Решение № 2-3848/2017 2-3848/2017~М-2677/2017 М-2677/2017 от 7 ноября 2017 г. по делу № 2-3848/2017

Дело № 2-3848/2017 08 ноября 2017 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Карповой О.В.,

при секретаре Гавриловой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с Ограниченной Ответственностью «Петровская мельница» об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных сумм и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском и просит обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи с соответствии с условиями предварительного договора, взыскать с ответчика неустойку в размере 1542147 рублей за нарушение сроков исполнения договора, неустойку в сумме 2857680 рублей за нарушение сроков выполнения требования, взыскать с ответчика в счет компенсации морального вреда 100000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, расходы на оплату услуг представителя в сумме 25600 рублей. В обоснование своих исковых требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи домовладения с земельным участком, предметом которого являлось обязательство заключить договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ленинградская область, <адрес>, МО «Виллозское сельское поселение», АОЗТ «С2.2», стоимостью 2857680 рублей. В соответствии с пунктом 1.3 основной договор должен быть заключен не позднее 50 дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на домовладение. При этом указан срок, не позднее которого должна осуществиться регистрация – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктом 1.6 Договора сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации права собственности на указанные объекты, обязана возместить другой стороне, вызванные задержкой регистрации убытки. При этом, возмещение убытков не освобождает нарушившую сторону от исполнения обязательства в натуре. Как указала истец, она исполнила свои обязательства, произвела оплату по договору ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2500000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ – 357680 рублей, однако основной договор на момент подачи иска с истцом не заключен, что является нарушением прав истца. На основании ст. 6 Федерального Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" истец просит взыскать с ответчика неустойку в сумме 1542147 рублей 01 копейку за нарушение сроков передачи объекта недвижимости. На основании ст. 31, ч.5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» истец просит взыскать с ответчика неустойку в сумме 2857680 рублей за нарушение сроков выполнения требования, срок которого, по мнению истца, истек ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со ст. 15 и п.6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» истец просит взыскать соответчика компенсацию морального вреда и штраф.

Истец в суд не явилась, доверила представлять свои интересы в суде представителю по доверенности, который в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика в суд явились, представили письменный отзыв на иск, в котором указали, что против удовлетворения исковых требований возражают, объект недвижимости был передан истцу по сохранной расписке ДД.ММ.ГГГГ, длительность оформления документов возникла не по вине ответчика, а была вызвана форс-мажорными обстоятельствами (л.д. 62-72).

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, представителей ответчика, приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор № С2.2-12 купли-продажи домовладения с земельным участком, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи (Основной договор) следующих объектов недвижимости:

- жилое помещение в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> АОЗТ «Стройлес», блок «С2.2, соответствующей помещению №, проектной площадью 58.8 кв.м. на 1 этаже, условный № (Домовладение»), состоящего из следующих помещений: кухня-столовая 17,3 кв.м., спальня 16.0 кв.м., спальня 11.3 кв.м., холл 9.2 кв.м., санузел -3.2 кв.м. и 1,8 кв.м.

- доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, расположенный на территории <адрес> МО «Виллозское сельское поселение», АОЗТ «Стройлес», общей площадью 1680 кв.м., соразмерной площади, передаваемого в собственность Домовладения.

Согласно пункту 1.3 Договора основной договор должен быть заключен не позднее 50 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на Домовладение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация права собственности Продавца на Домовладение состоится не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора стоимость Домовладения составила 2857680 рублей.

В счет исполнения договора истцом оплачено ДД.ММ.ГГГГ 2500000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ – 357680 рублей.

На основании пункта 1.6 Договора сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности на Объекты, обязана возместить другой стороне, вызванные задержкой регистрации убытки. При этом, возмещение убытков не освобождает нарушившую сторону от исполнения обязательств в натуре.

Согласно сохранной расписке, ответчик ДД.ММ.ГГГГ передал истцу помещение проектной площадью 58,8 кв.м., состоящего из следующих помещений: кухня-столовая - 17,3 кв.м., спальня - 16,0 кв.м., спальня - 11,3 кв.м., холл - 9,2 кв.м., санузел - 3,2 кв.м., санузел - 1,8 кв.м., на 1 этаже, условный (строительный) <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований об обязании заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи не имеется.

Как установлено материалами дела ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился к Главе Администрации муниципального образования Виллозское сельское поселение муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по адресу: <адрес>, кадастровый №, приложив необходимый пакет документов.

ДД.ММ.ГГГГ за исходящим № ответчику было отказано в выдаче разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию.

Данный отказ был обжалован в суд.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А56-89750/2015 заявление ООО «Петровская мельница» было удовлетворено. Суд признал недействительным отказ Местной Администрации муниципального образования Виллозского сельского поселения муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ, и обязал указанную администрацию выдать акт ввода в эксплуатацию на многоквартирный жилой дом, общей площадью 1 460,7 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская область, <адрес>, Муниципальное образование Виллозское сельское поселение, АОЗТ «Стройлес», кадастровый №.

Как указал ответчик, указанное решение суда не было исполнено, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменениями в Федеральный закон от 16.10.2003 года №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и в Областной закон Ленинградской области от 10.07.2014 года №48-оз «Об отдельных вопросах местного значения сельских поселений Ленинградской области», вопросы выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на территории сельского поселения отнесены к вопросам местного значения муниципального района, а соответственно, к компетенции Администрации района и иных органов местного самоуправления муниципального района.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился в суд с иском опризнании права собственности на квартиры, находящиеся в многоквартирном жилом доме, расположенному по адресу: Ленинградская <адрес>, которая была передана впоследствии истцу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.12.2016 года по делу № А56-25487/2016 ответчику было отказано в удовлетворении иска в виду обращения к ненадлежащему ответчику.

ДД.ММ.ГГГГ Местной администрацией Муниципального образования Виллозское сельское поселение Муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за №.

30.06.2017 года ответчик зарегистрировал свое право собственности на квартиру с №, находящуюся в многоквартирном жилом доме, расположенном по указанному адресу.

Истцу направлялись уведомления (ДД.ММ.ГГГГ за исх. №, ДД.ММ.ГГГГ за исх. №, ДД.ММ.ГГГГ) о необходимости подписания основного договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры с истцом был заключен.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации «лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Учитывая, что в пункте 1.3 Предварительного договора указан срок заключения основного договора не позднее 50 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на Домовладение, в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за нарушение данного срока и наступает ответственность общества перед истцом, однако, с учетом того, что квартира истцу была передана ДД.ММ.ГГГГ, длительность сроков регистрации права собственности на объект недвижимости вызвана по независящим от ответчика обстоятельствам, наоборот, ответчиком предпринимались все меры для заключения договора купли-продажи с истцом (обращения в государственные органы, в арбитражный суд), поэтому, суд приходит к выводу об отсутствии вины ответчика в нарушении сроков заключения договора купли-продажи квартиры.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить его предмет. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 27 указанного Закона, действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона.

В силу п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 2 Закона он распространяет свое действие на договоры, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации -договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 4.1. Предварительного договора № купли-продажи домовладения с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что обеспечение в размере 2 857 680 рублей, исходя из цены одного квадратного метра площади домовладения, равной 48 600 рублей, и проектной площади домовладения, которая по данным проекта составляет 58.8 кв.м.

В силу пункта 4.2. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, сумма Обеспечения, указанная в п. 4.1. настоящего Договора является предварительной и подлежит уточнению (изменению) при наступлении определенных обстоятельств.

В договоре не содержится каких-либо условий об использовании денежных средств, внесенных истцом, для финансирования строительства жилого дома.

Кроме того, условиями заключенного сторонами договора предусмотрено первоначальное приобретение недвижимого имущества в собственность продавца (ООО «Петровская мельница»), в то время как договоры долевого участия в строительстве не предполагают приобретения застройщиком права собственности на объекты недвижимости.

Таким образом, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не содержит всех существенных условий договора долевого участия, предусмотренных частью 4 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ, в редакции, действующей на момент его заключения о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также о гарантийном сроке на объект долевого строительства, и не проходил обязательную государственную регистрацию, что при наличии у сторон реального намерения, направленного на заключение договора долевого участия, не позволило бы признать такой договор заключенным.

При таком положении отсутствуют правовые основания для применения к данным правоотношениям положений Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе и санкции статьи 6 данного ФЗ, основанной на ненадлежащем исполнении договора долевого участия.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что оснований для взыскания неустойки в размере 1542147 рублей не имеется.

В своей претензии, направленной истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ указано, что ответчиком нарушены права истца как потребителя, а именно право на предоставление полной информации, предусмотренного ст. 10 Закона «О защите прав потребителей», право на предоставление качественного товара (ст. 4 Закона «О защите прав потребителей»), право на своевременное выполнение требования (ст. 23 Закона)

Поскольку предварительным договором купли-продажи предусмотрено передача объекта недвижимости покупателю в будущем после ее предварительной оплаты, и с учетом того, что истец предварительно оплатила товар, а продавец в установленный в договоре срок передал истцу квартиру, которой истец пользовалась, претензий к качеству товара истец не предъявлял, поэтому оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неустойки в сумме 22857680 рублей не имеется.

Не подлежат удовлетворению требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа, предусмотренные ст. 15 и ч. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», так как данные требования являются производными от требований об обязании заключить договор купли-продажи и взыскании неустойки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с Ограниченной Ответственностью «Петровская мельница» об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных сумм и компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в городской суд Санкт-Петербурга в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Кировского районного суда Санкт-Петербурга.

Судья Карпова О.В.