Решение № 2-602/2019 2-602/2019~М-587/2019 М-587/2019 от 25 сентября 2019 г. по делу № 2-602/2019

43RS0026-01-2019-000924-63

Дело № 2-602/2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Омутнинск, Кировская область 26 сентября 2019 года

Омутнинский районный суд Кировской области, в составе:

председательствующего судьи Орловой И.В.,

при секретаре Волошко Л.Л.,

с участием представителя истца ФИО1, специалиста органа опеки и попечительства ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО Сбербанк к ФИО3, ФИО4, Ф.И.О.6, Ф.И.О.5 в лице законных представителей об обращении взыскания на право аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ПАО Сбербанк обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО4, несовершеннолетнему Ф.И.О.6, несовершеннолетней Ф.И.О.5 об обращении взыскания на право аренды земельного участка. В обоснование иска указало, что между ПАО Сбербанк и ФИО3, ФИО4 заключен кредитный договор от 14.05.2014 *** на сумму 609000 рублей под 12,75 % годовых, на срок 240 месяцев, на приобретение жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ИЗЪЯТ. В обеспечение своевременного и полного исполнения обязательств по вышеуказанному кредитному договору был предоставлен залог объекта недвижимости, приобретаемого за счет средств банка (жилого дома) и залог права аренды земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: АДРЕС ИЗЪЯТ. Решением Омутнинского районного суда от 20.09.2018 с Л-вых взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на жилой дом. Требование об обращении взыскания на право аренды земельного участка не заявлялось. Между тем, реализация жилого дома без прав на землю невозможна. ПАО Сбербанк просит обратить взыскание на право аренды земельного участка по адресу: АДРЕС ИЗЪЯТ, кадастровый номер ***, установив начальную продажную стоимость в размере 80% его рыночной стоимости (103914 руб.).

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала, привела доводы, содержащиеся в иске.

Ответчики Л-вы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований не заявили.

Представитель Управления образования администрации муниципального образования Омутнинский муниципальный район Кировской области (орган опеки и попечительства) ФИО2 в судебном заседании оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

УМИиЗР Омутнинского района представителя в судебное заседание не направило, в отзыве на исковое заявление указало на необходимость соблюдения принципа единства земли и объектов, расположенных на ней, оставило разрешение требования на усмотрение суда.

Судом выслушан представитель истца, специалист органа опеки и попечительства, исследованы письменные материалы дела.

В судебном заседании установлено, что 14.05.2014 между ОАО Сбербанк (кредитор) и ФИО4, ФИО3 (созаемщики) заключен кредитный договор ***, согласно которому заемщикам предоставлен кредит по программе «Приобретение готового жилья» в сумме 609000 руб. (п.1.1), под 12,75% годовых на приобретение жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ИЗЪЯТ, на срок 240 месяцев, считая с даты его фактического предоставления. По указанному кредитному договору заемщики (ответчики) обязались возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях договора (пункт 1.1. кредитного договора).

Согласно статье 2 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаёмщики предоставляют кредитору: залог (ипотеку) объекта недвижимости. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости. Права кредитора по договору и право залога приобретаемого объекта недвижимости, обремененной ипотекой, подлежат удостоверению закладной в соответствии с действующим законодательством.

Согласно п.5.3.4 кредитного договора кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения созаёмщиками их обязательств по погашению кредита и уплате процентов за пользование кредитом по договору потребовать от созаёмщиков досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за его пользование и неустойку, предусмотренные условиями договора, и обратить взыскание на заложенное имущество.

Согласно закладной от 14.05.2014 залогодателями являются ФИО3, ФИО5 О.6, Ф.И.О.5 Первоначальный залогодержатель – ПАО Сбербанк. Название, исполнение которого обеспечивается ипотекой – кредитный договор *** от 14.05.2014, сумма обязательства, обеспеченная ипотекой, - 609000 руб. Предмет залога: объект недвижимости – жилой дом, кадастровый номер ***; право аренды земельного участка сроком на 49 лет, площадью 753 кв.м, кадастровый номер ***, по адресу: АДРЕС ИЗЪЯТ. Сведения о праве залогодателей на предмет залога: право общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 15.05.2014, дата регистрации 19.05.2014; право аренды земельного участка, дата регистрации 19.06.2014.

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество в отношении земельного участка *** данные о правообладателе отсутствуют, зарегистрировано обременение – аренда 19.05.2014, с 04.04.2014 на 49 лет в пользу ФИО4, ФИО6 О.5, Ф.И.О.6, основание регистрации – договор аренды земельного участка от 26.03.2014 ***, договор купли-продажи от 15.05.2014.

Также согласно выписке зарегистрировано ограничение в виде залога права аренды земельного участка 19.05.2014 в пользу ПАО Сбербанк (л.д.10).

Согласно ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно части 1 статьи 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с положениями статьи 51 ФЗ «Об ипотеке», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Согласно п.п.1, 3 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В ст.1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными

Законами.

Решением Омутнинского районного суда Кировской области от 20.09.2018 по делу № 2-490/2018, вступившим в законную силу, взыскана солидарно с ФИО4, ФИО3 в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору *** от 14.05.2014 по состоянию на 22.05.2018 в сумме 191 926 рублей 40 копеек, в том числе просроченный основной долг в сумме 171 318 руб. 86 коп., просроченные проценты в сумме 12 265 рублей 51 копейка, неустойку в сумме 8342 рубля 03 копейки. Обращено взыскание на заложенное имущество – жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ИЗЪЯТ, кадастровый номер ***, общая площадь 26,5 кв.м, определена его начальную продажную цену в размере 234 400 рублей.

Доказательств исполнения ответчиками обязательств по кредитному договору, отсутствия задолженности не представлено.

Право аренды спорного земельного участка является предметом залога, залогодатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований из стоимости этого имущества.

Оснований, предусмотренных ч.1 ст. 54.1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), когда не допускается обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, не установлено.

При таких обстоятельствах, а также, учитывая, что реализация жилого дома без реализации права аренды земельного участка невозможна, суд полагает, что заявленные исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество (право аренды земельного участка) подлежат удовлетворению.

В силу пункта 4 части 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В подтверждение рыночной стоимости права аренды земельного участка представлен отчет об оценке Независимого консалтингового центра «Эталонъ» № 2487351/1-190814-910, согласно которому право аренды земельного участка оценено в 103914 руб.

С учетом установленных обстоятельств дела, суд считает необходимым установить начальную продажную стоимость права аренды земельного участка, находящегося по адресу: АДРЕС ИЗЪЯТ, кадастровый номер ***, в размере 83131,20 руб. (в размере 80 % от ее рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке).

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

С учетом изложенного следует взыскать солидарно с ФИО3, ФИО4 в пользу ПАО Сбербанк судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество – право аренды земельного участка по адресу: АДРЕС ИЗЪЯТ, кадастровый номер ***, определив его начальную продажную цену в размере 83131 рубль 20 копеек.

Взыскать солидарно с ФИО3, ФИО4 в пользу ПАО Сбербанк судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Омутнинский районный суд Кировской области.

Мотивированное решение составлено 01.10.2019.

Судья И.В.Орлова