Решение № 3А-9/2025 3А-9/2025~М-1/2025 М-1/2025 от 18 сентября 2025 г. по делу № 3А-9/2025

72OS0<.......>-17

Дело <.......>а-9/2025


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 09 сентября 2025 года

Тюменский областной суд в составе:

председательствующего судьи ФИО9 А.П.,

при секретаре судебного заседания ФИО10 М.Г.,

с участием представителя административного истца ООО «Строй-Экспо» ФИО1,

представителя административного ответчика ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» - ФИО2,

представителя заинтересованного лица МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМА-Югре, ЯНАО - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Строй-Экспо» к Государственному бюджетному учреждению Тюменской области «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, решения бюджетного учреждения,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью ООО «Строй-Экспо» (далее по тексту также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Тюменской области «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» (далее по тексту также – ГБУ «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации») с учетом уточнений о признании незаконным решения от 14 октября 2024 года № 319 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <.......> адресу: г. Тюмень, <.......>; <.......>, строения 1,2,3; эп-<.......>; вп-<.......> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25 сентября 2024 года (<.......> л.д. 4-6, т. <.......> 12-14).

Требования мотивированы тем, что на основании договора аренды Общество является арендатором земельного участка, размер арендных платежей зависит от величины кадастровой стоимости земельного участка, в том числе влечет увеличение выкупной цены земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного участка по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 310 333 580 руб.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «Партнер-Эксперт» от 20 сентября 2024 года рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 27 августа 2024 года составила 102 410 520 рублей.

Административный истец указывает, что превышение кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости нарушает права истца как арендатора и ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы.

25 сентября 2024 года Общество обратилось в ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решением ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» от 14 октября 2024 года № 319 в удовлетворении заявления было отказано в связи с наличием замечаний к предоставленному расчету.

Административный истец не согласен с решением ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации», считает его незаконным, сделанные выводы не соответствуют содержанию представленного отчета.

Представитель административного истца ООО «Строй-Экспо» ФИО1, действующая на основании доверенности от 01 августа 2024 года <.......> л.д. 8,9), в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель административного ответчика ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» ФИО2, действующая на основании доверенности от 09 января 2025 года (<.......> л.д.4), в судебном заседании возражала против удовлетворения требований в части признания незаконным решения бюджетного учреждения, требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной с учетом результатов судебной экспертизы оставила на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМА-Югре, ЯНАО - ФИО3, действующая на основании доверенности от 26 июня 2025 года, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Департамента имущественных отношений Тюменской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Тюменской области - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, и, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Порядок определения результатов кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ).

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривании ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии со ст.6 Федерального закона № 269-ФЗ постановлением Правительства Тюменской области от 28 декабря 2022 года № 1006-п установлена дата перехода к применению в Тюменской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01 января 2023 года.

Согласно Уставу ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» учреждение создано в соответствии с распоряжением Правительства Тюменской области от 17 сентября 2018 года № 1154-рп в целях осуществления полномочий по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных в Тюменской области.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО «Партнер Эксперт» ФИО4 Согласно представленному отчету, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: г. Тюмень, <.......>; <.......>, строения 1,2,3; эп-<.......>; вп-<.......> составляет 102 410 520 по состоянию на <.......> (том <.......> л.д.10-143).

В силу разъяснений, изложенных в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20,23 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений определением Тюменского областного суда от 21 февраля 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО5 (том <.......> л.д.124 -126).

Согласно заключению эксперта от 30 июня 2025 года по состоянию на 27 августа 2024 года года рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составила 192 382 000 руб. (т. 2 л.д. 142-214).

При этом, указано, что отчет, выполненный оценщиком ООО «Партнер-Эксперт» не соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки (том №2 л.д.203), а именно допущены нарушения, связанные с неполной, противоречивой и непроверяемой информации в отчете, ошибками при выполнении математических действий и, как следствие, нарушение методик расчета, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Суд, оценив указанное заключение эксперта от 30 июня 2025 года, полагает, что оно соответствует требованиям ч. 2 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы, оно основано на данных об объекте оценки. Применены сравнительный, доходный и затратный подход. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников, приведена в таблице. Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется. Стороны данное заключение не оспаривают.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в соответствующих районах, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется.

Таким образом, заключение эксперта суд принимает в качестве допустимого доказательства по делу.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку при рассмотрении заявления административного истца у ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» имелись, предусмотренные законом, основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, в связи с наличием нарушений в отчете оценщика, представленного в бюджетное учреждение административным истцом.

В соответствии с ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июня 2016 года «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с п. 24 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим, суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Из текста административного искового заявления усматривается, что целью обращения административного истца в суд является снижение бремени содержания, принадлежащего ему имущества в связи с завышением арендной платы, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: г. Тюмень, <.......>; <.......>, строения 1,2,3; эп-<.......>; вп-<.......> по состоянию на 27 августа 2024 года должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ФИО6 от 30 июня 2025 года, а именно 192 382 000 руб.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления в суд – 09 января 2025 года.

Денежные средства в размере 90 000 руб. в счет оплаты судебной экспертизы перечислены стороной административного истца на депозит Тюменского областного суда на основании платёжного поручения от <.......><.......>.

Одновременно с экспертным заключением в суд поступило ходатайство от эксперта об оплате судебной экспертизы в размере 90 000 рублей.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 30 июня 2021 года отмечено, что при разрешении данного вопроса о распределении судебных расходов, следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Часть 3 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает обращение с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в бюджетное учреждение или многофункциональный центр. В силу части 15 указанной статьи решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Исходя из системного анализа норм права, с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что при пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, требование об оспаривании решения бюджетного учреждения является основным требованием, разрешение которого позволяет прийти к выводу о том, в пользу какой стороны постановлен судебный акт, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, является производным требованием, поскольку не носит самостоятельного характера и не может рассматриваться судом отдельно от требований об оспаривании решения бюджетного учреждения, то есть на порядок распределения судебных расходов между сторонами не влияет.

Разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной судом в порядке статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», для решения вопроса о распределении понесенных по настоящему делу судебных расходов правового значения не имеет.

В связи с тем, что требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не носит самостоятельный характер, а является производным требованием от требования об оспаривании решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, соответственно само по себе удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не свидетельствует о принятии итогового судебного акта не в пользу бюджетного учреждения, чье решение судом признано правомерным и не подлежащим отмене.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что в удовлетворении требований о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Тюменской области «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» отказано судебные расходы, понесенные в связи с производством судебной экспертизы, подлежат отнесению на административного истца.

Денежные средства находятся на депозите Тюменского областного суда (платежное поручение от 04.04.2025 г. № 679), в связи с чем они подлежат перечислению в счет оплаты судебной экспертизы Ассоциации «СРОО ЭС».

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Строй-Экспо» удовлетворить частично.

Установить по состоянию на 27 августа 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> расположенного по адресу: г. Тюмень, <.......>; <.......>, строения 1,2,3; эп-<.......>; вп-<.......> равной его рыночной стоимости в размере 192 382 000 (сто девяносто два миллиона триста восемьдесят две тысячи) рублей.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 09 января 2025 года.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Осуществить перечисление Ассоциации «СРОО «ЭС» денежных средств с депозитного счета Тюменского областного суда в размере 90000 (девяносто тысяч) рублей на счет по следующим реквизитам:

Получатель Ассоциация «СРОО «ЭС», ИНН <.......>, КПП <.......>, расчетный счет 40<.......>, ПАО Сбербанк <.......>, к/с 30<.......>, БИК <.......>.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 19 сентября 2025 года.

Судья Тюменского областного суда ( подпись) А.П. Воробьева

Копия верна

Судья Тюменского областного суда А.П. Воробьева