Решение № 3-662/2016 3А-166/2017 3А-166/2017(3А-561/2016;)~3-662/2016 3А-561/2016 от 16 февраля 2017 г. по делу № 3-662/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 17 февраля 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

при секретаре судебного заседания Г.М.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя заинтересованного лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-166/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Интерлэнд» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ООО «Интерлэнд» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:25, площадью 16020 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под производственное здание, объекты складского назначения, расположенного по адресу: <...>, в квартале 514, равной его рыночной стоимости в размере 6482 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года.

В основание заявленных требований административный истец указал, что ООО «Интерлэнд» на праве аренды владеет указанным земельным участком. Одним из основных принципов земельного законодательства согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является платность использования земли. Расчет арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с Постановлением правительства Ставропольского края № 122-п от 29.03.2016 года производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости. Результаты кадастровой стоимости в Ставропольском крае утверждены Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1380, которым установлен размер кадастровой стоимости указанного в административном иске земельного участка в размере 37694579 рублей 40 копеек. Реализуя предусмотренным действующим законодательством право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец обратился к независимому оценщику. Рыночная стоимость, согласно отчету № 00888 от 15.09.2015 года по состоянию на 01.01.2015 года составляет 6 482 000 рублей. На отчет об оценке дано положительное экспертное заключение. Административным истцом соблюден досудебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектом недвижимости, предусмотренный ст. 24.18 Закона № 135-Ф3. Установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Интерлэнд» ФИО1, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования в полном объеме и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы. С выводами судебной оценочной экспертизы согласился, замечаний к ее проведению не имеет.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, однако пояснила, что замечаний к заключению эксперта не имеет, в связи с чем, просила принять законное и обоснованное решение в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ, учитывая неявку в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных, с учетом мнения лиц, присутствующих в судебном заседании, суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание представителей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 25 апреля 1995 года между администрацией города Ставрополя (арендодатель) и УПТК Акционерного общества «Ставропольский домостроительный комбинат» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 83, расположенного на территории города Ставрополя, по адресу: улица Михайловское шоссе, 5,квартал 514, занятого зданиями и сооружениями, площадью 1,7 га, на срок 50 лет.

Соглашением от 10 марта 2011 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель несельскохозяйственного назначения № 83 от 25 апреля 1995 года, заключенным между ООО «Ставропольпроектстрой» и ООО «Интерлэнд», права и обязанности по договору аренды земельного участка № 83 от 25.04.1995 года перешли к ООО «Интерлэнд». Названное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 11.03.2011 года.

Таким образом, предоставленными суду документами достоверно подтверждается право аренды административного истца ООО «Интерлэнд» земельным участком, расположенным в <...>, в квартале 514, по 12 апреля 2045 года.

Согласно условиям пунктов 2.6, 3.1 договоры аренды, расчет арендной платы за пользование вышеназванного земельного участка производится по действующей ставке земельного налога.

Часть 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582; одним из которых является принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Часть 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в государственной собственности Ставропольского края и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» установлено, что размер арендной платы исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (п. 3 Порядка).

Следовательно, кадастровая стоимость, как влияющая на размер арендной платы, может быть оспорена административным истцом.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этих объектов, равной его рыночной стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Федеральный закон от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III указанного Закона, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 года № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 года № 222.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Из предоставленных суду доказательств следует, что по результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:25, определена в размере 37694 579 рублей 40 копеек.

19.12.2015 года сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26.08.2016 года.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» по состоянию на 01.01.2015 года.

Согласно отчету об оценке № 00888 от 15 сентября 2016 года, проведенного по заказу административного истца оценщиком ФИО3, ООО «Деловой партнер», рыночная стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:25, по состоянию на 01.01.2015 года, составляет 6 482 000 рублей. На отчет об оценке дано положительное заключение Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный Союз Оценщиков» (А.В.Довбня).

30.09.2016 года ООО «Интерлэнд» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлениям о пересмотре результатов определения растровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:25 по вопросу установления рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 6482000 рубля. В обоснование требования предоставил отчет об оценке № 00888 от 15.09.2016 года, выполненный оценщиком ФИО3, ООО «Деловой партнер».

Решением Комиссии от 17.10.2016 года в удовлетворении заявления отказано; установлены недостатки в предоставленном отчете об оценке № 00888 от 15 сентября 2016 года, составленном ООО «Деловой партнер»: в нарушение п. 5 ФСО № 3 в отчете имеются разночтения в части указания вида разрешенного использования земельного участка (стр. 9 и стр. 57); в части диапазона стоимости земельных участков на основании анализа рынка на стр. 43 (от 218 до 2000 рублей) на стр. 61 (от 350 до 6142 рублей).

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце (ч. 5 ст. 247, 248 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Исходя из приведенных правовых предписаний, суд удовлетворил ходатайство административного истца о проведении судебной оценочной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка.

По заключению судебной экспертизы № 527/16-Э от 08.01.2017 года, выполненной экспертом ФИО4 ООО «Профэксперт», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:25, площадью 16020 кв.м., назначение: под производственное здание, объекты складского назначения, расположенного по адресу: <...>, в квартале 514, по состоянию на 1 января 2015 года, составляет 21840 000 (двадцать один миллион восемьсот сорок тысяч) рублей.

Кроме того, экспертом по поставленным судом вопросам, сделаны выводы о том, что в отчете об оценке № 00888 от 15 сентября 2016 года, составленном ООО «Деловой партнер», имеются следующие недостатки: при подборе аналогов для расчета оценщик необоснованно не учитывает наличие аналогов, расположенных вблизи объекта оценки; подбор аналогов проведен некорректно, что влияет на величину рыночной стоимости (ответ на вопрос № 2); информация, использованная оценщиком является не достаточной. Принцип достаточности нарушен при подборе объектов-аналогов по причине необоснованного игнорирования подходящих по местоположению аналогов в расчетах используется информация об аналогах, которая не содержит достаточного для принятия правильного решения набора показателей (ответ на вопрос № 4).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение.

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценив заключение судебной экспертизы № 527/16-Э от 08.01.2017 года по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о ее соответствии требованиям закона по следующим причинам.

Согласно ст. 41 Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Следовательно, эксперт ООО «Профэксперт», которому было поручено судом производство судебной экспертизы, в своей деятельности по ее проведению должен руководствоваться нормами, в том числе, указанного выше Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с требованиями ст. 2, 3, 4 указанного выше Федерального закона № 73-ФЗ негосударственный эксперт в своей деятельности должен руководствоваться Конституцией Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, Уголовно-процессуальным кодексом Российской Федерации, Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, законодательством Российской Федерации о таможенном деле, Налоговым кодексом Российской Федерации, законодательством в сфере охраны здоровья, другими федеральными законами, а также нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, регулирующими организацию и производство судебной экспертизы. Его деятельность должна быть основана на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В частности, экспертом исследован рынок земельных участков в городе Ставрополе на рассматриваемую дату, приведено обоснование применяемых подходов к оценке и методов оценки земельных участков, определены ценообразующие факторы, соответствующие требованиям Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р; произведен выбор подходов к оценке и обоснование примененных стандартов; обоснован выбор аналогов земельного участка и примененных корректировок.

В рамках сравнительного подхода экспертом выбран метод сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным требования и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости взято 5 объектов-аналогов недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектов недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта.

В пункте 10 раздела II ФСО № 1 указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как следует из сравнительной таблицы, все объекты-аналоги выбраны в городе Ставрополе, с разрешенным использованием – под производственно-коммерческую деятельность, учтен объем передаваемых имущественных прав, физические характеристики объекта.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При рассмотрении дела по существу установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке имеет недостатки, не позволяющие признать его надлежащим, достоверным и достаточным доказательством, и положить его в основу решения суда.

Напротив, заключение судебной экспертизы достоверно свидетельствует о наличии иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:25. В связи с изложенным, указанное доказательство суд принимает в качестве надлежащего, позволяющего определить рыночную стоимость, подлежащую установлению в качестве кадастровой, по состоянию на 1 января 2015 года.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений законодательства, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:25, должна быть установлена в размере 21840 000 (двадцать один миллион восемьсот сорок тысяч), определенном в заключении эксперта № 527/16-Э от 08.01.2017 года.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:25 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года, поскольку указанная дата является датой определения кадастровой стоимости.

Днем внесения сведений об иной кадастровой стоимости является день обращения ООО «Интерлэнд» с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, 30 сентября 2016 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Интерлэнд» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:25, площадью 16 020 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственное здание, объекты складского назначения, расположенного по адресу: <...>, в квартале 514, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 21840 000 (двадцать один миллион восемьсот сорок тысяч) рублей.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать 30 сентября 2016 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь