Решение № 2-1887/2017 2-1887/2017~М-1397/2017 М-1397/2017 от 4 июля 2017 г. по делу № 2-1887/2017

Дело № 2 – 1887/2017 04 июля 2017 года


Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Российской Федерации

Березниковский городской суд Пермского края

в составе судьи Холодковой ТВ

при секретаре Кузьминых АС

с участием представителя истца ООО «Магнат» - Чайковской ЕВ, действующей на основании доверенности от <дата> года,

представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности № от <дата> года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Магнат» к ФИО1 о взыскании убытков,

У с т а н о в и л:

Истец ООО «Магнат» обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании убытком, причиненных арендатору отказом от исполнения договора. Исковые требования обосновывает тем, что <дата> года между ООО «Магнат» и Управлением имущественных и земельных отношений администрации <адрес> (далее – УИЗО администрации <адрес>) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «.....» № №, в соответствии с условиями которого Арендодатель передает? а Арендатор принимает в аренду двухэтажное панельное здание детского дома № ..... с подвалом (лит. А) балансовой стоимостью ..... руб., общей площадью ..... кв.м, и одноэтажное здание хозяйственного корпуса (лит. Б) с подвалом, балансовой стоимостью ..... руб., общей площадью ..... кв.м, пропорционально используемая арендатором площадь земельного участка составляет ..... кв.м. В соответствии с Актом приема – передачи указанного имущество, оно не было пригодно для немедленного использования, требовалось проведение текущего ремонта части помещений, капитальный ремонт кровли. ООО «Магнат» за свой счет произвело работы по ремонту плоской кровли, стоимость которых составила ..... руб. <дата> года по требованию арендодателя УИЗО администрации <адрес>, в связи с предстоящей продажей арендованного истцом имущества, ключи от данных объектов недвижимости истцом переданы УИЗО администрации <адрес> и в разумный срок истцу не возвращены.<дата> года ответчиком передано в ООО «Магнат» дополнительное соглашение к Договору аренды, которое подписано истцом и направлено ответчику <дата> года с предложением произвести государственную регистрацию данного Дополнительного соглашения в филиале «Березниковский» КГАУ «.....». <дата> года истец повторно обратился к ответчику с претензией и предложением урегулировать возникшие разногласия. Таким образом, собственник помещения создал препятствия истцу в пользовании арендованным имуществом, которым истец не пользуется с момента заключения Договора аренды в связи с отсутствием доступа к имуществу. В соответствии с положениями ст. ст. 620, 611 ГК РФ просит расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «.....» № от <дата> года; взыскать с ФИО1 в счет возмещения убытков арендатора денежные средства в сумме ..... руб.

В ходе судебного заседания истец ООО «Магнат» исковые требования уточнил, просит в соответствии с положениями ст. 15 ГК РФ взыскать с ФИО1 в счет возмещения убытков арендатора денежные средства в сумме ..... руб. Исковые требования обосновывает тем, что согласно Акту приема – передачи муниципального имущества к Договору аренды от <дата> года № сторонами установлено, что требуется проведение капитального ремонта кровли, ООО «Магнат» было уведомлено о необходимости проведения капитального ремонта кровли, однако приняло помещение с указанными недостатками и тем самым согласилось за свой счет восстановить арендуемое имущество. Обязанность по передаче принадлежностей имущества, необходимых для использования объекта аренды, лежит на арендодателе, которым с <дата> года является ответчик и на момент получения претензии от <дата> года знал, что истец не имеет доступа к помещению из – за отсутствия ключей, так как <дата> года ответчик получил эти ключи от предыдущего собственника. Ответчик, не расторгнув договор аренды в порядке, предусмотренном ст. 619 ГК РФ, начал использовать объект аренды: произвел реконструкцию помещения, заложил оконные проемы первого этажа пенобетонными блоками. Приведение имущества в первоначальное состояние понесет значительные временные и финансовые затраты, в связи с чем, ООО «Магнат» обратилось к ответчику с предложением о расторжении договора аренды и возмещении затрат, понесенных арендатором в связи с ремонтом помещения. <дата> года ответчик направил в адрес ООО «Магнат» акт приема – передачи недвижимого имущества, в соответствии с которым имущество принято арендодателем <дата> года в связи с расторжением договора аренды от <дата> года №. Вопрос о возмещении убытков, понесенных досрочным расторжением договора аренды, остался неурегулированным. Договор аренды был заключен на срок ..... лет – до <дата> года, в течение которого истец намерен был нести затраты на содержание и ремонт имущества и использовать данное имущество для получения прибыли, чем покрыть понесенные на ремонт помещения убытки. Нарушение права арендатора, допущенное отсутствием доступа к объекту аренды и вынужденным досрочным расторжением договора аренды повлекло за собой невозможность арендатора компенсировать затраты, связанные с ремонтом плоской крыши, в связи с чем затраты истца на ремонт плоской крыши в сумме <дата> руб. являются убытками арендатора.

Представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала, в ходе судебного заседания обосновала доводами, изложенными в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО2, исковые требования не поддержала, в ходе судебного заседания поддержала письменные возражения, согласно которых с учетом требований ст.616 ГК РФ, пунктов 3.2.4., 2.2.3., 3.2.4.1.1., 7.4. Договора аренды оснований для возмещения истцу понесенных их расходов по оплате ремонта кровли нет, так как сторонами Договора аренды предусмотрено обязательное получение арендатором письменного согласия от арендодателя на проведение работ, которые возмещению арендодателем арендатору не подлежат. Истцом доказательств получения такого согласия от арендодателя на проведение ремонта плоской кровли недвижимого имущества, а также доказательств, подтверждающих проведение истцом оплаты данного ремонта, не представлено. В момент заключения договора подряда № от <дата> года между заказчиком ООО «Магнат» и подрядчиком ООО «СТК «.....» стороной договора аренды со стороны арендодателя выступало УИЗО администрации <адрес>.

Третье лицо – Управление имущественных и земельных отношений администрации <адрес>, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился. Ранее представитель ФИО4, действующий на основании доверенности № от <дата> года, просил дело рассмотреть в его отсутствие, исковые требования не поддержал, представил письменный отзыв, согласно которого по результатам проведения аукциона по продаже муниципального имущества от <дата> года недвижимое имущество, находящееся в аренде у ООО «Магнат», продано ФИО1 по договору купли – продажи от <дата> года; Акт приема – передачи имущества подписан сторонами <дата> года. <дата> года ООО «Магнат» передало представителю УИЗО один экземпляр ключей от арендуемого помещения. Покупатель ключи от недвижимого имущества не потребовал, в связи с чем, ему ключи не были переданы, однако ООО «Магнат» от получения ключей в УИЗО администрации <адрес> уклонился, по вопросом по обеспечению доступа в арендуемое помещение представители ООО «Магнат» не обращались, в связи с чем, ключи от недвижимого имущества переданы ФИО1 <дата> года. С учетом условий договора аренды недвижимого имущества, требований ст. 612 ГК РФ оснований для возмещения понесенных истцом расходов по ремонту кровли нет.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы данного гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 616 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. (ст. 650 ГК РФ).

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. (ст. 617 ГК РФ).

В ходе судебного заседания установлено, что <дата> года между ООО «Магнат» (арендатор) и Управлением имущественных и земельных отношений администрации <адрес>, действующее от имени муниципального образования «.....» (арендодатель), заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «<адрес>» №, в соответствии с условиями которого арендодатель передает? а арендатор принимает в аренду двухэтажное панельное здание детского дома № ..... с подвалом (лит. А) балансовой стоимостью ..... руб., общей площадью ..... кв.м, и одноэтажное здание хозяйственного корпуса (лит. Б) с подвалом, балансовой стоимостью ..... руб., общей площадью ..... кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, для использования в соответствии с нормативными требованиями и видами разрешенного использования, определенными Правилами землепользования и застройки в <адрес>, утвержденными решением Березниковской городской Думы от <дата> года №. Имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером: №, необходимом для эксплуатации и обслуживания имущества; пропорционально используемая арендатором площадь земельного участка составляет - ..... кв.м. (лд 7 – 20).

В соответствии с п. 1.2. Договора аренды на момент заключения Договора арендатор осмотрел передаваемое в аренду имущество в натуре, ознакомился с его санитарно – техническим состоянием, качественными характеристиками и не имеет претензий к состоянию имущества. Техническое состояние имущества отражено в акте приема – передачи (Приложение №), являющемся неотъемлемой частью Договора.

Согласно Акту приема – передачи муниципального имущества от <дата> года, предусмотренное договором аренды от <дата> года имущество арендодателем передано, а арендатором принято. В данном Акте сторонами зафиксировано наличие недостатков в имуществе, в том числе указано о том, что требуется проведение текущего ремонта помещений, капитального ремонта кровли. В целом имущество, инженерные коммуникации в имуществе находятся в технически исправном состоянии, пригодны для дальнейшей эксплуатации.

<дата> года между ООО «Магнат» (заказчик) и ООО «СТК «.....» (подрядчик) заключен договор подряда №, по условиям которого подрядчик принимает на себя обязательства выполнить работы по ремонту плоской кровли здания по адресу: <адрес>, а заказчик обязуется принять и оплатить результат работ в соответствии с условиями договора. Цена договора определена в размере ..... руб. (п. 6.1. Договора) (лд 21 – 25).

Согласно локального сметного расчета от <дата> года сметная стоимость строительных работ по ремонту плоской крыши кровли здания по адресу: <адрес>, составляет ..... руб. (лд 26 – 28).

Данные работы выполнены и приняты ООО «Магнат» <дата> года (лд 29 – 31).

Согласно счета – фактуры № от <дата> года, счета № от <дата> года, справки о стоимости выполненных работ и затрат № от <дата> года, работы по ремонту плоской крыши здания по адресу: <адрес>, составили <дата> руб. (лд 32 -, 33, 34).

Из пояснений представителя истца установлено, что оплата денежными средствами по данному договору ООО «Магнат» не производилась; расчеты между ООО «Магнат» и ООО «СТК «.....» производятся взаимозачетами.

По результатам проведения аукциона по продаже муниципального имущества от <дата> года указанное выше имущество продано ФИО1 по договору купли – продажи от <дата> года; акт приема передачи имущества подписан сторонами <дата>.

<дата> года представитель ООО «Магнат» участие в осмотре проданного имущества не принимал, передал представителю УИЗО администрации <адрес> один экземпляр ключей от находящегося у ООО «Магнат» в аренде имущества (лд 35).

<дата> года между новым собственником помещения ФИО1 и ООО «Магнат» подписано Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «.....» от <дата> года №, согласно которого арендодателем по данному договору вместо УИЗО администрации <адрес> является ФИО5 (лд 36, 37 – 38, 39, 40, 41).

Согласно Акта приема – передачи (возврата) недвижимого имущества по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «.....» от <дата> года № от <дата> года, подписанного арендатором ООО «Магнат» и арендодателем ФИО1, данный договор расторгнут по соглашению сторон <дата> года.

Статьей 309.3 ГК РФ предусмотрено, что должник несет расходы на исполнение обязательства, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства, обычаев или других обычно предъявляемых требований.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

При этом под капитальным ремонтом жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения понимается их ремонт с целью восстановления ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Согласно положениям ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. (ст. 431 ГК РФ).

Согласно условий заключенного ООО «Магнат» договора аренды № от <дата> года арендодатель обязуется передать арендатору имущество в соответствии с условиями договора по акту приема – передачи (п. 3.1.1. Договора аренды), а арендатор использовать имущество исключительно по назначению (п. 3.2.1. Договора аренды), своевременно и полностью вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные договором (п. 3.2.2. Договора аренды), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества (п. 3.2.4. Договора аренды).

Согласно п. 3.2.4.1. Договора аренды арендатор обязуется проведение перепланировок, реконструкций, переоборудования, капитального ремонта, ремонта фасада имущества, установку решеток осуществлять только после направления арендодателю письменного обращения с приложением проекта на проведение ремонтных работ.

Согласно п. 7.4. Договора аренды арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений.

Анализ заключенного сторонами Договора аренды в соотношении с указанными выше правовыми нормами позволяет прийти к выводу о том, что оснований для возмещения понесенных истцом расходов по оплате ремонта кровли нет, так как согласно Акта приема – передачи от <дата> года передаваемое в аренду помещение находилось в технически исправном состоянии, пригодным для дальнейшей эксплуатации, истец был информирован о том, что требуется капитальный ремонт кровли. Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и, если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. Капитальный ремонт служит сохранению целостности и стоимости вещи, что отвечает в первую очередь интересам ее собственника, обязанность проводить такой ремонт и нести расходы, связанные с ним, по общему правилу возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. В данном случае истец в нарушение условия п. 3.2.4.1. Договора аренды не направил арендодателю письменное обращение с приложением проекта на проведение ремонтных работ, произвел капитальный ремонт кровли в своих целях; условиями заключенного договора обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендатора и за его счет (п. 3.2.4. Договора аренды); возмещение понесенных арендатором расходов по проведению капитального ремонта арендодателем, в том числе, при досрочном расторжении договора аренды, условиями данного договора не предусмотрено.

Тот факт, что в Акте приема – передачи имущества от <дата> года зафиксирована необходимость капитального ремонта кровли, не свидетельствует о том, что проведение данного ремонта согласовано арендатором с арендодателем в порядке, предусмотренном условиями Договора аренды.

Доказательств того, что понесенные истцом расходы по ремонту кровли арендованного имущества в размере ..... руб. являются его убытками в связи с отсутствием у истца ключей от арендованного имущества в период с <дата> года и досрочным расторжением договора аренды, не представлено (ст. 56 ГПК РФ).

С учетом изложенного, исковые требования ООО «Магнат» удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Магнат» к ФИО1 о взыскании убытков – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в <адрес> суд через Березниковский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья - (подпись). Копия верна, судья - ТВ Холодкова