Решение № 2-1299/2017 2-1299/2017~М-415/2017 М-415/2017 от 27 февраля 2017 г. по делу № 2-1299/2017

Дело №2- 1299/17


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

28 февраля 2017 года город Казань

Ново- Савиновский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Султановой И.М.,

при секретаре судебного заседания Хайруллине Ф.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли- продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли- продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

В обоснование своего иска истец указала, что --.--.---- г. года между ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №№--, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем Договор купли-продажи жилого помещения (основной договор).

В соответствии с пунктом 2.2.1 предварительного договора купли-продажи жилого помещения №№-- от --.--.---- г. года цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенную квартиру, устанавливается в размере 1 925 500 рублей.

ФИО2 полностью исполнил принятые на себя обязательства по оплате, что подтверждается актом приема-передачи векселя от --.--.---- г. года.

--.--.---- г. года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор №-- об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №№--, согласно которому ФИО2 передал ФИО1 право требования по предварительному договору купли-продажи помещения. Договор уступки заключен с согласия ООО «ФОН-Ривьера».

Согласно п.4 договора №-- об уступке права требования передаваемое по договору требование оценивается сторонами в 1 925 500 рублей. Надлежащее исполнение ФИО1 обязательства по оплате по договору №--, подтверждается распиской ФИО2

--.--.---- г. года между ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО1 было заключено Соглашение об изменении договора, согласно которому предварительный договор купли-продажи жилого помещения №№-- от --.--.---- г. года был заключен от имени за счет ООО «ЖК «Молодежный» в соответствии с положениями Агентского договора б/н от --.--.---- г. года и дополнительных соглашений к нему, заключенных между ООО «ФОН-Ривьера» и ООО «ЖК «Молодежный».

Согласно пункту 2.1.1 предварительного договора купли-продажи жилого помещения №№-- от --.--.---- г. года в редакции Соглашения от --.--.---- г. года об изменении договора №№-- от --.--.---- г. года предметом основного договора является обязательство продавца передать в собственность покупателя на условиях, предусмотренных основным договором, жилое помещение в ---.

Согласно п.4.1 предварительного договора купли-продажи жилого помещения №№-- от --.--.---- г. года стороны договорились, что Основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течении 60 дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру, но не позднее --.--.---- г. года.

В указанный срок Основной договор между сторонами не подписан.

На сегодняшний день основной договор не заключен. В нарушение требований закона и условий договора, до настоящего времени объект недвижимости, определенный в предварительном договоре купли-продажи в собственность истца не передан.

Заключенный между ООО «ЖК «Молодежный» и ФИО1 предварительный договор купли-продажи №№-- от --.--.---- г. года, фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве.

На основании изложенного истец просила признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения №№-- от --.--.---- г. года договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

В судебном заседании представитель истца исковые требования ФИО1 поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования истца ФИО1 не признала, просила в их удовлетворении отказать.

Представитель третьего лица в судебное заседание исковые требования истца ФИО1 не признала, просила в их удовлетворении отказать.

Выслушав представителей истца, ответчика, третьего лица и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствие с частью 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно части 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В судебном заседании установлено, что --.--.---- г. года между ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО2 ФИО9 был подписан предварительный договор купли-продажи жилого помещения №№--, по условиям которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее --.--.---- г. года.

Предметом названного договора выступает трехкомнатная квартира в 14-16 этажном кирпичном жилом доме по ... ... (1 очередь) площадью 77,02 кв.м., за номером 106.

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.3.1 договора в размере 1 925 500 рублей.

Обязательства об оплате предварительного договора жилого помещения исполнены в полном объём, что подтверждается Актом приема-передачи векселя от --.--.---- г. года.

--.--.---- г. года между ФИО2 ФИО10 и ФИО1 ФИО11 заключен договор №-- об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №№--, согласно которому ФИО2 передал ФИО1 право требования по предварительному договору купли-продажи помещения.

Договор уступки заключен с согласия ООО «ФОН-Ривьера».

Согласно пункту 4 договора №-- об уступке права требования передаваемое по договору требование оценивается сторонами в 1 925 500 рублей. Надлежащее исполнение ФИО1 обязательства по оплате по договору №--, подтверждается распиской ФИО2

20 августа 2014 года между ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО1 было заключено Соглашение об изменении договора, согласно которому предварительный договор купли-продажи жилого помещения №№-- от --.--.---- г. года был заключен от имени за счет ООО «ЖК «Молодежный» в соответствии с положениями Агентского договора б/н от --.--.---- г. года и дополнительных соглашений к нему, заключенных между ООО «ФОН-Ривьера» и ООО «ЖК «Молодежный».

В соответствие с пунктом 1.1 Агентского договора от --.--.---- г. года заключенному между ООО «Жилой комплекс «Молодежный» и ООО «ФОН-Ривьера», ООО «ФОН-Ривьера» действуя от своего имени, но за счет и в интересах ООО «Жилой комплекс «Молодежный», обязуется по поручению ООО «Жилой комплекс «Молодежный». За предусмотренное вознаграждение осуществить функции Заказчика строительства первой очереди 14-16-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями по ул. Ноксинский спуск, общей ориентировочной площадью 8 234,33 кв.м., в городе Казань.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения № №-- от --.--.---- г. года следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов 4.1, 4.2 договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи квартиры, при этом предварительным договором установлен крайний срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу.

Согласно пункту 2.3.1 договора оплата квартиры должна была произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В судебном заседание сторонами не отрицалось, что на основании разрешения на строительство именно ООО «Жилой комплекс «Молодежный» осуществляло соответствующую деятельность по возведению указанного в договоре многоквартирного дома. Обязательства по оплате квартиры истцом по предварительному договору также исполнены в пользу третьего лица, который в соответствии с условиями агентского договора действует от имени ответчика..

Таким образом, ООО «Жилой комплекс «Молодежный» соответствует понятию застройщик в соответствии с положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, предварительный договор №№-- от --.--.---- г. года, заключенный между ФИО1 и ООО «ФОН-Ривьера», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор, как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования ФИО1 ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли- продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 ФИО8 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли- продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения №№-- от --.--.---- г. года, по которому уступлены права требования по Договору №-- «Об уступке права требования» от --.--.---- г. года, заключенный между ФИО1 ФИО12 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», договором участия в долевом строительстве.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Ново- Савиновский районный суд города Казани.

Судья (подпись) Султанова И.М.