Решение № 2-5422/2023 2-664/2024 2-664/2024(2-5422/2023;)~М-2401/2023 М-2401/2023 от 25 июля 2024 г. по делу № 2-5422/2023

УИД 23RS0№-90

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес>

«22» июля 2024 г.

Мотивированное решение составлено 26.07.2024 г.

Адлерский районный суд <адрес> края в составе:

председательствующего судьи Машевец С. Ю.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

при участи истца ФИО2 и его представителя ФИО5, ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Адлерского районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, признании права собственности на имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Адлерский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО1, в котором с учетом уточнений просит произвести реальный раздел жилого помещения с кадастровым номером 23:49:0402024:2812, площадью 24,2 кв.м, расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес>, пом. 1,6,7,8 на следующие помещения: жилое помещение №, площадью 9,2 кв.м по адресу: <адрес> образованное в результате раздела жилого помещения с кадастровым номером 23:49:0402024:2812; жилое помещение №,7,8 площадью 15 кв.м по адресу: <адрес> образованное в результате раздела жилого помещения с кадастровым номером 23:49:0402024:2812; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о прекращении права собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402024:2812, площадью 24,2 кв.м, расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес>, пом. 1,6,7,8; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> поставить на государственный кадастровый учет на основании технического плана, выполненного в соответствии с действующим законодательством, без истребования дополнительной документации и зарегистрировать право собственности за ФИО1 на жилое помещение 6,7,8, площадью 15 кв.м по адресу: <адрес> образованное в результате раздела жилого помещения с кадастровым номером 23:49:0402024:2812; признать за ФИО2 право собственности на жилое помещение 1, площадью 9,2 кв.м по адресу: <адрес> образованное в результате раздела жилого помещения с кадастровым номером 23:49:0402024:2812; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> поставить на государственный кадастровый учет на основании технического плана, выполненного в соответствии с действующим законодательством, без истребования дополнительной документации и зарегистрировать право собственности за ФИО2 на жилое помещение 1, площадью 9,2 кв.м по адресу: <адрес> образованное в результате образованное в результате раздела жилого помещения с кадастровым номером 23:49:0402024:2812; признать недействительными и отменить результаты межевания земельного участка площадью 336 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0402024:2810, расположенного по адресу: <адрес>; признать недействительными и отменить результаты межевания земельного участка площадью 274 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0402024:2809, расположенного по адресу: <адрес>; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> внести в государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр недвижимости изменения о характеристиках земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402024:2810, расположенного по адресу: <адрес>, в части указания площади земельного участка и местоположении границ земельного участка в соответствии с каталогом координат МСК-23; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> внести в государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр недвижимости изменения о характеристиках земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402024:2809, расположенного по адресу: <адрес>, в части указания площади земельного участка и местоположении границ земельного участка в соответствии с каталогом координат МСК-23.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указывает, что «10» января 2022 г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи будущего недвижимого имущества (далее по тексту – Договор от ДД.ММ.ГГГГ). Согласно условий Договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приняла на себя обязательства в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого помещения №, площадью 9,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка, расположенного под жилым помещением № по адресу: <адрес>. Для заключения основного договора купли-продажи ФИО1 приняла на себя обязательства произвести реальный раздел жилого помещения с кадастровым номером 23:49:0402024:2812, площадью 24,2 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес>, пом. 1,6,7,8, а также земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402024:2810, площадью 336 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. ФИО2 принятые на себя обязательства по Договору от ДД.ММ.ГГГГ исполнил надлежащим образом, внес оплату в размере 400 000 (Четыреста тысяч) рублей 00 копеек, ФИО1 принятые на себя обязательства не исполнила. Неисполнение ФИО1 принятых на себя обязательств явилось основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Истец ФИО2 и его представитель в судебное заседание явились. Настаивали на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явилась. Возражала против удовлетворения исковых требований. Указала, что исполнение принятых на себя обязательств по договору невозможно по причине законодательных ограничений.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Доказательств уважительности неявки в судебное заседание не представил. Ходатайств об отложении в суд не поступало.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, 165.1 ГК РФ, п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» суд полагает возможным рассмотреть спор в отсутствии неявившихся лиц, что не противоречит положениям главы 10 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником следующих объектов недвижимости:

- Земельный участок, категория земель: Земли населенных пунктов, виды разрешенного использование: Индивидуальное жилищное строительство, площадь 274, местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером: 23:49:0402024:2809.

- Жилое помещение, назначение: жилое, площадь 28,3, этаж №, местоположение: <адрес>, пом. 2, 3, 4, 5, с кадастровым номером: 23:49:0402024:2811.

ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимости:

- Земельный участок, категория земель: Земли населенных пунктов, вида разрешенного использования: Индивидуальное жилищное строительство, площадь 336 кв.м., местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 23:49:0402024:2810.

- Жилое помещение, назначение: жилое помещение, площадь 24,2 кв.м., этаж №, местоположение: <адрес>, пом. 1, 6, 7, 8, с кадастровым номером: 23:49:0402024:2812.

«10» января 2022 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи будущего недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1. Договора от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 и ФИО2 приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого помещения №, площадью 9,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> земельного участка, расположенного под жилым помещением № по адресу: <адрес>, основные условия которого стороны определяют в данном Предварительном договоре.

В соответствии с п. 1.3. Договора от ДД.ММ.ГГГГ, основной договор стороны обязуются заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из п. 2.1. Договора от ДД.ММ.ГГГГ по предварительной договоренности между сторонами стоимость объектов составляет 400 000 (Четыреста тысяч) рублей 00 копеек.

Согласно п. 2.2. Договора от ДД.ММ.ГГГГ, стороны договорили о внесении оплаты в размере 400 000 (Четыреста тысяч) рублей с момента подписания данного Предварительного договора. Оплата уплачивается ФИО2 путем передачи денежных средств ФИО1

В соответствии с п. 3.1.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 приняла на себя обязательства произвести реальный раздел жилого помещения с кадастровым номером 23:49:0402024:2812, площадью 24,2 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес>, пом. 1,6,7,8, а также земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402024:2810, площадью 336 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

ФИО2 указывает, что принятые на себя обязательства по Договору от ДД.ММ.ГГГГ исполнил надлежащим образом, внес оплату в размере 400 000 (Четыреста тысяч) рублей 00 копеек.

Однако в материалы дела не было предоставлено доказательств, подтверждающих факт оплаты денежных средств по Договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1ФИО1 принятые на себя обязательства не исполнила.

С целью определения фактической возможности раздела земельного участка и жилого помещения, описания фактических границ земельного участка и определения возможных вариантов раздела земельного участка и жилого помещения определением от «26» октября 2023 г. была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «ДИ ТРАСО».

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

Возможен ли раздел помещения с кадастровым номером 23:49:0402024:2812, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями предварительного договора купли- продажи будущего недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1 Если возможен, то каковы варианты раздела указанного помещения?

Каковы фактические границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402024:2809, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом возможных вариантов раздела помещения с кадастровым номером 23:49:0402024:2812?

Каковы фактические границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402024:2810, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом возможных вариантов раздела помещения с кадастровым номером 23:49:0402024:2812?

В заключении эксперта №/СЭ-2023 от ДД.ММ.ГГГГ эксперт при ответах на поставленные вопросы пришел к следующим выводам.

Реальный раздел помещения с кадастровым номером 23:49:0402024:2812, расположенного по адресу: <адрес> соответствии с условиями Договора от ДД.ММ.ГГГГ возможен в соответствии с единственным вариантом.

Суд критически относится к заключению эксперта, поскольку согласно предлагаемому варианту раздела жилого помещения с кадастровым номером 23:49:0402024:2812 в собственность ФИО1 переходят только подсобные помещения.

В связи с этим, суд не может принять данное заключение экспертизы в обоснование удовлетворения иска ФИО2

В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с ч. 2 ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Как следует из п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как следует из п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Судом установлено, что спорные часть земельного участка и жилое помещение не были переданы ФИО1 ФИО2, указанное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

В связи с чем суд приходит к выводу, что требования фактически направленные на признание права собственности на спорные объекты недвижимости не подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 7 ст. 41 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

В соответствии с п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.

Таким образом, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в частном доме (объекте индивидуального жилищного строительства) без установления статуса жилого дома, как дома блокированной застройки, невозможны

Жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402024:2812, расположено в Жилом доме, назначение: жилое, площадь 52,5 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, местоположение: <адрес>, с кадастровым номером 23:49:0402024:1141.

В связи с чем суд приходит к выводу, что требования ФИО2 противоречат положениям действующего законодательства РФ.

Требования о признании недействительными и отмене результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402024:2810, земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402024:2809 и возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, поставить на государственный учет, зарегистрировать право собственности на вновь образованные помещения, внести в государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр недвижимости изменения о характеристиках земельных участках не подлежат удовлетворения, как производные от основного требования о произведении реального раздела жилого помещения.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца к ответчику.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 88, 98, 103, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, признании права собственности на имущество, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд, через Адлерский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

С.Ю. Машевец