Апелляционное определение № 33-1823/2026 от 18 февраля 2026 г.

Судья Белякова И.А. № 33-1823/2026

№ 2-4107/2025

64RS0045-01-2025-005334-44


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 февраля 2026 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Агарковой И.П.,

судей Кудряшовой Д.И., Московских Н.Г.

при секретаре судебного заседания Бондаренко В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Акулиной О.А. о понуждении заключить договор купли-продажи по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кировского районного суда города Саратова от 24 ноября 2025 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Кудряшовой Д.И., объяснения представителей истца ФИО2, ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы, и представителя ответчика ФИО4, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 - ФИО6, возражавших против доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к Акулиной О.А. о понуждении заключить договор купли-продажи, обосновывая тем, что 09 июля 2025 года между Акулиной О.А. (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: объект индивидуального жилищного строительства, площадью 493,2 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (жилой дом); земельный участок, кадастровый №, площадью 1 436,2 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>. Цена недвижимого имущества по предварительному договору составляет 26 000 000 руб., из которых: 23 000 000 руб. - цена жилого дома, 3 000 000 руб. - цена земельного участка. Основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее <дата>. В счет оплаты цены договора ФИО1 в установленный срок до <дата> передал Акулиной О.А. денежную сумму в размере 500 000 руб. в качестве предварительной оплаты. <дата> представитель Акулиной О.А. уведомил представителя ФИО1 об отмене сделки по отчуждению недвижимого имущества, назначенной на 19 августа 2025 года. Полагая свои права нарушенными, ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, в котором просил обязать Акулину О.А. заключить с ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от <дата>, а именно: заключить договор купли-продажи объекта индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, площадью 493, 2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, село Усть-Курдюм, <адрес>, и земельного участка, кадастровый №, площадью 1 436,2 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, определив цену недвижимого имущества в размере 26 000 000 руб. (т. 1 л. д. 3-5).

Решением Кировского районного суда <адрес> от <дата> в удовлетворении исковых требований отказано (т. 3 л. д. 146-151).

ФИО1, не согласившись с постановленным решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на незаконность и необоснованность решения суда ввиду неправильного применения норм материального права. Указывает, что суд первой инстанции неправомерно применил к спорным отношениям положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Полагает, что Банк был согласен на реализацию предмета залога по цене, установленной в предварительном договоре купли-продажи, поскольку сотрудникам публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее - ПАО «Сбербанк России», Банк), подготовившим проект договора купли-продажи, было известно о цене недвижимости. Утверждает, что минимальная продажная цена, по которой заложенное имущество может быть реализовано, устанавливается на момент выдачи согласия на самостоятельную реализацию объекта недвижимости, а не на момент совершения сделки. Обращает внимание, что судом первой инстанции не учтен размер задолженности Акулиной О.А. по кредитному договору, который на момент рассмотрения спора составлял 23 243 786 руб. 48 коп., то есть был меньше цены, установленной в предварительном договоре купли-продажи, заключенного с ФИО1

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ФИО7, ПАО «Сбербанк России», ФИО5 просят решение суда оставить без изменения, а жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела в соответствии с частью 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Акулиной О.А. на основании договора купли-продажи недвижимости от <дата> на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью 493,2 кв. м, этажей - 3, кадастровый №, и земельный участок, кадастровый №, площадью 1 436,2 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: <адрес> (т. 1 л. <...>, 81-84, 103-112).

Указанное недвижимое имущество приобретено Акулиной О.А. с использованием заемных денежных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от <дата>, сумма кредита - 28 600 000 руб., срок возврата кредита по истечении 300 месяцев с даты фактического предоставления кредита (т. 1 л. д. 177-183, т. 2 л.д. 47-50).

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору № от <дата> был предоставлен залог (ипотека) вышеуказанных объектов недвижимости, о чем <дата> внесена запись в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно справке ПАО «Сбербанк России» по состоянию на <дата> окончательный расчет по кредитному договору № от <дата> не произведен, задолженность Акулиной О.А. по состоянию на 09 июля 2025 года составляет 23 201 127 руб. 08 коп. (т. 2 л. д. 52).

09 июля 2025 года между Акулиной О.А. (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (т. 1 л. д. 8-9).

Согласно пункту 1.1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата> стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: объект индивидуального жилищного строительства, площадью 493, 2 кв. м, этажей - 3, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (жилой дом); земельный участок, кадастровый №, площадью 1436,2 +/- 26,5 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата> цена недвижимого имущества составляет 26 000 000 руб., из которых: 23 000 000 руб. - цена жилого дома, 3 000 000 руб. - цена земельного участка.

Пунктом 5.1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 09 июля 2025 года установлен срок заключения основного договора - не позднее 25 августа 2025 года.

На основании обращения Акулиной О.А. ПАО «Сбербанк России» 13 августа 2025 года уведомило Акулину О.А. о согласии на самостоятельную реализацию залогового объекта недвижимости, согласно которому срок самостоятельной реализации объекта недвижимости - с <дата> до <дата>, объем требований Банка по кредитному договору на дату окончания срока самостоятельной реализации объекта недвижимости - 26 690 911 руб. 92 коп. (минимальная продажная цена) (т. 2 л. д. 41).

В счет предварительной оплаты приобретаемой недвижимости ФИО1 оплатил Акулиной О.А. денежные средства в размере 500 000 руб., что подтверждается чеком по операции Сбербанк онлайн (т. 1 л. д. 22).

Предварительно сторонами была согласована дата сделки - заключения основного договора на <дата>.

Согласно переписке в мессенджере WhatsApp от <дата>, посредством которого представителями сторон велись все переговоры и обмен документами, сделка была перенесена на <дата> (т. 2 л. <...>).

Для совершения сделки ни одна из сторон не явилась, что сторонами также не оспаривалось.

В установленный в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества срок - до <дата> основной договор купли-продажи спорной недвижимости между сторонами не был заключен.

<дата> ФИО7 вернула ФИО1 денежные средства в размере 500 000 руб., что подтверждается чеком по операции от <дата> (т. 1 л. д. 23).

Указанный чек в этот же день был направлен представителем Акулиной О.А. - ФИО8 представителю ФИО1 - ФИО3 посредством мессенджера WhatsApp (т. 1 л. д. 164, т. 2 л. д. 180).

19 августа 2025 года представитель Акулиной О.А. - ФИО8 посредством мессенджера WhatsApp направила в адрес представителя ФИО1 - ФИО3 соглашение о расторжении предварительного договора (т. 1 л. <...> т. 2 л. д. 182-183).

26 августа 2025 года между Акулиной О.А. (продавцом) и ФИО5 (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является, в том числе спорное недвижимое имущество: жилой дом, кадастровый №, и земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, село Усть-Курдюм, <адрес>. Также по данному договору купли-продажи недвижимости от <дата> ФИО7 продала ФИО5 земельный участок, кадастровый № (т. 1 л. д. 127-144).

Согласно пункту 4.1 договора купли-продажи недвижимости от <дата> общая цена продаваемой недвижимости составляет 32 000 000 руб., из которых: 22 800 000 руб. - стоимость жилого дома с кадастровым номером №, 5 300 000 руб. - стоимость земельного участка с кадастровым номером №, 3 900 000 руб. - стоимость земельного участка с кадастровым номером №.

<дата> ФИО5 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости на основании заключенного с Акулиной О.А. договора купли-продажи недвижимости от 26 августа 2025 года, однако 02 октября 2025 года регистрация права собственности ФИО5 на указанные объекты недвижимости приостановлена на основании заявления ФИО5, о чем в адрес последнего направлены соответствующие уведомления (т. 2 л. д. 105-110).

По состоянию на <дата> задолженность Акулиной О.А. перед ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от <дата> составляет 23 243 786 руб. 48 коп. (т. 2 л. д. 51).

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями статей 223, 302, 346, 421, 422, 429, 445 ГК РФ, статьей 1 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьями 37, 37.1 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пришел к выводу о том, что заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в залоге у банка, по цене ниже установленной банком минимальной продажной цены не допускается в силу положений статьи 37.1 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в связи с чем в удовлетворении исковых требований отказал.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда и его оценкой исследованных доказательств. При разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что минимальная продажная цена, по которой заложенное имущество может быть реализовано, устанавливается на момент выдачи согласия на самостоятельную реализацию объекта недвижимости, а не на момент совершения сделки, основаны на неправильном толковании норм материального права и являются несостоятельными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В силу положений пункта 1 статьи 37 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37.1 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Пунктом 1 статьи 37.1 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что самостоятельная реализация заложенного имущества осуществляется залогодателем - физическим лицом (далее - залогодатель) путем его продажи другому лицу в порядке, установленном настоящей статьей, для последующего полного погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа, которые заключены физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой (далее - самостоятельная реализация залогодателем имущества).

Из пункта 2 статьи 37.1 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что залогодатель вправе в любой момент в течение срока действия кредитного договора или договора займа, указанных в пункте 1 настоящей статьи, но до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации залогодателем имущества. В случае, если залогодатель является третьим лицом, такое заявление должно быть подано совместно залогодателем и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. При множественности лиц на стороне залогодателя или должника по обеспеченному ипотекой обязательству предусмотренные настоящей статьей действия осуществляются ими совместно.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 37.1 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель в течение десяти рабочих дней со дня получения заявления, указанного в пункте 2 настоящей статьи, обязан направить залогодателю, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также должнику по обеспеченному ипотекой обязательству, при отсутствии обстоятельств, указанных в пункте 6 настоящей статьи, уведомление о согласии на самостоятельную реализацию залогодателем имущества. В уведомлении должны быть указаны объем требований залогодержателя по кредитному договору или договору займа, указанным в пункте 1 настоящей статьи, рассчитанный в соответствии со статьей 3 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на день окончания установленного в соответствии с пунктом 7 настоящей статьи срока самостоятельной реализации залогодателем имущества, равная такому объему требований минимальная цена, по которой заложенное имущество может быть реализовано в соответствии с настоящей статьей (далее - минимальная продажная цена), порядок осуществления расчетов и (или) банковский счет, на который должна быть зачислена сумма, вырученная от самостоятельной реализации залогодателем имущества, а также дата начала течения срока самостоятельной реализации залогодателем имущества и дата его окончания. Последующее увеличение залогодержателем указанных в уведомлении объема требований и (или) минимальной продажной цены не допускается, за исключением случая продления срока самостоятельной реализации залогодателем имущества на основании пункта 7 настоящей статьи.

Согласно пункту 7 статьи 37.1 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» срок самостоятельной реализации залогодателем имущества, включая государственную регистрацию перехода права собственности и полное погашение обязательств по кредитному договору или договору займа, указанным в пункте 1 настоящей статьи, в результате самостоятельной реализации залогодателем имущества, составляет четыре месяца со дня получения залогодержателем заявления, указанного в пункте 2 настоящей статьи. По соглашению между залогодержателем и залогодателем, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также должником по обеспеченному ипотекой обязательству срок самостоятельной реализации залогодателем имущества может быть продлен. В этом случае соглашение должно содержать условие о новой минимальной продажной цене, рассчитанной в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 настоящей статьи.

В силу пункта 10 статьи 37.1 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» самостоятельная реализация залогодателем имущества по цене ниже минимальной продажной цены не допускается.

Таким образом, из вышеприведенных положений Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в залоге, должно быть получено уведомление залогодержателя о согласии на самостоятельную реализацию залогодателем имущества.

В уведомлении должны быть указаны дата начала течения срока самостоятельной реализации залогодателем имущества и дата его окончания, объем требований залогодержателя по кредитному договору или договору займа, рассчитанный на день окончания срока самостоятельной реализации залогодателем имущества, а также равная такому объему требований минимальная цена, по которой заложенное имущество может быть реализовано.

При этом срок самостоятельной реализации залогодателем имущества составляет четыре месяца со дня получения залогодержателем заявления залогодателя о самостоятельной реализации имущества, а минимальная продажная цена равна объему требований залогодержателя по кредитному договору или договору займа на день окончания срока самостоятельной реализации залогодателем имущества.

Материалами дела установлено, что спорное недвижимое имущество находится в залоге (ипотеке) у ПАО «Сбербанк России».

В письме от <дата> ПАО «Сбербанк России» сообщило Акулиной О.А. о своем согласии на самостоятельную реализацию объектов недвижимости: жилого дома, кадастровый №, и земельного участка, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

Реализуя свои права залогодержателя, ПАО «Сбербанк России» установило в соответствии с положениями Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» срок самостоятельной реализации объекта недвижимости - с <дата> до <дата> (4 месяца) и определило объем требований Банка по кредитному договору на дату окончания срока самостоятельной реализации объекта недвижимости (минимальную продажную цену) - 26 690 911 руб. 92 коп. (т. 2 л. д. 41).

Учитывая установленные обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанная в заключенном между Акулиной О.А. и ФИО1 предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 09 июля 2025 года цена не соответствует минимальной продажной цене, что противоречит прямым указаниям закона, а именно положениям пункта 10 статьи 37.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и нарушает права залогодержателя - ПАО «Сбербанк России».

Также отклоняются судебной коллегией доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не учтен размер задолженности Акулиной О.А. по кредитному договору, который на момент рассмотрения спора составлял 23 243 786 руб. 48 коп., то есть был меньше цены, установленной в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 09 июля 2025 года, заключенного между Акулиной О.А. и ФИО1, поскольку правового значения данные обстоятельства при рассмотрении настоящего спора не имеют.

Вопреки утверждениям автора апелляционной жалобы, суд первой инстанции всесторонне исследовал доказательства по делу, установил необходимые для разрешения спора обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка с учетом норм права, регулирующих возникшие правоотношения, в результате чего постановлено законное и обоснованное решение. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права изложены в оспариваемом решении, и их правильность не вызывает у судебной коллегии сомнений.

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, поскольку не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, сводятся к изложению позиции истца в споре, обоснованность которой являлась предметом тщательной проверки суда первой инстанции, причины, послужившие основанием для отклонения указанных доводов, приведены в решении.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании действующего законодательства, не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. Доказательства, опровергающие выводы суда, автором жалобы не представлены. Само по себе несогласие с принятым решением не свидетельствует о его незаконности и необоснованности.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено. Оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда города Саратова от 24 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06 марта 2026 года.

Председательствующий

Судьи