Решение № 2-6039/2019 2-6039/2019~М-5191/2019 М-5191/2019 от 15 июля 2019 г. по делу № 2-6039/2019

Дело№2-6039/2019

ЗАОЧНОЕ
Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 июля 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи С.С. Курниковой,

при секретаре судебного заседания И.И. Зиннатуллине,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фон», указав, что 03 сентября 2012 года между ответчиком и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят><номер изъят> общей площадью 56,39 кв.м. в 9-18-этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО2 <адрес изъят> (4 дом), по условиям которого основной договор должен был быть заключен не позднее <дата изъята>. Цена квартиры установлена пунктом 2.2.1 договора в размере 1 1889 065 (один миллион восемьсот восемьдесят девять тысяч шестьдесят пять) рублей. Обязательство по оплате стоимости жилого помещения исполнено в полном объеме путем передачи простого векселя <номер изъят> общества с ограниченной ответственностью «Персона+» (дата составления векселя: <дата изъята>, срок платежа: по предъявлении, номинал: 1 1889 065 рублей).

Поскольку обязательства по внесению оплаты за жилое помещение в полном объеме исполнены, истец вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве.

Пункт 4.1 предварительного договора содержит условие о сроке подписания основного договора, согласно которого основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 01 июля 2015 года. Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт.

Однако в нарушение условий договора ответчик не выполнил свои обязательства по передаче квартиры в собственность истца в установленные сроки.

На основании изложенного, истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> от <дата изъята>, в отношении двухкомнатной <адрес изъят>, расположенной в 9-18-этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице Академика Губкина Советского района г. Казани (4 дом), номер секции 17, Блок Ж, количество этажей в секции 9, количество комнат 2, общей площадью 56,39 кв.м, жилая площадь 32,07 кв.м, этаж 9 заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и ФИО1. - договором долевого участия в строительстве.

Истец ФИО1. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика на судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания. Возражения по исковым требованиям не поступили.

Согласно ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1).

В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем признания права.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Из материалов дела усматривается, что 03 сентября 2012 года между ответчиком и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят><номер изъят> общей площадью 56,39 кв.м. в 9-18-этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО2 <адрес изъят> (4 дом), по условиям которого основной договор должен был быть заключен не позднее <дата изъята>. Цена квартиры установлена пунктом 2.2.1 договора в размере 1 1889 065 (один миллион восемьсот восемьдесят девять тысяч шестьдесят пять) рублей.

Судом установлено, что ФИО1 принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнила в полном объеме путем передачи простого векселя <номер изъят> общества с ограниченной ответственностью «Персона+» (дата составления векселя: <дата изъята>, срок платежа: по предъявлении, номинал: 1 889 065 рублей)

Согласно условиям договора основной договор должен был быть заключен не позднее <дата изъята>.

Обязательства по оплате принятого права требования ФИО1 исполнила в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи векселя от <дата изъята>.

Соглашением от <дата изъята>, заключенного между ответчиком и ФИО3, действующего от имени и в интересах ФИО1 был изменен п.4.1. предварительного договора купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> от <дата изъята>, где стороны договорились, что основной договору между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца в течении 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее <дата изъята>.

Однако в нарушение условий договора ответчик не выполнил свои обязательства по передаче квартиры в собственность истца в установленные сроки и безосновательно уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств по предварительному договору №<номер изъят> от <дата изъята>. Договор участия в долевом строительстве для его государственной регистрации с истцом не заключает.

Как следует из содержания предварительного договора, его сторонами были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве. Так, из текста предварительного договора следует, что общество с ограниченной ответственностью «Фон» обязалось передать объект недвижимости истцу, а последний оплатить его стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, цена жилого помещения сторонами определена, при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органом технической инвентаризации.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из содержания приведенных норм, ФИО1, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору внесением платы за спорный объект недвижимого имущества в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья.

В соответствии с пунктами 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из содержания предварительного договора купли-продажи помещения, сложившихся между сторонами отношений, суд приходит к выводу, что между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Фон» фактически сложились отношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья; общество с ограниченной ответственностью «Фон» обязалось построить многоквартирный дом и продать квартиру в данном доме истцу, основной договор должен был быть подписан не позднее 01 июля 2015 года. Более того, в силу пункта 2.3.1 предварительного договора оплата стоимости квартиры должна быть уже произведена до подписания основного договора, в связи с чем требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья подлежит удовлетворению.

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенных норм права, решение является основанием для проведения государственной регистрации предварительного договора купли- продажи жилого помещения № <номер изъят> от <дата изъята>, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и ФИО1 в качестве договора долевого участия в долевом строительстве.

Истец, в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья, удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от <дата изъята>, в отношении двухкомнатной <адрес изъят>, расположенной в 9-18-этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО2 <адрес изъят> (4 дом), номер секции 17, Блок Ж, количество этажей в секции 9, количество комнат 2, общей площадью 56,39 кв.м, жилая площадь 32,07 кв.м, этаж 9 заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и ФИО1 - договором долевого участия в строительстве.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> №<номер изъят> заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и ФИО1, в качестве договора участия в долевом строительстве жилого дома, без участия представителя общества с ограниченной ответственностью «Фон».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фон» в бюджет муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Ответчик вправе подать в Советский районный суд г. Казани заявление об отмене заочного решения суда в течение 7 дней со дня получения копии этого решения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Советского

районного суда города Казани С.С. Курникова

Мотивированное решение изготовлено <дата изъята>.