворения прав требований обманутых дольщиков ООО «СК «Металлопторг». После получения выплаты обманутый дольщик не вправе заключать с ними договор долевого участия, на него не будут распространяться льготные условия, установленные для обманутых дольщиков (цена 1 кв.м. – 39 000 руб.). Кроме того, в случае если истец заключит с ними договор долевого участия без софинансирования, то компенсация убыточности завершения строительства квартиры истца, будет полностью возложена на граждан, согласившихся с условием софинансированием. Истец также просит передать ему квартиру в вышеуказанном объекте после завершения строительства объекта. Однако это невозможно, поскольку не имеют законных оснований для составления акта приема-передачи квартиры при отсутствии заключенного договора долевого участия, право собственности участника долевого строительства подлежит государственной регистрации. Кроме того, наименование объекта в проектной документации отличается от наименования объекта, указанного в договорах дольщиков ООО «СК «Металлопторг», в проектной документации отсутствует квартира с параметрами, указанными в договоре между истцом и ООО «СК «Металлопторг».

Представитель третьего лица Министерство строительства по Самарской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, представил отзыв на иск, в котором указал, что застройщик ООО «СК «Металлопторг», с которым истец заключил договор о долевом строительстве жилого дома на <адрес>, свои обязательства о передаче квартиры не выполнил, Арбитражным судом по делу № признан несостоятельным (банкротом). В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 26.02.2013г. № «Об утверждении Порядка проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства» министерством был проведен конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов. Победителем конкурса по удовлетворению прав требований участников долевого строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: <адрес>, застройщиком которого являлось ООО «СК «Металлопторг», признан ООО «Прогресс-Н». Согласно условиям конкурсной документации ООО «Прогресс-Н» приняло на себя обязательства удовлетворить права требований участников долевого строительства, в том числе и истца. Конкурсной документацией не предусмотрен какой-либо вид договора между победителем конкурса по удовлетворению прав требований участников долевого строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: <адрес> и участником долевого строительства. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Также ООО «Прогресс-Н» не является правопреемником ООО «СК «Металлопторг», между ними не был заключен договор о передаче прав и обязанностей по ранее заключенным договорам долевого участия в строительстве. Удовлетворение исковых требований оставил на усмотрение суда.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, находит иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Частью 3 статьи 429 ГК РФ установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

В судебном заседании установлено, что 22.05.2007г. между ООО «Строительная компания «Металлопторг» и ООО «Межрегиональная инвестиицонно-строительная компания «ИНКОНФЭС» заключен договор о долевом участии (инвестировании в строительстве.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Межрегиональная инвестиционно-строительная компания «ИНКОНФЭС» и ФИО2 был заключен договор о переуступке доли в строительстве № Доля представляет собой право на получение квартиры в строящемся доме по адресу: <адрес>, площадью 38,09 кв.м. (л.д.34-36).

Оплата ФИО1 подтверждается квитанцией от 19.05.2009г. (л.д.38).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.11.2011г. включено требование ФИО1 о передаче жилого помещения в виде однокомнатной <адрес>, этаж 2, общая площадь 38,09 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес>), стоимостью <данные изъяты> руб. в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, привлеченных должником – застройщиком ООО «Строительная компания «Металлопторг» (л.д.11-14).

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Прогресс-Н» получило разрешение на строительство жилого дома по адресу: <адрес> этапы строительства (л.д.69) взамен погашенного разрешения на строительство от 22.01.2016г. №. Постановлением Администрации Советского внутригородского района г.о.Самара № от ДД.ММ.ГГГГ. строящимся объектам капитального строительства присвоены адреса: жилому дому <адрес><адрес>

На момент рассмотрения дела объект, указанный в договоре участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенном между ФИО2 и ООО «Строительная компания «Металлопторг» - жилое помещение в виде однокомнатной <адрес> (строительный номер), этаж 2, общая площадь <данные изъяты> кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес>, секция 1Б (строительный адрес) отсутствует.

Постановлением Правительства Самарской области от 26.02.2013г. № «Об утверждении Порядка проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства» Министерством строительства Самарской области был проведен конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов. Победителем конкурса по удовлетворению прав требований участников долевого строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: <адрес> застройщиком которого являлось ООО «СК «Металлопторг», признан ООО «Прогресс-Н».

Как пояснил представитель ответчика, финансирование завершения строительства будет осуществляться за счет средств, вырученных от непроданных квадратных метров в объекте, за счет доплаты со стороны участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно п.5 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Поскольку Федеральным законом №214-ФЗ установлены правила, обязательные для сторон, договор долевого участия должен соответствовать требованиям этого закона и содержать обязательные условия, предусмотренные для данного вида договора.

Так из положений статьи 4 указанного закона прямо следует, что договор долевого участия является возмездной сделкой, в которой должны быть указаны не только условия о цене договора, но и обязательные условия по ее уплате застройщику в определенном порядке и сроки.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Согласно части 3 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Предлагаемый к заключению истцом договор не соответствует указанным требованиям закона, поскольку влечет освобождение истцов от финансирования участия в строительстве дома за счет возложения таких обязанностей на других лиц.

Кроме того, истец просит передать ему квартиру в вышеуказанном объекте после завершения строительства объекта. Ответчик не имеет законных оснований для составления акта приема-передачи квартиры при отсутствии заключенного договора долевого участия. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, установленным Федеральным законом от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 16 от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Документом, устанавливающим возникновение права истца на квартиру в объекте, построенном ответчиком в соответствии с проектной документацией ответчика и введенном в эксплуатацию ответчиком, не может являться договор между истцом и ООО «СК «Металлопторг». Кроме того, наименование объекта в проектной документации отличается от наименования объекта, указанного в договорах дольщиков ООО «СК «Металлопторг», в проектной документации отсутствует квартира с параметрами, указанными в договоре между истцом и ООО «СК «Металлопторг». Заключение договора с истцами на иных льготных условиях повлечет нарушение прав других граждан, включенных в реестр участников долевого строительства.

Материалами дела подтверждается, что ответчик ООО «Прогресс-Н» взял обязательства перед Министерством строительства Самарской области удовлетворить права дольщиков, а порядок и способ удовлетворения требований определен ответчиком на условиях софинансирования.

Суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду ненадлежащего выбора заявителем способа защиты права.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Прогресс-Н», третьему лицу, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора министерству строительства Самарской области о признании незаконным требований ООО «Прогресс-Н» изложенным в письме № от 15.12.2016г. о необходимости софинансирования, обязании передать квартиру после завершения строительства согласно условиям конкурса – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Советский районный суд г.Самары в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено – 25 июля 2017 года.

Судья З.Р.Лапшина