Решение № 2-842/2020 2-842/2020~М-744/2020 М-744/2020 от 9 ноября 2020 г. по делу № 2-842/2020

Дело № 2-842/2020


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Чернушка 10 ноября 2020 года

Чернушинский районный суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Снегиревой Е.Г.,

при секретаре судебного заседания Ховрычевой В.С.,

с участием помощника прокурора Чернушинского района Смирновой Е.В.,

представителя ответчика Управления имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО2 – Копытова О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Прокурора Чернушинского района к Управлению имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа, ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Прокурор Чернушинского района обратился в суд с иском к Управлению имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа, ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования, с учетом уточнений, мотивированы тем, что прокуратурой Чернушинского района проведена проверка Комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения, в ходе которой выявлена незаконная сделка по продаже земельного участка, заключенная 20.06.2017 года по договору купли-продажи <№> Комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения с ФИО2

20.06.2017 Комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения и ФИО2 на основании п.п. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ заключен договор купли-продажи земельного участка <№>, согласно которого в собственность ФИО2 передан земельный участок с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>., с разрешенным использованием "под склады", расположенный по адресу: <адрес>

Земельный участок с кадастровым <№> относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Право распоряжаться такими участками предоставлено органам местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения (абз. 3 п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Указанный земельный участок ранее был предоставлен ФИО2 на основании договора аренды земельного участка от 11.03.2014 <№>, заключенного по результатам аукциона с Комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения.

На земельном участке с кадастровым <№> ФИО2 построил объект недвижимости – 1-этажное нежилое здание склада площадью <данные изъяты>. (кадастровый <№>). 06.06.2017 года на данный объект недвижимости ФИО2 зарегистрировал право собственности в ЕГРН.

В связи с нахождением на арендуемом земельном участке с кадастровым <№> объекта недвижимости – склада, находящегося в собственности ФИО2, ФИО2 <ДД.ММ.ГГГГ> обратился в Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.

На основании ст. 39.20 ЗК РФ постановлением администрации Чернушинского городского поселения от 08.06.2017 <№> "О предоставлении земельного участка в собственность ФИО2", договора купли-продажи земельного участка от 20.06.2017 <№> ФИО2, как собственнику здания склада, предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>., с разрешенным использованием "под склады", по выкупной цене 332213,90 рублей. Цена выкупа земельного участка определена на основании п. 5.1 ст. 1 Закона Пермского края от 07.10.2011 № 837-ПК "О порядках определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Пермского края или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, а также размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных и земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", в размере 25% от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляла 1328855,58 рублей.

21.06.2017 ФИО2 оплатил в Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения выкупную цену земельного участка в размере 332213,90 рублей.

Право собственности на земельный участок за ФИО2 зарегистрировано 26.06.2017 в ЕГРН.

Вместе с тем, в силу п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган - Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения обязан был принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

ФИО2 со ссылкой на п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ предоставлен в собственность земельный участок площадью <данные изъяты>., на котором расположен объект недвижимости (здание склада) площадью <данные изъяты>. При этом в документах по отчуждению из государственной собственности указанного земельного участка отсутствуют обоснования необходимости предоставления ФИО2 участка в 106 раз превышающего площадь расположенного на нем здания.

Кроме того, при проведении 10.02.2020 года осмотра земельного участка с выездом на место, установлено, что часть предоставленного участка порядка 2989 кв.м. для здания склада не используется (фактически пустует), в связи с чем, оснований для его предоставления целиком в собственность без торгов, по льготной выкупной цене у Комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения не имелось.

Расположение здания склада площадью 28,3кв.м. на земельном участке площадью <данные изъяты>. свидетельствуют о явной несоразмерности площади участка размещенному на нем объекту.

На ФИО2 лежало бремя доказывания необходимости использования земельного участка площадью <данные изъяты>. для эксплуатации объекта недвижимости. Однако, такие доказательства в материалах дела отсутствуют. То обстоятельство, что изначально ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок площадью <данные изъяты>. не может являться основанием и подтверждением необходимости использования такого участка для здания площадью <данные изъяты>.

ФИО2 обладал правом выкупа в упрощенном порядке по льготной цене только соответствующей части земельного участка и исключительно в размере занятом зданием в <данные изъяты>. и необходимом для его использования.

Так как стороны не приняли меры по формированию земельного участка по площади соразмерной зданию в <данные изъяты>. и необходимой для его использования, оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка от 20.06.2017 <№> у Комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения с ФИО2 не имелось. Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения обязан был отказать в предоставлении ФИО2 земельного участка целиком в собственность без проведения торгов.

Учитывая очевидную несоразмерность площадей отчужденного из неразграниченной собственности земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, из указанного земельного участка мог быть сформирован самостоятельный объект недвижимости и реализован с торгов в соответствии с требованиями п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ.

При этом, в случае его продажи на аукционе цена такого земельного участка была бы определена по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона – рыночной, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или кадастровой стоимости (п. 1 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ), то есть в условиях конкуренции по цене, превышающей выкупную.

Нарушение норм федерального законодательства при заключении указанного договора купли-продажи земельного участка повлекло существенное нарушение интересов муниципального образования "Чернушинского городское округа".

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым <№> от 20.06.2017 <№> заключенный Комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения с ФИО2 подлежит признанию недействительным, как нарушающий установленный законом запрет, баланс общественных отношений и принцип равноправия участников аукциона, а также права лиц, потенциально претендующих на заключение договора купли-продажи земельного участка на торгах (ФИО2 необоснованно предоставлено преимущество перед такими лицами),

Продавцом недвижимого имущества являлся Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения. Пунктом 1.1 "Положения о Комитете по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения", утвержденного постановлением администрации Чернушинского городского поселения <№> от 09.12.2014, определено, что он является отраслевым (функциональным) органом администрации Чернушинского городского поселения, уполномоченным управлять и распоряжаться земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и в случаях, установленными нормами действующего законодательства, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 5 ст. 1 Закона Пермского края от 23.02.2019 № 357-ПК с 11.03.2019 Чернушинское городское поселение и сельские поселения, входящие в состав Чернушинского муниципального района, преобразованы путем объединения в Чернушинский городской округ.

Таким образом, с 11.03.2019 правопреемником администрации Чернушинского городского поселения являлась администрация Чернушинского муниципального района. С 01.01.2020 правопреемником является администрация Чернушинского городского округа.

Согласно п. 1.1 главы 3 Положения об Управлении имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского округа, утвержденного решением Думы Чернушинского городского округа от 19.12.2019 <№>, Управление имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского округа является отраслевым (функциональным) органом администрации Чернушинского городского округа, уполномоченным на осуществление деятельности по владению, пользованию и распоряжению имуществом и земельными участками.

В целях устранения выявленных при проверке нарушений требований земельного законодательства прокуратурой Чернушинского района 31.03.2020 года в адрес Управления имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа вносилось представление.

30.04.2020 года в прокуратуру района поступил ответ из Управления имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа, согласно которому фактически меры к оспариванию сделки не приняты.

После приобретения права собственности на земельный участок с кадастровым <№>, ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 года продал его ФИО3 за 1 000 000 рублей. Право собственности на указанный земельный участок ФИО3 зарегистрировал в ЕГРН 05.04.2018.

<ДД.ММ.ГГГГ> земельный участок с кадастровым <№> снят с кадастрового учета в связи с тем, что ФИО3 образовал новый земельный участок с кадастровым <№>, расположенный по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты>., с разрешенным использование "под склады", путем объединения земельных участков с кадастровыми <№> и <№>.

Учитывая, что земельный участок с кадастровым <№> ФИО2 продал ФИО3, который является добросовестным покупателем, земельный участок в настоящее время прекратил свое существование в результате его объединения с другим земельным участком, то необходимо применить последствия недействительности договора в силу ч. 2 ст. 167, п. 1 ст. 1103 ГК РФ, п. 1 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> на момент обращения ФИО2 с заявлением о выкупе составляла 1328855,58 рублей.

В связи с этим, с ФИО2 в пользу муниципального образования "Чернушинский городской округ" следует взыскать 996641,68 рублей, с учетом ранее внесенной им выкупной цены участка в размере 332213,90 рублей (1328855,58 -332213,90 = 996641,68).

Истец, на основании ч.2 ст.168 ГК РФ, просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым <№> от 20.06.2017 <№>, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Чернушинского городского поселения и ФИО2; применить последствия ничтожной сделки, взыскать с ФИО2 в пользу муниципального образования "Чернушинский городской округ" денежные средства в размере 996641,68 рублей.

Помощник прокурора Чернушинского района Смирнова Е.В. в судебном заседании доводы, изложенные в уточненном иске, поддержала, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика Управления имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа ФИО1 в судебном заседании с уточненными исковыми требованиями согласилась в полном объеме, представив письменный отзыв на исковое заявление из которого следует, что в необходимым условием выкупа земельного участка без проведения торгов является не только нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, являющегося зданием, сооружением и принадлежащего на праве собственности заявителю, но и соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка, поскольку исходя из положений статьи 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лица, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению, и соответственно, местоположение границ земельного участка и его площадь определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а размеры предоставленного земельного участка должны соотносится с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке. Сам по себе факт наличия возведенного гражданином объекта недвижимости на земельном участке, переданном ему в аренду, не может повлечь возникновение у него права на приобретение такого земельного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса российской Федерации. С учетом противопожарных требований и минимального отступа, расчетная площадь земельного участка необходимого для эксплуатации нежилого объекта капитального строительства – склад с кадастровым <№>, расположенного по адресу <адрес>, составляет около <данные изъяты>. (при использовании склада под хранение непродовольственных товаров), около <данные изъяты>. (при использовании склада под хранение строительных материалов (потребительских). Точную площадь земельного участка устанавливает кадастровый инженер после установления координат земельного участка. Расчетная стоимость выкупа (75 % от кадастровой стоимости) земельного участка площадью <данные изъяты>. составляет 121878,11 рублей, для земельного участка площадью <данные изъяты>. составляет 217242,39 рублей.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями прокурора не согласился в полном объеме, возражал против их удовлетворения, представил письменный отзыв на исковое заявление (том 1 л.д. 235-238), суду пояснил, что он был намерен использовать весь земельный участок, так как собирался построить завод по изготовлению пеноблоков, гаражи, подъездную дорогу. Построенный склад находится в конце земельного участка, кроме как с улицы Красноармейской, подъездного пуки к нему. При обращении в Комитет по управлению имуществом о выкупе земельного участка, никаких документов в обоснование заявления с него не требовали. Все разрешительные документы на строительство у него были. Склад площадью <данные изъяты>. возвел для хранения строительных материалов, инвентаря, необходимого для начала строительства. В настоящее время склад находится в его собственности, а земельный участок продал ФИО3 за 1 000 000 рублей.

Представитель ответчика ФИО2 адвокат Копытов О.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился в полном объеме, возражал против их удовлетворения, суду пояснил, что земельный участок с кадастровым <№> общей площадью <данные изъяты>, разрешенным использованием «под склады» находился у ФИО2 в аренде на основании договора аренды земельного участка от 11.03.2014 <№>. На данном участке с соблюдением всех градостроительных правил ФИО2 возвел объект недвижимости и в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ имел законное право приобрести его в собственность без торгов по льготной цене равной 25 % от кадастровой стоимости, в соответствии с п.5.1 ст.1 Закона Пермского края № 837 ПК от 07.10.2011 года. Считает, что ни нормы земельного, ни нормы гражданского законодательства не содержат требований обязывающих претендента на выкуп земельного участка обосновывать необходимый для использования недвижимого имущества размер земельного участка. Законодателем не определена не процедура, ни механизм, при помощи которого арендатор должен предоставить в органы власти такое обоснование. Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка. И в этой статье нет такого основания как несоответствие размера испрашиваемого земельного участка площади необходимой для эксплуатации расположенного на этом земельном участке объекта недвижимости. Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 №1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов». В этом приказе также нет указания на необходимость претендента на выкуп, предоставлять соответствующее обоснование. Истец в исковом заявлении ссылается на судебную практику давно упраздненного Высшего Арбитражного суда РФ по конкретным делам. Ни одного случая из судебной практики, где суд признал уже заключенную сделку купли - продажи земельного участка недействительной в исковом заявлении не приведено. Кроме того во всех приведенных случаях суд в обосновании своей позиции ссылался либо на положения п.1 ст. 36 ЗК РФ, либо на п.2 ст. 35 ЗК РФ. Однако обе эти правовые нормы утратили силу с 1 марта 2015 года. Признавая за ФИО2 право на выкуп по льготной цене части земельного участка занятого недвижимом имуществом, а также площадью необходимой для его эксплуатации прокурор в то же время просит взыскать с него кадастровую стоимость всего земельного участка. Ответчик ФИО2 собирался эксплуатировать гараж для хранения стройматериалов, соответственно площадь земельного участка необходимая для эксплуатации склада составляет 508 квадратных метров. Если исходить из позиции истца, то на указанную площадь ФИО2 имел право, а площадь оставшегося участка в этом случае составит 2510 квадратных метров. Учитывая, что прокурор не ставит вопрос об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, а просит возместить его стоимость, то с ФИО2 может быть взыскана действительная стоимость лишь того участка, которая ему была выделена сверх положенной нормы за минусом того, что он уже заплатил. Считает, что при этом за основу должна учитываться не кадастровая, а рыночная стоимость земельного участка, так как именно рыночная цена определяет действительную стоимость того либо иного имущества. Согласно представленному заключению специалиста - оценщика рыночная стоимость участка, площадью 2510 метров составляет 350 тысяч рублей. 25% от кадастровой стоимости участка площадью 508 квадратных метров составляют 55918,1 рублей. Учитывая, что ФИО2 внес за земельный участок 332213,9 рублей, то суд в случае удовлетворении иска может взыскать с него лишь 73704,2 рублей (350 000+55918,1 - 332213,9 =73704 рубля 20 копеек). Просит суд в удовлетворении исковых требований отказать в связи с их необоснованностью, а в случае признания недействительной сделки в части продажи земельного участка площадью, превышающей <данные изъяты>., принять во внимание рыночную стоимость данного участка и зачесть сумму, уплаченную ранее ФИО2 за указанный участок. Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, предоставил заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя. Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился,

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, предоставил заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, заявлений и ходатайств об отложении дела в суд не поступило.

Суд, заслушав пояснения, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, установление судами нарушения установленного земельным законодательством порядка заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является основанием для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожной сделкой) на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно положениям статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регулируется статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется без проведения торгов.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина В.Л. на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый при продаже находящихся в публичной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Исходя из совокупности положений статей 35, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является не только нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением и принадлежащего на праве собственности заявителю, но и соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка, поскольку исходя из положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению. Соответственно, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (то есть в соответствии с разрешенным использованием земельного участка), а размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания или сооружения в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В связи с вступлением в силу Закона Пермского края от 23.02.2019 № 357-ПК "Об образовании нового муниципального образования Чернушинский городской округ" до формирования органов местного самоуправления Чернушинского городского округа полномочия по решению вопросов местного значения Чернушинского городского округа на соответствующих территориях в соответствии со статьей 16 Федерального закона N 131-ФЗ осуществляют органы местного самоуправления, которые на день создания Чернушинского городского округа осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на этих территориях.

Из обстоятельств, установленных по делу, следует, что 11.03.2014 года между Управлением имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района от имени муниципального образования "Чернушинский муниципальный район" (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (с победителем аукциона (торгов)) <№>, согласно которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование на основании распоряжения главы Чернушинского муниципального района от 19.11.2013 <№>-р "О продаже с аукциона права аренды земельных участков под склады по адресу: <адрес>", протокола от 04.03.2014 года <№> "О результатах аукциона" – земельный участок, кадастровый <№>, общей площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: под склады, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане участка (том 1 л.д. 18-21).

Согласно п. 4.1.3 договора аренды земельного участка (с победителем аукциона (торгов)), Арендатор вправе при наличии проекта и с письменного согласия Арендодателя в установленном порядке возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости.

Согласно п. 4.1.5 договора аренды земельного участка (с победителем аукциона (торгов)), Арендатор имеет преимущественное право приватизации земельного участка в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством РФ, если на арендуемом участке находится объект недвижимости на праве собственности.

Согласно п. 1.1. Положения о Комитете по управлению имуществом и землепользованию, утвержденного постановлением администрации Чернушинского городского поселения от 09.12.2014 <№>, Комитет по управлению имуществом и землепользованию является отраслевым (функциональным) органом администрации Чернушинского городского поселения, уполномоченным управлять и распоряжаться имуществом и земельными ресурсами, находящимися в собственности муниципального образования "Чернушинского городское поселение", в том числе муниципальным имуществом, закрепленным за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, находящимся в муниципальной казне городского поселения, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (том 1 л.д. 139-146).

Согласно выписки из ЕГРН, предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, 06.06.2017 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на нежилое здание – здание склада, с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>., количество этажей – 1, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства: 2017, расположенное по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 26-27).

08.06.2017 ФИО2 обратился в Комитет по управлению имуществом и землепользованию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>., кадастровый <№>, целевое назначение земельного участка "под склады" (том 1 л.д. 16).

Постановлением администрации Чернушинского городского поселения от 19.06.2017 <№> постановлено предоставить ФИО2 в собственность за плату из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте, с видом разрешенного использования "под склады" по цене в соответствии с прилагаемым расчетом цены выкупа участка (том 1 л.д. 28).

Согласно расчета цены выкупа земельного участка, являющегося приложением к постановлению администрации Чернушинского городского поселения от 19.06.2017 <№>, цена выкупа земельного участка на 08.06.2017 года составляет 332213,90 рублей, то есть 25% от кадастровой стоимости земельного участка, которая составляет 1328855,58 рубле (том 1 л.д. 32).

20.06.2017 года между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка <№>, согласно которого Продавец обязуется продать в собственность, а Покупатель обязуется принять и оплатить на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>., с разрешенным использованием "под склады" (том 1 л.д. 29-31).

Согласно п. 1.2. договора купли-продажи земельного участка <№>, на участке имеется объект недвижимого имущества: здание склада, назначение: нежилое здание (кадастровый <№>), общей площадью <данные изъяты>., находящееся в собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.06.2017 сделана запись регистрации <№>.

Согласно п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка <№>, цена выкупа участка составляет 332213,90 рублей.

ФИО2 свою обязанность по оплате цены участка исполнил в полном объеме, что подтверждается чеком-ордером от 21.06.2017 (том 1 л.д. 33).

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, 26.06.2017 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым <№>, расположенный по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 40-41).

Согласно информации, предоставленной Чернушинским межмуниципальным отделом Управления Росреестра по Пермскому краю от 11.02.2020 <№> "О результатах обследования земельных участков", направленного в адрес прокурора Чернушинского района, земельный участок с кадастровым <№>, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>., согласно сведениям ЕГРН имеет статус "архивный". Из вышеуказанного земельного участка путем объединения с земельным участком с кадастровым номером <№> образован новый земельный участок с кадастровым <№>, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Земельный участок с кадастровым <№> поставлен на кадастровый учет 12.11.2019, запись об объекте имеет статус "актуальная". Площадь земельного участка уточненная и составляет <данные изъяты>., земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование (по документу) – склады, по классификатору Росреестра – для размещения коммунальных, складских объектов. Граница земельного участка установлена в соответствии с требованиями законодательства. Согласно сведениям ЕГРН и Публичной кадастровой карты на земельном участке с кадастровым <№> расположен объект недвижимости – 1-этажное нежилое металлическое здание склада площадью <данные изъяты>., с кадастровым <№> (дата постановки на учет 29.05.2017) с адресными ориентирами: <адрес>, принадлежащее на праве собственности ФИО2 на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <№> от 22.05.2017, выданного администрацией Чернушинского городского поселения и Договора аренды земельного участка (с победителем аукциона (торгов)) <№> от 11.03.2014, дата государственной регистрации права собственности 06.06.2017. Ранее земельный участок с кадастровым <№> принадлежал на праве собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка от 20.06.2017 <№>, дата прекращения права собственности 05.04.2018. При визуальном осмотре установлено, что на земельном участке с кадастровым <№> расположен объект недвижимости: 1-этажное нежилое здание склада, кроме того размещен строящийся объект на площади ориентировочно 820 кв.м., а также два металлических вагончика и различная техника. Обмер произведен лазерным дальномером Leica DISTO A5 по границам объекта недвижимости – здания склада, площадь земельного участка, занятого указанным объектом недвижимости составила 29 кв.м. По состоянию на 20.06.2017 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым <№> площадью <данные изъяты>. составляла 1328855,58 рублей, следовательно стоимость 1 кв.м. равна 440,31 рублей. Учитывая, что площадь земельного участка, не занятая объектом недвижимости (неиспользуемая часть) составляет 3018-29=2989 кв.м., то кадастровая стоимость данной части земельного участка составит 2989*440,31=1316086,59 рублей (том 1 л.д. 66-70).

В связи с образованием нового муниципального образования «Чернушинский городской округ» учреждена администрация Чернушинского городского округа, являющаяся правопреемником администрации Чернушинского муниципального района. Отраслевым (функциональным) органом администрации Чернушинского городского округа, уполномоченным на осуществление деятельности по владению, пользованию и распоряжению имуществом и земельными участками является управление имущественных отношений администрации Чернушинского городского (том 1, л.д.164-191).

Комитет по управлению имуществом и землепользованию ликвидирован (том 1, л.д.150-163).

Прокурор Чернушинского района Пермского края, полагая нарушенным права неопределенного круга лиц, интересы муниципального образования, в порядке ст.45 ГПК обратился в суд с настоящим иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из представленных суду доказательств следует, что площадь объекта недвижимости – склада, принадлежащего ответчику ФИО2 составляет <данные изъяты>, площадь приобретенного по договору купли-продажи земельного участка составила <данные изъяты>.

Доказательств, необходимости использования земельного участка площадью <данные изъяты>. для эксплуатации объекта площадью <данные изъяты>, в материалах дела не имеется, из оспариваемого договора купли-продажи не усматривается, суду не представлено.

Администрацией Чернушинского городского округа, по запросу суда, представлена информация о расчетной площади земельного участка необходимой для эксплуатации объекта недвижимости – склада, площадью 28.3 кв.м., которое составлено с учетом Правил землепользования и застройки Чернушинского городского поселения, утвержденных решением Думы Чернушинского городского поселения от 30.11.2012 <№>, СП 42.13330.2011 "Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01.-89*", СП 42.13330.2016 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СП 42.13330.2011», СП 4.13130.2013, Федерального закона от 22.07.2008 №123-Ф3 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Согласно представленного обоснования, расчетная площадь земельного участка необходимого для эксплуатации нежилого объекта капитального строительства - склад с кадастровым <№>, расположенного по адресу <адрес>, составляет: при использовании склада под хранение непродовольственных товаров около <данные изъяты>.; при использовании склада под хранение строительных материалов (потребительских) около <данные изъяты>.

Из доводов ответчика ФИО2 следует, что он планировал использовать нежилое помещение – склад для хранения строительных материалом.

Суд принимает указанный расчет в качестве допустимого доказательства, подтверждающего необходимую площадь земельного участка в размере <данные изъяты>. для эксплуатации объекта недвижимости – склада, площадью <данные изъяты>.

Расположение нежилого здания – склада площадью <данные изъяты>. на земельном участке площадью <данные изъяты>. свидетельствует о явной несоразмерности площади земельного участка площади размещенного на нем объекту недвижимости и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем, суд приходит к выводу о незаконности предоставления ФИО2 земельного участка площадью <данные изъяты>. в собственность без проведения торгов, доказательств необходимости использования всей площади земельного участка равной <данные изъяты>. для использования и эксплуатации размещенного на нем объекта недвижимости суду не представлено.

Исключительное право собственника объекта недвижимости ФИО2 распространялось только на земельный участок занятый объектом недвижимости – складом площадью <данные изъяты>. и необходимый для его использования.

Площадь земельного участка, предоставленного ФИО2 сверх площади, необходимой для эксплуатации склада под хранение строительных материалов (потребительских) площадью <данные изъяты>., составляет <данные изъяты>. (<данные изъяты>. – <данные изъяты>. = <данные изъяты>.). С указанным размером площади ответчик ФИО2 согласился, других доказательств опровергающих данную площадь земельного участка необходимую для эксплуатации нежилого объекта, суду не представил.

При таких обстоятельствах, учитывая, что оснований, предусмотренных п. 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, для продажи ФИО2 земельного участка с кадастровым <№>, без проведения торгов не имелось, договор купли-продажи земельного участка от 20.06.2017 <№>, является недействительным (ничтожным) как не соответствующий требованиям земельного законодательства о соразмерности земельного участка площади занимаемого им объекта недвижимости Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с нормами статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно материалов дела, 03.04.2018 между ФИО2 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, согласно которого Продавец продал, а Покупатель купил в собственность земельный участок с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>., категория земель: на землях населенных пунктов, разрешенное использование: под склады, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>.

Земельный участок продан Покупателю за 1 000 000 рублей, уплачиваемых наличными денежными средствами при подписании настоящего договора полностью (том 1 л.д. 63).

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, 05.04.2018 за ФИО3 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым <№>, расположенный по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 40-41).

Согласно сведений Чернушинского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Пермскому краю от 11.02.2020, из земельного участка с кадастровым <№> путем объединения с земельным участком с кадастровым номером <№> образован новый земельный участок с кадастровым <№>, расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок с кадастровым <№> поставлен на кадастровый учет 12.11.2019, запись об объекте имеет статус "актуальная". Площадь земельного участка уточненная и составляет <данные изъяты>.

При наличии факта преобразования спорного земельного участка и возникновения на вновь образованный участок права собственности добросовестного приобретателя, а доказательств обратного суду не представлено, приведение сторон в первоначальное положение не представляется возможным. Суд считает, что необходимо применить последствия недействительности сделки, произвести зачет взаимных требований и взыскать с ответчика ФИО2 денежные средства в счет возмещения стоимости площади земельного участка, предоставленного ФИО2 сверх площади, необходимой для эксплуатации склада.

Таким образом, установив, что Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Чернушинского городского поселения при заключении договора купли-продажи земельного участка с ФИО2 допущены нарушения требований действующего законодательства, что повлекло незаконное отчуждение земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и, как следствие, не поступление в бюджет муниципального образования денежных средств от продажи земельного участка на торгах, суд приходит к выводу о том, что в результате указанных действий затронуты публичные интересы муниципального образования, а также неопределенного круга лиц, в связи с чем, суд удовлетворяет заявленные требования о взыскании с ФИО2 в пользу муниципального образования "Чернушинский городской округ" денежных средств размере 828 883,55 рублей.

Размер подлежащих взысканию с ответчика денежных средств, определены судом исходя из следующего.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником (часть 1 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ).

Согласно части 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно части 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно части 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

С учетом вышеуказанный требований законодательства, суд полагает, что при расчете возмещения стоимости площади земельного участка, предоставленного ФИО2 сверх площади, необходимой для эксплуатации склада, необходимо исходить из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым <№>, которая существовала на момент его предоставления ФИО2 в собственность.

Согласно имеющейся в материалах дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости на момент обращения ответчика с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность площадью <данные изъяты>. с кадастровым <№> его кадастровая стоимость составляла 1328855,58 рублей, следовательно, стоимость 1 кв.м. составляет 440,31 рублей.

Доводы представителя ответчика ФИО2, что в случае признания недействительной сделки в части продажи земельного участка площадью, превышающей <данные изъяты>., необходимо принять во внимание рыночную стоимость данного участка, которая согласно отчету об оценке земельного участка <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, изготовленного ООО "Компромисс", составляет 350 000 рублей (земельный участок площадью <данные изъяты>.) несостоятельны, поскольку стоимость земельного участка была произведена оценщиком на <ДД.ММ.ГГГГ>, а не на момент предоставления земельного участка. Кроме того, исходя из положений части 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации право определения начальной цены предоставляется уполномоченному органу.

Стоимость земельного участка, площадью <данные изъяты>., необходимого для эксплуатации склада, площадью <данные изъяты>., который мог быть предоставлен ФИО2 в собственность, составляет 223677,40 рублей (<данные изъяты>. * 440,31 руб. = 223677,40 руб.).

На основании пункта 5.1 статьи 1 Закона Пермского края от 07.10.2011 N 837-ПК "Об установлении порядка определения цены и порядка оплаты земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, строений, расположенных на этих земельных участках", если иное не предусмотрено федеральными законами и законами Пермского края (Пермской области), продажа земельных участков, находящихся в собственности Пермского края или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов осуществляется по цене, рассчитываемой в процентах от кадастровой стоимости таких земельных участков: в размере 25 % в отношении земельных участков, на которых расположены задания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений

Учитывая, что ФИО2 приобрел земельный участок по льготной цене, равной 25% от кадастровой стоимости, то стоимость земельного участка необходимого для эксплуатации склада, площадью <данные изъяты>., который мог и должен был предоставлен ФИО2 в собственность, составляет 55 919,35 рублей (223 677,40/100х25%).

ФИО2 по договору купли-продажи земельного участка <№> от 20.06.2017 за приобретенный земельный участок с кадастровым <№> уплатил 332213,90 рублей.

Сумма излишне уплаченных ФИО2 денежный средств за земельный участок с кадастровым <№> площадью <данные изъяты>. необходимой для эксплуатации склада, площадью <данные изъяты>., составила 276 294,55 рублей (332 213,90-55 919,35 = 276 294,55).

Стоимость земельного участка, предоставленного ФИО2 сверх площади, необходимой для эксплуатации склада, составила 1 105 178,10 рублей (<данные изъяты>.-<данные изъяты>. =<данные изъяты>. * 440,31 руб. = 1 105 178,10 руб.).

Таким образом, с ответчика ФИО2 подлежит взысканию сумма в пользу муниципального образования «Чернушинский городской округ» в размере 828 883,55 рублей (1 105 178,10-276 294,55=828 883,55).

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истцы были освобождены, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, с ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 11488,84 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд,

решил:

Исковые требования прокурора Чернушинского района удовлетворить частично.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка с кадастровым <№> от 20.06.2017 года <№>, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Чернушинского городского поселения и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки, взыскать с ФИО2 в пользу муниципального образования "Чернушинский городской округ" в лице администрации Чернушинского городского округа 828883,55 рублей.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в размере 11488,84 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Чернушинский районный суд Пермского края в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Е.Г.Снегирева