Апелляционное определение № 33-6261/2026 от 28 апреля 2026 г.

Судья Ирзина С.В. УИД 61RS0008-01-2025-004502-17

Дело № 33-6261/2026

Дело № 2-19/2026


Апелляционное ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 апреля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Панченко Ю.В.,

судей Иноземцевой О.В., Марченко О.В.,

при помощнике судьи Закаряне С.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банка ВТБ (ПАО) к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора и обращении взыскании на заложенное имущество по апелляционной жалобе Банка ВТБ (ПАО) на решение Донецкого городского суда Ростовской области от 20 января 2026 года.

Заслушав доклад судьи Панченко Ю.В., судебная коллегия

установила:

Банк ВТБ (ПАО) обратился в Донецкий городской суд Ростовской области с иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 13 мая 2021 года между ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» и ФИО1 заключён кредитный договор <***> ОБЕЗЛИЧЕН (после технической миграции – <***> ОБЕЗЛИЧЕН), по условиям которого заёмщику предоставлены денежные средства в сумме 2 367 963,00 рублей на срок 300 месяцев под 6,34% годовых для приобретения квартиры по договору участия в долевом строительстве <***>. 29 августа 2022 года в ЕГРН зарегистрированы право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый номер <***>, площадью 32,1 кв.м., а также ипотека в силу закона в пользу банка-кредитора. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Банк ВТБ (ПАО) на основании договора уступки прав (требований) № 278-24/Ц-01 и дополнительного соглашения к нему от 26 августа 2024 года приобрёл у ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» права требования по указанному кредитному договору. Начиная с 23 августа 2024 года ответчик систематически допускал просрочку исполнения обязательств, в связи с чем по состоянию на 13 мая 2025 года образовалась задолженность в размере 2 274 851,41 рублей. Рыночная стоимость предмета залога согласно отчёту об оценке <***>, составленному ООО «МЕМФИС» 5 мая 2025 года, составляет 3 733 000,00 рублей; начальная продажная цена в размере 80% рыночной стоимости – 2 986 400,00 рублей.

Решением Донецкого городского суда Ростовской области от 20 января 2026 года исковые требования Банка ВТБ (ПАО) удовлетворены частично: расторгнут кредитный договор <***> от 13 мая 2021 года, взыскана задолженность в размере 2 274 851,41 рублей, обращено взыскание на квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер <***>, площадью 32,1 кв.м., путём продажи с публичных торгов; взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 57 749,00 рублей. В удовлетворении требования об установлении начальной продажной цены предмета залога в размере 2 986 400,00 рублей отказано. Отказывая в данной части, суд первой инстанции исходил из того, что вопрос оценки имущества подлежит разрешению судебным приставом-исполнителем в порядке части 1 статьи 85 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Не согласившись с решением суда в части отказа в установлении начальной продажной цены предмета залога, Банк ВТБ (ПАО) подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в указанной части и принять новое решение об установлении начальной продажной цены квартиры в размере 2 986 400,00 рублей (80% от рыночной стоимости 3 733 000,00 рублей согласно отчёту ООО «МЕМФИС» <***> от 05.05.2025).

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на то, что суд первой инстанции неправомерно отказал в установлении начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, применив вместо специальной нормы – подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – общую норму о полномочиях судебного пристава-исполнителя при реализации движимого имущества.

Кроме того, апеллянт указывает, что суд неверно применил нормы гражданского законодательства о залоге: при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке начальная продажная цена должна определяться решением суда, а не судебным приставом-исполнителем.

Заявитель жалобы также отмечает, что отказ в установлении начальной продажной цены лишает банк возможности получить надлежащее удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества, поскольку законодательство об исполнительном производстве не предоставляет приставу-исполнителю полномочий по определению начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества при его реализации с публичных торгов в порядке обращения взыскания.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации РФ в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 13 мая 2021 года между ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» и ФИО1 заключён кредитный договор <***> (после технической миграции – <***> ОБЕЗЛИЧЕН), по условиям которого заёмщику предоставлены денежные средства в сумме 2 367 963,00 рублей на срок 300 месяцев под 6,34% годовых с целевым использованием – приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Факт выдачи кредита подтверждается банковским ордером <***> от 13 мая 2021 года.

29 августа 2022 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый <***>, площадью 32,1 кв.м., а также ипотека в силу закона в пользу банка-кредитора, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18 апреля 2025 года.

6 августа 2024 года Банк ВТБ (ПАО) на основании договора уступки прав (требований) <***> и дополнительного соглашения к нему от 26 августа 2024 года приобрёл у ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» права требования по указанному кредитному договору в полном объёме.

Начиная с 23 августа 2024 года ФИО1 систематически допускал просрочку исполнения денежных обязательств продолжительностью более трёх месяцев. По состоянию на 13 мая 2025 года задолженность составила 2 274 851,41 рублей, из которых: основной долг – 2 203 825,89 рублей, плановые проценты – 52 624,03 рублей, проценты по просроченному долгу – 9 849,24 рублей, пени – 780,51 рублей, пени по просроченному долгу – 7 771,74 рублей. Направленное банком уведомление о досрочном истребовании задолженности ответчиком не исполнено.

Рыночная стоимость предмета залога определена в соответствии с отчётом об оценке <***>, составленным ООО «МЕМФИС» 5 мая 2025 года, и составляет 3 733 000,00 рублей; восемьдесят процентов от указанной рыночной стоимости – 2 986 400,00 рублей.

Решением Донецкого городского суда Ростовской области от 20 января 2026 года исковые требования Банка ВТБ (ПАО) удовлетворены частично: взыскана задолженность в размере 2 274 851,41 рублей, расторгнут кредитный договор <***> от 13 мая 2021 года, обращено взыскание на квартиру путём продажи с публичных торгов. Вместе с тем в установлении начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества в размере 2 986 400,00 рублей судом отказано со ссылкой на часть 1 статьи 85 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», по мотиву того, что вопрос об оценке имущества подлежит разрешению судебным приставом-исполнителем.

Правовую основу рассматриваемых правоотношений составляют следующие нормы права.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нём начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определённой в отчёте оценщика.

Приведённая норма является специальной по отношению к общим положениям гражданского законодательства и подлежит приоритетному применению при разрешении вопросов об установлении начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества в случае обращения на него взыскания в судебном порядке.

Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда, согласованная сторонами стоимость предмета залога признаётся ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путём продажи с публичных торгов.

В пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, что суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, обязан указать в нём начальную продажную цену в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно пункту 83 того же Постановления по общему правилу начальная продажная цена соответствует согласованной сторонами стоимости предмета залога; при наличии спора о стоимости или когда она не определена соглашением сторон – суд устанавливает начальную продажную цену на основании отчёта оценщика в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости.

Из анализа приведённых норм следует, что законодательство об ипотеке выстраивает специальное регулирование вопроса об установлении начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, принципиально отличное от общего порядка оценки имущества должника в рамках исполнительного производства. При наличии специального правила, закреплённого Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», применению подлежит именно оно, а не общие положения законодательства об исполнительном производстве.

Законодательная конструкция подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» носит императивный характер: использование законодателем модального глагола «должен» исключает наличие у суда какого-либо дискреционного усмотрения при решении данного вопроса. Установление начальной продажной цены является не правом, а процессуальной обязанностью суда, принимающего решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество; данная обязанность возникает в силу прямого предписания закона и не может быть переадресована ни иным государственным органам, ни должностным лицам. Указанная позиция подтверждена Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, употребившим в пункте 84 Постановления от 27 июня 2023 года № 23 тождественную формулировку: суд «обязан» указать начальную продажную цену.

Оценивая решение суда первой инстанции в обжалуемой части, судебная коллегия приходит к выводу о допущенном нарушении норм материального права, выразившемся в неправильном применении закона, регулирующего спорные правоотношения.

Суд, обратив взыскание на заложенную квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый номер <***>, тем не менее отказал в установлении начальной продажной цены указанного объекта, сославшись на часть 1 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и указав на то, что полномочия по оценке имущества принадлежат судебному приставу-исполнителю. Между тем приведённое обоснование не соответствует действующему законодательству.

В апелляционной жалобе Банк ВТБ (ПАО) указывает, что суд первой инстанции неправомерно отказал в установлении начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, применив вместо специальной нормы об ипотеке норму об оценке имущества должника в ходе исполнительного производства.

Довод жалобы является обоснованным.

Часть 1 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», на которую сослался суд первой инстанции, регулирует порядок оценки имущества должника судебным приставом-исполнителем в стадии исполнительного производства – то есть после вступления судебного акта в законную силу. Данная норма определяет компетенцию пристава при принудительном исполнении уже вынесенного судебного решения и принципиально не затрагивает вопрос установления начальной продажной цены, который является элементом самого судебного решения об обращении взыскания. Законодатель разграничивает эти стадии принципиально: определение начальной продажной цены в судебном акте – исключительная компетенция суда в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; оценка имущества должника в ходе исполнительного производства – самостоятельная административно-исполнительная функция пристава. Смешение указанных стадий и перенос процессуальной обязанности суда на пристава влечёт неправильное применение закона, подлежащего применению.

Помимо изложенного, необходимо учитывать, что при исполнении судебного решения об обращении взыскания на заложенную недвижимость судебный пристав-исполнитель организует и проводит публичные торги на основании вступившего в законную силу судебного акта в том виде, в котором он принят судом, – без права изменять, дополнять или восполнять его содержание. В соответствии со статьёй 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые возлагается исполнение судебных решений; при этом для надлежащей организации торгов необходимым условием является наличие в судебном решении начальной продажной цены, с которой торги открываются. При отсутствии данного реквизита в судебном решении лицо, организующее торги, лишено законного основания для определения начальной цены продажи, что исключает возможность проведения торгов в установленном законом порядке.

Таким образом, полагая, что установление начальной продажной цены входит в компетенцию судебного пристава-исполнителя, суд первой инстанции ошибочно отождествил самостоятельную процессуальную обязанность суда, прямо закреплённую Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с административно-исполнительной функцией оценки имущества, предусмотренной законодательством об исполнительном производстве для принципиально иных правовых ситуаций.

Вопреки выводу суда первой инстанции, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо и императивно обязывает суд при принятии решения об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество определить и указать в нём начальную продажную цену. При наличии в материалах дела отчёта оценщика начальная продажная цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости, определённой в таком отчёте. Судебному приставу-исполнителю подобные полномочия применительно к заложенной недвижимости законодательством не предоставлены.

В материалах дела имеется отчёт об оценке <***>, составленный ООО «МЕМФИС» 5 мая 2025 года, согласно которому рыночная стоимость квартиры составляет 3 733 000,00 рублей. Ответчик ФИО1 каких-либо возражений относительно указанной стоимости не представил, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы не заявлял.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что принятое судом первой инстанции решение в части обращения взыскания на предмет залога и одновременного отказа в установлении начальной продажной цены является внутренне противоречивым. В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенную недвижимость и определение начальной продажной цены представляют собой неотделимые элементы единого процессуального действия суда: данные вопросы должны быть разрешены одновременно в рамках одного судебного решения. Разделение указанных элементов противоречит буквальному смыслу закона, порождает неполноту судебного акта и исключает возможность его надлежащего исполнения в части реализации предмета залога с публичных торгов.

Следует также отметить, что установление начальной продажной цены на уровне 80 % рыночной стоимости предмета залога служит гарантией имущественных интересов как взыскателя, так и должника: данный механизм, закреплённый законодателем в подпункте 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обеспечивает реализацию заложенного имущества по цене, приближенной к рыночной, и исключает его реализацию по произвольно заниженной цене. Отказ суда от исполнения данной обязанности лишает указанную гарантию практического содержания и нарушает права обеих сторон правоотношения.

Таким образом, при наличии надлежащего отчёта об оценке и в отсутствие спора о стоимости предмета залога суд первой инстанции обязан был установить начальную продажную цену квартиры в размере 2 986 400,00 рублей (80 % от 3 733 000,00 рублей), что соответствует требованиям подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и разъяснениям, содержащимся в пунктах 83–84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года № 23. Отказ суда в установлении начальной продажной цены в указанных обстоятельствах является незаконным и служит основанием для отмены решения в данной части.

В апелляционной жалобе Банк ВТБ (ПАО) также указывает, что возможность установления начальной продажной цены при судебном обращении взыскания на предмет залога предусмотрена нормами гражданского законодательства о залоге.

Довод жалобы по существу заслуживает внимания, хотя нуждается в правовой корректировке.

Вопреки доводам жалобы, пункт 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, на который ссылается апеллянт, утратил силу с 1 июля 2014 года в связи с принятием Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ; в действующей редакции статья 350 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит только два пункта. Между тем ссылка апеллянта на утратившую силу норму не влечёт несостоятельности самого довода по существу, поскольку основополагающее правило об определении начальной продажной цены судом закреплено в действующем законодательстве: пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что согласованная сторонами стоимость предмета залога признаётся ценой реализации (начальной продажной ценой) при обращении на него взыскания, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда. Применительно к ипотеке недвижимости иной порядок установлен специальной нормой – подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», прямо возлагающей на суд обязанность установить начальную продажную цену в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости при наличии отчёта оценщика.

При таких обстоятельствах довод жалобы о необходимости установления начальной продажной цены судом применительно к заложенному недвижимому имуществу является обоснованным в части своей правовой сути, при том что правовым основанием для установления начальной продажной цены служит не утративший силу пункт 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе Банк ВТБ (ПАО) также указывает, что отказ в установлении начальной продажной цены делает принятое решение фактически неисполнимым в части надлежащего проведения публичных торгов, поскольку законодательство не предоставляет судебному приставу-исполнителю полномочий по определению начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества при его реализации с торгов в порядке обращения взыскания.

Данный довод подтверждается материалами дела и по существу поглощается выводами, изложенными при рассмотрении предыдущего довода. Действительно, Федеральный закон «Об исполнительном производстве», регулирующий деятельность судебного пристава-исполнителя, не наделяет его полномочиями по установлению начальной продажной цены при реализации заложенного недвижимого имущества, обращение взыскания на которое осуществлялось в судебном порядке в рамках ипотечных правоотношений: данный вопрос отнесён к исключительной компетенции суда подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Отсутствие в судебном решении начальной продажной цены делает невозможным надлежащее исполнение судебного акта в части реализации предмета залога, что нарушает право взыскателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества.

Изложенное согласуется с требованиями, предъявляемыми законодательством к содержанию судебного решения. В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным; судебный акт, обязывающий произвести реализацию имущества с публичных торгов, но не содержащий начальной продажной цены, обязательное указание которой прямо предписано законом, не отвечает критерию законности и создаёт неустранимую неопределённость в механизме его исполнения.

При этом установленный подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» порядок определения начальной продажной цены защищает интересы не только взыскателя, но и должника-залогодателя. Законодательно закреплённый минимальный уровень цены – восемьдесят процентов от рыночной стоимости – гарантирует, что имущество должника не будет реализовано по произвольно заниженной цене, а остаток долга после продажи будет минимизирован. Передача вопроса об определении начальной продажной цены на усмотрение органа исполнительной власти вне законодательно установленной процедуры означала бы устранение данной гарантии в отношении обеих сторон ипотечного правоотношения, что недопустимо с точки зрения принципов законности и равной судебной защиты.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения Донецкого городского суда Ростовской области от 20 января 2026 года в части отказа в установлении начальной продажной цены предмета залога, поскольку судом допущено неправильное применение норм материального права – применена норма об оценке имущества должника в стадии исполнительного производства (часть 1 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве») к правоотношениям по обращению взыскания на заложенное недвижимое имущество, тогда как подлежал применению подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В отменённой части судебная коллегия принимает новое решение об установлении начальной продажной цены квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый номер <***>, площадью 32,1 кв.м., при её реализации с публичных торгов в размере 2 986 400 (два миллиона девятьсот восемьдесят шесть тысяч четыреста) рублей, что составляет восемьдесят процентов от рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке <***> от 5 мая 2025 года, составленном ООО «МЕМФИС» (рыночная стоимость – 3 733 000,00 рублей).

В остальной части решение Донецкого городского суда Ростовской области от 20 января 2026 года является законным и обоснованным, соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям закона; оснований для его отмены в остальной части не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Донецкого городского суда Ростовской области от 20 января 2026 года отменить в части отказа в установлении начальной продажной цены предмета залога.

В отменённой части принять новое решение, которым исковое требование об установлении начальной продажной цены предмета залога при её реализации с публичных торгов удовлетворить.

Установить начальную продажную цену квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер <***>, площадью 32,1 кв.м., при её реализации с публичных торгов в размере 2 986 400 (два миллиона девятьсот восемьдесят шесть тысяч четыреста) рублей.

В остальной части решение Донецкого городского суда Ростовской области от 20 января 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Банка ВТБ (ПАО) – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 6 мая 2029 года.