Решение № 3А-2549/2025 3А-2549/2025~МА-1748/2025 МА-1748/2025 от 23 декабря 2025 г. по делу № 3А-2549/2025

УИД 77OS0000-02-2025-014696-86


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва 24 декабря 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-2549/2025 по административному исковому заявлению ЗАО "Терминал Зеленоград-М" об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:10:0001001:1471 (далее – Земельный участок) в размере 703 392 069,84 руб., в котором просит ее установить, равной рыночной стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, в размере 527 240 172 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является арендатором Земельного участка; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что затрагивает права ЗАО "Терминал Зеленоград-М", так как влияет на размер вносимой им арендной платы; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчёт об оценке рыночной стоимости от 16 апреля 2025 года № Н 5992-6688, подготовленный НАО "ИНТЕГРО" (далее также – Отчет об оценке).

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Департамент городского имущества города Москвы представил письменные пояснения, в которых выразил сомнения в обоснованности определенной в отчете величины рыночной стоимости Земельного участка, заявил о ее недостоверности.

Согласно заключению эксперта по результатам проведенной по административному делу судебной экспертизы рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года составляет 527 240 172 руб.

Административный истец, административные ответчики Департамент городского имущества г. Москвы и ГБУ «Центр имущественных платежей», представившее отзыв, заинтересованное лицо ППК Роскадастр замечаний к заключению эксперта не представили.

Исследовав материалы административного дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:10:0001001:1471, площадью 77 127 кв.м., расположен по адресу: <...>, стр. 1,2,3,6,8,12; имеет вид разрешенного использования «Предоставление коммунальных услуг (3.1.1), Проведение научных исследований (3.9.2), Проведение научных испытаний (3.9.3), Заправка транспортных средств (4.9.1.1), Автомобильные мойки (4.9.1.3), Ремонт автомобилей (4.9.1.4), Автомобилестроительная промышленность (6.2.1), Склад (6.9), Складские площадки (6.9.1), Обеспечение обороны и безопасности (8.0), Стоянка транспортных средств (4.9.2)».

Земельный участок находится в пользовании административного истца на праве аренды, которое за ЗАО "Терминал Зеленоград-М" зарегистрировано 22 декабря 2015 года на срок до 21 октября 2064 года.

Результаты определения кадастровой стоимости Земельного участка, оспариваемые в настоящем деле, утверждены актом ГБУ «Центр имущественных платежей» № АОКС-77/2025/000025 от 27 января 2025 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Земельного участка определена по состоянию на 1 января 2024 года в размере 703 392 069,84 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости 3 февраля 2025 года внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельного участка, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2025 года.

Административный истец уплачивает арендную плату за пользование Земельным участком исходя из его оспариваемой кадастровой стоимости; это никем не отрицается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя требовать установления в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Согласно представленному ЗАО "Терминал Зеленоград-М" Отчёту об оценке от 16 апреля 2025 года № Н 5992-6688, подготовленному НАО "ИНТЕГРО" рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года составляет 281 527 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Департамент городского имущества г.Москвы, как уже указывалось выше, при рассмотрении административного дела представил письменные объяснения, в которых указал на несоответствие представленного с административным иском Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявил о необоснованности определенной в нем величины рыночной стоимости Земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 1 июля 2025 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года; производство экспертизы поручено ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России".

Согласно заключению эксперта ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России" ФИО1 от 26 ноября 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость Земельного участка не подтверждается. Рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года составляет по расчетам экспертам 527 240 172 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описан объект экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относится Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объект исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной судебной экспертиз отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний к нему не представили.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства ничем объективно не опровергнута; ставить его под сомнение, считать недопустимым доказательством у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2024 года рыночную стоимость Земельного участка, равной которой и надлежит установить его кадастровую стоимость, как об этом разъяснено в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости).

Доказательств иной рыночной стоимости Земельного участка на юридически значимую дату в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчет об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оценивается судом критически и, как следствие, рыночную стоимость не подтверждает; эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Земельного участка.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая по ходатайству экспертного учреждения вопрос о взыскании судебных расходов на проведение экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года №20-П, определении от 15 октября 2024 года № 2630-О, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Земельного участка существенной не является (25 %), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд исходит из того, что проверка Отчёта об оценке на соответствие требованиям действующего законодательства и установление рыночной стоимости Земельного участка в рамках судебной экспертизы сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по настоящему административному делу; иным образом в рамках настоящего административного спора установить юридически значимые обстоятельства было невозможно; по итогам экспертизы определённая в отчёте рыночная стоимость спорного объекта недвижимости не подтверждена, представленные административным истцом доказательства (отчёт об оценке) не положены в основу решения; судом установлена кадастровая стоимость Земельного участка, равной его рыночной стоимости, в размере, определённом непосредственно в экспертном заключении.

Таким образом, право на установление рыночной стоимости Земельного участка в качестве кадастровой стоимости административным истцом реализовано; при этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Земельного участка была определена, очевидно, ошибочно.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 331 320 руб. согласно счету ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России" и представленной калькуляции.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:10:0001001:1471, площадью 77 127 кв.м., расположенного по адресу: <...>, стр. 1,2,3,6,8,12, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, в размере 527 240 172 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Датой подачи ЗАО "Терминал Зеленоград-М" заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 23 июня 2025 года.

Взыскать с ЗАО "Терминал Зеленоград-М" в пользу ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России" связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 331 320 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 24 декабря 2025 г.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова