Апелляционное определение № 33-1416/2026 33-19486/2025 от 21 января 2026 г.

Судья Федоренко Е.Ю. УИД № 61RS0003-01-2022-008303-83

дело № 33-1416/2026

№ 2-128/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Тахирова Э.Ю.

судей Горбатько Е.Н., Толстика О.В.

при ведении протокола помощником судьи Журбой И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о сохранении в реконструированном состоянии жилого дома, признании права собственности и прекращении права общей долевой собственности, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 октября 2025 года. Заслушав доклад судьи Тахирова Э.Ю., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в обоснование указав о том, что стороны являются участниками общей долевой собственности. ФИО1 принадлежит 59/100 долей в домовладении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО2 - 41/100 долей в вышеуказанном домовладении, которое расположено на земельном участке площадью 200 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выписками из ЕГРН. Земельный участок также находится в долевой собственности. Порядок пользования земельным участком не определен. ФИО2 в 2019 году приобрел 41/100 долей в вышеуказанном домовладении и приступил к реконструкции нежилой пристройки лит. «А1», изменил высоту, объем объекта, увеличил площадь без соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, без согласия и разрешения ФИО1 и администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону, что является нарушением требований закона. В результате ответчиком возведен новый объект, обладающий признаками самовольной постройки лит. «А1,а1». Являясь законным правообладателем жилого дома лит. «Ч» ФИО1 обратилась к ответчику с просьбой устранить нарушения по использованию им нежилой самовольной пристройки лит. «А1», которая вплотную пристроена к наружной капитальной стене жилого дома лит. «Ч», без фундамента, без разрешительных правовых документов, без прохода и доступа к жилому дому лит. «Ч», расстояние от левой капитальной стены жилого дома лит. «Ч» до нежилой пристройки лит. «А1» составляет 0 м., что нарушает права ФИО1

Такое расстояние от жилого дома лит. «Ч» до нежилой пристройки лит. «А1» не позволяет обеспечить устройство отмостки и возможность доступа для обслуживания отмостки и стен жилого дома, пристройка лит. «А1» не соответствует предельным параметрам застройки в части отступов от границ земельного участка, процента застройки, регламентированным статьей 56 «Градостроительный регламент территориальной зоны реформирования жилой застройки (ЗР-4)» Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, в редакции от 22.08.2022.

Техническое состояние кровли жилого дома лит. «Ч» является аварийным, кровля нуждается в реконструкции, однако, ФИО1 не имеет возможности произвести демонтаж и монтаж кровли, отсутствием подхода к дому лит. «Ч», и мест хранения строительных материалов на территории земельного участка. Эксплуатация, а также наружный ремонт дома лит. «Ч» затруднены, в виду возведения самовольной пристройки лит. «Al, al». На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований, ФИО1 просит суд признать самовольной реконструированную нежилую пристройку лит. «Al», площадью14,2 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; обязать ответчика произвести за свой счет демонтаж пристройки лит. «А1» с отступлением от стены жилого дома лит. «Ч» нормативное расстояние не менее 3 м.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова-на-Дону, который принят судом в части признании права собственности на реконструированный объект лит. «А, А1». В обоснование своих требований истец по встречному иску указал, что ему на праве собственности принадлежит 41/100 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 200 +/- 5 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство и жилой дом, площадью 46,2 кв.м., в т.ч. жилой 42,6 кв.м лит. «А», жилой дом, площадью 104,7 кв.м., в т.ч. жилой 47,1 кв.м. лит. «Ч», расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.11.2019, что подтверждается выпиской ЕГРН. На момент приобретения вышеуказанных объектов недвижимости и земельного участка, на данном земельном участке находились постройки лит. «А1, al», построенные в 1987 году, которые являлись частью лит. «А». В техническом паспорте стояла отметка «на реконструкцию разрешение не предъявлено». Данные объекты выполнены с соблюдением всех установленных нормативов, не нарушают права и законные интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением о результатах исследования НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.04.2023, выполненного ООО «Земельный центр».

Решением мирового судьи судебного участка №3 Кировского района г. Ростова-на-Дону от 09.03.2005 определен порядок пользования жилым домом, которым ФИО1 выделен в пользование лит. «Ч», а СВА и БНП (предыдущие собственники перед ФИО2) лит. «А, А1, Л, al, М, У».

Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Постройка лит. «А,А1» является объектом недвижимости. Наличие у нее фундамента определяет капитальность строения и неразрывную связь с землей, перемещение которого невозможно без его разрушения. На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, ФИО2 просил суд сохранить в реконструированном состоянии жилой дом лит. «А,А1», общей площадью 60,8 кв.м., состоящий из помещений: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3,3 кв.м., №2а, площадью 2,4 кв.м., №3, площадью 13,6 кв.м., №2, площадью 8,7 кв.м., №4, площадью 12,0 кв.м., №5, площадью 6,6 кв.м., №6-7, площадью 14,2 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признать право общей долевой собственности на 41/100 в праве на жилой дом лит. «А,А1», площадью 60,8 кв.м, прекратить право общей долевой собственности на лит. «А1», признав право собственности за ФИО2

Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 февраля 2024 г. исковые требования ФИО1, а также встречные требования ФИО2 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 просила указанное решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянт повторно приводя доводы своего иска, указывала на то, что реконструкция ФИО2 произведена в нарушение норм действующего законодательства, последним при реконструкции был возведен новый объект, который не является капитальным. Судом дана ненадлежащая оценка проектной документации водоканала 1989 года. В решении суда недостоверно указаны пояснения представителя ФИО1 – ФИО4

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда 13 мая 2024 года решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 мая 2024 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 сентября 2024 года решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 февраля 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 мая 2024 года отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о демонтаже (сносе) самовольно возведенной пристройки лит. «А1». В отмененной части дело направлено в Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону на новое рассмотрение. В остальной части решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 февраля 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 мая 2024 года оставлены без изменения.

Отменяя решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 февраля 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 мая 2024 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о демонтаже (сносе) самовольно возведенной пристройки лит. «А1», суд кассационной инстанции в своем определении от 12 сентября 2024г. указал о том, что разрешая исковые требования ФИО1 о сносе самовольно возведенной пристройки лит. «А1», суд первой инстанции, не разрешил вопрос о правовой судьбе реконструированного жилого помещения, что не согласуется с принципом правовой определенности, предполагающим стабильность гражданских правоотношений (пункт 1 статьи 222 ГК РФ во взаимосвязи с пунктами 2 и 3 этой же статьи); не поставил на обсуждение лиц, участвующих в деле, а также перед экспертом, вопрос о капитальности реконструированного строения; не выяснил наличие (отсутствие) технической возможности приведения реконструированного объекта недвижимости лит. «А, А1», расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствие с установленными требованиями, в том числе, путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (самовольно возведенной пристройки) и без такового; наличие (отсутствие) возможности устранения допущенных при возведении реконструированного объекта недвижимости лит. «А, А1», расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (самовольно возведенной пристройки), градостроительных и строительных норм и правил; ограничений (при наличии таковых), установленных в соответствии с земельным и иным законодательством (возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием).

При новом рассмотрении дела, судом первой инстанции к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3

ФИО1 уточнив исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ просила суд признать самовольной реконструированную жилую пристройку лит. «А1» площадью 14,2 кв. м. расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; возложить на ответчика обязанность произвести за свой счет снос (демонтаж) пристройки лит. «А1» с отступлением от стены жилого дома лит. «Ч» на нормативное расстояние не менее 3 м.

Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 октября 2025 г. исковые требования ФИО1, удовлетворены частично.

Суд обязал ФИО2, ФИО3 привести пристройку лит. «А1» в домовладении, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в соответствие с установленными требованиями по правилам, предусмотренным Главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации в течение 6 месяцев с момента вступления решения в законную силу.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит указанное решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает на то, что суд первой инстанции по собственной инициативе удовлетворил требования, которые ею не заявлялись, однако по заявленным требованиям истца решение не принято.

Заявитель считает, что имеются все основания о признании самовольной реконструированной постройки и обязании ответчиков снести данную постройку, при строительстве которой допущены нарушения, что не отрицал допрошенный в судебном заседании эксперт и подтверждается досудебным заключением, а также отсутствием правовых, разрешительных документов и отсутствием регистрации этой постройки.

Апеллянт считает, что спорный объект невозможно привести в соответствие с градостроительными, строительными и пожарными нормамии правилами в состояние той летней кухни, литер «А1», которая быланежилой и использовалась как подсобное помещение только в летнее время.

Заявитель, считая ошибочным решение суда, настаивает на том, что снос является единственным способом, обеспечивающим защиту прав истца иметь свободный доступ к дому лит. Ч, к канализационному люку с целью обслуживания и проведения ремонтных и других работ, а также к проведению капитального ремонта крыши дома лит. Ч,

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции на основании статьи 167 ГПК РФ в отсутствие истца и ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются сведения.

Рассмотрев материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя истца ФИО5, представителя ответчиков – ФИО6, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы ФИО1

Как следует из материалов дела, ФИО1 и ФИО2 принадлежит на праве общей долевой собственности (ФИО1 - 59/100 долей, ФИО2 - 41/100 долей в праве) земельный участок площадью 200+/-5 кв. м. расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство. Также сторонам на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом лит. «А» обшей площадью 46.2 кв. м. в том числе жилой 42.6 кв. м. жилой дом лит. «Ч» обшей площадью 104.7 кв. м. жилой 47.1 кв. м. ФИО1 принадлежит 59/100 долей в праве на домовладение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. расположенное по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ответчику ФИО2 - 41/100 долей в вышеуказанном домовладении.

Как следует из технического паспорта АО «Ростовское бюро БТИ», по состоянию на 4 сентября 1987 года, на земельном участке по вышеуказанному адресу расположены следующие объекты: лит. «А» - жилой дом. лит. «а1» - тамбур, литер «п/А» - погреб, лит. «Б» - жилой дом площадью 30.7 кв. м. лит. «Б1» - пристройка, лит. «Л» - гараж, лит. «Ж» - летняя кухня, лит. «Т» - навес, лит. «Ф» - сарай, лит «У» - сарай, литер «М» - туалет, литер «И» - туалет. Разрешения на строительство лит. «а1», «Л», «У», «Ф», «Т» отсутствуют.

Согласно техническому паспорту, изготовленному по состоянию на 6 апреля 2005 да, участниками общей долевой собственности на вышеуказанные строения являлись: ФИО1 - 59/100 долей в праве на основании договора купли-продажи от 3 июля 1997 года, СВА - 33/100 долей в праве на основании свидетельства на наследство по закону от 7 июня 1989 года, БП - 8/100 долей в праве на основании договора купли-продажи жилого дома от 21 марта 1979 года.

На земельном участке по вышеуказанному адресу расположены лит. «А» - жилой дом площадью 56,9 кв. м, жилой 42,6 кв. м, лит. «А1» - пристройка, лит. «а1» - тамбур, лит. «п/А» - погреб, лит. «Ч» - жилой дом площадью 104,7 кв. м, жилой 47,1 кв. м, лит. Л» - гараж, лит. «У» - сарай, лит. «М» - уборная.

На основании вступившего в законную силу решения мирового судьи судебного участка № 3 Кировского района г. Ростова-на-Дону от 9 марта 2005 года за ФИО1 признано право собственности на 59/100 долей в домовладении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и выделен в пользование лит. «Ч»; за СВА (предыдущим собственником) признано право собственности на 33/100 доли домовладения, выделены в пользование помещения № 1.3. 4. 5. лит. «А», лит. «А1». лит. «Л»; за БНП (предыдущим собственником) признано право собственности на 8/100 доли в праве на домовладение и выделены в пользование помещения № 2, лит. «А», лит. «а1», лит. «М». лит. «У».

Согласно справке Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 6 июня 2005 года, площадь жилого дома лит. «А» по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН изменилась за счет внутреннего переоборудования, которое не является самовольным, что следует из письма главного архитектора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26 апреля 1968 года. Общую площадь жилого дома лиг. «А» следует считать равной 46.2 кв. м. Жилой дом лит. «Ч» возведен на основании решения РИК Кировского района от 15 октября 1988 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Право на жилой дом лит. «Ч» возникло на основании постановления главы администрации Кировского района от 1 июля 1997 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Общую площадь жилого дома лит. «Ч» следует считать равной 104 кв. м. жилую - 47.1 кв. м. Указанный в документе жилой дом планковый, общей площадью 35.7 кв. м. жилой - 30.7 кв. м, летняя кухня, три сарая тесовых - снесены.

Распоряжением Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 октября 2006 года ФИО1, СВА, БНП предоставлен в общую долевую собственность земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (ФИО1 59/100 долей - за плату, СВА 33/100 долей - бесплатно. БНП 8/100 долей - бесплатно), стоимостью согласно расчету цены выкупа земельного участка - 1 192 руб. 30 коп. ФИО1, СВА, ЗНП дано распоряжение обеспечить государственную регистрацию права собственности на земельный участок в соответствии с Федеральным законом от 21 июля »97 года № 122-ФЗ «О Государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с данными технического паспорта жилого дома, выполненного по состоянию на 23 октября 2019 года, домовладение, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН состоят из: жилого дома лит. «А» общей площадью 58.5 кв. м, жилого дома лит. «Ч» общей площадью 109.8 кв. м. Имеются сведения о том, что на реконструкцию лит. «А1» (ком. 6, 7 площадью 10.7 кв. м). лит. «а1» (ком. № 8х площадью 1.6 кв. м), реконструкцию лит. «Ч» (ком. № 7 площадью 5,3 кв. м) разрешение не предъявлено. В техническом паспорте указана информация о возведении пристройки лит. «А1» в 1990 году, то есть до даты заключения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от 29 ноября 2019 года и приобретения ССА лит. «А».

Определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25 декабря 2024 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России от 19 сентября 2025г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по специфической совокупности признаков исследуемый объект является объектом капитального строительства, техническая возможность приведения реконструированного объекта недвижимости Лит. «А, А1», расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в состояние объекта, существовавшее до проведения работ по реконструкции жилого дома «А», то есть путем демонтажа пристройки Лит. «А1» имеется, но при этом набор помещений жилого дома Лит. «А» не будет соответствовать требованиям действующих норм и правил, как было до начала его реконструкции (до 04.09.1987).

Наличие возведенной пристройки Лит. «А1» к жилому дому Лит. «А» позволяет расположить в ней подсобное помещение кухню, и установить в ней отопительный агрегат, что обеспечивает указанный жилой дом Лит. «А» набором помещений, который следует предусматривать в одноквартирных жилых домах, и обеспечивает здание автономным отоплением.

Для приведения реконструированного жилого дома Лит. «А» в соответствие с требованиями действующих норм и правил демонтаж части объекта, которая была создана в результате реконструкции, не требуется.

Эксперт сослался на сведения в отношении исследуемого земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и зданий (ОКС) - жилого дома Лит. «А», «А1» с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, содержащиеся на публичной кадастровой карте, размещенной на портале (Геоинформационном портале) ПД НСПД (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА а также о их расположении по данным интернет-ресурса «Яндекс Карты» (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА) и на карте границ территориальных зон Ленинского района г. Ростова-на-Дону Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, которые приведены на скриншотах № 1-№ 4 в Приложении № 1 к заявлению, а также фотоиллюстрации результатов осмотра объектов исследования приведены - в Приложении № 2 к заключению.

В судебном заседании в первой инстанции эксперт ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России АОЮ поддержал данное им заключение от 19 сентября 2025г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в полном объеме, указал, что информации, собранной в материалах дела было достаточно для настоящих выводов, которые им были сделаны. Техническая и инвентаризационная документация имеется в материалах дела, а отсутствие проектной документации компенсировалось осмотром объекта исследования, который им был выполнен. В исследовательской части заключения им проведены описания тех.паспортов разных периодов, сопоставление результатов осмотра с документацией, отслеживал всю хронологию изменений. В 1987г. не было никакой пристройки, изначально дом литер «А» являлся двухквартирным, и площадь тех помещений не соответствовала требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Реконструкция литера «А» заключается в изменении его внутренней перепланировки и создание новых помещений и возведение пристройки, мало того, отслеживая с 1987г. и по 1993г., где уже появляется пристройка литер «А1» и он является двухкомнатным, в нем имеется две изолированные группы помещений, на сегодняшний момент при осмотре на месте и тех. паспорта на 2023г. жилой дом литер А является одноквартирным, так как там произведены перепланировочные работы помещений. Когда в этом домовладении появился литер «Ч», тогда же и появилась это пристройка, это хорошо отражено в плане 1993г., но внутреннее содержание было иным, по паспорту 2023г. литер «А» является однокомнатным строением, в которое встроена пристройка литер «А1». В 1987г. сам жилой дом не был самовольной постройкой, в нем также произведены работы, на сегодняшний день в жилом доме проведена реконструкция. Отвечая на вопрос об отнесении объекта к капитальным строениям, эксперт указал, что берется 4 основных признака в соответствии, с которыми может быть отнесен к объектам капитального строительства, это фундамент, стены строения, наличие коммуникаций и срок эксплуатации. В части монолитности фундамента, монолитность относится к бетону, это не плита, монолитным может быть разный фундамент. ФИО7 на стене не является тем повреждением, по которым можно было бы сказать, что оно влияет на несущую конструкцию здания и она не является сквозной, внутреннее помещение не имеет трещины, разрывов.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 209, 222, 247, 263, 304 ГК РФ, ст.ст. 51, 55.32 ГрК РФ, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», установив, что в состав объекта индивидуального жилищного строительства находящегося в общей долевой собственности истца и ответчика, входят объекты капитального строительства: жилой дом лит. «А», жилой дом лит. «Ч», а также земельный участок площадью 200 кв.м., имеющий установленный вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, учитывая, что между сторонами сложился порядок пользования жилыми домами, приняв во внимание выводы эксперта о том, что демонтаж (снос) пристройки литер «А1» приведет к тому, что жилой дом литер «А» не будет соответствовать требованиям действующих норм и правил, а для приведения реконструированного жилого дома литер «А» в соответствие с требованиями действующих норм и правил, демонтаж части объекта, которая была создана в результате реконструкции, не требуется, пришел к выводу о чрезмерности и не соответствующим допущенному нарушению заявленного требования о сносе строения лит. «А1».

Приняв заключение эксперта ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России от 19 сентября 2025г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласно которому установлены нарушения текущих строительно-технических норм и правил, допущенных в ходе реконструкции строения лит. А1, суд обязал ответчика привести спорный объект капитального строительства в соответствие с обязательными требованиями к параметрам постройки.

Судебная коллегия с правильностью указанных выводов суда первой инстанции и их правовым обоснованием в полной мере соглашается и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не усматривает.

В соответствии со ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 36 ГрК РФ, градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Как следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Из приведенных норм права следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то снос объекта самовольного строительства является крайней мерой.

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

Таким образом, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

В силу пункта 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием.

В пунктах 7 и 8 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), разъяснено, что в соответствии с положениям пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ судом принимается решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Таким образом, к юридически значимым обстоятельствам, служащим основаниями для удовлетворения требований о сносе, относятся существенность допущенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также факт нарушения прав и интересов заинтересованных лиц, либо угроза жизни и здоровью граждан.

Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характера самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ (часть 2 статьи 206 ГПК РФ, часть 1 статьи 174 АПК РФ).

Соглашаясь с выводами суда, судебная коллегия не усматривает в апелляционной жалобе ФИО1 доводов, свидетельствующих о наличии основания для отмены обжалуемого решения.

Вопреки доводам жалобы истца, суд, установив, что снос строений является несоразмерным способом устранения нарушений прав истца и приведет к нарушению прав ответчика, пришел к выводу о том, что установленные нарушения прав истца могут быть устранены иным способом, а именно - путем возложения на ответчика определенной обязанности по приведению строения в соответствие с установленными нормами и правилами.

Разрешение данных требований не является выходом за пределы иска и согласуется с правовой позицией, изложенной в п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года.

При этом судебная коллегия отмечает, что требования истца являются негаторными, то есть направленными на защиту прав собственника от всяких нарушений, не связанных с лишением владения, именно такая защита является надлежащим правовым средством устранения фактических препятствий в осуществлении правомочий пользования. При этом выбор конкретных формы и способа устранения таких нарушений относится к компетенции суда, который не связан в этой части требованиями истца, указывающего на необходимость применения тех или иных способа или формы устранения фактического препятствия или угрозы.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы об ошибочности решения и невозможности сохранения самовольной реконструированной пристройки путем приведения ее в соответствие, судебная коллегия отмечает, что, собственное усмотрение автора апелляционной жалобы относительно того, как должно было быть рассмотрено дело, не может служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Как следует из пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Таким образом, незначительные нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении ответчиками объектов не являются безусловными основаниями для удовлетворения требований истца.

Каких-либо новых доводов, которые не были бы предметом рассмотрения суда первой инстанции, либо доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции в апелляционной жалобе не приведено.

В целом, доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с решением суда и произведенной судом оценкой доказательств, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 октября 2025г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.01.2026г.