Решение № 2-957/2018 2-957/2018~М-560/2018 М-560/2018 от 22 мая 2018 г. по делу № 2-957/2018

Дело № 2-957/2018 г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 мая 2018 года

Орехово-Зуевский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Доброва Г.Г.

при секретаре судебного заседания Степановой А.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате арендных платежей,

встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 предъявил иск к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате арендных платежей.

Свои уточненные требования мотивирует тем, что 01.02.2017 года он заключил договор аренды с ФИО2 по которому предоставил в пользование ответчице жилой дом по адресу: <адрес>.

Арендная плата по договору составила <данные изъяты> рублей в месяц.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей по внесению платежей, 15.07.2017 года ФИО2 была направлена претензия.

30.07.2017 года жилой дом был освобожден от имущества арендатора, однако обязанности по внесению арендных платежей не исполнены.

Истец просит взыскать с ФИО2 сумму долга в виде арендной платы и коммунальных платежей в размере 60000 рублей, пени за период с 02.07.2017 года по 13.09.2017 года в размере 2640 рублей, расходы по оплате госпошлины.

ФИО2 не признавая исковых требований ФИО1, предъявила к нему встречный иск.

Свои встречные требования мотивируют тем, договор аренды заключен с нарушением действующего законодательства, имеет порок формы и содержания, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

Помещение, предоставленное по договору аренды было не пригодно для проживания, ФИО2 заключила соглашение под действием заблуждений, произвела оплату в размере 132000 рублей.

ФИО2 просит суд признать договор найма от 01.02.2017 года заключенный между ФИО1 и ФИО2 недействительным, применить последствия недействительности сделки, взыскать с ФИО1 в её пользу 132000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по надлежащей доверенности ФИО3 поддержал заявленные требования.

Встречные исковые требования не признает. В возражении на встречный иск пояснил, что ответчица в течение шести месяцев проживала в доме, из них четыре месяца вносила арендную плату и плату за коммунальные услуги.

Всего с февраля по май 2017 года она выплатила 132000 рублей. Затем ФИО2 прекратила оплату. Ответчицей также подписан акт приема-передачи дома. Каких либо претензий в период пользования домом она не предъявляла. Все помещения заранее были предоставлены ФИО2 для осмотра, были предъявлены документы о праве собственности, где указана площадь дома.

Доказательств того, что жилое помещение не пригодно для проживания не представлено. В доме имелись надлежащие условия для проживания: водоснабжение и водоотведение, газ, электроэнергия.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 исковые требования ФИО1 не признал. Поддержал встречные требования ФИО2

В возражении на иск ФИО1 пояснил, что сделка заключена путем обмана. ФИО2 искала дом для проживания семьи. Ей было сказано, что имеется жилой дом, введенный в эксплуатацию. Она поверила, подписала документы. Начала вносить платежи. Не оспаривает, что ею внесены платежи в сумме 132000 рублей.

Помещение оказалось объектом незавершенного строительства. Площадь дома не соответствует документам. ФИО2 не знала, что в доме жить невозможно. Считает, что спорный договор является договором найма.

В доме не проживала и в нем не регистрировалась.

Суд, изучив объяснение сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.

Установлено, что ФИО1 на основании решения Орехово-Зуевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит часть здания – блок-секция № 1, незавершенное строительство общей площадью 146.10 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ л/<адрес>.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 29.03.2018 года л/д 63-68 помещение имеет кадастровый №, площадь 89.6 кв.м., назначение и наименование – жилое помещение.

Правообладателем указан ФИО1

Вместе с тем, согласно выписки из ЕГРН от 11.05.2018 года л/д 127-128 объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> имеет кадастровый №, площадь 146.1 кв., проектируемое назначение : жилое. Правообладатель ФИО1

Также по указанному адресу ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение домовладения (часть здания – блок-секция № 1, незавершенное строительство) площадью 645 кв.м. с кадастровым №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ л/<адрес>, выпиской из ЕГРН от 02.02.2018 года л/<адрес>.

01.02.2017 года между ФИО1 (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды недвижимости (жилого дома) л/д 20-22 в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование жилой дом общей площадью 146.10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Помещение находится в собственности арендодателя, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права НА №.

Согласно п. 2.1 срок договора установлен в 11 месяцев и считается пролонгируемым, если стороны не предъявили друг к другу претензий в письменном виде.

В обязанности арендатора, согласно п. 3.1 договора входит подготовка дома к передаче, передача дома с комплектом ключей, проведение за свой счет ремонта пришедших в негодность систем и агрегатов, которые произошли не вине арендатора.

Арендатор, согласно п. 3.3 договора обязан перед подписанием акта приемки-передачи осмотреть помещение и проверить его состояние (п.3.3.1). Вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренном договором (п. 3.3.2.). Осуществлять за свой счет ремонт систем и агрегатов пришедших в негодность по вине его или его семьи.

Размер арендной платы установленной п. 4.1 договора составляет <данные изъяты> рублей и не включает стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг (газ, электричество по счетчику) + вода.

Из п. 4.2 договора следует, что арендная плата вноситься не позднее первого числа текущего месяца. При просрочке внесения арендной платы свыше пяти рабочих дней, а также счетов за коммунальные услуги с момента выставления счета, арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Разделом 5 договора были согласованы условия проживания семьи арендатора.

Согласно п. 7.2 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты неустойки (пени) в размере <данные изъяты> % от неуплаченной суммы.

Из п. 10.2 договора следует, что договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

Договор составлен в двух экземплярах, один из которых находится у арендодателя, второй у арендатора.

Договор был подписан сторонами, что стороной ответчика не оспаривается.

Из акта приема-передачи недвижимости (жилого дома) от ДД.ММ.ГГГГ л/<адрес> следует, что арендодатель передал, а арендатор принял жилой дом 146.10 кв.м. находящийся по адресу: <адрес>.

Арендатор претензий не имеет.

Также в акте приема-передачи стороны отразили, что арендатором внесен платеж за первый месяц в размере 30000 рублей, платеж за коммунальные услуги в размере 5000 рублей, всего общий платеж составил 35000 рублей.

Акт приема-передачи также был подписан сторонами, что стороной ответчика не оспаривается.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 ГК РФ предусматривается, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из ч. 1 ст. 424 ГК РФ следует, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В ст. 432 ГК РФ ч 1. указывается, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из ч.1,3 ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из п. пункта 1 ст. 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что сторонами 01.02.2017 года в требуемой форме заключен договор аренды здания (жилого дома). При заключении сделки сторонами были согласованы все существенные условия сделки : указаны данные объекта аренды, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, установлен размер арендной плат, срок договора, права и обязанности сторон.

Поскольку договор заключен на срок менее одного года, государственная регистрация договора аренды не производилась.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из содержания данной статьи следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество имущества, которое препятствует его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При заключении договора ФИО2 убедилась в надлежащем состоянии передаваемого в аренду недвижимого имущества, указав в акте приема-передачи, что претензий не имеет.

Доказательств обратного стороной ответчика не представлено.

Доводы представителя, что при заключении договора аренды, подписании акта приема-передачи ФИО2 не осматривала дом, суд оценивает критически.

Обязанности арендатора перед подписанием акта приемки-передачи осмотреть помещение и проверить его состояние были оговорены п. 3.3.1 договора, с которыми арендатор согласилась и подписала договор.

ФИО1 при подписании договора, акта приемки-передачи осмотру дома не препятствовал, передал ключи от дома, что стороной ответчика не оспаривается.

В ст. 309 ГК РФ указывается, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона…

ФИО2 не надлежащим образом исполняла условия договора, не производя платежи в порядке и сроки, установленные договором аренды жилого дома.

После заключения договоры аренды и внесенных при заключении договора платежей за первый месяц в размере 30000 рублей, платежа за коммунальные услуги в размере 5000 рублей, ФИО2 были внесены арендные платежи 05.03.2017 года в размере 30000 рублей, коммунальный платеж 07.03.2017 года в размере 7166 рублей, 09.04.2017 года, 04.05.2017 года по 30000 рублей, что подтверждается счетом Сбербанка л/д 54, объяснениями сторон.

Сторона ответчика не оспаривает, что всего за период действия договора ФИО2 было оплачено 132166 рублей.

Платежи за июнь, июль 2017 года в размере 60000 рублей произведены не были, что подтверждается претензией ФИО1 в адрес ФИО2 от 23.07.2017 года л/д 13.

Представителем ответчика размер задолженности по внесению арендных платежей в 60000 рублей не оспорен.

Уведомлением о расторжении договора в одностороннем порядке от 23.07.2017 года л/д 26 ФИО1 уведомлял ФИО2 об имеющейся на 19.07.2017 года задолженности по договору в размере 72519 рублей, извещал, что договор аренды жилого дома от 01.02.2017 года на основании п. 4.2 договора считается расторгнутым с момента получения уведомления.

От ознакомления с претензией, подписания уведомления о расторжения договора ФИО2 отказалась, что подтверждается актом л/д 25, подписанным ФИО1, ФИО7, ФИО5 л/<адрес>.

В возражении на заявленные требования стороной ответчика указывалось, что ФИО2 с семьей в доме не проживала, в дом не вселялась и им не пользовалась. Здание было не достроено и не пригодно для проживания.

Так свидетель ФИО8 показал, что в конце июля 2017 года ФИО2 просила его перевезти вещи из помещения по адресу: <адрес> где проживает ответчица.

Он был у неё в гостях в доме несколько раз, в доме не действовал туалет, душевые кабины. Считает, что дом не пригоден для проживания.

Свидетель ФИО9 показал, что подвозил знакомую ФИО2 к дому в <адрес> весной 2017 года. В доме был хозяин, который сообщил, что ФИО2 не платит аренду.

Свидетель ФИО10 показала, что приезжая с мамой в апреле 2017 года в дом они смотрели сделал ли хозяин ремонт. Она поскользнулась на лестнице и поранила ногу.

Свидетель ФИО11 был в доме по вопросу ремонта лестницы. Дом открыла ФИО2

Между тем из показаний свидетелей, объяснений сторон следует, что ФИО2 были ключи от дома, и она имела возможность пользоваться объектом аренды.

В пункте 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В абзаце втором указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора.

Согласно анализу названных правовых норм способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, определены законом.

Вместе с тем достаточных доказательств того, что дом был не пригоден для проживания, что арендатор ФИО2 предъявляла претензии по объекту аренды, в том числе по не соответствию реальной площади и площади указанной в документах площади дома не предъявлено.

Доказательства того, что ФИО2 со стороны истца чинились препятствия в пользовании домом с февраля по июль 2017 года, материалы дела не содержат. С требованиями о расторжении договора аренды, о соразмерном уменьшении арендной платы ответчик в установленном законом порядке не обращалась.

Таким образом, в рамках настоящего дела ответчиком не подтверждены обстоятельства того, что в течение срока аренды она предпринимала предусмотренные пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащие действия при обнаружении, как она указывает, недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению.

Проверив представленный истцом расчет суммы задолженности ФИО2, суд находит его обоснованным и соответствующим условиям договора.

Таким образом, требования о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженности по договору аренды от 01.02.2017 года в размере 60 000 рублей подлежат удовлетворению.

Требования о взыскании пени (неустойки) подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Суд приходит к выводу, что соглашение о неустойке предусмотренное п. 7.2 договора заключено в надлежащей форме.

Расчет неустойки истец производит с 02.08.2017 года по 13.09.2017 года.

Проверив представленный расчет, суд считает подлежащей взысканию сумму :

60000 рублей (сумма задолженности) х 0.1 % (договорная неустойка) х 43 (количество дней просрочки с 02.08.2017 года по 13.09.2017 года) = 2580 рублей.

Таким образом, взысканию за период с 02.08.2017 года по 13.09.2017 года подлежит пени в размере 2580 рублей.

Встречные требования ФИО2 о признании недействительным договора найма от 01.02.2017 года заключенного между ФИО1 и ФИО2, применении последствий недействительности сделки, взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 132000 рублей удовлетворению не подлежат.

В обосновании встречных требований ФИО2 ссылается на ст. 168 ГК РФ, указывая на несоответствии площади помещения, что помещение не пригодно для проживания и является объектом незавершенного строительства.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств.

Между тем, как установлено судом, после заключения договора аренды здания от арендодателя о выявленных недостатках объекта аренды в период действия договора не заявлялось. С требованиями проведения ремонтных работ, как предусмотрено п. 3.1.3 ФИО2 не обращалась. Права, предоставленные ей законом (предусмотренные частью 1 статьи 611 и частью 1 статьи 612 Кодекса), ответчик не реализовала.

Доказательство того, что при совершении сделки были нарушены требования закона или иного правового акта, не представлено.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1:

Задолженность по договору аренды от 01.02.2017 года в размере 60 000 рублей;

Пени за период с 02.08.2017 года по 13.09.2017 года в размере 2580 рублей;

Расходы по оплате госпошлины в размере 2077 рублей 40 копейки;

Всего взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 64 657 рублей 40 копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о признании недействительным договора найма от 01.02.2017 года заключенного между ФИО1 и ФИО2, применении последствий недействительности сделки, взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 132000 рублей, отказать.

Мотивированное решение изготовлено 28 мая 2018 года.

На решение суда может быть подана апелляционные жалоба в Московский Областной Суд через Орехово-Зуевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Добров Г.Г.