Решение № 3А-157/2026 3А-157/2026~М-284/2025 М-284/2025 от 28 января 2026 г. по делу № 3А-157/2026

дело № 3а-157/2026


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

29.01.2026 г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего судьи Андреева И.С.,

при секретаре судебного заседания Карандышевой К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Экспериментальная компания» к Министерству имущества Челябинской области, ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Экспериментальная компания» (далее – ООО «Экспериментальная компания») обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной.

В обоснование административного иска указано, что ООО «Экспериментальная компания» является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение размера арендной платы.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание при надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства не явились.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенных и не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

Как следует из материалов дела, ООО «Экспериментальная компания» арендует земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 232 230,64 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах, договором аренды земельного участка от 23.06.2017 № 9847 (л.д. 11-18, 202).

Приказом Министерства имущества Челябинской области от 09.11.2020 № 180-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 в размере 75 835 664 рубля 96 копеек. Указанные сведения внесены в ЕГРН 15.01.2021, применяются с 01.01.2021.

Актом ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области» об определении кадастровой стоимости от 30.11.2022 № АОКС-74/2022/001539 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 в размере 73 981 714 рублей 98 копеек. Указанные сведения внесены в ЕГРН 06.12.2022 и применяются с 13.12.2021 (л.д. 201).

Приказом Министерства имущества Челябинской области от 15.11.2022 № 187-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных на территории Челябинской области» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 14 596 179 рублей 49 копеек. Указанные сведения внесены в ЕГРН 26.12.2022 и применяются с 01.01.2023.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость имеет статус «архивная».

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

При этом одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Положениями статьи 24 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), пунктом 1 постановления Правительства Челябинской области от 18.07.2017 № 377-П «О дате перехода к государственной кадастровой оценке» установлено, что на территории Челябинской области государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ осуществляется с 01.09.2017.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (вопрос 2), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2021, указано, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» переходный период устанавливается до 01.01.2026.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что оспариваемый размер государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером № определен после 01.09.2017, то оспаривание результатов определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

С настоящим административным исковым заявлением ООО «Экспериментальная компания» обратилось в суд в установленный процессуальным законодательством срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзацах 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 указанного кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного кодекса, лежит на административном истце.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Исходя из пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Из представленного в материалы дела отчета об оценке ООО «Аванта Вест» № 18/08-2025, подготовленного 08.08.2025 оценщиком ФИО1 по инициативе административного истца, следует, что по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 33 450 500 рублей (л.д. 21-113).

Определяя размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № суд принимает за основу вышеназванный отчет, поскольку он является достаточно подробным, выполнен квалифицированным специалистом, не заинтересованным в исходе дела, имеющим соответствующее образование и квалификацию, выводы специалиста носят категоричный утвердительный характер, достаточно мотивированы и обоснованы.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка, заявленную административным истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административным ответчиком и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта оценки этими лицами не заявлено. Исходя из положений статьи 14 КАС РФ, в которой указано, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объектов недвижимости лежит на административном ответчике.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

По указанным основаниям, суд приходит к выводу о возможности принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка представленного административным истцом отчета об оценке по мотиву его соответствия требованиям статьи 82 КАС РФ.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № существенно превышает рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов, подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 33 450 500 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 232 230,64 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 33 450 500 рублей по состоянию на 01.01.2020.

Установленная кадастровая стоимость подлежит применению до 31.12.2022.

Датой подачи заявления следует считать 25.12.2025.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий И.С. Андреев

Мотивированное решение изготовлено 30.01.2026.