Решение № 2-602/2019 2-602/2019(2-6474/2018;)~М-4845/2018 2-6474/2018 М-4845/2018 от 20 марта 2019 г. по делу № 2-602/2019

Дело № 2-602/2019 20 марта 2019 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Сошиной О.В.

при секретаре Абдурахимове Р.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Арсенал-1» к ФИО1, ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, ПАО «Сбербанк» о признании договора долевого участия в строительстве расторгнутым, внесении в ЕГРН записи о расторжении договора, посредством погашения регистрационной записи об ипотеке

У С Т А Н О В И Л:

Истец – АО «Арсенал-1» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ПАО «Сбербанк» о признании договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым, внесении в ЕГРН записи о расторжении договора, посредством погашения регистрационной записи об ипотеке.

В обоснование заявленных требований Истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Арсенал-1» И ФИО1, ФИО2 был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №, в соответствии с которым застройщик обязался в обусловленный договором срок произвести строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес> кадастровый номер земельного участка №, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать по передаточному акту участникам долевого строительства – квартиру, расположенную на <адрес>. Общая стоимость квартиры составила 4461188 рублей, из них: 1461188 рублей – подлежала оплате за счет собственных средств дольщиков, 3000000 рублей – за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор долевого участия был надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлена регистрационная запись. Между тем, в нарушение принятых на себя обязательств, ответчики оплату по договору долевого участия не произвели, в связи с чем, в адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ было направлено Предупреждение о необходимости погашения задолженности. Поскольку до настоящего времени, оплата не произведена, что в силу ст.9 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» дает основание в одностороннем порядке застройщику отказаться от исполнения договора. В адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ Истцом направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, также в связи с прекращением обязательств сторон по договору, АО «Арсенал-1» обратилось в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о расторжении договора долевого участия, однако в произведении регистрационных действий было отказано, в связи с наличием зарегистрированной ипотеки на квартиру, залогодержателем которой, является ПАО «Сбербанк». Поскольку ни участники долевого строительства, ни залогодержатель до настоящего времени не обратились в регистрирующий орган с заявлением о внесении записи о прекращении (погашении ипотеки), Истец вынужден обратиться с требованиями в суд.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, возражения по иску не представили.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк» в судебном заседании против заявленных требований в отношении Банка возражал, указал, что ФИО1 обратился в отделение Банка и оформил заявку на выдачу ипотечного кредита на приобретение строящегося жилья, однако впоследствии отказался от подписания кредитной документации. В автоматизированной системе Банка кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Банком и ФИО1, ФИО2 отсутствует, каких-либо обязательств перед Банком, ответчики не имеют. В связи с чем полагают, что со стороны Банка нарушений прав истца не имеется, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований в указанной части, просят отказать.

Представитель ответчика Управления Россреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 4 Закона № по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных в частях 4 и 5 названного федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 указанного федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Частью 4 ст.9 предусмотрено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Основания для одностороннего расторжения договора долевого участия по инициативе застройщика предусмотрены ч.4,5 ст.5 ФЗ № 214-ФЗ, а именно:

в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. (ч.4);

в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Арсенал-1» и ФИО1, ФИО2 был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № в соответствии с которым застройщик обязался в обусловленный договором срок произвести строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать по передаточному акту участникам долевого строительства – квартиру, <адрес>

Общая стоимость квартиры составила 4461188 рублей, из них: 1461188 рублей – подлежала оплате за счет собственных средств дольщиков, 3000000 рублей – за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор долевого участия был надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлена регистрационная запись №.

Из материалов дела следует, что в нарушение принятых на себя обязательств, ответчики оплату по договору долевого участия не произвели, в связи с чем, в адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ застройщиком было направлено Предупреждение о необходимости погашения задолженности, а впоследствии ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.

Таким образом, поскольку со сторон участников долевого строительства отсутствовала оплата долевого взноса, застройщик принял решение об одностороннем отказе от исполнения договора.

Принимая во внимание обстоятельства дела, учитывая положения ч.4 ст.9 ФЗ № 214-ФЗ, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договор № на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела также усматривается, что в связи с прекращением обязательств сторон по договору, АО «Арсенал-1» обратилось в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о расторжении договора долевого участия, однако в произведении регистрационных действий было отказано, в связи с наличием зарегистрированной ипотеки на квартиру, залогодержателем которой, является ПАО «Сбербанк».

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, с одной стороны и ПАО «Сбербанк», с другой стороны, был заключен кредитный договор на сумму 3000000 рублей под 12,061% годовых сроком на 240 месяцев. При этом, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств о Договору, созаемщики предоставили кредитору до выдачи кредита объект недвижимости в залог – трёхкомнатную квартиру по строительному адресу: <адрес> залоговой стоимостью в размере 90% от его стоимости в соответствии с Договором долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1 статьи 341 ГК РФ установлено, что право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Залог прекращается, в том числе, с прекращением заложенного права (подпункт 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Таким образом, если залог прекратился по предусмотренным законом основаниям, но значится в реестре как существующий для всех третьих лиц, что нарушает права заинтересованного лица, оно вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 совместного Постановления №, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из пункта 1 статьи 407 ГК РФ следует, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из пункта 2 статьи 453 ГК РФ следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно п.1 ст.25 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке», регистрационная запись об ипотеке прекращается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Учитывая, что ни участники долевого строительства, ни Залогодержатель до настоящего времени не обратились в регистрирующий орган с заявлением о внесении записи о прекращении (погашении) ипотеки, наличие записей об обременении в отношении спорного имущества делает невозможным реализацию истцом имеющихся у него полномочий в отношении данного имущества, в том числе в части реализации потенциальным покупателям, суд находит требования истца, подлежащими удовлетворению.

При этом, доводы ПАО «Сбербанк» о том, что нарушение прав истца со стороны Банка отсутствуют, поскольку кредитный договор с ФИО1, ФИО2 не заключался, суд находит несостоятельным, противоречащим материалам дела.

Сведения о прекращении договоров участия в долевом строительстве и о прекращении обременения на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчиков подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать расторгнутым договор №.7/97 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Арсенал-1» и ФИО1 и ФИО2 в отношении объекта долевого строительства – квартиры, <данные изъяты>.ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> кадастровый номер земельного участка №.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произвести государственную регистрацию расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Арсенал-1» и ФИО1 и ФИО2, посредством погашения регистрационной записи об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать в пользу АО «Арсенал-1» с ФИО1, ФИО2, ПАО «Сбербанк» расходы по оплате государственной пошлины в размере 18000 рублей, в равных долях.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд <адрес>.

Судья