Решение № 2-2021/2020 2-2021/2020~М-1122/2020 М-1122/2020 от 26 октября 2020 г. по делу № 2-2021/2020

Дело №2-2021/20

50RS0008-01-2020-0001903-20


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 октября 2020 года

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Федюшкиной Л.Н.,

при секретаре Храмовой Е.И.,

рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, к ООО «Социальный регион» о взыскании арендной платы по договору аренды и стоимости ремонта,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Социальный регион» и с учетом уточнения исковых требований просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору от ДД.ММ.ГГГГ № аренды жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, находящегося по адресу: <адрес> в размере <данные изъяты>., проценты за просрочку платежей по арендной плате в размере <данные изъяты>., стоимость текущего ремонта жилого дома в размере <данные изъяты>., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>., по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>.

В обоснование исковых требований истец ФИО1 ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>. За пользование домом ответчик обязался платить истцу арендную плату в размере <данные изъяты>. в месяц безналичным расчетом до ДД.ММ.ГГГГ оплачиваемого месяца. Последняя арендная плата произведена ответчиком за ДД.ММ.ГГГГ, после чего арендная плата ответчиком не производилась, при этом договор аренды не был расторгнут в порядке, предусмотренном договором, дом истцу ответчиком не был передан. До настоящего времени ответчик не оплатил, установленную договором аренды жилого дома арендную плату. По условиям договора аренды ответчик принял обязательства содержать объекты недвижимого имущества в сохранности, не реже одного раза в год проводить текущий и косметический ремонт за свой счет, своими силами, а по мере необходимости по письменному требованию арендодателя устранить существенные недостатки объекта, и передать объекты недвижимого имущества по окончании действия настоящего договора в полностью рабочем состоянии. ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику требование произвести ремонт, которое ответчик оставил без ответа.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, в суд направила своих представителей ФИО и ФИО, которые поддержали уточненный иск.

Ответчик ООО «Социальный регион» в лице представителя по доверенности ФИО в судебное заседание явился, иск не признал, заявил ходатайство о взыскании с истца ФИО1 судебных расходов по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>. в случае вынесения судом решения по делу в пользу ответчика.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы настоящего гражданского дела, не находит оснований для удовлетворения иска.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Социальный регион» (арендатор) был подписан договор аренды жилого дома № по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование и владение (аренду): жилой дом, назначение – жилое, 3-этажный (подземных этажей -1), общей площадью <данные изъяты> лит.Б,Б1,б,б1,б2, расположенный по адресу: <адрес>, а также огороженный земельный участок, прилегающий к дому (л.д.7-12).

В соответствии с п.2.2. договора аренды, дом передается в аренду с ДД.ММ.ГГГГ путем подписания сторонами акта приема-передачи.

Возврат арендодателю арендуемого дома должен быть произведен в течение 5 рабочих дней с момента истечения срока действия настоящего договора путем подписания акта приема-передачи (п.2.3. договора аренды).

Арендатор принял на себя обязательства своевременно вносить арендную плату в размерах и на условиях, установленных настоящим договором (п.3.3.2. договора аренды).

Арендная плата за пользование помещением состоит из базовой и переменной составляющей.

Размер ежемесячной базовой составляющей арендной платы устанавливается в твердом размере и составляет – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>. в месяц; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>. в месяц (п.4.2 договора аренды).

Переменная часть арендной платы определяется расчетным путем, исходя из совокупного размера затрат арендодателя по оплате электроэнергии, газа, воды по показаниям прибора учета (п.4.5. договора аренды).

По договору срок аренды дома составляет период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.5.1. договора аренды).

В обоснование иска по требованиям о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате сторона истца ссылается на то, что договор аренды с между истцом и ответчиком не расторгался, ответчик не производит арендную плату, последний платеж произведен ответчиком за февраль 2019 года, ответчик не сдал истцу жилой дом по акту приема-передачи, не произвел ремонт жилого дома, тогда как по условиям договора аренды ответчик обязан не реже одного раза в год проводить текущий и косметический ремонт за свой счет.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ст.310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с ч.1 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч.2 ст.651 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что в ЕГРН не вносилась запись о произведенной государственной регистрации договора аренды жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого возникают права арендатора ООО «Социальный регион», обременяющие недвижимое имущество.

Поскольку договор аренды жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен сторонами по делу на срок более одного года, договор аренды подлежал государственной регистрации, соответственно, подлежало регистрации в ЕГРН обременение в виде прав арендатора ООО «Социальный регион», возникающих на основании данного договора.

Следовательно, ответчик ООО «Социальный регион» не имеет прав арендатора, вытекающих их вышеназванного договора аренды, и не несет предусмотренные договором и корреспондирующие этим правам обязанности по уплате арендной платы и содержанию жилого дома.

При таких обстоятельствах, требования истца по заявленным основаниям, вытекающим из договора аренды жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ с применением положений ст.ст.309-310, 614 ГК РФ не могут быть удовлетворены судом, поскольку данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, как того требует п.2 ст.651 ГК РФ, в связи с чем, данный договор нельзя считать заключенным.

Сторона истца, ссылаясь на пользование ответчиком жилым домом, вправе требовать взыскания с ответчика неосновательного обогащения.

Согласно ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса (пункт 1).

Правила, предусмотренные названной главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

Вместе с этим, сторона истца не представила каких-либо допустимых, достоверных и убедительных доказательств того, что ответчик ООО «Социальный регион» пользовался жилым домом истца ФИО1 в период времени с ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Возражая против иска ответчик ООО «Социальный регион» ссылался на то, что в конце декабря 2018 года ответчик принял решение о необходимости расторгнуть договор и прекратить арендные отношения с истцом с марта 2019 года, о чем сообщил истцу ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ по согласованию с истцом ответчик выехал из арендуемого жилого дома, захлопнув дверь калитки. Факт выезда ответчика из дома истца подтверждается актом приема-передачи имущества из пансионата Становое в пансионат Долгопрудный от ДД.ММ.ГГГГ, приказом № «О прекращении хозяйственной деятельности через обособленное подразделение «Становое» от ДД.ММ.ГГГГ, сообщением в ИФНС России о закрытии обособленного подразделения «Становое», актом приема-передачи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено стороной ответчика документально (л.д.70-78).

Кроме этого, заслуживают внимания доводы стороны ответчика о том, что истец кроме взыскания базовой части арендной платы, не предъявляет ответчику требования о взыскании переменной части, которая составляет возмещение затрат истца за коммунальные услуги, истец ФИО1 начиная с ДД.ММ.ГГГГ акты об оказании услуг по возмещению переменной части арендной платы не предоставляла, также не предоставляла ответчику иные сведения о компенсации затрат за коммунальные услуги, что подтверждает факт выезда ответчика из жилого дома истца, не использование жилого дома истца ответчиком в период с ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Ответчик в своих возражениях на иск ссылается на то, что истец ФИО1 была уведомлена ответчиком о прекращении арендных отношений ДД.ММ.ГГГГ, для подписания акта приема-передачи жилого дома истец не прибыла, а затем перестала отвечать на телефонные звонки ответчика. Арендные отношения у сторон прекратились ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ у ответчика отсутствовал доступ в жилой дом истца. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес истца уведомление о расторжении договора, приглашение о подписании акта приема-передачи жилого дома на 07 или ДД.ММ.ГГГГ, а также подписанный со стороны ответчика акт приема-передачи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, истец ни ДД.ММ.ГГГГ для подписания акта приема-передачи жилого дома не прибыла. ДД.ММ.ГГГГ истцу были переданы уведомление о расторжении договора, акт приема-передачи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный со стороны ответчика.

Данные доводы стороны ответчика подтверждаются уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ с которым истец ФИО1 обратилась к ответчику ООО «Социальный регион». Из данного уведомления следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 получила уведомление ответчика ООО «Социальный регион» о расторжении договора аренды жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ исх. № от ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомляя ответчика, истец ФИО1, не признавая заключение с ответчиком ООО «Социальный регион» договора аренды жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, ссылалась на ранее заключенный с ответчиком договор аренды жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, который зарегистрирован должным образом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, и действующий по мнению истца на момент подачи ответчику ДД.ММ.ГГГГ уведомления о соблюдении договора аренды жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.82).

Направление ответчику данного уведомления от ДД.ММ.ГГГГ и его содержание в судебном заседании сторона истца не оспаривала.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ Дмитровским городским судом <адрес> по делу № по иску ФИО1 к ООО «Социальный регион» о взыскании арендной платы, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, и по встречному иску ООО «Социальный регион» к ФИО1 о взыскании денежных средств, в удовлетворении как основного иска ФИО1, так и в удовлетворении встречного иска ООО «Социальный регион» отказано в полном объеме (л.д.92-95).

В рамках рассмотрения вышеуказанного гражданского дела № судом было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Социальный регион» был заключен договор аренды жилого дома, в соответствии с которым ООО «Социальный регион» передано на ДД.ММ.ГГГГ имущество в виде жилого дома общей площадью <данные изъяты> и земельного участка площадью 1108 кв.м по адресу: <адрес>, арендная плата составляет <данные изъяты>. Сторонами в предусмотренном действующим законодательством порядке достигнуто соглашение о расторжении заключенного договора аренды, в связи с чем, арендные отношения, возникшие на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ прекращены с ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ответчик ООО «Социальный регион» уведомил истца о прекращении арендных отношений, о прекращении пользования имуществом истца с ДД.ММ.ГГГГ, от подписания с ответчиком акта приема-передачи истец фактически отказалась, что следует из уведомлений направленных истцом в адрес ответчика (л.д.82-86).

По ходатайству стороны ответчика судом допрошены свидетели ФИО и ФИО

Свидетель ФИО показала суду, что до ДД.ММ.ГГГГ она работала в ООО «Социальный регион» в должности бухгалтера. Когда она увольнялась в пансионате была инвентаризация. В дом истца они приезжали, всё проверяли и вывозили имущество, принадлежащее ООО «Социальный регион». На двери была защелка, дверь захлопывалась, замка не было.

Свидетель ФИО показал суду, что является партнером ФИО, который является генеральным директором ООО «Социальный регион». С ДД.ММ.ГГГГ он (ФИО) снимал пансионат, они арендовали пансионат с компанией ООО «Родина», в которой он (ФИО) являлся гендиректором. Приезжали в дом истца смотрели, делали опись, чтобы обновить территорию, освежить фасад здания, эти работы проводились, когда они приезжали. Он (ФИО) видел там мужчину, как он понял собственника дома, который говорил, что нужно освежить фасад здания, внутри дома работы не проводились.

Совокупность исследованных судом материалов дела подтверждает тот факт, что ответчик ООО «Социальный регион» с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время имуществом истца в виде жилого дома и земельного участка не пользуется.

Каких-либо объективных и достоверных доказательств обратного сторона истца суду не представила.

В связи с этим, в удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ответчика арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. за период с ДД.ММ.ГГГГ включительно суд отказывает.

Требования истца о взыскании с ответчика процентов за просрочку уплаты арендной платы в размере <данные изъяты>. не подлежат удовлетворению судом, поскольку являются производными от требований в удовлетворении которых суд истцу отказал.

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца о взыскании с ответчика стоимости текущего ремонта жилого дома в размере <данные изъяты>

Определением от ДД.ММ.ГГГГ суд по ходатайству стороны истца ФИО1 назначил по делу строительно-техническую экспертизу производство которой поручил ООО «Центр Экспертизы и Оценки» (л.д.111-113).

Согласно экспертному заключению, в жилом доме истца имеются дефекты <данные изъяты>.

По заключению эксперта № ООО «Центр Экспертизы и Оценки» по результатам визуального осмотра объекта – жилого дома истца установлена необходимость в проведении восстановительного ремонта фасада и внутренней отделки, виды и объемы работы содержатся в Таблицах 2,3,4, стоимость восстановительного ремонта жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на дату обследования – ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>. (л.д.146-200).

В связи с вышеизложенными обстоятельствами дела, суд полагает, что у ответчика ООО «Социальный регион» не возникло обязанности по ремонту жилого дома истца ФИО1, поскольку договор аренды жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать заключенным, а доказательств того, что действиями ответчика, в результате пользования ответчиком жилым домом до ДД.ММ.ГГГГ включительно истцу был причинен материальный ущерб, что именно по вине ответчика были причинены повреждения фасада жилого дома и его внутренней отделки, сторона истца суду не представила.

Возмещение судебных расходов на основании ч.1 ст.98 ГПК РФ осуществляется стороне, в пользу которой вынесено решение суда.

Согласно положениям названного Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (часть первая статьи 88); к издержкам, связанным с рассмотрением дела, могут быть отнесены, в частности, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей (статья 94 ГПК РФ).

В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку суд отказывает истцу ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме, то в силу положений ст.98 ГПК РФ не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>., по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>., по оплате судебной экспертизы в размере <данные изъяты>

Заявление стороны ответчика о взыскании с истца ФИО1 судебных расходов по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>.,

Полагая заявленный к взысканию размер судебных расходов чрезмерно завышенным, принимая во внимание количество судебных заседаний по делу в которых принимал участие представитель ответчика (4 судебных заседания), объем выполненной представителем ответчика по делу работы.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1, к ООО «Социальный регион» о взыскании арендной платы по договору аренды, процентов за просрочку уплаты арендной платы, стоимости текущего ремонта, судебных расходов, - отказать.

Взыскать с ФИО1, в пользу ООО «Социальный регион» судебные расходы по оплате услуг представителя <данные изъяты>

В удовлетворении остальной части требований ООО «Социальный регион» о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца с подачей жалобы через Дмитровский городской суд <адрес>.

Судья: