Решение № 3А-328/2025 3А-328/2025~М-168/2025 М-168/2025 от 5 августа 2025 г. по делу № 3А-328/2025

Дело № 3а-328/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000196-44


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Салтыковым А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

административный истец ФИО1, действуя через полномочного представителя по доверенности ФИО2, обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами … в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ФИО1 является собственником объектов недвижимого имущества:

- помещения с кадастровым номером …, площадью.. . кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого установлена в размере 7 540 267,5 руб.;

- помещения с кадастровым номером …, площадью.. . кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, <...>, кадастровая стоимость которого установлена в размере 22 339 266,55 руб.;

- помещения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, <...>, кадастровая стоимость которого установлена в размере 19 603 471,44 руб.;

- помещения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, <...>, кадастровая стоимость которого установлена в размере 22 241 341 руб.

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости объектов недвижимости:

- помещения с кадастровым номером …, в размере 3 353 000 рублей, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Капитал Инвест» от 31.03.2025 №014-KS/2025;

- помещения с кадастровым номером …, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 7 293 000 рублей, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Капитал Инвест» от 31.03.2025 №014-KS/2025;

- помещения с кадастровым номером …, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 6 643 000 рублей, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Капитал Инвест» от 31.03.2025 №014-KS/2025;

- помещения с кадастровым номером …, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 8 668 000 рублей, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Капитал Инвест» от 31.03.2025 №014-KS/2025 (т. 1 л.д. 5-10).

Определением Ставропольского краевого суда от 19.06.2025, вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены сособственники помещения с кадастровым номером 26:24:040504:200 ФИО3 (сособственник в 1/6 доле с 16.10.2023) и ФИО4 (сособственник в 1/3 доле с 01.08.2017).

В судебное заседание административный истец и его представитель, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Минераловодского городского округа, заинтересованные лица ФИО3 и ФИО4 не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Административным истцом ФИО1 при подаче иска подано заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя по доверенности ФИО2 (т. 1 л.д. 104).

От полномочного представителя административного истца ФИО2 поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие истца и его представителя, содержащее просьбу о вынесении решения с учетом выводов судебного эксперта. Расходы на проведение судебной экспертизы просит возложить на административного ответчика (т. 2 л.д. 184). В судебном заседании 19.06.2025 представитель административного истца ФИО2 уточнил иск с учетом выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, просил удовлетворить административные исковые требования, исходя из рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, установленной в заключении эксперта.

Представителем Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО5 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (т. 1 л.д. 130-133).

В судебном заседании 19.06.2025 представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО6 возражала против заключения эксперта ООО «Аманейдж» № 020-25-ОК от 6 июня 2025 года ФИО7, считая его необоснованным, в т.ч. по доводам письменного возражения ГБУ СК «Ставкрайимущество». Просила отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебное заседание представитель административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» не явился. В судебном заседании 19.06.2025 представители административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО8 и ФИО9 просили отказать в иске, поддержав доводы письменных возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» на заключение эксперта по настоящему административному делу, в котором указано следующее (т. 2 л.д. 5-11).

ГБУ СК «Ставкрайимущество» не согласно с указанным заключением эксперта № 020-25-ОК от 06.06.2025, считая его необоснованным, недостоверным, исходя из чего, не подлежащим признанию в качестве допустимого доказательства в рамках административного дела по следующим основаниям.

1. В нарушение п 22 пп. «б» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, и пп. 2 п. 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 200 от 14.04.2022 эксперт ФИО7 в ходе производства экспертизы при применении сравнительного подхода к оценке исследуемых объектов, использовал объекты-аналоги (далее - ОА), имеющие значительные отличия от объектов оценки по ценообразующему факторам - местоположению и общей площади. Так, в качестве ОА № 2-3, экспертом были избраны объекты, расположенные в г. Невинномысске, численность населения которого и средний размер заработной платы работников в котором, значительно больше соответствующих значений г. Минеральные Воды, что, в свою очередь, привело к необходимости внесения дополнительных отрицательных корректировок к ОА № 2-3, и, как следствие, занижению реальной рыночной стоимости объектов оценки.

Кроме того, площадь объектов-аналогов значительно отличается от площади исследуемых объектов. Так, площадь ОА № 2 (838,7 кв.м.) отличается от площади объектов оценки (365,0 кв.м., 320,3 кв.м., 363,4 кв.м., 123,2 кв.м.), в среднем более, чем в 2 раза, а площадь ОА № 3 (1 195 кв.м.) отличается от площади объектов оценки более чем в 3 раза. В Справочнике оценщика недвижимости Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки под редакцией ФИО10 (ООО Информ-оценка) указано, что использование корректировок также ограничено для резко отличающихся по площади объектов, поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться в качестве объекта - аналога.

Таким образом, избранные экспертом ФИО7 в качестве объектов-аналогов объекты капитального строительства не могли быть использованы экспертом в качестве таковых ввиду их значительного несопоставления с объектом оценки по ценообразующим факторам (местоположения, а также общей площади объектов).

2. На стр. 95 заключения эксперта эксперт ООО «Аналитик Менеджмент Групп», определяя подлежащую применению к объектам-аналогам поправку на уторговывание, указывает, что к ОА № 1-3 подлежит применению корректирующая поправка в размере 15% как к объектам «свободного назначения».

Вместе с тем, избранные экспертом в качестве объектов-аналогов объекты недвижимого имущества ОА № 1,3, не являются объектами «свободного назначения», а являются торговыми центрами (ТЦ, ТК, ТРК) (о чем свидетельствуют, в частности, надписи на фасадах указанных зданий), как и объекты оценки расположены в торговом центре, исходя из чего, к ним подлежала применению корректирующая поправка в размере - 13 %, что подтверждается фотографиями, приведенными в возражениях.

3. На стр. 97-98 заключения, определяя корректировку на локальное местоположение, эксперт указывает, что поскольку объекты оценки располагаются якобы в «Центре деловой активности», а ОА № 1-3 расположены в «Центре деловой активности», «Многоквартирной жилой застройке», «Среднеэтажной жилой застройке», соответственно, к ОА № 1-3 подлежат применению корректирующие поправки в размере 0%, + 9,3%, + 13,3%, исходя из расчета данных Таблицы 78 Справочника оценщика недвижимости 2021 г. Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки под редакцией ФИО10.

Вместе с тем при расчете корректирующих поправок по локальному местоположению экспертом не было принято во внимание, что объекты оценки располагаются в нежилом здании, находящемся в историческом центре г. Минеральные Воды, о чем свидетельствует, в частности, их непосредственная близость к историческим зданиям и культурным местам - Железнодорожному вокзалу <...> Минераловодскому краеведческому музею, а также центральной улице города - проспекту 22 Партсъезда. Железнодорожный вокзал Минеральных Вод - это одна из самых главных исторических достопримечательностей города. История всего города берет свое начало именно со строительства железнодорожной станции в этом регионе. Вокзал был построен в 1875 г. (обновлен в 1957 г.). Таким образом, размер корректирующих поправок, подлежащих применению должен был быть следующим: (1/0,94 - 1) * 100 % = + 6,3 % (ОА № 1); (1/0,86 - 1) * 100 % = + 16,3 % (ОА № 2); (1/0,83 - 1) * 100 % = + 20,5 % (ОА № 3).

4. Экспертом необоснованно при расчете корректировки на общую площадь (стр. 106-107 заключения) использованы данные СтатРиэлта, причем для «Общественных зданий и помещений», т.к. данная корректировка указана в Справочнике оценщика недвижимости 2021 г. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки под редакцией ФИО10, в соответствии с которым экспертом была произведена оценочная экспертиза, т.е. нарушен принцип достоверности.

Таким образом, размер корректирующих поправок, подлежащих применению к ОА № 1-3 в рамках сравнительного подхода, должен был быть следующим. Для объекта оценки с КН …: ОА № 1 - 0%; ОА № 2 - + 29%; ОА № 3 - + 29%. Для объекта оценки с КН …: ОА № 1 - 0%; ОА № 2 - + 29%; ОА № 3 - + 29%. Для объекта оценки с КН …: ОА № 1 - 0%; ОА № 2 - + 29%; ОА № 3 - +29%. Для объекта оценки с КН …: ОА № 1 - + 20%; ОА № 2 - + 55%; ОА№3 - + 55%. С учетом этого, полагают, что эксперт, игнорируя наличие вышеуказанной корректировки в Справочнике под ред. ФИО10, существенно занизил определяемую рыночную стоимость объектов оценки.

5. Проводя расчет рыночной стоимости объектов исследования в рамках доходного подхода методом прямой капитализации, экспертом также были некорректно применены корректировки к объектам-аналогам. Так, на стр. 148 Заключения эксперт, определяя подлежащую применению к объектам-аналогам поправку на уторговывание, указывает, что к ОА № 1-3 подлежит применению корректирующая поправка в размере 14% как к объектам «свободного назначения». Вместе с тем, избранные экспертом в качестве объектов-аналогов, объекты недвижимого имущества ОА № 1-3, не являются объектами «свободного назначения», а являются торговыми центрами (ТЦ, ТК, ТРК), исходя из чего, к ним подлежала применению корректирующая поправка в размере - 12,5 %.

6. Экспертом необоснованно в рамках сравнительного и доходного подходов поправка на «Расположение относительно остановок общественного транспорта» принята в размере 0% в отношении ОА №1-№3.По данному фактору между объектами оценки и О А №1 и № 3 в рамках сравнительного и ОА № 1 -№2 в рамках доходного подхода имеются различия. Следовательно, размер корректировки в рамках сравнительно подхода составит + 17%, в рамках доходного + 16%.

Таким образом, результаты оценки, т.е. рыночная стоимость объектов оценки, является недостоверной. В связи с этим в отсутствие достоверных и достаточных доказательств несоответствия кадастровой стоимости объектов оценки их рыночной стоимости, остается недоказанным факт нарушения прав административного истца установленной кадастровой стоимостью, несмотря на пояснения эксперта в данной части. Просят отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Иные лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало.

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Выслушав явившихся в судебное заседание 19.06.2025 лиц, исследовав письменные доказательства по делу, допросив в судебном заседании эксперта ФИО7, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником объектов недвижимого имущества:

- в ? доле помещения с кадастровым номером …, площадью 123,2 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, виды разрешенного использования: нежилое, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, <...>, кадастровая стоимость которого установлена в размере 7 540 267,5 руб., что подтверждается сведениями из ЕГРН по состоянию на 28.03.2025 (т. 1 л.д. 16-19), Выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 10.04.2025 и о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31.03.2025 (т. 1 л.д. 12, 108-114);

- помещения с кадастровым номером …, площадью 365 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, виды разрешенного использования: нежилое, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, <...>, кадастровая стоимость которого установлена в размере 22 339 266,55 руб., что подтверждается сведениями из ЕГРН по состоянию на 28.03.2025 (т. 1 л.д. 20-21), Выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 10.04.2025 и о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31.03.2025 (т. 1 л.д. 13, 115-118);

- помещения с кадастровым номером …, площадью 320,3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, виды разрешенного использования: нежилое, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, <...>, кадастровая стоимость которого установлена в размере 19 603 471,44 руб., что подтверждается сведениями из ЕГРН по состоянию на 28.03.2025 (т. 1 л.д. 22-24), Выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 10.04.2025 и о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31.03.2025 (т. 1 л.д. 14, 119-124);

- помещения с кадастровым номером ….., площадью 363,4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, виды разрешенного использования: нежилое, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, <...>, кадастровая стоимость которого установлена в размере 22 241 341 руб., что подтверждается сведениями из ЕГРН по состоянию на 28.03.2025 (т. 1 л.д. 25-26), Выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 10.04.2025 и о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31.03.2025 (т. 1 л.д. 15, 125-128).

При этом оспариваемая кадастровая стоимость всех вышеперечисленных объектов недвижимости утверждена Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 N 1263 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края"

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Капитал Инвест» от 31.03.2025 №014-KS/2025, в котором рыночная стоимость помещения с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 3 353 000 рублей; помещения с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 7 293 000 рублей; помещения с кадастровым номером 26:24:040504:205 по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 6 643 000 рублей; помещения с кадастровым номером 26:24:040504:207 по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 8 668 000 рублей (т. 1 л.д. 27-95).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 23 апреля 2025 года по делу при отсутствии возражений со стороны представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Аналитик менеджмент групп» (далее – ООО «Аманейдж») № 020-25-ОК от 6 июня 2025 года ФИО7 итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером помещения с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 2 358 000 рублей; помещения с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 9 398 000 рублей; помещения с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 8 430 000 рублей; помещения с кадастровым номером 26:24:040504:207 по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 10 175 000 рублей

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аманейдж» № 020-25-ОК от 6 июня 2025 года ФИО7 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Обследование объектов экспертизы проведено экспертом лично30.04.2025.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото и схемы.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – коммерческой (торгово-офисной направленности) недвижимости, условно-доходной, широко распространенной, неактивному рынку недвижимости.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом из 31 уникального предложения среди 606 опубликованных объявлений за период с 01.01.2022 по 01.01.2023 по категории: коммерческая недвижимость, в г. Минеральные Воды, г. Невинномысск, назначение: нежилые здания и помещения торгово-офисного назначения по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости нежилых помещений сравнительным – 50% и доходным – 50% подходами. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости объектов оценки экспертом описаны примененные корректировки при применении каждого из подходов к каждому из объектов оценки. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Вопреки необоснованным и неподтвержденными объективными доказательствами доводам представителей заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Вопреки доводам возражения представителей заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» в письменных пояснениях на них, с которыми суд соглашается как обоснованными, и при допросе в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил следующее.

1. Относительно отличия объектов-аналогов по площади и местоположению от объектов исследования может пояснить, что выявить достаточное количество предложений о продаже объектов аналогов с идентичной площадью и местоположением как у объектов исследования и установить идентичность всех их характеристик не представляется возможным. Применение поправки по фактору масштаба и фактору местоположения является частью методологии оценки и не является нарушением действующих федеральных стандартов оценки и действующего законодательства. Имеющиеся отличия по фактору площади и фактору местоположения учтены соответствующими поправками. Иными словами, поскольку нет полностью идентичных объектов недвижимости для сравнения в процессе оценки, то отличия корректируются, и данное замечание возражений считает некорректным.

2. Довод возражения представителя о том, что при определении корректирующей поправки на «торг» эксперт неверно применил поправку для объектов свободного назначения, является субъективным мнением. Для определения стоимости недвижимости эксперт исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. При выборе класса сегмента объектов торгово-офисного назначения, к которому относятся объекты исследования и объекты аналоги №№1-3, были использованы данные Справочника оценщика недвижимости – 2021. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под ред. Лейфера, в котором чётко указана классификация сегмента торгово-офисной недвижимости. Принимая во внимание объемно-планировочные решения, площадь, фактическое использование зданий объектов исследования и аналогов, которые спроектированы под различные цели и не имеют единой концепции и нужного масштаба, в то время как класс «Торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них» предполагает наличие в здании предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и находящихся в профессиональном управлении, и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы, была применена поправка на торг для «Объекты свободного назначения» (-15%) в рамках сравнительного подхода и поправки на торг для «Объекты свободного назначения» (-14%) в рамках доходного подхода.

Таким образом, скидка на торг применена верно в соответствии с классификацией справочника недвижимости, довод представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» некорректный и является его субъективным мнением. При этом просит также учесть, что объекты исследования относятся к низкоклассным объектам этого сегмента рынка.

3. Относительно возражений по локальному расположению объектов исследования может пояснить, что определение зон локального местоположения объектов исследования и объектов-аналогов произведено согласно классификации, указанной в Справочнике оценщика недвижимости – 2021. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией ФИО10

Согласно представленной классификации, локальное местоположение объектов исследования определяется как «Центры деловой активности» (информация уточнена по данным карты Google). Окружение объектов исследования представлено преимущественно объектами коммерческой застройки, а также общественной и деловой застройки. В непосредственной близости находится Почта, Сбербанк, крупный ТЦ «Небо». В шаговой доступности от объектов исследования находится проспект 22-го Партсъезда, который обеспечивает высокий транспортный и пешеходный трафик.

В то же время здание администрации города, основные госучреждения и объекты культуры и архитектуры высокой значимости находятся на удалении от объектов исследования. Все вышеперечисленные факторы стали основанием для определения локального местоположения объектов исследования как «Центры деловой активности».

4. Относительно возражений по применению экспертом корректировки на общую площадь с использованием данных Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриэлт» просит учесть, что аргументация представителя заключается лишь в том, что использование иного источника, при наличии такой корректировки в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО10, является необоснованным, что является ничем иным как его субъективным мнением.

Представленные им значения поправок на площадь в Справочнике оценщика недвижимости – 2021. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией ФИО10 имеют очень большие значения и не отражают в данном конкретном случае рыночную зависимость от указанной величины для конкретных объектов. Более того данный источник указывает на то, что представленные модели не всегда корректны и приводит рекомендации о том, чтобы их не использовать. Эксперт счел целесообразным использовать данные Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриэлт» на 2023 г., что является частью методологии оценки и не является нарушением действующих федеральных стандартов оценки и действующего законодательства, при этом применяемые поправки в данном случае корректно учитывают различие по указанному параметру. Таким образом, нарушения отсутствуют.

5. Относительно поправки на «Расположение относительно остановок общественного транспорта» просит учесть, что представленные доводы возражения неинформативны, в них говорится о каком-то различии между объектами, приводятся скриншоты без каких-либо доводов и подтверждения различий, а также влияния указанного фактора и необходимости внесения указанной поправки. Фактор расположения относительно остановок общественного транспорта является второстепенным и далеко не всегда влияет на стоимость конкретного объекта недвижимости. Данная зависимость прослеживается в наиболее развитых городах страны, с высокой численностью населения, плотностью застройки, сильной загруженностью дорожной инфраструктуры, многочасовыми пробками, когда быстрее и удобнее воспользоваться общественным транспортом, который очень развит и имеет большое разнообразие. При анализе объявлений по продаже недвижимости в таких городах имеется акцент в описании на расположении относительно остановок общественного транспорта. В городах исследуемого сегмента такой зависимости нет, и данный фактор не имеет никакого существенного влияния, что указано в экспертизе при обосновании не применения данной поправки. При этом объекты исследования и все аналоги сопоставимы по указанному фактору, если даже предположить о возможности применения данной поправки чего делать не нужно, а указанное точное местоположение и представленные скриншоты со спутниковых карт, делают данную информацию проверяемой. Указанное замечание является субъективным мнением, нарушения отсутствуют.

Дополнительно к письменным пояснениям по доводам возражения эксперт ФИО7 также просил учесть, что г. Невинномысск по поиску аналогов к г. Минеральные Воды наиболее сопоставим с применением корректировки лишь в 4%, в то время как аналогичного нового современного объекта в г. Минеральные Воды, заявленного к продаже, им не установлено. При этом г. Минеральные Воды, расположенный около основной курортной зоны Стаывропольского края, сам курортной зоной не является. Там развита промышленная зона и оба эти города имеют промышленное значение. Железнодорожный вокзал, когда бы он ни был возведен, является транспортным объектом, а не историческим, который для использования по назначению не закрыт. В связи с чем доводы возражения о его значимости по отношению к местоположению объектов оценки являются необоснованными.

Отсутствие технического паспорта при проведении экспертизы не повлияло и не могло повлиять на сделанные им выводы, поскольку затратный подход им не применялся, а для других подходов по имеющимся в материалах дела Выпискам оцениваемые помещения, их месторасположение было с достоверностью установлено.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Таким образом, доводы представителей заинтересованного лица о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено. Само по себе несогласие представителей административных ответчиков с введенными экспертом корректировками, а также определенной рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости основанием для сомнений в достоверности заключения эксперта не является. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Капитал Инвест» от 31.03.2025 №014-KS/2025, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО7 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО11 об уголовной ответственности не предупреждалась, исследование проведено ею по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспариваются.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО «Аманейдж» № 020-25-ОК от 6 июня 2025 года на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – на 1 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 4 апреля 2025 года.

Кроме того директор ООО «Аманейдж» ФИО7 обратился в суд с заявлением о взыскании в пользу экспертной организации судебных расходов за проведение судебной экспертизы по настоящему административному делу на основании определения Ставропольского краевого суда от 23.04.2025 в размере 160 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

В силу предписаний части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса.

Порядок возмещения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулирован главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснен Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - Постановление N 1) и пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления N 28, с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, подлежит разрешению в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

При рассмотрении заявления по вопросу о судебных издержках суд разрешает также вопросы о распределении судебных издержек, связанных с рассмотрением данного заявления (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

По результатам анализа и оценки предоставленных доказательств по делу на основе заключения судебной экспертизы кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости с кадастровым номером … определена в размере 2 358 000 рублей; помещения с кадастровым номером … определена в размере 9 398 000 рублей; помещения с кадастровым номером … определена в размере 8 430 000 рублей; помещения с кадастровым номером … определена в размере 10 175 000 рублей

Таким образом, установленная судом кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости значительно отличается от кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, разница в стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером … установлена в размере 68,72%; с кадастровым номером … установлена в размере 57,93%; с кадастровым номером … установлена в размере 56,99%; с кадастровым номером … установлена в размере 54,25%, что свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца.

Проведение экспертизы на основании определения суда о ее назначении в силу положений статьи 49 КАС РФ является безусловной обязанностью эксперта (экспертного учреждения).

Из содержания части 3 статьи 108 КАС РФ следует, что размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию сторонами и по соглашению сторон.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 20 июля 2023 года N 43-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго части второй статьи 85, статей 96 и 97, части шестой статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой автономной некоммерческой организации "Экспертно-криминалистический центр "Судебная экспертиза" назначаемая судом экспертиза является одним из средств доказывания, а ее результаты не имеют для суда заранее установленной силы и оцениваются им по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств, что подлежит отражению в решении, где приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты для обоснования выводов суда, а другие отвергнуты, и причины, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (части первая, вторая и четвертая статьи 67 ГПК Российской Федерации). Вместе с тем выводы, сделанные экспертом по результатам исследования, могут иметь решающее значение для вынесения судом по делу законного и обоснованного решения. Поэтому деятельность эксперта по оказанию содействия правосудию на основании определения суда обладает публично-правовой значимостью, а обеспечение надлежащих условий осуществления такой деятельности, в том числе в части ее оплаты, входит в обязанность государства гарантировать каждому государственную, в том числе судебную, защиту прав и свобод человека и гражданина (статья 45, часть 1; статья 46, часть 1, Конституции Российской Федерации).

Назначение судом экспертизы предполагает расходы на ее проведение, а в установленных случаях выплату вознаграждения эксперту за выполненную им по поручению суда работу, законодатель относит суммы, подлежащие выплате экспертам, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, которые включены в состав судебных расходов.

В соответствии с п. 22 Постановления Правительства РФ от 01 декабря 2012 года N 1240 "О порядке и размере возмещения процессуальных издержек, связанных с производством по уголовному делу, издержек в связи с рассмотрением гражданского дела, административного дела, а также расходов в связи с выполнением требований Конституционного Суда Российской Федерации и о признании утратившими силу некоторых актов Совета Министров РСФСР и Правительства Российской Федерации" выплата вознаграждения экспертам (экспертным учреждениям), специалистам за исполнение своих обязанностей, за исключением случаев, когда эти обязанности исполнялись экспертами (экспертными учреждениями) и специалистами в порядке служебного задания, производится в размере представленного экспертом (экспертным учреждением) и специалистом, финансово-экономического обоснования расчета затрат на проведение экспертизы (исследования) с учетом фактически выполненной экспертом (экспертным учреждением) и специалистом работы.

Из анализа указанных норм закона следует, что разумность пределов расходов на оплату экспертизы является оценочной категорией и определяется судом исходя из сложности проведенной экспертизы, соразмерности платы, продолжительностью проведения экспертного исследования, количеством часов, затраченных экспертами при производстве судебной экспертизы сложностью ее проведения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер любых судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Однако, право суда уменьшить размер любых судебных издержек не может носить произвольный характер.

Подобный подход нашел свое отражение в позициях пунктов 12 и 13 Постановления Пленума Верховного Суда от 21.01.2016 N 1 в отношении расходов на оплату услуг представителя. Так, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах, а разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

По смыслу приведенных выше положений закона, с учетом правовых позиций Конституционного суда Российской Федерации, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат обязательной компенсации независимо от того приняты ли ее результаты при разрешении спора; принцип распределения судом расходов на проведение судебной экспертизы между сторонами не предусматривает снижение размера взыскания путем произвольного изменения стоимости уже проведенных экспертом исследований.

Как указывалось выше, оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 01 января 2023 года приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 г. N 1263 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края".

Поскольку при рассмотрении административного дела правомерность требований административного истца подтверждена, также как и существенное превышение кадастровой стоимости над рыночной более чем в два раза, которое исходя из приведенных правовых оснований нельзя признать допустимым диапазоном отклонений, суд приходит к выводу, что заявление директора ООО «Аманейдж» о возмещении расходов по оплате проведения судебной оценочной экспертизы в размере 160 000 рублей, являющихся необходимыми по делу и подтвержденных документально в соответствии с калькуляцией затрат на проведение судебной оценочной экспертизы (т. 1 л.д. 158), подлежит удовлетворению за счет органа, утвердившего оспариваемую кадастровую стоимость – Министерства имущественных отношений Ставропольского края. При этом обоснованных доводов о том, что заявленная экспертной организацией сумма судебных расходов является чрезмерной, неразумной и завышенной, сторонами не приведено, допустимыми доказательствами не опровергнуто.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, виды разрешенного использования: нежилое, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, <...>, в размере равном его рыночной стоимости 2 358 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, виды разрешенного использования: нежилое, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, <...>, в размере равном его рыночной стоимости 9 398 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, виды разрешенного использования: нежилое, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, <...>, в размере равном его рыночной стоимости 8 430 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, виды разрешенного использования: нежилое, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, <...>, в размере равном его рыночной стоимости 10 175 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами….

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 4 апреля 2025 года.

Заявление директора общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Менеджмент групп» ФИО7 о взыскании расходов по оплате затрат на проведение судебной оценочной экспертизы № 020-25-ОК от 6 июня 2025 года - удовлетворить.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Менеджмент групп» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 160 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

Общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Менеджмент групп» (ООО «Аманейдж»), …

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 6 августа 2025 года.

Судья И.А. Черниговская