Решение № 2-1987/2017 2-1987/2017~М-1317/2017 М-1317/2017 от 24 мая 2017 г. по делу № 2-1987/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 25 мая 2017 г.

Советский районный суд г. Краснодара в составе

судьи Скрипка О.В.

при секретаре Шереметьевой Р.А.,

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО2, действующей на основании ч. 3 ст. 53 ГПК РФ,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ИП ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании суммы,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ИП ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании суммы.

В обоснование требований указано, что 29.10.2014 года между ней и ФИО3 был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 331 кв.м., и жилого дома, расположенных по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, станица Старокорсунская, ЗАО «Нива-1», в границах бригады №3, участок №. Цена по договору составила <данные изъяты>. На момент заключения предварительного договора купли-продажи от 29.10.2014 года жилой дом построен не был. Ответчик должен был своими силами и за свой счёт в срок до 30.01.2015 года построить и передать истцу двухэтажный жилой дом, площадью 140 кв.м. Строительно-техническое состояние жилого дома и придомовой территории они оговорили в предварительном договоре купли-продажи от 29.10.2014 года. Свои обязательства по оплате участка и строительства дома ФИО1 выполнила в полном объёме. 29.10.2014 года она передала ответчику в качестве аванса <данные изъяты> в момент подписания предварительного договора. По договору задатка от 19.12.2014 года она передала ответчику ещё <данные изъяты>. В период с 27.02.2015 года по 05.03.2015 года она передала ответчику <данные изъяты>, которые она получила по ипотечному кредитному договору от 27 февраля 2015 года №7758, заключённому с ПАО «Сбербанк России». Денежные средства по кредиту она брала на приобретение и оплату неотделимых улучшений земельного участка и жилого дома. По договору купли-продажи от 27.02.2015 года ФИО3 продал ФИО1 незавершённый строительством жилой дом и земельный участок по указанному адресу. Цена в договоре купли-продажи от 27.02.2015 года указана <данные изъяты>. 05.03.2015 года договор купли-продажи от 27.02.2015 г. прошел государственную регистрацию. После заключения договора купли-продажи от 27.02.2015 года и окончательного расчёта с ответчиком, через банковскую ячейку, ФИО3 свои обязательства выполнять перестал. На направленные в его адрес претензии не отвечает. Фактически она передала ФИО3 <данные изъяты>, что также подтверждается решением Советского районного суда г. Краснодара от 14.10.2016 г. Жилой дом и придомовая территория, приобретенные ФИО1 не соответствуют условиям предварительного договора купли-продажи от 29.11.2014 года, строительство указанного дома не окончено. По мнению истца предварительный договор от 29.10.2014 г. подлежит расторжению в виде отказа от его исполнения (часть 3 статьи 450 ГК РФ) и при этом ИП ФИО3 обязан возвратить ей денежные средства в сумме <данные изъяты>, полученные им в счет исполнения договора за работы по неотделимому улучшению жилого дома и земельного участка. В связи с этим истец вынуждена обратиться в суд. Просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 29.10.2014 г., заключенный между ФИО1 и ИП ФИО3; взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства, полученные по предварительному договору купли-продажи от 29.10.2014 г., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.12.2014 г. по 31.12.2016 г. в сумме <данные изъяты>.

В судебном заседании истец и ее представитель истца поддержали исковые требования, считают их законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, был извещен о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

На основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 29.10.2014 г. между ФИО1 и ФИО3 заключён предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного, по условиям которого продавец обязался своими силами и за свой счёт построить и передать жилой дом ориентировочной площадью 140 кв.м., состоящий из двух этажей на земельном участке – общей площадью 331 кв.м., категории земель: земли населённых пунктов – для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, станица Старокорсунская, ЗАО «Нива-1», в границах бригады №3, участок №.

В пункте 3 договора стороны пришли к соглашению, что срок окончания строительства жилого дома и получения права собственности на дом до 30 января 2015 года. По соглашению сторон продавец обязался в течение трёх рабочих дней с момента регистрации права собственности предоставить покупателю правоустанавливающую и техническую документацию на объект недвижимого имущества.

Согласно пункту 4 предварительного договора, основной договор купли-продажи должен быть заключён не позднее 15 февраля 2015 года.

Стоимость земельного участка с жилым домом составляет <данные изъяты> (пункт 5 договора).

В пункте 6 предварительного договора указано, что оплата стоимости жилого дома с земельным участком производится в следующем порядке: сумма в размере <данные изъяты> оплачивается покупателем в качестве аванса в момент подписания настоящего договора (платёж подтверждается распиской от продавца покупателю приложение №1); сумма в размере <данные изъяты> оплачивается покупателем продавцу после вынесения Банком положительного решения на получение ипотечного кредита в течение трёх рабочих дней; сумма в размере <данные изъяты> оплачивается покупателем продавцу перед подписанием основного договора купли-продажи в срок не позднее 15 февраля 2015 года.

В силу пункта 12 предварительного договора купли-продажи, жилой дом и земельный участок должны были быть переданы покупателю в следующем состоянии: наружная отделка стен – облицовочный кирпич; внутренняя отделка – перегородки, штукатурка, шпатлёвка под маячок; пол – стяжка; потолок первого этажа – монолитное перекрытие, плиты; потолок второго этажа – стропила, утеплитель, перекрытие плиты; окна – МПО; входная дверь – металлическая; отопление – алюминиевые радиаторы, газовый двухконтурный котёл; водоснабжение – центральное, пластиковые трубы; крыша – металлочерепица, водосливная система; газоснабжение – центральное; канализация – септик; энергоснабжение – центральное, электрическая разводка по всему дому; откатные ворота, по границам земельный участок с жилым домом огорожен забором из металлопрофиля; индивидуальный благоустроенный двор выложен плиткой; приборы учёта.

Согласно приложению №1 к предварительному договору купли-продажи от 29.10.2014 года (расписка), ФИО3 получил от ФИО1 денежную сумму в качестве авансового платежа в размере <данные изъяты>.

Истец ссылается на дополнительное соглашение от 29.10.2014 г., заключенное сторонами, которыми внесены изменения предварительный договор от 29.10.2014 г., однако в материалы дела указанное соглашение не представлено.

Суд принимает во внимание вступившее в законную силу решение Советского районного суда г. Краснодара от 14.10.2016 г., которым установлено, что 29 октября 2014 года стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 29 октября 2014 года, по условиям которого внесли в договор следующие изменения. Изменить пункт 3 договора, изложив его в следующей редакции: стороны оценили объект недвижимости в <данные изъяты> из них: вышеуказанные земельный участок и жилой дом в <данные изъяты>, а так же неотделимые улучшения в <данные изъяты>. Пункт 4 предварительного договора купли-продажи от 29 октября 2014 года изменили тем, что продавец поставлен в известность, что отчуждаемый объект приобретается покупателем за счёт личных средств и средств ипотечного кредита, предоставленного покупателю ОАО «Сбербанк России». Расчёт между покупателем и продавцом за приобретаемые земельный участок и жилой дом и неотделимые улучшения в жилом доме стороны договорились производить в следующем порядке: с использованием личных средств в сумме <данные изъяты> и средств кредита в размере <данные изъяты>.

В силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

19.12.2014 года стороны заключили договор задатка при покупке жилого дома и земельного участка, по условиям которого ФИО1 (покупатель) вносит продавцу – ФИО3 задаток за жилой дом, площадью 140 кв.м. (в состоянии, указанном в пункте 12 предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка), находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 331 кв.м., расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, станица Старокорсунская, ЗАО «Нива-1», в границах бригады №3, участок №. Сумма задатка в размере <данные изъяты> вносится покупателем в счёт стоимости продаваемых объектов недвижимости. В пункте 7 договора задатка закреплено, что в случае нарушения условий, указанных в пункте 3 предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 29 октября 2014 года, продавец обязуется вернуть покупателю задаток в двойном размере в порядке, изложенном в пункте 7 предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 29 октября 2014 года.

Факт получения ФИО3 денежных средств в размере <данные изъяты> подтверждается распиской.

Стороны также заключили дополнительное соглашение от 22.12.2014 года к предварительному договору купли-продажи от 29.10.2014 года. По условиям соглашения продавец обязуется достроить дом, указанный в договоре от 29 октября 2014 года в соответствии с пунктом 12 в следующие сроки: в течение 80 рабочих дней, с учётом погодных условий, а именно считать нерабочими дни, когда дневная температура отрицательная и невозможно вести внутренние отделочные работы. Продавец обязуется пробурить скважину для водоснабжения данного дома водой. По окончании строительства стороны подписывают акт приёма-передачи дома и земельного участка в соответствии с договором от 29.10.2014 года.

27.02.2015 года между ИП ФИО3 и ФИО1 заключён договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Согласно пункта 1.1 договора, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: земельный участок, площадью 331 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов – для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, и жилой дом, назначение жилое, общей площадью 136,9 кв.м., этажность 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, станица Старокорсунская, ЗАО «Нива-1», в границах бригады №3, участок №. Согласно пункта 2.1. договора купли-продажи, указанный земельный участок и жилой дом оценивается продавцом и продаётся за <данные изъяты>, из них земельный участок <данные изъяты>, жилой дом – <данные изъяты>. В пункте 2.2. договора указано, что покупатель приобретает указанный жилой дом и земельный участок с использованием личных средств и средств кредита, полученного в ОАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором от 27.02.2015 года №7758, заключённым покупателем с ОАО «Сбербанк России». В силу пункта 2.3 договора, сумма в размере <данные изъяты> уплачена покупателем продавцу за счёт собственных средств до подписания настоящего договора. Окончательный расчёт между сторонами производится после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, государственной регистрации ипотеки земельного участка и жилого дома в силу закона в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> за счёт кредитных средств ФИО1 на сумму <данные изъяты>, расчёт производится через банковскую ячейку в течение 1 рабочего дня. Факт совершения полного и окончательного расчёта за земельный участок и жилой дом оформляется распиской продавца, выданной покупателю и подтверждающей получение продавцом денежных средств в размере <данные изъяты>.

В пункте 3.1 договора указано, что покупатель удовлетворён качественным состоянием указанного земельного участка и жилого дома, установленным путём осмотра перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Из смысла пункта 3.2. договора следует, что указанный земельный участок и жилой дом передаются без подписания акта приёма-передачи в момент подписания настоящего договора. В свою очередь, в пункте 3.3 договора указано, что принятие покупателем земельного участка и жилого дома не соответствующим условиям настоящего договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

По договору аренды от 27.02.2015 года № ФИО1 и ФИО3 арендовали в ОАО «Сбербанк России» индивидуальную сейфовую ячейку, куда ФИО1 положила <данные изъяты>.

05.03.2015 г. ФИО3 получил из банковской ячейки денежные средства в размере <данные изъяты>.

Таким образом, всего ФИО3 получил от ФИО1 <данные изъяты>, что ответчиком не оспорено.

Истец неоднократно (09.02.2017 г., 14.02.2017 г.) направляла ответчику претензии с требованием расторжения предварительного договора купли-продажи и возврате денежных средств, которые ответчиком не исполнены, в связи с чем она вынуждена обратится в суд.

ФИО1 основывает свои требования к ответчику тем обстоятельством, что предварительный договор от 29.10.2014 г. подлежит расторжению в виде отказа от его исполнения ответчиком (часть 3 статьи 450 ГК РФ) и при этом ИП ФИО3 обязан возвратить ей денежные средства в сумме <данные изъяты>, полученные им в счет исполнения договора за работы по неотделимому улучшению жилого дома и земельного участка.

Судом установлено, что 27.02.2015 года между ИП ФИО3 и ФИО1 заключён договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.

В силу ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор - это организационный договор, определяющий условия и сроки заключения иного, основного, договора. Содержащееся в Кодексе указание на то, что речь идет о заключении договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг, без каких-либо оговорок, свидетельствует о том, что предварительный договор может предшествовать заключению основного договора любого типа (вида). Предварительный договор не влечет иных прав и обязанностей сторон такого договора, кроме права требовать заключения основного договора от контрагента и соответствующей обязанности контрагента

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества (Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2015 N 18-КГ15-143).

Судом установлено, что в декабре 2014 года жилой дом был построен и введён в эксплуатацию. 17.02.2015 года ФИО3 получил свидетельство о государственной регистрации права на спорный жилой дом. После этого, 27.02.2015 года ФИО3 и ФИО1 заключили основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Договор купли-продажи от 27.02.2015 года прошёл государственную регистрацию, в настоящее время не расторгнут.

Согласно пункту 5.5 договора купли-продажи от 27.02.2015 года, предварительный договор купли-продажи и дополнительные соглашения к нему утратили силу с момента подписания основного договора.

Данный пункт договора никем не оспорен, не признан недействительным.

Заявляя требования о расторжении предварительного договора, истец ссылается на положения части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако данный пункт утратил силу с 1 июня 2015 года. - Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.

Судом исследованы доводы истца о том, что ответчиком не выполнены неотделимые улучшения жилого дома и земельного участка, однако не приняты во внимание, поскольку указанное обстоятельство не имеет значение при расторжении предварительного договора купли-продажи. Заявляя претензии к техническому состоянию предмета сделки после подписания основного договора купли-продажи, истец фактически выражает свое несогласие с качественным состоянием имущества. Вместе с тем, согласно п. 3.1 договора купли-продажи от 27.02.2015 г. установлено, что покупатель удовлетворены качественным состоянием указанного земельного участка и жилого дома установленным путем осмотра перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых не сообщил продавец.

Суд считает, что в данном случае истец выбрала ненадлежащий способ защиты права. Оснований для расторжения предварительного договора купли-продажи не усматривается.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности доказательства по делу, суд приходит к выводу в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд оценивает доказательства согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ИП ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании суммы – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара О.В. Скрипка